ECLI:NL:RBNHO:2023:13385

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 10786272 \ VV EXPL 23-161 Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 22 december 2023 in de zaak van 1. de stichting [eiser 1] , statutair gevestigd te [plaats 1] ,2. de stichting [eiser 2] , statutair gevestigd te [plaats 1] , eisende partijen, hierna (gezamenlijk in enkelvoud) te noemen: verhuurder (of [eiser 1] ), gemachtigde: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam , tegen 1. de gezamenlijke erfgenamen van [gedaagde 1] , niet verschenen 2. [gedaagde 2], wonende te [plaats 1] , gemachtigde: mr. A.A. Bouwman 3. HEN DIE VERBLIJVEN anders dan krachtens een persoonlijk en/of zakelijk recht in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] niet verschenen, gedaagde partijen, hierna respectievelijk de Erven, [gedaagde 2] en Zij die verblijven, dan wel (gezamenlijk): gedaagden te noemen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de uitgebrachte dagvaardingen van 9 november 2023 met 18 producties de betekeningsexploten van 22 en 23 november 2023 met aanzegging van verplaatsing van de zitting en oproeping voor de zitting van heden de brief/ e-mail, van 15 december 2023 met akte wijziging eis, tevens houdende overlegging productie 19 de zijdens [gedaagde 2] overgelegde productie 1 de mondelinge behandeling van 19 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt het tijdens de behandeling tegen de niet-verschenen gedaagden verleende verstek de spreekaantekeningen van de gemachtigde van verhuurder de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde 2]. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Verhuurder is eigenaar van de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2], (hierna: de woning). 2.2. Bij Huurovereenkomst Woonruimte van 19 september 2022 is tussen verhuurder enerzijds en [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) en [gedaagde 2] anderzijds een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor een maandelijkse huurprijs van € 1.650,-. In de Huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: (…) (…) (…) (…) (…) (…) 2.3. In de op de Huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Woonruimte is onder meer het volgende opgenomen: (…) (…) (…) (…) (…) (…) 2.4. Bij huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 25 november 2022 hebben [betrokkene] en [gedaagde 2] de woning van 1 december 2022 tot 29 september 2023 onderverhuurd aan een derde (hierna: de onderhuurder) voor een maandelijkse huurprijs van € 1.900,-. 2.5. Op 8 augustus 2023 is in de woning een hennepplantage aangetroffen en ontmanteld. 2.6. Naar aanleiding van de ontmanteling van de hennepplantage in de woning heeft de beheerder van verhuurder [betrokkene] en [gedaagde 2] verzocht een huurbeëindigingsovereenkomst te ondertekenen waarin zij instemmen met (onmiddellijke) beëindiging van de Huurovereenkomst en aansprakelijkheid erkennen voor – nader vast te stellen – door verhuurder geleden en nog te lijden schade. 2.7. Bij e-mail van 31 augustus 2023 hebben [betrokkene] en [gedaagde 2] onder meer het volgende aan de verhuurder geschreven: (…) - Wij gaan akkoord met het beëindigen van de huur per 16 augustus 2023, dan wel per ommegaande. - De overeenkomt wordt beëindigd met gesloten beurzen; wij gaan niet akkoord met nader te bepalen bedragen in de voorgestelde overeenkomst. - Zoals aangegeven zijn niet wij verantwoordelijk voor de plantage, derhalve kunnen wij geen nader te bepalen kosten accepteren en ook niet betalen. 2.8. Bij aangetekende brief en e-mail van 31 augustus 2023 heeft de advocaat van verhuurder onder meer het volgende aan (de voormalig advocaat van) [betrokkene] en [gedaagde 2] geschreven: (…) In artikel 13.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat het uw cliënten verboden is om in (delen van) het gehuurde verboden middelen aanwezig te hebben. Het is derhalve (ook) verboden om in het gehuurde hennep te hebben, te (laten) kweken, drogen of knippen. Ook de aanwezigheid van kleine hoeveelheden hennep/softdrugs is uitdrukkelijk niet toegestaan. Eveneens Is het verboden andere activiteiten uit te oefenen die op grond van de Opiumwet verboden zijn. Overtreding van artikel 13.1 levert, ex artikel 13.2 van de huurovereenkomst, een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op. (…) Door het gehuurde in strijd met voornoemde bepalingen van de huurovereenkomst en algemene bepalingen te gebruiken, zijn uw cliënten tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Deze tekortkoming rechtvaardigt, mede gezien het bepaalde in artikel 13.2 van de huurovereenkomst, de ontbinding van de huurovereenkomst. Namens cliënten maak ik dan ook gebruik van het haar toekomende recht om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, ex art. 6:265 jo. 6:267 BW. Naast voornoemde ontbinding bericht ik u dat cliënten zekerheidshalve ook over wensen te gaan tot opzegging van de met uw cliënten gesloten huurovereenkomst tegen 1 oktober 2023, onder aanzegging van de ontruiming tegen 30 september a.s. Namens cliënten verzoek - en voor zover noodzakelijk sommeer - ik uw cliënten het gehuurde uiterlijk 8 september a.s. in lege en ontruimde staat, behoorlijk schoongemaakt, conform de bepalingen van de huurovereenkomst en onder gelijktijdige overhandiging van de sleutels aan de beheerder van cliënten ter beschikking te stellen. (…) 2.9. Op 22 september 2023 heeft de burgemeester van de Gemeente [plaats 2] op grond van artikel 13b van de Opiumwet met ingang van 2 oktober 2023 de sluiting bevolen van de woning voor een periode van drie maanden. 2.10. Op 29 september 2023 heeft een eindinspectie van de woning plaatsgevonden, waarbij [betrokkene] en [gedaagde 2] de woning niet (volledig) ontruimd ter beschikking hebben gesteld aan verhuurder. 2.11. Tijdens de eindinspectie is de omvang van de schade als gevolg van de hennepkwekerij vastgesteld. Een bij de eindinspectie ten behoeve van verhuurder aanwezige aannemer heeft de met het leegruimen en het herstel van de schade in de woning gemoeide bedrag begroot op € 25.030,82. 2.12. Bij e-mail van 10 oktober 2023 heeft (de beheerder namens) Verhuurder [betrokkene] en [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de schade en heeft hen gevraagd aansprakelijkheid voor deze kosten alsmede voor de gebruiksvergoeding en huurderving te erkennen, hetgeen zij niet gedaan hebben. 2.13. Op 27 oktober 2023 heeft [gedaagde 2] (de beheerder namens) Verhuurder geïnformeerd dat [betrokkene] op 16 oktober 2023 is overleden.

3.1. Verhuurder vordert – na wijziging van eis buiten processueel bezwaar – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening, ex art. 555 Rv, van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen drie dagen na heropening van de woning, van wel een andere door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2], blijvend te verlaten met al de zijne en al het zijnen, deze volledig ontruimd en bezemschoon aan [eiser 1] ter vrije beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform art. 555 e.v. jo. 444 Rv, onder bepaling dat het in deze te wijzen vonnis gedurende één jaar na datum waarop het vonnis is gewezen tegen een ieder die nadien zonder toestemming verblijft in de woning, of daar binnentreedt, ten uitvoer kan worden gelegd, zulks op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag of deel daarvan dat gedaagde(n) niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 100.000,-, althans een door U E.A. in goede justitie te bepalen bedrag. II. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van het voorschot op de door eisers geleden en nog te lijden schade, begroot op een bedrag ad € 25.030,82; III. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van de gebruiksvergoeding ad € 1.650,- en de gederfde huurinkomsten ad € 4.950,-; IV. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van de contractuele boete ad € 6.500,-; V. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van de kosten van conservatoir beslag ad € 1.859,- alsmede de deurwaarderskosten ad € 4.788,07; VI. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, het salaris van de advocaat van eisers daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis; en VII. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan eisers te betalen de nakosten (zonder resp. met betekening) te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na de dag van de uitspraak. 3.2. Aan haar vordering legt verhuurder – samengevat – ten grondslag dat [betrokkene] en [gedaagde 2] in strijd met de Huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden hebben gehandeld door de woning onder te verhuren, waarna daarin een hennepkwekerij is aangetroffen en ontmanteld. Daarnaast zijn [betrokkene] en [gedaagde 2] niet tot juiste oplevering van de woning overgegaan. Het geoffreerde bedrag dat met leegruimen en herstel van de schade in de woning gemoeid is, bedraagt € 25.030,82. Omdat [betrokkene] en [gedaagde 2] de huur over de maand september 2023 niet hebben voldaan en de woning bovendien pas op 29 september 2023 (onjuist) hebben opgeleverd, zijn zij op grond van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur ad € 1.650,- aan verhuurder verschuldigd. Aangezien de woning door de gemeente voor 3 maanden is gesloten ten gevolge van de exploitatie van de hennepplantage, loopt verhuurder huurinkomsten mis, welke huurderving € 4.950,- bedraagt. Verhuurder heeft voorts recht op de in artikel 11.1 sub d en e van de Huurovereenkomst bedoelde contractuele boete van € 1.500,- wegens overtreding van het verbod op onderhuur respectievelijk € 5.000,- voor overtreding van het hennepverbod, samen dus €6.500,-. Op de door verhuurder gemaakte kosten voor het conservatoire beslag en voor de deurwaarder heeft zij eveneens recht, aldus verhuurder. 3.3. [gedaagde 2] voert tot haar verweer – kort gezegd – aan dat de vordering tot ontruiming overbodig is omdat de huurovereenkomst al buitengerechtelijk is ontbonden, de woning is gesloten en [gedaagde 2] daarvan geen sleutels meer heeft. [gedaagde 2] heeft de woning al enige tijd geleden opgeleverd. Ook inzet van een deurwaarder of het opleggen van een dwangsom zijn overbodig. Indien de ontruimingsvordering mocht worden toegewezen, dan zonder veroordeling in de proceskosten. Een wettelijke grondslag voor vergoeding van alle door derden veroorzaakte schade ontbreekt, anders dan artikel 7:219 BW dat op fysieke/materiele schade aan het gehuurde zelf ziet. Ook de schade als gevolg van de sluiting van de woning door de burgemeester kan niet worden toegewezen, omdat de woning toen al was opgeleverd door [gedaagde 2]. [gedaagde 2] is bovendien net als verhuurder slachtoffer van de gedragingen van de derde c.q. onderhuurder. Ook ontbreekt het spoedeisend belang voor deze vordering. De bepalingen met betrekking tot de gevorderde boetes zijn te beschouwen als – nietige – oneerlijke bedingen, waarover immers niet afzonderlijk is onderhandeld en die door de onderlinge cumulatie ook onevenredig hoog zijn. Ten aanzien van de vordering tot herstel in de oude staat ontbreekt eveneens het spoedeisend belang en de hoogte van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding komt overdreven voor. Daar komt bij dat de elementen van waarde (de airco’s van ca. € 6.000,-) in mindering dienen te worden gebracht op de herstelkosten. Tot slot hoeft zij de gevorderde deurwaarderskosten niet te dragen nu haar adres bekend is en dit deel van de vordering niet spoedeisend is, aldus nog steeds [gedaagde 2]. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Spoedeisend belang 4.1. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering. Niet in geschil is dat de tussen partijen gesloten Huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. Dat ([betrokkene] en) [gedaagde 2] de woning zelf niet bewonen – en zich daar als gevolg van de sluiting ervan door de burgemeester ook geen andere bewoners (meer) in bevinden – betekent echter nog niet dat de woning daarmee ook door ([betrokkene] en) [gedaagde 2] “leeg en ontruimd” dan wel “behoorlijk schoongemaakt”, aan verhuurder is opgeleverd als bedoeld in artikel 19.3 van de Algemene Voorwaarden. Daar komt bij dat tussen partijen evenmin in geschil is dat de woning op dit moment zich nog zeker níet ‘in de staat als bij aanvang van de huur’ bevindt als bedoeld in artikel 19.1. Dat de woning thans nog niet ‘ontruimd’ is, staat daarmee vast, terwijl verhuurder die situatie niet hoeft te dulden. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Ontruiming 4.2. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming (zie 3.1 onder I) voor toewijzing gereed ligt, met dien verstande dat gedaagden eerst tot ontruiming zullen kúnnen overgaan zodra de (nieuwe) sleutels van de woning aan verhuurder ter beschikking gesteld zullen zijn door de gemeente [plaats 2], hetgeen blijkens het besluit van de burgemeester ten vroegste op 2 januari 2024 zal zijn. De termijn waarbinnen gedaagden de woning volledig ontruimd en bezemschoon aan verhuurder ter beschikking dienen te stellen zal dan ook worden bepaald op drie dagen na de heropening van de woning. 4.3. Met verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat verhuurder in beginsel gerechtigd is deze ontruiming zo nodig door de deurwaarder met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, zodat de vordering daartoe zal worden toegewezen. De kantonrechter merkt daarbij op dat verhuurder geen onnodige kosten zal mogen maken. Voorshands acht de kantonrechter aannemelijk dat de woning ten tijde van de ontvangst van de sleutels in ieder geval onbewoond zal zijn, zodat de ‘ontruiming’ slechts betrekking kan hebben op het in de woning aanwezige meubilair en spullen. 4.4. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het beperkt als volgt. Indien [gedaagde 2] zelf tot de verwijdering van de thans nog in de woning aanwezige huisraad en afval overgaat ter uitvoering van de veroordeling tot ontruiming, heeft zij tevens (mede) in de hand of die dwangsom al dan niet verbeurd raakt. Voorschot schadevergoeding 4.5. Met betrekking tot de vordering in 3.1 onder II overweegt de kantonrechter als volgt. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 4.6. Gelet op de feiten, de stukken in het dossier en het verhandelde ter zitting is de kantonrechter van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde 2] (met [betrokkene]) is tekortgeschoten in de nakoming van de Huurovereenkomst met verhuurder. Dat zij de woning heeft onderverhuurd aan een derde staat immers genoegzaam vast. Dat enkele gegeven levert al strijd met het bepaalde in de Huurovereenkomst op. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat in de woning een hennepplantage is aangetroffen, hetgeen eveneens in strijd met de overeenkomst tussen partijen is. Dat dientengevolge aan de woning schade is veroorzaakt, staat ook niet ter discussie. Dat op [gedaagde 2] zowel een contractuele als een wettelijke verplichting tot vergoeding van de die schade rust, staat dan ook buiten kijf. Daarmee ligt de toewijzing van de vordering in beginsel gereed. 4.7. Met [gedaagde 2] is de kantonrechter echter van oordeel dat de door verhuurder in het geding gebrachte offerte voor de ontruimings-en herstelwerkzaamheden niet zonder meer tot uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding kan dienen. Zo lijkt drie volle mandagen per kamer voor slechts het leegruimen van die kamers aan de hoge kant en zijn ook de opgenomen stelposten op het eerste gezicht enigszins arbitrair. Daar staat echter tegenover dat zowel de aansprakelijkheid voor als de aannemelijkheid van de schade zelf gegeven zijn, zodat een onmiddellijke voorziening vereist is. De kantonrechter zal de hoogte van het door gedaagden aan verhuurder te betalen voorschot op de schadevergoeding ex aequo et bono begroten op € 15.000,-. Gebruiksvergoeding en gederfde huurinkomsten 4.8. De vordering als bedoeld in 3.1 onder III is eveneens toewijsbaar. [gedaagde 2] heeft niet weersproken dat de eindinspectie van de woning pas op 29 september 2023 heeft plaatsgevonden, terwijl zij (en [betrokkene]) geen huur over die maand hebben betaald en de woning nog altijd niet “leeg en ontruimd” is opgeleverd aan verhuurder. Dat rechtvaardigt de toewijzing van de gevorderde gebruiksvergoeding. 4.9. Ook de gevorderde gederfde huuropbrengst is naar het oordeel van de kantonrechter toewijsbaar. Dat de woning niet door [gedaagde 2] maar op last van de burgemeester is gesloten, moge zo zijn, maar met verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat de reden voor de sluiting is gelegen in de aanwezigheid van de hennepplantage, hetgeen – als gevolg van de illegale onderhuur van de woning – in de invloedssfeer van ([betrokkene] en) [gedaagde 2] ligt, die daarmee ook de aansprakelijkheid daarvan dragen. 4.10. Gelet op het feit dat zowel de gebruiksvergoeding (€ 1.650,-) als de gederfde huurinkomsten (€ 4.950,-) hun grondslag vinden in, althans een uitvloeisel zijn van, de Huurovereenkomst tussen verhuurder en ([betrokkene] en) [gedaagde 2], zullen deze vorderingen slechts worden toegewezen voor zover zij zich richten op (de erven van) [betrokkene] en [gedaagde 2]. Contractuele boete 4.11. Met betrekking tot deze vordering heeft de gemachtigde van verhuurder ter zitting gezegd de contractuele boete “buiten het voorschot te laten”, hetgeen de kantonrechter aldus begrijpt dat verhuurder dit onderdeel van de vordering eventueel ter inhoudelijke beoordeling aan de bodemrechter zal voorleggen, maar dat daarover in deze kortgeding-procedure niet (meer) hoeft te worden beslist. Daarmee beschouwt de kantonrechter deze vordering voor wat betreft de onderhavige procedure als ingetrokken, zodat in het midden kan blijven of de bedingen waarop de contractuele boete is gebaseerd al dan niet oneerlijk zijn. Beslag- en deurwaarderskosten 4.12. Verhuurder vordert gedaagden te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden afgewezen. Verhuurder heeft namelijk niet alle beslagstukken in het geding gebracht. De hoogte van die kosten corresponderen bovendien niet één op één met de stukken die hij wel in het geding heeft gebracht (waaronder productie 19). Een deel van de beslagkosten is namelijk (ook) opgenomen in de integraal gevorderde deurwaarderskosten van € 4.788,07, zodat zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet valt op te maken om welke kosten het nu precíes gaat.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen 3 dagen na heropening ervan de woning aan de [adres] te [plaats 2] blijvend te verlaten met al de zijne en al het zijnen, deze volledig ontruimd en bezemschoon aan verhuurder ter vrije beschikking te stellen, 5.2. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan verhuurder een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 5.3. machtigt verhuurder om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van deze beslissing te bewerkstelligen, indien gedaagden in gebreke blijven aan het onder 5.1 van dit vonnis bepaalde te voldoen, 5.4. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om bij wijze van voorschot op schadevergoeding aan verhuurder te betalen een bedrag van € 15.000,00 (vijftienduizend euro), 5.5. veroordeelt de erven van [betrokkene] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan verhuurder te betalen een bedrag van (€ 1.650,- + € 4.950,- =) € 6.600,- (zesduizend zeshonderd euro), 5.6. veroordeelt gedaagden hoofdelijk zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot dit vonnis vastgesteld op € 2.474,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2023.