ECLI:NL:RBNHO:2022:9025

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind Zittingsplaats Alkmaar zaaknummer / rolnummer: C/15/324327 / HA ZA 22-57 Vonnis van 12 oktober 2022 in de zaak van 1 [eiser] , 2. [eiseres], beiden wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] , eisers, advocaat mr. J.J. de Boer te Hoorn (NH), tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HERMES VASTGOED B.V., gevestigd te Schermerhorn, gemeente Alkmaar, 2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] , 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NIEUW NEDERLAND GROEP B.V., gevestigd te Baarn, gedaagden, advocaat mr. G.J.F. Voss te Zaandam. Partijen zullen hierna gezamenlijk (in enkelvoud) [eisers] en Hermes Vastgoed c.s. genoemd worden. Hermes Vastgoed c.s. zal afzonderlijk worden aangeduid als Hermes Vastgoed, [gedaagde 2] en NNG. De zaak in het kort Deze zaak draait in de kern om de vraag of het door [eisers] gevorderde verbod om een woning of woningen op het perceel [adres 1] te [plaats 1] te bouwen die het uitzicht vanuit zijn woning belemmeren, kan worden toegewezen. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Er is geen mondelinge overeenkomst met de eerdere initiatiefnemer van het bouwplan tot stand gekomen waaruit concrete, in rechte afdwingbare verbintenissen voortvloeien. [eisers] kan zijn vordering daarom niet baseren op nakoming. Er is ook geen sprake van een onrechtmatige daad van Hermes Vastgoed c.s. jegens [eisers] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het vonnis in incident van 16 maart 2022, waarbij de incidentele vordering van [eisers] tot het treffen van een voorlopige voorziening is afgewezen; het vonnis van 13 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is gelast; de brief van de zijde van Hermes Vastgoed c.s. van 2 juni 2022 met producties 4-5; de brief van de zijde van [eisers] van 3 juni 2022 met producties 28-35; de brief van de zijde van [eisers] van 9 juni 2022; de brief van de zijde van Hermes Vastgoed c.s. van 29 augustus 2022 met productie 6; de mondelinge behandeling op 2 september 2022, waar zijn verschenen [eiser] en [eiseres] , vergezeld van mr. De Boer. Daarnaast zijn verschenen [gedaagde 2] voor zichzelf en namens Hermes Vastgoed, en namens NNG de heer [naam 1] , directeur, vergezeld van mr. Voss. De griffiers hebben aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. De Boer en Voss hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn van de processtukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] woont op het perceel [adres 2] in [plaats 1] . 2.2. [gedaagde 2] is enig aandeelhouder en bestuurder van Hermes Holding B.V., die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is van Hermes Vastgoed. 2.3. Hermes Vastgoed heeft in januari 2020 een beeldkwaliteitsplan laten opstellen tot herontwikkeling van haar bedrijfsterrein aan de [adres 1] in [plaats 1] . Op dit terrein was het bedrijf J.P. Hermes Wolhandel gevestigd. Het plan voorziet in sloop van de bestaande bedrijfsopstallen en het realiseren van vier woningen: een stolpwoning, een tweetal woningen onder een schuurvormige kap en een kapbergwoning. 2.4. In verband met de gewenste wijziging van de bestemming heeft [gedaagde 2] in 2020 meermalen (onder meer via WhatsApp) overleg gehad met [eisers] . 2.5. Op 8 december 2020 heeft Hermes Vastgoed een omgevingsvergunning voor de bouw van de vier woningen aangevraagd. Deze aanvraag is aangehouden in verband met de benodigde herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (en later buiten behandeling gesteld). 2.6. Bij WhatsApp bericht van 24 maart 2021 heeft [gedaagde 2] [eisers] laten weten dat het college van burgemeester en wethouders van [plaats 2] (hierna: het college) positief heeft besloten op het ontwerpbestemmingsplan “ [adres 1] , te [plaats 1] ” en dat dit plan van 1 april tot en met 12 mei 2021 ter inzage wordt gelegd. 2.7. Tijdens de terinzagelegging heeft [eisers] geen zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. 2.8. Op 16 april 2021 heeft Hermes Vastgoed haar bedrijfsterrein met bouwplan verkocht aan NNG, een projectontwikkelaar. De koopovereenkomst is op 28 mei 2021 ingeschreven in het Kadaster. 2.9. Op 1 juni 2021 heeft de gemeente [plaats 2] een Nota van Wijzigingen, Bestemmingsplan “ [adres 1] , te [plaats 1] ” opgesteld. Daarin zijn twee wijzigingen op de verbeelding ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan opgesomd: het bouwvlak van de hoofdwoning (de meest noordelijke woning) is 90 graden gedraaid en de verkeersbestemming ten behoeve van de inrit is aangepast. 2.10. Op 4 juni 2021 heeft NNG een omgevingsvergunning aangevraagd voor een gewijzigd bouwplan op het perceel [adres 1] in [plaats 1] . 2.11. Bij besluit van 8 juli 2021 heeft de raad van de gemeente Alkmaar de Nota van Wijzigingen “ [adres 1] , te [plaats 1] ” en het gewijzigde bestemmingsplan “ [adres 1] , te [plaats 1] ” vastgesteld. 2.12. Tegen dit besluit heeft [eisers] beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRS) en de voorzieningenrechter van de ABRS verzocht een voorlopige voorziening te treffen. 2.13. Op 19 januari 2022 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [eisers] afgewezen. Op 13 juli 2022 heeft de ABRS (inzake nr. 202105662/1/R1) het beroep van [eisers] tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan ongegrond verklaard, omdat de nadelige gevolgen van dit plan niet onevenredig zijn in verhouding tot het met het plan te dienen doel. De ABRS heeft hiertoe onder meer als volgt overwogen:“6.1. (…) De Afdeling overweegt dat niet is uitgesloten dat het plan leidt tot enige verslechtering van het uitzicht van [appellant] ten opzichte van de situering van dit bouwvlak in het ontwerpplan, omdat het bouwvlak 2,5 m dieper in het landschap is komen te liggen. De voorziene woning staat daardoor in het zicht vanuit zijn woning naar het open polderlandschap. Op de zitting heeft [appellant] daarvan foto’s laten zien. De Afdeling vindt het van belang dat de afstand tussen het noordelijke bouwvlak tot de woning van [appellant] ongeveer 35 m bedraagt en dat het uitzicht van [appellant] vanuit zijn woning in de richting van het betreffende bouwvlak al enigszins wordt beperkt door de ter plaatse aanwezige bomen en begroeiing. Ook is van belang dat op grond van het vorige plan al de mogelijkheid bestond om tegenover het perceel van [appellant] bebouwing te realiseren, die zijn uitzicht meer zou beperken dan de geplande woning zal doen. Verder bestaat geen blijvend recht op een vrij uitzicht (vergelijk de uitspraak van 27 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2383). Gelet op deze omstandigheden is de Afdeling van oordeel dat de raad de gevolgen van de situering van het noordelijke bouwvlak voor de aantasting van het woon- en leefklimaat van [appellant] redelijkerwijs aanvaardbaar heeft kunnen achten. (…)” 2.14. Op 13 oktober 2021 heeft het college een omgevingsvergunning voor het gewijzigde bouwplan van NNG verleend. Het hiertegen door [eisers] gemaakte bezwaar heeft het college op 11 maart 2022 ongegrond verklaard. Tegen dit besluit op bezwaar heeft [eisers] geen beroep ingesteld. 2.15. Op 15 april 2022 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het op 24 december 2021 ten laste van Hermes Vastgoed op de onroerende zaak aan de [adres 1] , [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 3] te [plaats 1] gelegde beslag opgeheven. 2.16. Op 9 juni 2022 zijn de percelen door Hermes Vastgoed aan NNG geleverd.

3.1. [eisers] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair I. Hermes Vastgoed c.s. verbiedt een woning of woningen op het perceel [adres 1] te [plaats 1] te bouwen die het uitzicht vanuit de woning van [eisers] belemmert of belemmeren die gelegen is/zijn op het achterste gedeelte van het bouwvlak, 10 x 8 meter (8 meter in de noord-zuidelijke richting), op straffe van verbeurte van een dwangsom;subsidiairII. - Hermes Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [eisers] de schade van€ 254.408,00 te vergoeden; - een deskundige benoemt om de door [eisers] geleden schade vast te stellen en Hermes Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt deze schade aan [eisers] te vergoeden; III. Hermes Vastgoed c.s. veroordeelt tot vergoeding van de kosten tot vaststelling van de schade, vooralsnog begroot op € 1.000,00 exclusief btw;IV. Hermes Vastgoed c.s. veroordeelt tot vergoeding van de beslagkosten van € 1.039,32;V. Hermes Vastgoed c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten. 3.2. [eisers] legt aan het gevorderde bouwverbod nakoming van een overeenkomst ten grondslag. Hij stelt met Hermes Vastgoed, in de persoon van [gedaagde 2] , een afspraak te hebben gemaakt dat aan de [adres 1] te [plaats 1] geen woning(en) zouden worden gebouwd die het uitzicht vanuit zijn woning zou(den)belemmeren. Hermes Vastgoed is verplicht deze afspraak na te komen, maar laat dit volgens [eisers] welbewust na. Daarnaast grondt [eisers] zijn vordering op onrechtmatige daad. Hermes Vastgoed c.s. heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door inbreuk te maken op zijn fundamentele (grond)rechten om zienswijzen kenbaar te maken tegen het ontwerpbestemmingsplan “ [adres 1] , te [plaats 1] ”. Hermes Vastgoed c.s. heeft belemmerd dat hij van deze rechten gebruik kon maken. Hermes Vastgoed c.s. heeft zich ook schuldig gemaakt aan misleiding en bedrog. Zij heeft opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan, opzettelijk feiten verzwegen en zichzelf wederrechtelijk bevoordeeld. Verder heeft Hermes Vastgoed c.s. in strijd gehandeld en/of nagelaten met wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, aldus [eisers] . 3.3. Hermes Vastgoed c.s. voert verweer. Primair stelt Hermes Vastgoed c.s. dat [eisers] bij zijn vorderingen geen belang heeft in de zin van artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Bij instandhouding van de voorheen geldende bedrijfsbestemming op het perceel [adres 1] was het risico op verstoring van zijn uitzicht namelijk aanmerkelijk groter dan bij het huidige bouwplan. Subsidiair betwist Hermes Vastgoed c.s. dat met [eisers] is afgesproken geen woning(en) te bouwen die het uitzicht vanuit zijn woning belemmeren. [gedaagde 2] heeft als bestuurder van Hermes Vastgoed het bouwplan voorafgaand aan de bouwaanvraag in het kader van de bestuurlijke participatie met de direct omwonenden (onder wie [eisers] ) gedeeld en er is informatie gewisseld over de bestuursrechtelijke procedure, niet meer en niet minder. Van onrechtmatig handelen is evenmin sprake, aldus Hermes Vastgoed c.s.. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De achtergrond van het door [eisers] gevorderde bouwverbod is dat in het definitieve bestemmingsplan het noordelijke bouwvlak op het perceel [adres 1] 90 graden is gedraaid. Deze gewijzigde situering ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan leidt volgens [eisers] tot een aantasting van zijn uitzicht, omdat hij vanuit zijn woonkeuken direct op de nieuw te bouwen woning zal uitkijken in plaats van naar het open polderlandschap en de verderop gelegen stolpboerderij aan de dijk. 4.2. Alle bezwaren die [eisers] hierover in de diverse bestuursrechtelijke procedures heeft aangevoerd zijn inmiddels ongegrond verklaard. Zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning die voorzien in de realisering van het bouwplan van NNG zijn onherroepelijk. Dit betekent dat bestuursrechtelijk niets meer aan de bouw in de weg staat. 4.3. Kern van dit geschil is de vraag of [eisers] de bouw van de noordelijk gelegen woning op de door hem aangevoerde civielrechtelijke gronden kan voorkomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat dit niet het geval is. Dat licht zij als volgt toe. Belang 4.4. Voorop gesteld moet worden dat het primaire verweer dat [eisers] bij zijn vordering geen belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW niet slaagt. Dat op grond van het vorige bestemmingsplan (al) de mogelijkheid bestond om tegenover het perceel van [eisers] ten behoeve van bedrijfsactiviteiten bebouwing te realiseren, betekent nog niet dat van die mogelijkheid daadwerkelijk gebruik zou zijn gemaakt. Feitelijk is die bebouwing op dit moment niet aanwezig. Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van NNG erkend dat de zichtlijn vanuit de woonkeuken van [eisers] door de nieuwe woning, waarvan de bouw inmiddels is gestart, wordt onderbroken. Dat leidt tot (enige) verslechtering van het uitzicht van [eisers] . Daarmee is het belang van [eisers] bij zijn vorderingen gegeven. Nakoming overeenkomst 4.5. Het primair gevorderde bouwverbod en de subsidiaire vordering tot schadevergoeding baseert [eisers] op een in zijn optiek rechtens afdwingbare afspraak die hij op 24 januari 2020 met Hermes Vastgoed zou hebben gemaakt en die niet worden nagekomen. Die afspraak luidt, aldus [eisers] , dat aan de [adres 1] geen woning(en) zouden worden gebouwd die het uitzicht vanuit zijn woning belemmeren, in ruil voor het door [eisers] achterwege laten van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan. 4.6. De rechtbank heeft in het vonnis in incident van 16 maart 2022 het bestaan van een dergelijke afspraak voorshands, in het licht van de betwisting door Hermes Vastgoed c.s., niet aannemelijk geacht. De rechtbank heeft geoordeeld dat uit de stukken die tot dan nu toe in het geding waren gebracht, waaronder Whatsapp-correspondentie, blijkt dat er besprekingen tussen [eisers] en [gedaagde 2] over het bouwplan en de bestuursrechtelijke procedure zijn geweest, maar dat daaruit in onvoldoende mate volgt dat een overeenkomst als door [eisers] gesteld tot stand is gekomen zodat van enige (daaruit voortvloeiende) concrete (in rechte afdwingbare) verbintenis(sen) van Hermes Vastgoed geen sprake is. 4.7. De nadien door [eisers] overgelegde producties leiden evenmin tot de conclusie dat [eisers] met Hermes Vastgoed een rechtens afdwingbare overeenkomst heeft gesloten. Een dergelijke overeenkomst is pas aanwezig als tussen partijen overeenstemming bestaat over alle wezenlijke elementen daarvan, waaronder concrete, duidelijke verplichtingen (verbintenissen) over en weer die uit de overeenkomst ontstaan. Daarvan is in dit geval geen sprake. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 4.7.1. Vast staat dat de gestelde afspraak tussen [eisers] en Hermes Vastgoed niet schriftelijk is vastgelegd. [eiser] en zijn echtgenote [eiseres] hebben na het vonnis in incident schriftelijk verklaard hoe de afspraak op 24 januari 2020 mondeling tot stand is gekomen. Deze verklaringen kunnen hen echter niet baten, reeds omdat het door hen zelf afgelegde verklaringen betreft die door [gedaagde 2] worden betwist. 4.7.2. Ook de overgelegde verklaring van architect [naam 2] dat ‘hem bijstaat dat [gedaagde 2] met [eisers] een afspraak had gemaakt’, welke afspraak hij moest uitwerken op de tekening, biedt geen soelaas. Los van het feit dat [eisers] de verklaring van [naam 2] zelf (in samengevatte vorm) heeft opgetekend na een telefoongesprek met hem, was [naam 2] niet bij het gesprek op 24 januari 2020 aanwezig. [naam 2] verklaart ook niets over de inhoud van de afspraak. Dat hij na een opdracht van [gedaagde 2] de kapbergwoning op de tekening iets heeft verplaatst om [eisers] tegemoet te komen, is onvoldoende om aan te nemen dat Hermes Vastgoed/ [gedaagde 2] zich jegens [eisers] heeft verplicht om bij het bouwplan diens uitzicht te behouden, in ruil voor het achterwege laten van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan. Een dergelijke aanpassing van het bouwplan lag ook niet in de macht van [gedaagde 2] . Zoals Hermes Vastgoed c.s. terecht opmerkt is een initiatiefnemer van een bouwplan namelijk afhankelijk van de besluitvorming door de overheid met betrekking tot de ruimtelijke inpasbaarheid van dat plan. 4.7.3. [eisers] verwijst ter onderbouwing van zijn betoog verder naar een, als productie 33 overgelegde, weergave van een telefoongesprek dat hij op 16 mei 2022 had met de opsteller van het bestemmingsplan, de heer [naam 3] werkzaam bij DNS planvorming B.V. (hierna: [naam 3] ). [naam 3] gaf in dat telefoongesprek aan dat hij kan verklaren over het bestaan van een afspraak. Ook doet [eisers] een beroep op een latere e-mail van [naam 3] van 3 juni 2022 (productie 34). In die e-mail verklaart [naam 3] , onder verwijzing naar een eerdere e-mail die de rechtbank niet in het dossier heeft aangetroffen, dat in het ontwerpbestemmingsplan en in het definitieve bestemmingsplan de afspraken uit het overleg tussen [eisers] en [gedaagde 2] staan beschreven en dat hij en de gemeente daarmee bekend waren. Echter, wat die afspraken precies inhielden blijkt niet uit de producties 33 en 34. 4.7.4. In het ontwerpbestemmingsplan en in het definitieve bestemmingsplan staat niet meer dan dat de bewoners van de [adres 3] en [adres 4] door de initiatiefafnemer over het plan zijn geïnformeerd, dat in overleg met de directe buren het plan op onderdelen is aangepast en dat is afgesproken dat de initiatiefnemer de bewoners zal informeren voorafgaand aan de terinzagelegging van het bestemmingsplan. Ook daarin ziet de rechtbank geen ondersteuning voor de gestelde (inhoud van de) afspraak dat Hermes Vastgoed zich er jegens [eisers] toe heeft verplicht de nieuw te bouwen woning(en) zodanig te situeren dat de zichtlijn vanuit de woning van [eisers] behouden zou blijven. 4.7.5. Al met al is wat [eisers] heeft aangevoerd tegenover het gemotiveerde verweer van Hermes Vastgoed c.s. te mager om te kunnen oordelen dat Hermes Vastgoed een mondelinge overeenkomst met [eisers] is aangegaan die juridisch afdwingbare verbintenissen voor partijen heeft geschapen. Voor zover de vorderingen van [eisers] zijn gegrond op nakoming van een overeenkomst, kunnen deze dan ook niet slagen. Onrechtmatige daad 4.8. Het primair gevorderde bouwverbod en de subsidiaire vordering tot schadevergoeding kunnen ook niet op grond van onrechtmatige daad worden toegewezen. 4.9. Zoals de rechtbank in het vonnis in incident heeft geoordeeld kan niet worden gezegd dat [eisers] door de handelwijze van Hermes Vastgoed c.s. in zijn fundamentele (grond)rechten is aangetast om in het geweer te komen tegen het ontwerpbestemmingsplan.

4.12. Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank geen bouwverbod zal opleggen, noch een schadevergoeding aan [eisers] zal toekennen. Voor vergoeding van de gevorderde kosten tot vaststelling van de schade, de beslagkosten en de kosten van dit geding is evenmin plaats. Alle vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Proceskosten 4.13. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hermes Vastgoed c.s. worden begroot op: - griffierecht € 5.737,00 - salaris advocaat € 4.982,00 (2,0 punten × tarief € 2.491,00) Totaal € 10.719,00

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Hermes Vastgoed c.s. tot op heden begroot op € 10.719,00. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022. type: ST coll: ACH