ECLI:NL:RBNHO:2022:10075

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 21/2460 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 november 2022 in de zaak tussen Vomar Voordeelmarkt B.V., uit Alkmaar , eiseres (gemachtigde: mr. A. Franken van Bloemendaal), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem, verweerder (gemachtigde: mr. J.E. van Gilst). Als derde-partij neemt aan de zaak deel: Vos Spoorwegstraat Vastgoed B.V., uit Haarlem , vergunninghoudster (gemachtigde: mr. J.S. Haakmeester). Inleiding In het besluit van 11 november 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend aan vergunninghoudster voor het bouwen van een supermarkt met een parkeerdek op het perceel Schipholweg 5 in Haarlem. In het besluit van 12 mei 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder besloten op het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit. Daarbij heeft verweerder het realiseren van in- en uitritten meevergund, de bijlagen, grondslag en motivering van het primaire besluit gewijzigd en het primaire besluit voor het overige in stand gelaten. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Vergunninghoudster heeft op 23 augustus 2021 op het beroep van eiseres gereageerd. Eiseres heeft op 28 oktober 2021 een nader stuk ingediend. Vergunninghoudster heeft op 13 september 2022 een nader stuk ingediend. Verweerder heeft op 14 september 2022 een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft op 15 september 2022 nog een nader stuk ingediend. De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres haar gemachtigde en J. van der Weerd , van het onderzoeksbureau Bureau van der Weerd , en namens vergunninghoudster haar gemachtigde, [naam 1] , [naam 2] en adviseur [naam 3] . Ten slotte heeft de gemachtigde van verweerder via een digitale verbinding deelgenomen aan de zitting.

1.1 De rechtbank beoordeelt of verweerder aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning mocht verlenen. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 1.2 De rechtbank beantwoordt voorgaande vraag bevestigend. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. De aanleiding 2.1 Vergunninghoudster heeft op 19 juni 2020 de onderhavige omgevingsvergunning aangevraagd omdat zij op het perceel een Albert Heijn-supermarkt met een winkeloppervlak van 1.922 m2 wilde bouwen, met op het dak een parkeerdek. Deze supermarkt is inmiddels gerealiseerd. Op deze locatie waren een garagebedrijf, met enkele woningen erboven, en een Aldi-supermarkt gevestigd. De supermarkt is verhuisd. 2.2 Het perceel is gelegen in de Slachthuisbuurt in het stadsdeel Haarlem-Oost en valt onder het bestemmingsplan ‘Slachthuisbuurt Zuidstrook’ (het bestemmingsplan). Op het perceel rusten de bestemmingen ‘Detailhandel’ en ‘Waarde - Archeologie 4’. Ook geldt op het perceel het paraplubestemmingsplan ‘Parapluplan Parkeernormen Haarlem 2018’. 2.3 In het primaire besluit heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend aan vergunninghoudster voor het slopen en nieuw bouwen van een supermarkt met een parkeerdek op het perceel, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat de nieuwe supermarkt zich deels buiten het bouwvlak bevindt, is het bouwplan in strijd met artikel 3.2, aanhef en onder a, van de planregels van het bestemmingsplan. Aan de noordzijde is een oppervlak van 650 m2 buiten het bouwvlak bebouwd, maar aan de zuidzijde blijft 150 m2 van het bouwvlak onbebouwd, zodat netto sprake is van een overschrijding van het bouwvlak met 500 m2. Ook is de nieuwe supermarkt op sommige plekken hoger dan de in de planregels toegestane 3 meter, waardoor ook sprake is van strijd met artikel 3.2, aanhef en onder b, van de planregels. Verweerder heeft daarom ook de omgevingsvergunning verleend voor de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’, met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo, artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 2o, van de Wabo, artikel 2.7 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en artikel 4, aanhef en onder 1 en 9, van Bijlage II bij het Bor. Het bouwplan is ten slotte niet in strijd geacht met een goede ruimtelijke ordening. 2.4 Eiseres exploiteert verschillende supermarkten in de nabijheid van het perceel, namelijk aan de Belgiëlaan in het noorden van het stadsdeel Schalkwijk, het Leonardo da Vinciplein in het zuiden van Schalkwijk en de Bakkerstraat in de wijk Rozenprieel in het stadsdeel Haarlem-Zuidwest. 2.5 Eiseres heeft in bezwaar een rapport van Bureau van der Weerd van januari 2021 ingediend genaamd: “Distributieve marktanalyse Schipholweg Haarlem” waarin wordt ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking, dat wil zeggen, de in artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening neergelegde motiveringseis, en het gemeentelijke beleid zoals neergelegd in de “Detailhandelsvisie Haarlem Winkelstad”. 2.6 Vergunninghoudster heeft op 14 februari 2021 een behoefterapport van 12 februari 2021 van Bureau Stedelijke Planning (BSP) overgelegd. Daaruit volgt (samengevat) dat de ontwikkeling van de nieuwe supermarkt bijdraagt aan de kwaliteit van de Slachthuisbuurt specifiek en Haarlem-Oost als geheel. De maat van de supermarkt past in deze tijd en heeft een bestendig toekomstperspectief. De ontwikkeling is bovendien in lijn met het beleid zoals dat volgt uit de Detailhandelsvisie, namelijk behoud van de fijnmazige structuur van de dagelijkse boodschappen. De supermarkt is belangrijk voor bewoners van de in de nabijheid gelegen (te bouwen) woningen, maar is ook van belang voor de buurtbewoners met een verminderde mobiliteit. Ook volgt uit het onderzoek dat er voldoende marktruimte is voor het toevoegen van de extra supermarktmeters. De supermarktdichtheid per inwoner ligt in het onderzoeksgebied ruim onder het landelijk gemiddelde. Mede gelet op de verwachte bevolkingsgroei vanwege de nieuwbouw van woningen in de directe omgeving van het plangebied, zal er geen sprake zijn van verlies van toekomstperspectief van de in het onderzoekgebied gevestigde supermarkten. In deze conclusie is de herontwikkeling van het winkelcentrum in Schalkwijk betrokken. 2.7 Bij brief van 2 maart 2021 heeft eiseres een memo van Bureau van der Weerd van 1 maart 2021 ingediend, waarin wordt gereageerd op het rapport van BSP van 12 februari 2021. 2.8 Op 8 maart 2021 heeft vergunninghoudster gereageerd op de door eiseres ingediende stukken. Daarbij heeft zij een rapport van BSP van 4 maart 2021 ingediend. 2.9 Op 22 maart 2021 heeft een digitale hoorzitting plaatsgevonden. De bezwaaradviescommissie (de commissie) heeft vervolgens op 15 april 2021 geconcludeerd dat het primaire besluit een aantal gebreken bevat namelijk: artikel 4, aanhef en onder 9, van bijlage II bij het Bor had niet aan het primaire besluit ten grondslag moeten worden gelegd; de behoefte aan extra supermarktmeters had beter gemotiveerd moeten worden; de uitbreiding van het aantal supermarktmeters had aan de Detailhandelsvisie moeten worden getoetst; het primaire besluit had niet moeten worden gebaseerd op een akoestisch onderzoek en een stikstofberekening met een onjuist aantal verkeersbewegingen. Deze gebreken kunnen echter volgens de commissie worden hersteld in de beslissing op bezwaar met een aanvullende motivering, zodat het primaire besluit wel in stand kan blijven. Ook adviseert de commissie om de uitwegactiviteit alsnog te vergunnen, namelijk voor het realiseren van de inrit/uitrit van de parkeergarage en voor het realiseren van de inrit/uitrit van de laad- en losplaats. 2.10 Op 26 maart 2021 heeft vergunninghoudster de aanvraag aangevuld met de activiteit ‘het aanleggen van een uitweg’. 2.11 In het bestreden besluit heeft verweerder, in navolging van het advies van de commissie, besloten om artikel 4, aanhef en onder 9, van Bijlage II bij het Bor niet langer aan de vergunning ten grondslag te leggen. Ook heeft verweerder alsnog een uitwegvergunning verleend met toepassing van artikel 2.2, eerste lid, aanhef, onder e en slot, van de Wabo. Verweerder heeft in verband met andere wijzigingen van de aanvraag van ondergeschikte aard bepaalde bijlagen bij de vergunning vervangen en toegevoegd, de motivering van het primaire besluit aangevuld en de vergunning voor het overige in stand gelaten. Omvang van het geschil 3.1 De rechtbank stelt allereerst vast dat het geschil in beroep zich nog enkel toespitst op de vraag of verweerder van de planregels in het bestemmingsplan over de grootte van het bouwvlak mocht afwijken op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 2o, van de Wabo. Daarbij gaat het erom of de afwijking, waarmee een supermarkt is toegestaan met een groter oppervlak dan in het bestemmingsplan is vastgesteld, in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. 3.2 Ter zitting heeft eiseres erkend dat de Ladder voor duurzame verstedelijking, gelet op artikel 5.20 van het Bor, in deze zaak niet van toepassing is. Bij de toets of sprake is van een goede ruimtelijke ordening wordt echter een vergelijkbaar criterium gehanteerd als bij de Ladder voor duurzame verstedelijking namelijk of er voldoende behoefte bestaat aan de vergunde uitbreiding van de supermarkt.

12. Het voorgaande brengt met zich mee dat zowel op grond van het relativiteitsvereiste als om inhoudelijke redenen de beroepsgronden van eiseres over de behoeftetoets niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. 13. De rechtbank komt daarom niet toe aan bespreking van de beroepsgrond van eiseres dat verweerder geen juiste toepassing heeft gegeven aan de Detailhandelsvisie. Dit beleid betreft immers een uitwerking van het wettelijke vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Dat vereiste raakt het belang van eiseres bij een goed ondernemersklimaat. Nu zij echter niet aannemelijk heeft gemaakt dat het vergunde project tot relevante leegstand kan leiden, is dat belang in dit geval niet in het geding. Dit betekent dat reeds op grond van het relativiteitsvereiste ook de beroepsgrond over de Detailhandelsvisie niet tot vernietiging van het bestreden besluit kan leiden. Hetzelfde geldt voor de verwijzing naar het regionale detailhandelsbeleid. 14. Voor zover eiseres ter zitting ook heeft aangevoerd dat verweerder het provinciale beleid onjuist heeft toegepast, is de rechtbank allereerst van oordeel dat deze beroepsgrond niet eerder in beroep is aangevoerd en dus te laat door eiseres naar voren is gebracht. Daarbij komt dat ook dit provinciale beleid een uitwerking is van de goede ruimtelijk ordening, zodat het reeds op grond van het relativiteitsvereiste niet tot vernietiging van het bestreden besluit kan leiden. 15. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat de omgevingsvergunning voor de Albert Heijn-supermarkt aan de Schipholweg in stand blijft. 16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A.W. Martens, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 november 2022. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:RVS:2020:2706. Zie de uitspraak van 13 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1086, ro. 5.1. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 7 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3106, en meer recent de uitspraak van 13 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2271.

De rechtbank zal dat dan ook toetsen. Het standpunt van eiseres 4. Eiseres heeft in beroep (samengevat) gesteld dat het bouwplan met de extra supermarktmeters in strijd is met de goede ruimtelijke ordening. Eiseres betwist de conclusie uit het behoefterapport van BSP dat er voldoende marktruimte is voor de vergunde extra supermarktmeters. Uit de door eiseres overgelegde rapporten van Bureau van der Weerd van januari 2021, 1 maart 2021, 25 oktober 2021 en 15 september 2022 blijkt dat een aanmerkelijke kans bestaat op relevante leegstand in de omgeving van vestigingen van eiseres. Ten slotte stelt eiseres dat sprake is van strijd met de Detailhandelsvisie en het detailhandelsbeleid van de regio Zuid-Kennemerland en ter zitting is daaraan toegevoegd dat ook sprake is van strijd met het provinciale detailhandelsbeleid. Het relativiteitsvereiste 5.1 Vergunninghoudster heeft in haar reactie op het beroep van eiseres primair gesteld dat hetgeen eiseres aanvoert op grond van het relativiteitsvereiste niet tot een gegrond beroep kan leiden. De norm van een goede ruimtelijke ordening strekt er namelijk niet toe om bedrijven te vrijwaren tegen de vestiging van concurrerende bedrijven in hun verzorgingsgebied. Concurrentieverhoudingen vormen immers bij een planologische belangenafweging geen in aanmerking te nemen ruimtelijk relevant belang. Vergunninghoudster verwijst in dit verband naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 11 november 2020. Eiseres moet met het oog op het relativiteitsvereiste aannemelijk maken dat het vergunde project tot relevante leegstand in de omgeving van haar vestigingen kan leiden en is daarin niet geslaagd. 5.2 Op grond van het relativiteitsvereiste, vervat in artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht, moet een verband bestaan tussen de beroepsgrond en het belang waarin eiseres door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van degene die in beroep komt. 5.3 De rechtbank overweegt dat vergunninghoudster terecht stelt dat de norm van een goede ruimtelijke ordening niet strekt tot het vrijwaren van bedrijven tegen de vestiging van concurrerende bedrijven in hun verzorgingsgebied en marktsegment, zoals volgt uit de door haar aangevoerde Afdelingsuitspraak. Zoals echter ook uit die uitspraak volgt, ziet de norm van een goede ruimtelijke ordening wel onder meer op het behouden en herstellen van een uit ruimtelijk oogpunt goed ondernemersklimaat. Als aannemelijk is dat het vergunde project kan leiden tot een minder goed ondernemersklimaat voor eiseres, dan is er geen aanleiding om te oordelen dat de norm van een goede ruimtelijke ordening kennelijk niet strekt tot bescherming van haar belangen. 5.4 De rechtbank is van oordeel dat de vraag of in deze zaak voldaan is aan het relativiteitsvereiste, niet beantwoord kan worden zonder eerst ook een inhoudelijk oordeel te geven over de door eiseres aangevoerde beroepsgronden ten aanzien van de goede ruimtelijke ordening in verband met de behoeftetoets waarop het bestreden besluit is gebaseerd. Volgens jurisprudentie van de Afdeling dient immers bij de beoordeling of voldaan wordt aan het relativiteitsvereiste, bij beroepsgronden met betrekking tot de norm van een goede ruimtelijke ordening bezien binnen het aspect van een goed ondernemersklimaat, aannemelijk te worden gemaakt dat het vergunde project kan leiden tot relevante leegstand in de omgeving. Om te beoordelen of sprake zal zijn van relevante leegstand in de omgeving van vestigingen van eiseres dient de juistheid van het behoefterapport van BSP en de daartegen door eiseres ingediende rapporten van Bureau van der Weerd door de rechtbank te worden beoordeeld. 5.5 De rechtbank zal daarom inhoudelijk ingaan op de beroepsgrond van eiseres tegen de stelling van verweerder dat met de behoeftetoets geen sprake is van strijd met de goede ruimtelijke ordening. De goede ruimtelijke ordening in verband met de behoeftetoets 6. Eiseres voert aan dat op grond van het behoefterapport van BSP ten onrechte door verweerder is geconcludeerd dat er voldoende marktruimte is voor de extra supermarktmeters. BSP heeft de behoeftetoets uitgevoerd op basis van een veel te ruim afgebakend onderzoeksgebied en ten onrechte het zuidelijke deel van Schalkwijk ook meegenomen. Het primaire marktgebied zal slechts een beperkt deel van Schalkwijk beslaan. In het winkelcentrum van Schalkwijk is immers al een fullservicesupermarkt van Albert Heijn aanwezig. Deze supermarkt is recentelijk met 700 m2 uitgebreid en zal daarom een grotere aantrekkingskracht hebben, zodat de distributieve ruimte voor de toevoeging van de supermarktmeters op de Schipholweg kleiner is. Ten onrechte heeft BSP daarom als onderzoeksgebied het volledige grondgebied aan de oostkant van het Spaarne genomen. Dit leidt tot een forse overschatting van het beschikbare omzetpotentieel en een onderschatting van de gevolgen voor de leegstand. Anderzijds heeft BSP bij het vaststellen van het verdringingseffect ten onrechte de wijk Rozenprieel en de aldaar aanwezige Vomar-supermarkt aan de Bakkerstraat, niet betrokken. Ook heeft BSP ten onrechte toekomstige ‘zachte’ woningbouwplannen in de omgeving wel meegenomen bij het bepalen van de behoefte, terwijl toekomstige plannen van andere supermarktketens in de omgeving juist niet zijn meegenomen door BSP. Hierdoor ontstaat een onjuist beeld. Uit de door eiseres overgelegde rapporten van Bureau van der Weerd van januari 2021, 1 maart 2021, 25 oktober 2021 en 15 september 2022 blijkt ten slotte dat door de komst van de Albert Heijn-supermarkt aan de Schipholweg een aanmerkelijke kans bestaat op relevante leegstand in de omgeving van vestigingen van eiseres. Toetsingskader 7. Eiseres betwist de juistheid van het behoefterapport van BSP, maar heeft niet gesteld dat BSP niet deskundig of niet onafhankelijk is. Volgens vaste jurisprudentie mag verweerder een advies van een onafhankelijk deskundige aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen indien in dit advies op objectieve en onpartijdige wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Het onderzoeksgebied 8.1 De rechtbank is van oordeel dat BSP in zijn rapport van 4 maart 2021 voldoende gemotiveerd heeft uitgelegd waarom bij de vaststelling van het onderzoeksgebied is uitgegaan van Haarlem-Oost en Schalkwijk. De Schipholweg, waaraan de vergunde supermarkt ligt, vormt immers de grens tussen deze stadsdelen. Vermeden moet worden dat het onderzoeksgebied te klein wordt gekozen. Zoals BSP heeft toegelicht, zijn de inwoners van de stadsdelen Haarlem-Oost en Schalkwijk voor dagelijkse voorzieningen met name gericht op de supermarkten in het eigen stadsdeel. Het standpunt van eiseres dat een te groot onderzoeksgebied betekent dat ten onrechte een te groot omzetpotentieel is gebruikt in de behoeftetoets, volgt de rechtbank niet. In een groot onderzoeksgebied worden immers ook meer concurrenten betrokken. BSP heeft de grote Albert Heijn-supermarkt in het winkelcentrum van Schalkwijk ook in de behoeftetoets betrokken. Daarbij komt dat BSP niet betwist dat de komst van de nieuwe supermarkt een effect kan hebben op de omliggende supermarkten.

Dit effect is echter volgens BSP niet dusdanig dat sprake zal zijn van uitval van supermarktaanbod, mede doordat de formule van de Albert Heijn-supermarkt verschilt van die van omliggende supermarkten en door het verwachte toenemende inwoneraantal in het onderzoekgebied. 8.2 Ook is de rechtbank van oordeel dat BSP voldoende heeft gemotiveerd waarom het Rozenprieel juist niet in het onderzoeksgebied is betrokken. Door het Spaarne is namelijk sprake van een fysieke barrière waardoor de bewoners van het Rozenprieel, ook al ligt een brug richting de Schipholweg vlakbij, eerder geneigd zullen zijn om het ruimere supermarktaanbod in het stadsdeel Centrum te bezoeken. Hetgeen in de rapporten van Bureau van der Weerd naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. 8.3 Ten slotte begrijpt de rechtbank de conclusie van BSP dat Bureau van der Weerd in de notitie van 25 oktober 2021 bij de vaststelling van een cirkel van 1,2 km als het marktgebied van de supermarkt aan de Schipholweg ten onrechte een vergelijkbaar marktgebied heeft gehanteerd als de Albert Heijn-supermarkt in het winkelcentrum van Schalkwijk. Laatstgenoemde supermarkt is immers niet vergelijkbaar omdat die supermarkt een oppervlakte heeft van circa 2.500 m2 en dus ongeveer 600 m2 groter is dan de vergunde supermarkt aan de Schipholweg. Daarbij komt dat de Albert Heijn-supermarkt in Schalkwijk, in tegenstelling tot de supermarkt aan de Schipholweg, in een groot winkelcentrum ligt. 8.4 De rechtbank ziet dus geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het onderzoeksgebied in het behoefterapport van BSP onjuist is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet. Is er een aannemelijke kans op relevante leegstand? 9.1 Uit jurisprudentie van de Afdeling volgt dat relevante leegstand niet reeds wordt aangenomen als de voorziene ontwikkeling leidt of kan leiden tot een verminderde vraag naar producten of diensten en daardoor tot daling van omzet en inkomsten van de eigen onderneming of de desbetreffende vestiging. Het enkele feit dat de voorziene ontwikkeling kan leiden tot beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten ter plaatse en daardoor tot leegstand van het in gebruik zijnde bedrijfsgebouw is op zichzelf ook onvoldoende om te concluderen dat zich relevante leegstand zal voordoen. Dit kan anders zijn indien het bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige of locatiespecifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik, al dan niet door transformatie, niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort, hetgeen niet licht zal kunnen worden aangenomen. Relevante leegstand kan zich wel voordoen als aannemelijk is dat het project kan leiden tot leegstand van omliggende winkelpanden en die leegstand relevant kan zijn voor het ondernemersklimaat in de directe omgeving van de onderneming of vestiging. 9.2 De rechtbank merkt allereerst op dat de vestiging van eiseres aan de Bakkerstraat een solitaire supmarktvestiging betreft zonder omliggende, andere winkels. Eiseres heeft niet aangevoerd dat het pand van deze vestiging bijzondere bouwkundige of locatiespecifieke eigenschappen heeft. Reeds daarom kan op deze locatie geen sprake zijn van een aanmerkelijke kans op relevante leegstand, zoals hiervoor bedoeld. 9.3 Bij de Vomar-locaties aan het Leonardo da Vinciplein en de Belgiëlaan geldt dat daar wel omliggende winkels aanwezig zijn. De rechtbank is echter van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de kans bestaat op relevante leegstand op die locaties. Weliswaar heeft eiseres ter zitting gesteld dat sprake is van een omzetdaling van 6 tot 10% maar dat is, gelet op het in rechtsoverweging 9.1 uiteengezette toetsingskader, onvoldoende. Ook heeft BSP, naar het oordeel van de rechtbank, in de behoeftetoets voldoende begrijpelijk gemotiveerd dat het ruimtelijk relevante verdringingseffect van de nieuwe supermarkt aan de Schipholweg beperkt is. Allereerst omdat in de omgeving voldoende marktruimte is en de reeds aanwezige supermarkten (gemiddeld genomen) bovengemiddeld functioneren. Het aanbod van supermarkten in de omgeving is (relatief) laag. Daarbij komt dat het inwonertal in de directe locatie van het project (Schalkwijk en de Slachthuisbuurt) in de toekomst ook fors zal toenemen door woningbouwplannen in die omgeving. Ook in de directe omgeving van de Vomar-locatie aan de Belgiëlaan is nieuwbouw van woningen gepland. Dat BSP ook woningontwikkeling in het behoefterapport heeft meegenomen, terwijl die nog niet in een bestemmingsplan is vastgelegd (oftewel de zachte plancapaciteit) leidt niet tot het oordeel dat de conclusies van het behoefterapport van BSP daarmee onjuist op dit punt zijn. Ter zitting is immers toegelicht dat een deel van de door BSP meegerekende woningbouw wel harde plannen betreft en dat, door het grote woningtekort in Nederland, de zachte plannen voor woningbouw concreter zijn dan de zachte plannen voor andere nieuwe supermarkten die in het onderzoek buiten beschouwing zijn gelaten. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet. 10. Uit het voorgaande volgt dat hetgeen eiseres en Bureau van der Weerd in beroep naar voren hebben gebracht, geen concrete aanknopingspunten bevat voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het behoefterapport van BSP. 11. Verweerder mocht daarom uitgaan van het behoefterapport van BSP en heeft op grond daarvan mogen stellen dat met het nieuwbouwproject en de extra supermarktmeters wel sprake is van een goede ruimtelijke ordening.