ECLI:NL:RBNHO:2021:630
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/301943 / HA ZA 20-251
Vonnis van 20 januari 2021 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BPD ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. R.H. Bekker te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VELSEROORDER SPORT VERENIGING V.S.V.,
gevestigd te Velsen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. J.P.P. Latour te Amsterdam.
Partijen zullen hierna BPD en VSV genoemd worden.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 8 april 2020 van de zijde van BPD;
de akte overlegging producties met producties 1 tot en met 29 van de zijde van BPD;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 35 van de zijde van VSV;
het tussenvonnis van 22 juli 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
de akte vermeerdering van eis in reconventie, tevens akte overlegging producties met producties 36 tot en met 38 van de zijde van VSV;
de akte overlegging (nadere) producties met producties 30 tot en met 32 van de zijde van BPD;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 10 december 2020 en de daarin genoemde stukken (waaronder een akte vermeerdering eis van VSV).
1.2. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken bij het met hun instemming buiten hun aanwezigheid opgestelde proces-verbaal van de mondelinge behandeling. Zij hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
1.3. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. BPD is een woning- en gebiedsontwikkelaar en een dochtervennootschap van Rabobank.
2.2. VSV is een sportvereniging. Zij is eigenaar van de grond gelegen aan de Hofgeesterweg nummer 14 te Velserbroek, ter grootte van 54.875 ha, voorheen kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummer 1561 en thans kadastraal bekend als perceel Velsen, sectie E, nummer 1678 en perceel Velsen, sectie E, nummer 1679 (hierna: het perceel van VSV). Op het perceel van VSV is haar huidige sportcomplex (een clubgebouw met kleedkamers en sportvelden) gevestigd.
2.3. Over het vervreemden van registergoederen is in de statuten van VSV het navolgende bepaald:
“Vertegenwoordiging
Artikel 15
(…)
2. Het algemeen bestuur is, mits met voorafgaande toestemming van de algemene vergadering, bevoegd tot het sluiten van overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, het sluiten van overeenkomsten waarbij de omni-vereniging zich als borg of hoofdelijk mede-schuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een derde verbindt.”
2.4. Op 29 januari 2004 heeft VSV haar perceel verkocht aan Westwijk B.V. (hierna: Westwijk), die op het perceel van VSV een woningnieuwbouwplan zou realiseren en voor VSV een nieuw sportcomplex zou bouwen. Over de uitvoering van deze overeenkomst zijn tussen BPD en Westwijk, Middenduin Beheer B.V., Middenduin Project B.V. en P.F. Scholz Beheer B.V. (hierna: Westwijk c.s.) diverse procedures gevoerd.
2.5. VSV is medio 2014 met BPD (toen nog Bouwfonds Ontwikkeling B.V. genaamd), Grontmij Nederland B.V. en Schot Infra B.V. (hierna: Grontmij en Schot) in overleg getreden over de verkoop van haar perceel, waarbij de met Westwijk gesloten overeenkomst zou worden beëindigd. Op 24 november 2014 heeft [A.], in hoedanigheid van voorzitter van de Stichting Beheer Sportpark VSV in oprichting met Grontmij, Schot en BPD een intentieovereenkomst gesloten. Daaruit blijkt dat partijen voornemens zijn op het perceel van VSV een woonwijk te realiseren en een nieuw sportcomplex voor VSV te ontwikkelen op naastgelegen percelen, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie P, nummers 04478, 04479, 04480, 04481 en 00246 (hierna: de naastgelegen percelen). De naastgelegen percelen zijn eigendom van de gemeente Velsen.
2.6. Op 1 december 2014 heeft een vergadering van de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van VSV plaatsgevonden. Daarbij waren 48 leden en zeven bestuursleden aanwezig, alsmede [A.]. In de notulen, die zijn ondertekend door [A.] en de toenmalige secretaris ([B.]), is onder meer vermeld dat de ALV zonder tegenstemmers akkoord gaat met de benoeming van [A.] als technisch voorzitter. In agendapunt 7 is vervolgens het volgende vermeld:
“Agendapunt 7: Masterplan
VSV heeft na 14 jaar afscheid genomen van ontwikkelaar Scholz/Westwijk. Belangrijkste reden is dat er geen progressie meer geboekt wordt, het bestuur ervaarde vertraging op vertraging. Ook twijfelde het bestuur sterk aan de huidige financiële draagkracht van Westwijk om het plan te realiseren. De VZ laat in een sheet nogmaals de vooruitgang zien die dit in13 jaar opgeleverd heeft.
Het bestuur heeft in een nieuwe groep t.w. Grondmij, Schot en Bouwfonds een combinatie gevonden die dit met een tijdslijn van 2-3 jaar wel denkt te realiseren. Wij zullen dus een nieuwe juridisch proces gaan lopen om de gronden terug te halen en over te dragen naar de nieuwe partijen.
Na de nodige discussies over financiële consequenties, tijdslijnen etc, vraagt het bestuur mandaat van de ledenvergadering om met deze 3 partijen verder te onderhandelen en een contract te sluiten. De vergadering stemt voor met 2 onthoudingen. Tevens stelt het bestuur de vraag of er leden zijn die in een (nieuw) bouwcommissie plaats willen nemen. De volgende leden melden zich: (…)”
2.7. Per e-mail van 5 augustus 2015 heeft [C.] (ontwikkelingsmanager van BPD, hierna: [C.]) aan [A.] een e-mail gestuurd, met onder meer de volgende inhoud:
“Concreet: conform afspraak voorstel om VSV over te nemen voor een bedrag van EUR 150.000,- (soort aanbetaling) + verplichting aanlegkosten van nieuwe sportterrein. T.b.v. van wens als levering al BTW-bouwterrein dient er eigenlijk gesloopt te zijn of dienen wij opdracht te verlenen voor de sloop van de huidige opstallen (bedrag wordt separaat opgenomen in de overeenkomst). Tegen de tijd dat sloop aan de orde is, geven wij opdracht aan jullie om een derde (in dit geval zal het duidelijk zijn wie dat gaat doen .. Gijs) de sloop uit te voeren, en wordt deze nabetaling uitgevoerd. Dan alleen kan de grond kan dan geleverd worden aan BPD in de BTW-sfeer.
(…)
Een aantal aanpassingen worden morgen door onze jurist doorgevoerd, waarbij heb ik afgesproken dat jij
uiterlijk vrijdag
het concept ontvangt”
2.8. [C.] heeft [A.] op 1 september 2015 een e-mail gestuurd over de voortgang van de interne besluitvorming binnen BPD. Aan het slot van die e-mail heeft [C.] [A.] gevraagd of hij nog iets nodig heeft voor de interne goedkeuring binnen VSV. [A.] heeft op 1 september 2015 aan [C.] per e-mail als volgt geantwoord (voor zover hier van belang):
“Wij kunnen a.d.h.v. jouw stuk / overeenkomst ons zoals ik nu even quick scan heb bekeken ons bestuursbesluit wel nemen en heb ik voor dit moment geen aanvullende zaken nodig. Ik ga dit stuk bespreken binnen ons bestuur en is in deze fase al met onze adviseur / juriste afgestemd. (…)
Wij willen begin okt een ALV uitroepen om de overeenkomst verder met de leden te bekrachtigen en openlijk bruikbaar stuk van de powerpointpresentatie van Grontmij is daarbij misschien een hulp. (…)”
2.9. [A.] heeft op 14 september 2015 aan [C.] een e-mail gestuurd waarin hij een tijdsindicatie vraagt voor het vervolgproces, omdat hij begin oktober 2015 een ledenvergadering gepland heeft staan. Op 28 september 2015 heeft [C.] hierop geantwoord en een aangepaste conceptovereenkomst toegestuurd, waarbij hij heeft opgemerkt dat de overeenkomst na beoordeling ondertekend kan worden. Tevens heeft [C.] de vraag gesteld hoe dit voor [A.] qua tijdsbestek zit voor de afstemming met de ALV van VSV. [A.] heeft hierop op 6 oktober 2015 als volgt geantwoord:
“Wij zijn als bestuur akkoord en hebben afgesproken met een ledenvertegenwoordiging en onze bouwcommissie dat de ALV zal gaan bevestigen. En daarnaast hadden we overigens ook (genotuleerd) mandaat. Bouwcommissie heeft trouwens ook al goed werk gedaan en daar zitten sterken mensen in. Goed voor jullie om te weten.
Wij willen dus zsm een afspraak maken om met jullie te gaan tekenen.
(…)
Kortom : we have a go…. :-)”
2.10. Op 6 januari 2016 is tussen VSV en Westwijk c.s. een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, waarin de koopovereenkomst tussen VSV en Westwijk is ontbonden en waarin is bepaald dat VSV aan Westwijk c.s. een bedrag van € 250.000 verschuldigd is, verdeeld over twee termijnen van ieder € 125.000.
2.11. Het toenmalige bestuur van VSV en BPD hebben een koopovereenkomst van 29 januari 2016 ondertekend. Daarin is - voor zover hier van belang - het navolgende bepaald:
“Overwegende:
a. Partijen hebben op 24 november 2014 tezamen met Grontmij Nederland B.V. (KvK nummer 30129769) en Schot lnfra B.V. (KvK nummer 37079867) een intentieovereenkomst gesloten met als doel de haalbaarheid te onderzoeken van de realisatie van een woonwijk en sportcomplex op het in die intentieovereenkomst geformuleerde plangebied;
b. De haalbaarheid is op basis van de als bijlage 1 aangehechte exploitatierekening(en) d.d. 23 juni 2015 nog niet aangetoond, maar Partijen hebben de overtuiging dat zij overeenstemming zullen bereiken over de haalbaarheid.
(…)
Komen het volgende overeen
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
het bloot eigendom van de onroerende zaak zoals op het perceel kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummer 1561 met rode omlijning en met het cijfer 14 aangegeven op bijbehorende en als zodanig gewaarmerkte tekening (bijlage 4), alsmede de volle eigendom van het (resterende) perceel kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie E, nummer 1561, zoals op diezelfde tekening aangegeven, hierna te noemen: het “Verkochte”.
Koopprijs
De koopprijs van het Verkochte bedraagt € 125.000,- (zegge: honderdvijfentwintigduizend euro), exclusief BTW per prijspeil 1-1-2015 en zal jaarlijks per 1 december worden geïndexeerd op grond van de CBS GWW totaal index (2010=100) met een minimum van 1,5 procent op jaarbasis (tenzij het bestemmingsplan onherroepelijk zal zijn vóór 1-12-2017 in welk geval er geen indexatie zal plaatsvinden, genoemd bedrag per prijspeil overdrachtsdatum is), te vermeerderen met:
de door Verkoper geprognosticeerde kosten voor de vervaardigingshandelingen en advieskosten tezamen ad € 60.000,- (zegge: zestigduizend euro);
de koopsom (zonder BTW) en kosten van levering en overdracht (waaronder begrepen de notariële kosten, de over deze kosten verschuldigde belastingen en de kadastrale rechten voor de gronden, kadastraal bekend gemeente Velsen, sectie P, nummer 246, 4478, 4479, 4480 en 4481, of die gronden, waarop een sportcomplex zal worden gerealiseerd, op basis van een nog tussen Verkoper en de Gemeente te sluiten koopovereenkomst; en
de aanneemsom (zonder BTW) voor het realiseren van een sportcomplex op basis van een nog tussen Partijen te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst.
Over de onderdelen a., b. en c. vindt nooit indexatie plaats.
Partijen verstaan onder vervaardigingshandelingen: de fysieke handelingen die blijkens de definitie bouwterrein in artikel 11 lid 1 sub a ten eerste jo. 11 lid 4 Wet Omzetbelasting 1968 benodigd zijn om het Verkochte te laten kwalificeren als bouwterrein, en specifiek aangeduid in artikel 4 lid 4.
De koop is gesloten onder de navolgende:
Bedingen
Artikel 1 Datum akte van levering
De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden, uiterlijk twee weken nadat:
er een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld en onherroepelijk wordt of indien en zodra er een projectbesluit of omgevingsvergunning wordt verleend en onherroepelijk wordt, op grond waarvan het mogelijk wordt om op het Verkochte woningbouw te realiseren; en
Verkoper een aanvang heeft gemaakt met de uitvoering van de vervaardigingshandelingen zoals bedoeld in artikel 4 lid 4,
ten overstaan van één van de notarissen of waarnemers verbonden aan het notariskantoor Roeda Netwerk Notarissen (…)
Artikel 4 Feitelijke levering, staat van het Verkochte, bestemming
(…)
4. Verkoper is verplicht om, zodra verhuizing naar het nieuw te realiseren sportcomplex mogelijk is, voor rekening en risico van Verkoper zorg te dragen voor, en een aanvang te maken met de uitvoering van de vervaardigingshandelingen, waaronder Partijen verstaan:
de sloop / verwijdering van alle op het Verkochte bevindende opstallen, bestrating en
obstakels, alsmede de verdere werkzaamheden verrichten zoals aangegeven op de als
bijlage 5 aan deze overeenkomst gehechte offerte (met uitzondering van de sloop van de
kantine/clubhuis/kleedkamer). Voor de sloop van de kantine/clubhuis/kleedkamer geldt het
bepaalde in artikel 13 lid 3.
(…)
Artikel 13 Bijzondere Bepalingen
1. Voor de nog tussen Partijen te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst komen
Partijen hierbij alvast overeen:
a. Sluitende exploitatieberekening
De ontwikkeling en realisatie van een sportcomplex op de gronden, kadastraal bekend
gemeente Velsen, sectie P, nummer 246, 4478, 4479, 4480 en 448 (of die gronden,
waarop het sportcomplex uiteindelijk zal worden gerealiseerd) dient te leiden tot een sluitende exploitatieberekening, onder toepasselijkheid van de door BPD gebruikelijk te
hanteren bedrijfseconomische parameters. Daartoe zal BPD de exploitatieberekening(en)
d.d. 23 juni 2015 (bijlage 1) regelmatig actualiseren.
b. Planning
De ontwikkeling en realisatie van het sub a bedoelde sportcomplex dient te geschieden
binnen de in het eerste kwartaal van 2016 gezamenlijk vastgestelde planning, mits
daarvóór het plan van aanpak is overeengekomen.
c. Ontwikkeling sportcomplex
BPD zal het (nieuwe) sportcomplex (laten) voorbereiden in overleg met Verkoper en de
Gemeente. BPD zal daartoe binnen het kader van sluitende exploitatierekening een
aanvang (laten) nemen met de ontwerpwerkzaamheden voor het sportcomplex.
BPD zal ontwerpen, tot en met een definitief ontwerp, van het sportcomplex (laten)
vervaardigen, welke door Verkoper dient te worden beoordeeld en goedgekeurd.
Onder DO verstaan Partijen:
Het definitief ontwerp van het Werk, een en ander zoals nader is bepaald in artikel 52 lid 2
van de SR (standaard voorwaarden rechtsverhouding opdrachtgever-architect).
De betreffende derde dient ontwerpen aan Partijen te sturen ter beoordeling en
goedkeuring. Het al dan niet verlenen van de goedkeuring wordt gemotiveerd bekend
gemaakt binnen vier weken nadat deze stukken zijn ontvangen. Indien een Partij niet
binnen vier weken heeft gereageerd worden de stukken door die Partij geacht te zijn
goedgekeurd.
(…)”
2.12. Bij de koopovereenkomst is als bijlage onder meer een document met de naam “Hofgeest Noord – VSV 23-6-‘15” gevoegd. Daarin zijn vier resultaatberekeningen opgenomen: uit 2014 (een quick scan), februari 2015, april 2015 en mei 2015. In de resultaatberekeningen zijn steeds dezelfde posten opgenomen. Bij de post grondopbrengst is vermeld het aantal en type te bouwen woningen en de opbrengst daarvan (steeds een wisselend bedrag). Bij de post kosten is vermeld geluidsmaatregelen en woningbouw (steeds een wisselend bedrag), alsmede aankoop grond gemeente (steeds € 175.000), aanleg sportvelden (steeds € 1.950.000) en bouw kantine en kleedkamers (steeds € 1.300.000). Na verwerking van de posten kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen en rentekosten, eindigen alle vier de resultaatberekeningen op een negatief bedrag, ter hoogte van respectievelijk € 630.000 (quick scan 2014), € 780.000 (februari 2015), € 260.000 (april 2015) en € 80.000 (mei 2015).
2.13. Tevens hebben BPD en VSV een opstalovereenkomst van 29 januari 2016 gesloten. Hierin is (voor zover hier van belang) bepaald dat VSV ten behoeve van BPD met ingang van 1 februari 2016 een opstalrecht zal vestigen op het perceel van VSV, vooruitlopend op de levering van dat perceel aan BPD, in ruil waarvoor BPD aan VSV een retributie zal voldoen ter hoogte van € 275.000. Een bedrag van € 125.000 hiervan is voldaan aan Westwijk c.s.
2.14. Ook heeft BPD medio 2016 de kosten van VSV in verband met juridische procedure(s) tegen Westwijk c.s. vergoed tot een bedrag van € 50.813,81.
2.15. Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst door VSV, heeft op 28 en 29 januari 2016 e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen [D.] (BPD), [C.] (BPD), [A.] (VSV), [B.] (VSV), mr. [E.] (toenmalig advocate van VSV) en mr. [F.] (de betrokken notaris). Daarin is het navolgende vermeld:
op 28 januari 2016 (13.08 uur) schreef [D.] aan [A.] dat de notaris een bestuursbesluit en besluit van de ALV van VSV nodig heeft;
op 28 januari 2016 (14.26 uur) stuurde [A.] een tekst van een bestuursbesluit van 13 januari 2014, waarin wordt verwezen naar een bestuursbesluit van 13 december, dat verwijst naar de ledenvergadering van “gisteren”;
op 29 januari 2016 (9.33 uur) schreef de notaris aan [D.] en [C.] dat die tekst wel erg algemeen is, terwijl bovendien alleen de notulen van het bestuursbesluit van 13 januari 2014 zijn bijgevoegd en geen notulen van een ledenvergadering;
op 29 januari 2016 (10.13 uur) schreef mr. [E.] allen dat als de notaris op basis van deze stukken de akten niet wil passeren, dit moet worden uitgesteld en dat zij het jammer vindt dat de notaris pas nu met dit punt komt, omdat al lang een ledenvergadering had kunnen worden uitgeschreven;
op 29 januari 2016 (11.07 uur) stuurde [A.] aan allen de notulen van de ledenvergadering van 1 december 2014 met daarbij de volgende toelichting:
“Bijgaand de bewuste notulen van de ALV.
Bij agendapunt 7 / Masterplan staat het mandaat en stembesluit m.i. prima weergegeven, dus hoedt er qua zorgplicht cq. bestuurdersaansprakelijkheid niet gevreesd te worden”
- op 29 januari 2016 (11.19 uur) antwoordde de notaris aan allen als volgt:
“Gelukkig blijkt uit de notulen van de ledenvergadering, die ik zojuist van [A.] ontvangen, dat de Algemene Vergadering inderdaad toestemming heeft gegeven voor een overdracht.”
2.16. Op 18 april 2016 heeft een vergadering plaatsgevonden van de ALV van VSV. In de notulen van die vergadering is vermeld dat de notulen van de vergadering van 1 december 2014 zonder op- of aanmerkingen worden goedgekeurd. In agendapunt 7 (“Masterplan”) is het volgende opgenomen:
“Op dit moment is de status dat er een combinatie is van Schot, BPD en Sweco (vh Grondmij) hier schijnt fa Holleman ook bij aangesloten te zijn. Combinatie gaat waarschijnlijk heten (www.wonenindehofgeest.nl) doelstelling is om totaal 324 huizen te bouwen. Plannen worden op dit moment uitgewerkt om gepresenteerd te worden aan de gemeente Velsen. VZ geeft tekst en uitleg m.b.t. het juridische spel dat gevoerd wordt met de vorige ontwikkelaar Scholz. En de financiële gevolgen hiervan”.
2.17. Op 23 november 2016 heeft wederom een vergadering van de ALV van VSV plaatsgevonden. In de notulen is in agendapunt 11 (“Rondvraag”) voor zover hier van belang het volgende vermeld:
“Wat is de status van het nieuwe complex? Er is momenteel weinig nieuws te melden; we weten dat het de volle aandacht van de Gemeente heeft. Via onze contactpersoon [C.] van BPD blijven wij op de hoogte van de ontwikkelingen.”
2.18. Medio 2016, althans begin 2017 heeft [A.] zijn rol als technisch voorzitter van VSV neergelegd. Ook de zijn verschillende andere bestuursleden van VSV teruggetreden.
2.19. Op verzoek van de overgebleven bestuursleden van VSV heeft [G.] contact opgenomen met [C.] van BPD en op 21 april 2017 besproken dat VSV twijfels heeft over de ondertekening van de koopovereenkomst door de bestuurders van VSV en de vraag of de ALV daarvoor toestemming heeft gegeven. [C.] heeft hierop gereageerd in zijn e‑mail van 24 april 2017. Ook is ter sprake gekomen dat [G.] een taxatierapport van het perceel van VSV heeft laten opstellen, waarin de waarde van het perceel van VSV op basis van de voorgenomen woningbouwontwikkeling is vastgesteld op € 10,5 miljoen.
2.20. Op 13 juni 2017 heeft ook de toenmalige voorzitter ad interim van VSV, [H.], zich gewend tot [C.], met het dringende verzoek om op korte termijn in overleg te treden, omdat VSV vraagtekens plaatst bij de ondertekening van de koopovereenkomst, alsmede bij de inhoud van de koopovereenkomst, die volgens Stoelman niet in het belang van VSV lijkt te zijn opgesteld.
2.21. Op 11 oktober 2017 heeft een vergadering plaatsgevonden van de ALV van VSV. In de notulen van die vergadering is voor zover hier van belang het volgende vermeld:
“Agendapunt 5: Update nieuwbouwcomplex (door [H.])
Waar komen we vandaan en wat is de huidige stand van zaken?
Wat is geweest:
• Koopovereenkomst VSV en BPD & Partners is op 29-01-2016 afgesloten.
• Koopprijs huidige sportcomplex € 125.000,--
• Vergoeding advieskosten € 60.000,--
• Aanneemsom voor het realiseren van een nieuw sportcomplex o.b.v. een nog te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst
• Recht van opstal huidige kantine door BPD verkregen voor € 275.000,- t.b.v. afkoop
• beslaglegging + schadevergoeding Scholz.
Struikelblok voor het “nieuwe” bestuur:
• Taxatierapport in 2017 laten uitvoeren obv 144 woningen.
• Uitkomst: € 10.500.000,--
• Koopovereenkomst BPD vertegenwoordigt een waarde van ca. € 4.000.000,-
• Conclusie: er is een behoorlijke gap tussen waarde versus opbrengst en wij twijfelen over de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst i.v.m. niet bevoegde en onvolledige ondertekening van deze overeenkomst.
Doelstelling: nieuw complex + een vergoeding op basis van de restwaarde bij BPD &
Partners afdwingen, zodat recht aan de huidige taxatie wordt gedaan.
Waar staan we nu?
• Vanaf de zomer hebben we inmiddels 3 gesprekken gevoerd met BPD & Partners, waarbij we de voortgang en financiële afhandeling hebben besproken.
• In de notulen laten opnemen dat de ‘gap’ onderhandelbaar is.
• Verdere besprekingen zullen volgen, waarbij de intentie is uitgesproken om er met BPD uit te komen, maar waarbij de huidige verdeling van gelden voor VSV niet acceptabel is.
• 1e nieuwbouwplan van BPD is door gemeente Velsen afgeschoten; BPD werkt nu aan een 2e plan.
• Indien 2e plan akkoord; vaststellen bestemmingsplan met een doorlooptijd van ca 1 jaar + verwerven gronden tbv nieuwbouw complex.
(…)
De voorzitter vraagt mandaat Ledenvergadering voor:
1. Verzoek van het bestuur om het mandaat van de Ledenvergadering te verkrijgen
voor het voeren van de heronderhandelingen met BPD & Partners.
Met meerderheid van stemmen wordt mandaat verleend door de Ledenvergadering.
2. Indien blijkt dat BPD niet aan haar verplichting jegens de Gemeente Velsen m.b.t.
het opleveren van een door de Gemeente goedgekeurd nieuwbouwplan en/of de
financiële wensen van VSV kan voldoen, dan wil het bestuur het mandaat van de
Ledenvergadering ontvangen om met andere partijen nieuwe onderhandelingen te
gaan starten en de huidige overeenkomst met BPD te ontbinden.
Met meerderheid van stemmen wordt mandaat verleend door de Ledenvergadering.
Agendapunt 6: Jaarrekening seizoen 2016-2017 (…)
Toelichting op de Jaarrekening 2016-2017 (bijlage 1 & 2):
(…)
• Koopovereenkomst met VSV en BPD & Partners was niet verantwoord in 2015/2016, nu opgenomen als vordering (€ 3,500,000 in resultaat)
• Recht van opstal huidige kantine door BPD verkregen voor € 275.000,--
• Afkoop Scholz € 250,000 (waarvan € 125,000 voldaan)
• Vergoeding van advocaatkosten door BPD & Partners stond gereserveerd op de balans, terwijl er geen verplichting tot terugbetaling is (€ 50,000 vrijval naar resultaat 2016/2017)
(…)
Agendapunt 7: Verslag Kascommissie /Decharge
Vanuit de kascommissie (…)
wordt de vergadering voorgesteld het bestuur decharge te verlenen over het seizoen
2016-2017. De Ledenvergadering gaat hier mee akkoord. ”
2.22. Op 20 februari 2018 heeft wederom een vergadering van de ALV van VSV plaatsgevonden. Uit de notulen blijkt dat het bestuur aan de ALV heeft voorgesteld om een samenwerking aan de te gaan met de Stichting Claim VSV, teneinde te proberen de verkoopopbrengst van het perceel van VSV te optimaliseren. De ALV heeft met dit voorstel ingestemd.
2.23. Op 28 februari 2018 is de Stichting Claim VSV opgericht. Bestuurder is [I.] (hierna: [I.]).
2.24. In een brief van 29 maart 2018 aan BPD heeft VSV de geldigheid van de koopovereenkomst tussen BPD en VSV ter discussie gesteld en zich op het standpunt gesteld dat BPD aan VSV een aanvullend bedrag, dan wel exploitatiesom, dan wel contante betaling verschuldigd is.
2.25. Vervolgens hebben tussen [I.] enerzijds, en [C.] (en later ook [J.], regiodirecteur van BPD, hierna: [J.]) van BPD anderzijds, gesprekken plaatsgevonden. Door [I.] is in die gesprekken namens VSV, althans namens Stichting Claim VSV, aanspraak maakt op een contante betaling door BPD op basis van de residuele grondwaarde van het perceel van VSV. Daarnaast is gesproken over de invulling van het nog te ontwikkelen nieuwe sportcomplex van VSV, bestaande uit een clubhuis en sportvelden. In een brief van 6 maart 2019 heeft VSV de gevraagde contante betaling bepaald op een bedrag van € 3,8 miljoen. Vervolgens hebben nieuwe gesprekken plaatsgevonden. Per brief van 6 juni 2019 heeft BPD zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst bindend is en dat zij in constructief overleg is met VSV om tot een succesvolle afronding te komen. Op 14 juni 2019 heeft [C.] aan [I.] een concept-realisatieovereenkomst toegestuurd, met daarbij de volgende toelichting:
“Conform afspraak bijgaande concept REOK ter bespreking die door ons is opgesteld op basis van een vast budget. Zoals aangegeven is dit de ovk om tot uitvoering van het sportcomplex te komen die o.i. aansluit bij de afspraken uit de koopovereenkomst.
Mochten wij in vervolg van de juridische uitwisselingen ten aanzien van de GREX/VEX aanleiding zien om met elkaar een (aanvullende) cash vergoeding af te spreken, dan zal dit als allonge op de koopovereenkomst plaats moeten vinden.”
2.26. In juni 2019 hebben wederom gesprekken plaatsgevonden. In haar brief van 5 juli 2019 heeft VSV op basis van die gesprekken als uitgangspunten vermeld een door BPD te betalen aanneemsom voor de aanleg van de sportvelden van € 2 miljoen, een door BPD te betalen aanneemsom voor de aanleg van de kantine en kleedkamers van € 1,5 miljoen, en een contante nabetaling door BPD van € 2,6 miljoen, te vermeerderen met € 200.000 aan sponsoring door BPD aan VSV verspreid over acht jaar. In die brief heeft VSV tevens gevraagd of die uitgangspunten voor BPD acceptabel zijn. In een WhatsApp-bericht van 5 juli 2019 heeft [C.] van BPD aan [I.] het volgende bericht:
“Goedemorgen [I.], jij hebt gisteren de financiële SvZ besproken Hofgeest met VSV. Zij hebben een aanvullend voorstel voor 200k aan sponsorgelden verdeeld over een aantal jaren. Ik heb er nog even over nagedacht en verwacht dat mijn directie dit soort voorstellen niet direct omarmd. Maar gooi hem aub erin zo, wellicht is de overtuiging dat dit vaker zo bij aanbesteding sportcomplexen wordt toegepast een overtuigende reden. Ik wil mij daar iig hard voor maken. Gr. [C.]”
2.27. Op 6 september 2019 heeft [C.] aan VSV medegedeeld dat het interne goedkeuringstraject binnen BPD is ingeslagen. Per e-mail van 18 oktober 2019 heeft [C.] van BPD aan VSV medegedeeld dat het bestuur van BPD niet instemt met de uitgangspunten over de contante betaling. Op 25 oktober 2019 heeft gesprek plaatsgevonden tussen VSV en [J.] van BPD.
2.28. Per brief van 11 november 2019 heeft VSV BPD verzocht opheldering te verschaffen over de dubbelrol van [A.] en medegedeeld dat zij voornemens is daarover inlichtingen op te vragen bij Rabobank.
2.29. BPD heeft op 18 december 2019 met de gemeente Velsen een anterieure overeenkomst gesloten over onder meer de planologische wijziging van het perceel van VSV. Tevens heeft de gemeente daarin toegezegd zich te zullen inspannen om de naastgelegen percelen aan BPD over te dragen. In een brief van 24 december 2019 heeft VSV BPD gefeliciteerd met het sluiten van de anterieure overeenkomst met de gemeente Velsen, waarvan zij heeft kennisgenomen via een artikel in het Haarlems Dagblad.
2.30. In de periode december 2019 tot maart 2020 hebben wederom gesprekken plaatsgevonden tussen partijen, waarin BPD uiteindelijk op 10 maart 2020 heeft aangeboden om naast de aanneemsom van € 1,5 miljoen en € 2 miljoen voor de aanleg van het clubgebouw en de sportvelden, een extra bedrag van € 1 miljoen te voldoen aan VSV. VSV heeft dit aanbod afgewezen.
2.31. Op 6 februari 2020 heeft een vergadering van de ALV van VSV plaatsgevonden. Blijkens de notulen van de vergadering van 6 februari 2020 heeft de ALV de notulen van 20 februari 2018 aldus gerectificeerd, dat daarin tot uitdrukking wordt gebracht dat “de ALV (…) nooit voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst toestemming [heeft] gegeven om de koopovereenkomst als zodanig te sluiten”.
2.32. Op 4 maart 2020 heeft prof. Zaman in opdracht van VSV een second opinion afgegeven, die VSV heeft verstrekt aan BPD.
2.33. BPD heeft ten laste van VSV op 11 maart 2020 beslag tot levering gelegd op het perceel van VSV, na daartoe op 10 januari 2020 verlof te hebben verkregen.
3 Het geschil
in conventie
3.1. BPD vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de koopovereenkomst van 29 januari 2016 en de opstalovereenkomst van 29 januari 2016 rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en VSV en BPD binden;
voor recht verklaart dat VSV de koopovereenkomst integraal dient na te komen, in die zin dat zij binnen veertien dagen nadat sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan, een onherroepelijk projectbesluit, of onherroepelijke omgevingsvergunning, op grond waarvan het mogelijk wordt om op het perceel van VSV woningbouw te realiseren:
uitvoering geeft aan de vervaardigingshandelingen als bedoeld in artikel 4 lid 4 van de koopovereenkomst;
binnen één week nadat op grond van het hiervoor onder a. beschrevene, door VSV een aanvang is gemaakt met de vervaardigingshandelingen als hiervoor onder a. bedoeld, medewerking verleent aan de juridische levering van het perceel van VSV aan BPD;
bepaalt dat VSV aan BPD verschuldigd is, voor iedere overtreding van de veroordelingen sub 2, een dwangsom van € 250.000, vermeerderd met 5.000 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat een overtreding voortduurt;
met veroordeling van VSV in de proceskosten te vermeerderen met de beslagkosten, nakosten en wettelijke rente.
3.2. Hieraan legt BPD - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat VSV ten onrechte de geldigheid van de koopovereenkomst in twijfel trekt vanwege het ontbreken van toestemming van de ALV. De ALV van VSV heeft namelijk op 1 december 2014 al aan het bestuur van VSV haar toestemming verleend voor het sluiten van een koopovereenkomst met BPD waarbij de gronden van VSV aan BPD zouden worden verkocht. Subsidiair betoogt BPD dat voor zover aan het besluit tot verkoop van het perceel van VSV een gebrek kleeft, BPD dat gebrek niet kende of behoorde te kennen, zodat dit gebrek aan haar niet kan worden tegengeworpen (artikel 2:16 lid 2 BW). Bovendien heeft de ALV achteraf de koopovereenkomst bekrachtigd, door de jaarstukken over 2016 goed te keuren en het bestuur decharge te verlenen. Zodra sprake is van een onherroepelijke vergunning, moet VSV daarom aanvangen met de vervaardigingshandelingen en vervolgens meewerken aan de juridische levering van het perceel van VSV, aldus nog steeds BPD.
3.3. VSV voert verweer, dat hierna - voor zover van belang - zal worden besproken.
in reconventie
3.4. VSV vordert - samengevat en na vermeerdering van eis - dat de rechtbank bij vonnis:
1. primair: voor recht verklaart dat BPD eenzijdig aan de koopovereenkomst en alle daaruit voorvloeiende afspraken is gebonden, waaronder in het bijzonder aan de verplichting tot het betalen door BPD aan VSV van een contante betaling ter hoogte van € 2,6 miljoen, althans een bedrag tussen € 2 miljoen en € 4 miljoen aan VSV, als compensatie voor de werkelijke grondwaarde van het huidige sportcomplex van VSV, welke verplichtingen pas rechtens relevant worden wanneer door de ALV van VSV de koopovereenkomst en aanvullende afspraken worden bekrachtigd;
subsidiair: voor recht verklaart dat indien en voor zover de rechtbank oordeelt dat VSV wel aan de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende afspraken is gebonden, ook een contante nabetaling ter hoogte van € 2,8 miljoen althans een bedrag ter hoogte van € 2.6 miljoen althans een bedrag tussen de € 2 miljoen en € 4 miljoen aan VSV als compensatie voor de werkelijke grondwaarde van het huidige sportcomplex van VSV integraal onderdeel is van de koopovereenkomst of daaruit voortvloeiende afspraken;
2. uitvoerbaar bij voorraad BPD veroordeelt tot:
primair: betaling van de werkelijke kosten van de onderhavige procedure ter hoogte van € 71.699,42 te vermeerderen met de wettelijke rente;
subsidiair: betaling van de kosten die de rechtbank gerechtvaardigd acht.
3.5. VSV legt hieraan zakelijk weergegeven ten grondslag dat zij niet is gebonden aan de koopovereenkomst, omdat haar ALV geen toestemming heeft gegeven aan het bestuur voor het sluiten van die overeenkomst. Het beroep van BPD op artikel 2:16 lid 2 BW slaagt niet, omdat artikel 2:45 BW moet worden aangemerkt als een lex specialis en bovendien omdat het toestemmingsbesluit van de ALV non-existent is. Daarbij komt dat BPD op de hoogte was van het ontbreken van de toestemming van de ALV. Daarnaast heeft [A.] een dubbelrol gespeeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, namelijk als technisch voorzitter (feitelijk voorzitter ad interim) van VSV en tevens directeur van Rabobank Amstel & Vecht, terwijl BPD een volle dochtervennootschap is van Rabobank. Van bekrachtiging van de koopovereenkomst door de ALV is evenmin sprake, omdat de jaarcijfers over 2016 pas zijn besproken in de vergadering van de ALV van 11 oktober 2017, terwijl in diezelfde vergadering de ALV de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst in twijfel heeft getrokken. Dat de gevorderde contante nabetaling onderdeel uitmaakt van de afspraken blijkt uit de omstandigheid dat in de koopovereenkomst is bepaald dat er nog een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst moet worden gesloten en BPD uitvoerig (anderhalf jaar lang) met VSV heeft onderhandeld over de contante nabetaling. Het bedrag van € 2,6 miljoen te vermeerderen met de sponsorgelden van € 200.000 is bovendien overeengekomen in de gesprekken van [I.] met [C.] van BPD in de periode maart 2018 tot oktober 2019. Omdat BPD bewust e‑mailcorrespondentie waaruit de onjuistheid van haar stellingen blijkt niet in het geding heeft gebracht en zij vorderingen heeft ingesteld waarvan zij de evidente onjuistheid kende, dient BPD bovendien te worden veroordeeld in de werkelijke proceskosten, aldus nog steeds VSV.
3.6. BPD voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie ziet de rechtbank aanleiding de vorderingen gezamenlijk te behandelen.
Gebondenheid aan de koopovereenkomst - toestemming ALV
4.2. In de eerste plaats ligt de vraag voor of de vereiste toestemming van de ALV van VSV aan het bestuur van VSV voor het sluiten van de koopovereenkomst waarbij de gronden van VSV werden verkocht aan BPD is gegeven. Dit toestemmingsvereiste is vastgelegd in artikel 15 lid 2 van de statuten van VSV. Deze beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van het bestuur van VSV heeft externe werking, zo volgt uit artikel 2:44 lid 2 BW in samenhang met artikel 2:45 lid 3 BW. Dat betekent dat als de benodigde toestemming van de ALV van VSV ontbreekt, VSV in beginsel het ontbreken van die toestemming kan inroepen tegenover BPD en VSV niet is gebonden aan de koopovereenkomst met BPD.
4.3. BPD stelt dat de ALV die toestemming heeft gegeven tijdens de vergadering van 1 december 2014, hetgeen VSV weerspreekt. BPD was zelf niet aanwezig op deze vergadering en heeft de toestemming van de ALV afgeleid uit de notulen daarvan, die door [A.] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan (onder andere) haar zijn gemaild (zie punt 2.15 van dit vonnis). Vooropgesteld wordt dat uit de notulen duidelijk is dat de ALV een besluit heeft genomen in de vergadering van 1 december 2014 waarbij zij mandaat heeft gegeven aan het bestuur van VSV. Partijen twisten echter over de vraag welk besluit is genomen: een besluit waarmee het bestuur toestemming kreeg om het perceel van VSV te vervreemden in de zin van artikel 15 lid 2 van de statuten (zoals BPD verdedigt), of alleen een besluit waarmee het bestuur een mandaat kreeg om te onderhandelen, waarna op basis van het onderhandelingsresultaat nog (apart) toestemming van de ALV tot (daadwerkelijke) vervreemding van het VSV-perceel moest worden verkregen (zoals VSV betoogt).
4.4. Bij de beoordeling komt het daarom aan op de uitleg van het besluit van de ALV. Anders dan bij de uitleg van contracten, waarbij de meer subjectieve Haviltex-maatstaf moet worden toegepast en alle gedragingen en verklaringen van partijen in ogenschouw worden genomen, dient bij de uitleg van besluiten een meer objectieve benadering te worden gevolgd, op basis van schriftelijke stukken die kenbaar zijn voor degenen die niet bij de besluitvorming waren betrokken (vgl. bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 22 maart 2016, JOR 2017/159 (Ugchelenplaza) en Hoge Raad 26 november 2010, JOR 2011/7 (Silver Lining)). Met name de bewoordingen van de notulen van de vergadering van 1 december 2014, alsmede de bewoordingen van de relevante statutaire bepaling, zijn daarom leidend. Vooropgesteld wordt daarbij dat de ondertekening van deze notulen van 1 december 2014 niet ter discussie staat en dat de notulen in de volgende vergadering van de ALV van 18 april 2016 zonder op- of aanmerkingen zijn goedgekeurd, zodat de rechtbank van de juistheid van de inhoud van de notulen van 1 december 2014 zal uitgaan.
4.5. In de notulen van de ALV van 1 december 2014 (geciteerd in 2.6 van dit vonnis) is - zakelijk weergegeven - verwoord dat na discussies over financiële consequenties en tijdslijnen van het plan van het bestuur om “de gronden terug te halen en over te dragen naar de nieuwe partijen” (zijnde BPD, Schot en Grontmij), het bestuur mandaat heeft gevraagd van de ALV om met deze partijen daarover “verder te onderhandelen en een contract te sluiten”. Vervolgens heeft de ALV ingestemd met twee onthoudingen. De rechtbank is van oordeel dat uit deze bewoordingen van de notulen, die gelet op het voorgaande leidend zijn, niet anders kan worden afgeleid, dan dat het mandaat van de ALV niet alleen betrekking had op het onderhandelen met BPD (en partners) over de overdracht van het perceel van VSV, maar ook om een contract hierover aan te gaan. Dat staat immers uitdrukkelijk in de (goedgekeurde) notulen van 1 december 2014. Uit het gebruik van het woord “mandaat” leidt de rechtbank voorts af dat de ALV met de plannen van het bestuur tot de overdracht van het perceel van VSV aan BPD (en partners) instemde, en daarvoor dus toestemming verleende en het bestuur vertegenwoordigingsbevoegd maakte de koopovereenkomst met BPD te sluiten. De enkele omstandigheid dat niet de woorden “toestemming” of “vertegenwoordigingsbevoegdheid” zijn gebruikt brengt daarin geen verandering, omdat het geven van een mandaat instemming, en daarom ook toestemming, impliceert en daarmee de vertegenwoordigingsbevoegdheid is gegeven aan het bestuur.
4.6. Het voorgaande betekent dat het betoog van VSV dat het mandaat van de ALV zich slechts uitstrekte het voeren van onderhandelingen door het bestuur van VSV met BPD over de verkoop van het perceel aan BPD, maar dat voor het sluiten van de koopovereenkomst op basis van het onderhandelingsresultaat nog toestemming nodig was van de ALV, niet kan worden gevolgd. Deze uitleg van het besluit van de ALV is immers strijdig met (en zelfs tegenovergesteld aan) de bewoordingen van de notulen van de ALV van 1 december 2014, terwijl nu juist aan de bewoording van de notulen bij de uitleg van het besluit van de ALV doorslaggevende betekenis toekomt.
4.7. Daarbij komt dat de tekst van artikel 15 lid 2 van de statuten van VSV (geciteerd in 2.3 van dit vonnis) evenmin steun biedt aan het betoog van VSV. Daarin is - zakelijk weergegeven - bepaald dat het bestuur van VSV toestemming nodig heeft voor het sluiten van overeenkomsten tot het vervreemden van registergoederen. Uit de tekst van die bepaling, die objectief uitgelegd moet worden, kan niet worden afgeleid dat het bestuur ook toestemming nodig heeft voor de uitonderhandelde, specifieke en op schrift gestelde voorwaarden verbonden aan die verkoop van een registergoed, zoals VSV verdedigt.
4.8. Aan het betoog van VSV ligt voorts de veronderstelling ten grondslag dat ten tijde van de ALV van 1 december 2014 niets bekend was over de beoogde vervreemding van de percelen, terwijl dat niet in overeenstemming is met de inhoud van de notulen van die vergadering. Daarin is immers vermeld dat het perceel overgedragen zou worden aan BPD, Schot en Grontmij en dat over de “tijdslijnen” en “financiële consequenties” een discussie is gevoerd.
4.9. De rechtbank legt de notulen van de vergadering van 1 december 2014 aldus uit, dat de (toenmalige) ALV daarin geen belemmering heeft gezien om aan het bestuur het mandaat te geven om over de overdracht van het perceel van VSV aan BPD een contract te sluiten met BPD (en Grontmij en Schot). De ALV heeft het bestuur met andere woorden - na de nodige discussies over de tijdlijnen en de financiële consequenties - een ‘carte blanche’ gegeven om het perceel over te dragen aan BPD (en eventuele partners), in ruil voor het nieuwe sportcomplex op de naastgelegen percelen, onder de verdere voorwaarden die het bestuur onder de omstandigheden van destijds juist achtte.
4.10. VSV stelt dat (zelfs) indien de ALV op 1 december 2014 heeft bedoeld toestemming te geven voor de verkoop van de percelen aan BPD, dat besluit niet kan worden aangemerkt als het statutair vereiste toestemmingsbesluit, omdat bij een dergelijke uitleg van het besluit van de ALV, de beschermingsgedachte achter artikel 2:44 BW en artikel 15 lid 2 BW niet kan worden vervuld. De rechtbank overweegt echter dat voor zover is afgedaan aan die beschermingsgedachte, dat is gebaseerd op een eigen beslissing van de ALV. De ALV had immers ook kunnen beslissen haar toestemming (“mandaat”) tot het sluiten van een contract uit te stellen totdat er meer bekend was over de voorwaarden van de verkoop van het perceel van VSV aan BPD. Dat heeft de ALV niet gedaan, althans dat is niet vastgelegd in de notulen en blijkt daar ook niet uit. Afgaande op de notulen, heeft zij in plaats daarvan genoegen genomen met de aan haar verstrekte informatie en op basis daarvan ervoor gekozen om reeds in deze vroege fase van de onderhandelingen het gevraagde mandaat tot het voeren van verdere onderhandelingen en het sluiten van een contract te verstrekken aan het bestuur. Dat is niet strijdig met artikel 15 lid 2 van de statuten, omdat (zoals reeds is overwogen) dat artikel slechts eist dat de ALV toestemming geeft voor het vervreemden van registergoederen, hetgeen is gebeurd, en niet eist dat de ALV haar goedkeuring moet uitspreken over de voorwaarden waaronder die vervreemding plaatsvindt. De omstandigheid dat het huidige bestuur en de huidige ALV van VSV het daarmee oneens is en kennelijk daarop wenst terug te komen (zie bijvoorbeeld de rectificatie van de notulen van de vergadering van de ALV van 20 februari 2018 tijdens de vergadering van 6 februari 2020), kan niet afdoen aan het rechtsgeldig (want niet in strijd met de statuten) genomen besluit van de ALV zoals dat blijkt uit de notulen van 1 december 2014.
4.11. Ter onderbouwing van haar betoog dat de ALV van VSV geen geldig toestemmingsbesluit kan hebben genomen, trekt VSV voorts een parallel met artikel 2:107a BW. In dit artikel is - samengevat - bepaald dat de besluiten van het bestuur van een naamloze vennootschap omtrent een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of de onderneming, aan de goedkeuring van de algemene vergadering zijn onderworpen. In de door VSV aangehaalde parlementaire geschiedenis bij dit artikel (Kamerstukken II 2001/02, 28179, nr. 5, p. 23) is overwogen dat het bestuur voorafgaand aan een goedkeuringsbesluit de algemene vergadering op de hoogte moet stellen van alle feiten en omstandigheden die noodzakelijk zijn voor een behoorlijke oordeelsvorming, een vergadering dient te zijn uitgeschreven en het besluit moet zijn geagendeerd.
4.12. De rechtbank is van oordeel dat deze parallel niet opgaat, omdat hier geen sprake is van een (doorgaans professioneel georganiseerde) naamloze vennootschap, maar van een sportvereniging, waarvan het bestuur volledig wordt gevormd door vrijwilligers, zodat reeds om die reden niet dezelfde eisen kunnen worden gesteld. Daarbij komt dat het type besluiten waarop artikel 2:107a BW ziet niet van dezelfde aard is als het verkopen van een registergoed. Weliswaar is het vervreemden van een registergoed ingrijpend (zeker in het onderhavige geval, waar het gaat om het vervreemden van de gronden waarop het sportcomplex van VSV is gelegen), maar niet dermate ingrijpend dat sprake is van een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of de onderneming. Bovendien komt schending van artikel 2:107a BW geen externe werking toe (vgl. lid 2), zodat ook in die zin deze regeling afwijkt van het onderhavige geval. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat het bestuur van VSV de in de zojuist aangehaald parlementaire geschiedenis genoemde verplichtingen heeft geschonden. Het besluit van de ALV is immers genomen tijdens een statutair uitgeroepen vergadering waarin het “Masterplan” is geagendeerd (als agendapunt 7). Tussen partijen is niet in geschil dat met het Masterplan wordt bedoeld het vervreemden van het perceel van VSV in ruil voor de bouw van een nieuw sportcomplex op het naastgelegen perceel. Eveneens is onweersproken dat de ALV voorafgaand aan de vergadering van 1 december 2014 op de hoogte was van alle beschikbare relevante informatie. Meer informatie was er nog niet en kon het bestuur dus ook niet aan de ALV verstrekken, omdat de onderhandelingen nog niet waren afgerond. Daar was de ALV ook van op hoogte, hetgeen blijkt uit het besluit van de ALV om het bestuur een mandaat te geven om verder te onderhandelen en - ondanks de vroege fase van de onderhandelingen en daardoor de beperkt beschikbare informatie - tevens een mandaat te geven een contract te sluiten met BPD. Dat het bestuur (of [A.]) relevante informatie heeft achtergehouden voor de ALV die ten tijde van de vergadering van 1 december 2014 reeds beschikbaar was, is voorts gesteld noch gebleken.
4.13. Verder stelt VSV dat het gebruikelijk was om te werken met mandaten om te mogen onderhandelen, om vervolgens het uitonderhandeld resultaat nog door de ALV te laten goedkeuren. Pas dan kon het contract met de derde gesloten worden en zou VSV gebonden zijn. Echter, vast staat dat dergelijke interne werkafspraken niet zijn vastgelegd in de statuten van VSV, een bestuursreglement of een ander voor derden kenbaar schriftelijk document. Evenmin blijkt uit de notulen van de ALV van 1 december 2014 van dergelijke interne werkafspraken. De rechtbank overweegt dat de interne werkafspraken over de besluitvorming dan ook niet kenbaar konden zijn voor BPD als buitenstaander. Om die reden kunnen de gestelde werkafspraken geen rol spelen bij de uitleg van besluiten van de ALV van VSV. Het betoog over de gebruikelijke werkwijze binnen VSV wordt daarom bij de uitleg van het besluit van de ALV buiten beschouwing gelaten.
4.14. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank het besluit van de ALV van 1 december 2014 ziet als een toestemmingsbesluit in de zin van artikel 15 lid 2 van de statuten van VSV voor de vervreemding van het perceel van VSV aan BPD, en die geleid heeft tot de koopovereenkomst van 29 januari 2016.
4.15. VSV heeft nog betoogd dat de notulen van de bestuursvergadering van 13 januari 2015 door [A.] zouden zijn vervalst. Ter zitting heeft VSV deze stelling aldus toegelicht dat daaraan geen consequenties zijn verbonden voor de geldigheid van de koopovereenkomst (maar slechts een illustratie vormt van de volgens VSV dubieuze dubbelrol van [A.]). De rechtbank zal hierover dan ook geen oordeel uitspreken.
4.16. De conclusie is daarom dat geen gebreken kleven aan de besluitvorming binnen VSV over de vervreemding van het perceel en dat VSV aan de koopovereenkomst met BPD is gebonden. De gebondenheid van BPD aan de koopovereenkomst staat niet ter discussie, zodat vordering 1 in conventie toegewezen wordt op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.17. Voor wat betreft de door BPD gestelde gebondenheid van VSV aan de opstalovereenkomst geldt dat VSV dit onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. VSV heeft in de processtukken immers enkel uiteengezet dat zij niet is gebonden aan de koopovereenkomst, maar de door BPD gevorderde verklaring voor recht over de gebondenheid aan de opstalovereenkomst onbesproken gelaten. Weliswaar is in een memorandum van 23 oktober 2019 van de advocaten van VSV (gericht aan het bestuur van VSV) vermeld dat ook de opstalovereenkomst, althans het opstalrecht, nietig is, maar VSV heeft dat standpunt in deze procedure niet (althans onvoldoende duidelijk) aan haar verweren en vorderingen ten grondslag gelegd, zodat BPD daarop ook niet heeft kunnen reageren. Wel heeft VSV in deze procedure betoogd dat indien zij niet is gebonden aan de koopovereenkomst, het opstalrecht in dat geval gebaseerd is op een nietige rechtshandeling en dus nietig is (bijv. pleitaantekeningen VSV, nr. 17). Aan de beoordeling van de juistheid van dit betoog wordt niet toegekomen, omdat de rechtbank oordeelt dat VSV gebonden is aan de koopovereenkomst. De rechtbank gaat daarom uit van de gebondenheid van VSV aan de opstalovereenkomst, zodat ook dat deel van de vordering van BPD zal worden toegewezen.
4.18. Vordering 1 (primair) in reconventie zal worden afgewezen, nu deze vordering uitgaat van eenzijdige gebondenheid van BPD aan de koopovereenkomst, terwijl daarvan geen sprake is. De subsidiaire vordering 1 in reconventie zal in het navolgende (4.21 e.v. van dit vonnis) worden besproken.
4.19. Het voorgaande betekent dat niet wordt toegekomen aan de vraag of de koopovereenkomst achteraf door de ALV is bekrachtigd met het vaststellen van de jaarrekening 2016. Evenmin is van belang of artikel 2:16 lid 2 BW toepassing vindt, omdat aan de besluitvorming binnen VSV geen gebrek kleeft dat kan worden tegengeworpen aan BPD. VSV heeft betoogd dat uit de e-mail van [A.] van 1 september 2015 (geciteerd in 2.8 van dit vonnis) voor BPD duidelijk moet zijn geweest dat de ALV geen toestemming had gegeven voor de verkoop. Zelfs indien VSV daarin zou worden gevolgd, doet dit niet af aan het feit dat in werkelijkheid wél toestemming was gegeven door de ALV, zoals in het voorgaande is vastgesteld. Ten overvloede wordt overwogen dat uit de e-mail van [A.] aan BPD van 6 oktober 2015 (geciteerd in 2.9 van dit vonnis) en de e-mail van [A.] aan de notaris en BPD van 29 januari 2016, 11.07 uur (geciteerd in 2.15 van dit vonnis) blijkt dat [A.] op zijn eerdere e-mail van 1 september 2015 kennelijk is teruggekomen en aan BPD, de toenmalige advocate van VSV en aan de notaris heeft bericht dat de ALV reeds een mandaat had gegeven aan het bestuur van VSV. Zoals reeds overwogen, behoeft de vraag of deze mededelingen van [A.] (die bovendien op 29 januari 2016 zijn bevestigd door de notaris) voldoende zijn voor een beroep op artikel 2:16 lid 2 BW, geen beantwoording.
4.20. Ook de discussie over de gestelde dubbelrol van [A.] kan gezien het voorgaande onbesproken blijven. De handelingen van [A.] zijn immers bevestigd door een besluit van het bestuur met toestemming van de ALV. VSV heeft bij deze stand van zaken onvoldoende concreet gesteld op welke wijze de (dubbel-)rol van [A.] afbreuk doet aan deze besluitvorming binnen VSV.
Inhoud van de koopovereenkomst – contante nabetaling
4.21. Nu is vastgesteld dat VSV is gebonden aan de koopovereenkomst, komt vervolgens de vraag aan de orde welke inhoud de koopovereenkomst heeft. Onder meer betoogt VSV immers dat de aanspraak van VSV op een contante nabetaling ter hoogte van € 2,6 miljoen, althans tussen € 2 miljoen en € 4 miljoen, voortvloeit uit de koopovereenkomst, hetgeen BPD weerspreekt.
4.22. Voor de beantwoording van de vraag hoe de koopovereenkomst moet worden uitgelegd, is (anders dan bij de uitleg van besluiten) de (subjectieve) Haviltex-maatstaf van toepassing. Dit betekent dat niet enkel gekeken moet worden naar de taalkundige betekenis van de tekst van de koopovereenkomst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Het gaat om de gerechtvaardigde verwachtingen die partijen op grond van de omstandigheden van het geval over en weer mochten hebben (vgl. het standaardarrest Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Hierbij kunnen ook omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het sluiten van de koopovereenkomst een rol spelen.
4.23. VSV heeft aangevoerd dat uit het feit dat is afgesproken dat nog een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst moet worden gesloten tussen partijen, blijkt dat ruimte bestaat voor de door VSV gevorderde contante nabetaling. VSV maakt aanspraak op (een deel van) de netto residuele grondwaarde, althans exploitatieopbrengst van de voorgenomen woningbouwontwikkeling op het perceel van VSV, na aftrek van de exploitatiekosten en de gebruikelijke marges van BPD. VSV heeft zich daarbij beroepen op een taxatierapport van 28 maart 2017 waaruit volgt dat het perceel van VSV op basis van de voorgenomen woningbouwontwikkeling een waarde van € 10,5 miljoen vertegenwoordigt.
4.24. De rechtbank stelt voorop dat uit de tekst van de koopovereenkomst duidelijk wordt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de elementen waaruit de koopprijs bestaat. Die elementen zijn immers opgesomd in de koopovereenkomst onder het kopje “Koopprijs”. Het gaat om een bedrag van € 125.000, te vermeerderen met:
de door VSV geprognosticeerde kosten voor de vervaardigingshandelingen en advieskosten ad € 60.000,
de koopsom en kosten van levering van de naastgelegen percelen waarop een sportcomplex zal worden gerealiseerd, en
de aanneemsom voor het realiseren van een sportcomplex op basis van een nog tussen partijen te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst.
4.25. Dit vindt ook bevestiging in de verklaring van [C.] van BPD in zijn e-mail van 5 augustus 2015, dus voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, waarin hij een samenvatting geeft van de te maken afspraken (zie het citaat in 2.7 van dit vonnis). Die samenvatting luidt dat BPD het perceel van VSV koopt, voor een bedrag van € 150.000 (later bepaald op € 125.000 en € 275.00 voor het opstalrecht), zijnde een “soort aanbetaling”, plus de verplichting om de aanlegkosten van het nieuwe sportterrein op zich te nemen. Weliswaar maakt [C.] daarbij melding van een “nabetaling”, maar blijkens de overige tekst van de e-mail heeft die nabetaling betrekking op de kosten van de vervaardigingshandelingen (de sloop van de opstallen op het perceel van VSV, met uitzondering van de sloop van de oude velden en het oude clubhuis), in het kader van de wens van partijen om de grond te leveren aan BPD “in de BTW-sfeer”. In de koopovereenkomst (onder het kopje “Koopprijs”, sub a) zijn die kosten en dus deze “nabetaling” vastgesteld op € 60.000, waarvan de verschuldigdheid niet ter discussie staat.
4.26. Dit biedt derhalve geen grondslag voor de door VSV nu verlangde extra nabetaling van € 2,6 miljoen, althans tussen € 2 miljoen en € 4 miljoen. In tegendeel, op basis van deze samenvatting van de afspraken in de e-mail van [C.] van 5 augustus 2015, had VSV moeten begrijpen dat VSV naast de aanbetaling (van € 125.000 en € 275.000 voor het opstalrecht) en de betaling door BPD van de aanneemsom voor de velden, kleedkamers en kantine (te vermeerderen met de kosten van de aankoop van de naastgelegen percelen), alsmede vergoeding van de vervaardigingskosten, geen aanspraak kan maken op een aanvullende contante koopprijs. Het betoog van VSV dat zij verwachtte dat de koopovereenkomst slechts een eerste aanzet was voor de samenwerking, maar dat de koopprijs daarin open is gelaten, althans dat een contante nabetaling daarvan een onlosmakelijk deel uitmaakte, is daarom geen verwachting die is gerechtvaardigd door de verklaringen van BPD of de overige omstandigheden van het geval, zodat aan die verwachting van VSV geen betekenis kan worden toegekend in het kader van de uitleg van de koopovereenkomst.
4.27. Uit de tekst van de koopovereenkomst wordt echter ook duidelijk, dat over de invulling van element c van de koopprijs (de aanneemsom voor de realisatie van het nieuwe sportcomplex), nog nader onderhandeld moest worden. Partijen hebben afgesproken dat daarover een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst tussen partijen gesloten moet worden. In de koopovereenkomst zijn partijen met betrekking tot de ontwikkelings- en realisatieovereenkomst al overeengekomen dat voor de realisatie van het nieuwe sportcomplex op de naastgelegen percelen sprake dient te zijn van een sluitende exploitatieberekening, onder toepasselijkheid van de door BPD gebruikelijk te hanteren bedrijfseconomische parameters (artikel 13 lid 1 sub a). Daarin ziet de rechtbank, anders dan VSV, op zichzelf geen aanknopingspunt voor een extra contante nabetaling door BPD aan VSV, ook niet indien de exploitatieberekening op enig moment zou uitkomen op een positief bedrag. Deze bepalingen hebben immers uitsluitend betrekking op de ontwikkeling- en realisatieovereenkomst en dus op de (maximale) aanneemsom die BPD dient te betalen aan de realisator (aannemer) van het nieuwe sportcomplex, zo blijkt uit het kopje “Koopprijs” onder c. Dat is naar zijn aard iets anders dan de nu door VSV gevorderde contante betaling door BPD aan VSV.
4.28. Vast staat dat de koopovereenkomst is gebaseerd op de resultaatberekeningen uit 2014 en 2015, die als bijlage aan de koopovereenkomst zijn gehecht (zie 2.12 van dit vonnis). Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst in januari 2016, was (nog) geen sprake is van een sluitende exploitatieberekening. Alle resultaatberekeningen sloten immers op een negatief bedrag. Dit blijkt ook uit de overwegingen sub b en artikel 13 lid 1 sub a van de koopovereenkomst. Op basis daarvan hebben partijen afspraken gemaakt over (de elementen van) de koopprijs, waarvan een contante nabetaling geen onderdeel uitmaakt. Voor zover VSV betoogt dat de resultaatberekeningen die aan de koopovereenkomst ten grondslag liggen destijds onjuist waren, althans hebben geleid tot een onvolledige opsomming van (de elementen van) de koopprijs, zodat VSV daarom alsnog aanspraak kan maken op een contante nabetaling, heeft zij dit onvoldoende concreet onderbouwd. Het overleggen van het taxatierapport van 27 maart 2017 is daartoe niet voldoende, omdat het taxatierapport ruim een jaar na de datum van de koopovereenkomst is opgesteld en VSV bovendien niet inzichtelijk heeft gemaakt van welke onjuiste uitgangspunten BPD is uitgegaan in de resultaatsberekeningen die zijn gevoegd bij de koopovereenkomst.
4.29. Het betoog van VSV lijkt er met name toe te strekken, dat inmiddels - als gevolg van de verbetering van de vastgoedmarkt in de periode sinds het sluiten van de koopovereenkomst in januari 2016 - de residuele grondwaarde, althans de exploitatieopbrengst, hoger is geworden dan in januari 2016 het geval was en BPD daarom een aanvullende contante betaling is verschuldigd. BPD heeft erkend dat de cijfers er op dit moment beter uit zien dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 29 januari 2016 en dat er thans onder de streep meer overblijft dan is vermeld in de resultaatberekeningen die zijn gevoegd bij de koopovereenkomst. Anders dan VSV meent, leidt deze omstandigheid echter op zichzelf niet tot een andere uitleg van de koopovereenkomst dan in het voorgaande is weergegeven. Uit het voorgaande (vgl. 4.27) volgt immers dat de koopovereenkomst geen aanknopingspunten bevat om aan te nemen dat (in afwijking van de in de koopovereenkomst opgesomde elementen van de koopprijs) wél een contante betaling verschuldigd is in geval van positieve resultaatberekening. VSV heeft onvoldoende concreet toegelicht waaruit blijkt dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst wel een dergelijke afspraak hebben gemaakt (welke afspraak volgens VSV kennelijk inhield dat VSV recht heeft op de gehele, althans een onbepaald deel van de exploitatieopbrengst van de te realiseren woonwijk, na aftrek van de kosten en marges van BPD). Omdat VSV niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. Dat er een andere grondslag bestaat voor het wijzigen of aanvullen van de afspraken over koopprijs , is door VSV voorts niet gesteld en kan niet in haar stellingen worden ingelezen, zodat de rechtbank dat ook niet kan beoordelen.
4.30. De rechtbank legt de afspraken over de sluitende exploitatieberekening (de overwegingen sub b en artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst; vgl. 4.27 van dit vonnis) echter wel aldus uit, dat de omstandigheid dat er in de resultaat- en exploitatieberekeningen onder de streep meer overblijft dan de bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2016 bekend was, ertoe leidt dat er dus meer ruimte is voor de voldoening door BPD van de benodigde aanneemsom van de aanleg van de nieuwe velden en de nieuwe kantine en kleedkamers. Die aanneemsom is immers in de koopovereenkomst nog niet bindend vastgesteld (zo staat tussen partijen vast). Daarover dient in het kader van de nog te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst onderhandeld te worden. Het ontwerp van het nieuwe sportcomplex behoeft de goedkeuring van VSV (vgl. artikel 13 lid 1 sub c van de koopovereenkomst). Het is daarbij niet uitgesloten dat nieuwe ontwikkelingen die van invloed zijn op de eisen die mogen worden gesteld aan het nieuwe sportcomplex, zoals de stijging van het aantal leden VSV sinds het sluiten van de koopovereenkomst, bij die onderhandelingen over de hoogte van de aanneemsom betrokken kunnen worden, zolang dit het uitgangspunt van een haalbare exploitatiebegroting niet aantast. Over de hoogte van de aanneemsom kan de rechtbank echter in deze procedure geen oordeel geven, omdat de vorderingen van partijen daarop niet zijn gericht.
Onderhandelingen als uitvoeringshandeling van de koopovereenkomst
4.31. VSV voert aan dat bij de uitleg van de koopovereenkomst ook van belang is dat BPD na het sluiten van de koopovereenkomst door langdurig met VSV te onderhandelen over de contante nabetaling, de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat die nabetaling onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.
4.32. Dit betoog slaagt niet. Onder meer uit de brieven van BPD van 13 april 2018, 6 juni 2019 en 14 juni 2019 (geciteerd in 2.25 van dit vonnis) leidt de rechtbank namelijk af dat BPD aan VSV heeft kenbaar gemaakt dat zij de discussie over de contante nabetaling uitsluitend met VSV aanging om escalatie te voorkomen en de relatie met VSV goed te houden. Gelet op de inhoud van die brieven mocht VSV er niet op vertrouwen dat BPD de verschuldigdheid van een contante nabetaling erkende of dat de door [C.] daarover gevoerde gesprekken moeten worden aangemerkt als uitvoeringshandelingen van de koopovereenkomst.
Onderhandelingen als zelfstandige grondslag
4.33. De stelling van VSV dat over de verschuldigdheid van de door VSV gevorderde contante nabetaling ter hoogte van € 2,6 miljoen, althans tussen de € 2 miljoen en € 4 miljoen alsnog overeenstemming is bereikt tijdens een gesprekken in de periode van maart 2018 tot oktober 2019 (meer specifiek tijdens een gesprek met [C.] in juni/juli 2019), wordt evenmin gevolgd. De rechtbank is van oordeel dat, gezien de gemotiveerde betwisting van BPD, een dergelijke overeenstemming onvoldoende is gebleken. VSV beroept zich op haar (eigen) brief van 5 juli 2020. Daaruit kunnen de door VSV gestelde afspraken echter niet worden afgeleid. De brief van 5 juli 2020 bevat immers een eenzijdige weergave van de uitgangspunten van VSV met de vraag of BPD daarmee kan instemmen, terwijl vaststaat dat BPD per e-mail van 18 oktober 2019 aan VSV heeft medegedeeld dat haar raad van bestuur niet instemt met de daarin verwoorde contante betaling. Volgens VSV blijkt de op 4 juli 2019 bereikte overeenstemming tevens uit het WhatsApp-bericht van [C.] van 5 juli 2019 (geciteerd in 2.26 van dit vonnis). Daarin staat echter niets vermeld over de contante nabetaling van € 2,6 miljoen, maar alleen dat [C.] hoopt dat het bestuur van BPD zal instemmen met het (aanvullend) voorstel over de sponsoring door BPD aan VSV van € 200.000. In zijn memorandum heeft [I.] weliswaar vermeld dat overeenstemming is bereikt over de contante nabetaling van € 2,6 miljoen, maar ook dit betreft een eenzijdige verklaring van [I.], die niet door BPD is bevestigd.
4.34. Aan verdere bewijslevering wordt ook op dit punt niet toegekomen. Daartoe is redengevend dat zelfs indien [C.] zou hebben ingestemd met de door VSV verlangde contante betaling van € 2,6 miljoen, BPD voldoende gemotiveerd heeft aangevoerd dat [C.] niet bevoegd was om BPD te vertegenwoordigen, nu hij geen bestuurder is van BPD. VSV heeft niet betwist dat [C.] geen bestuurder is van BPD. Evenmin heeft VSV gesteld dat [C.] op een andere grond bevoegd was om BPD te vertegenwoordigen (bijvoorbeeld op basis van een volmacht). Anders dan VSV betoogt is hier dus geen sprake van het ontbreken van een toestemming van het bestuur van BPD, maar van een gestelde toezegging die niet is gedaan door een daartoe bevoegd orgaan (vgl. artikel 2:240 BW). BPD zou daarom niet gebonden zijn aan de gestelde toezegging van [C.].
4.35. VSV heeft voorts onvoldoende gemotiveerd gesteld dat door BPD de schijn is gewekt dat [C.] wel vertegenwoordigingsbevoegd was. Het enkele feit dat [C.] ruggenspraak voerde met [J.] (die evenmin zelfstandig bevoegd bestuurder is) is daarvoor niet voldoende. Daarom wordt aan de verdere beoordeling hiervan niet toegekomen. Overigens blijkt reeds uit de zojuist besproken inhoud van het WhatsApp-bericht van [C.] van 5 juli 2019 dat voor iedereen duidelijk was dat hij het “voorstel” van VSV nog moest voorleggen aan “mijn directie”, hetgeen reeds bevestigt dat VSV niet mocht uitgaan van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [C.].
4.36. Een en ander leidt tot de slotsom dat ook de subsidiaire vordering 1 in reconventie zal worden afgewezen.
Verplichting tot levering van het perceel (vorderingen 2 en 3 in conventie)
4.37. BPD vordert tevens (zakelijk weergegeven) een verklaring voor recht dat binnen veertien dagen nadat sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan of onherroepelijke vergunning op basis waarvan het mogelijk wordt om op het perceel van VSV woningbouw te realiseren, VSV uitvoering dient te geven aan de vervaardigingshandelingen (het afbreken van opstallen op het perceel van VSV) en vervolgens binnen één week daarna medewerking moet verlenen aan de levering van het perceel van VSV aan BPD. Zij beroept zich daarbij op artikel 1 en artikel 4 lid 4 van de koopovereenkomst.
4.38. Hoewel VSV aan de koopovereenkomst is gebonden en geen aanspraak kan maken op de door haar verlangde contante nabetaling, is de rechtbank desondanks van oordeel dat deze vordering (nog) niet toewijsbaar is. In artikel 1 van de koopovereenkomst, waarop BPD zich beroept, is immers niet bepaald dat VSV een aanvang moet maken met de vervaardigingshandelingen zodra sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan of onherroepelijke vergunning. Daarin is vermeld dat de levering van het perceel van VSV dient plaats te vinden binnen veertien dagen nadat (1.) sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan of onherroepelijke vergunning en (2.) VSV een aanvang heeft gemaakt met de vervaardigingshandelingen. Deze twee cumulatieve en zelfstandige vereisten voor levering staan echter los van elkaar, hetgeen BPD in het lichaam van de dagvaarding (zie nr. 6.2 e.v.) ook heeft onderkend.
4.39. In artikel 1 wordt met betrekking tot de vervaardigingshandelingen voorts verwezen naar artikel 4 lid 4 van de koopovereenkomst. Daarin is vermeld dat VSV pas verplicht is tot het verrichten van de vervaardigingshandelingen “zodra verhuizing naar het nieuw te realiseren sportcomplex mogelijk is”. Dit sluit ook aan bij het tussen partijen vaststaande feit dat aan de koopovereenkomst de veronderstelling ten grondslag ligt dat eerst tussen partijen nog overeenstemming moet worden bereikt over de ontwikkelings- en realisatieovereenkomst, waarin afspraken worden gemaakt over het te realiseren nieuwe sportcomplex, en de aanneemsom die BPD daarvoor dient te voldoen. Ook staat vast dat over de ontwikkelings- en realisatieovereenkomst nog geen overeenstemming is bereikt, dat de naastgelegen percelen waarop het nieuwe sportcomplex zal worden gebouwd nog niet door BPD aan VSV zijn geleverd, en dat de realisatie van het nieuwe sportcomplex nog niet is aangevangen, laat staan dat verhuizing naar het nieuw te realiseren sportcomplex mogelijk is. Op grond van artikel 4 lid 4 van de koopovereenkomst is VSV tot die tijd niet verplicht tot het verrichten van vervaardigingshandelingen en dus evenmin tot het leveren van het perceel aan BPD (artikel 1 van de koopovereenkomst).
4.40. BPD heeft aangevoerd dat zij verwacht dat VSV geen prijs (meer) stelt op de hulp van BPD bij de ontwikkeling van het nieuwe sportcomplex. Dit betoog kan BPD echter niet baten. Zelfs indien VSV er voor kiest om de ontwikkeling van het nieuwe sportcomplex niet door BPD te laten verrichten, neemt dit niet weg dat VSV pas verplicht is tot het verrichten van vervaardigingshandelingen zodra verhuizing naar het nieuwe sportcomplex mogelijk is. Bovendien moeten BPD en VSV ook in dat geval eerst overeenstemming bereiken over de door BPD te betalen aanneemsom en de levering van de naastgelegen gronden aan VSV.
4.41. Hoewel BPD deze uitleg van artikel 1 en artikel 4 lid 4 van de koopovereenkomst in het lichaam van de dagvaarding onderschrijft en zij toezegt haar verplichtingen uit de koopovereenkomst te zullen nakomen, heeft dit geen weerslag gevonden in de formulering van de gevorderde verklaring voor recht (ondanks daarover gestelde vragen tijdens de mondelinge behandeling). BPD vordert immers een verklaring voor recht dat VSV moet starten met de vervaardigingshandelingen en levering van het perceel zodra er een onherroepelijk bestemmingsplan of onherroepelijke vergunning is, terwijl VSV daartoe pas is verplicht zodra tevens verhuizing naar het nieuw te realiseren sportcomplex mogelijk is.
4.42. Vordering 2 in conventie zal daarom worden afgewezen. Dit geldt ook voor de daaraan gekoppelde dwangsom (vordering 3 in conventie).
Proceskosten in conventie en in reconventie
4.43. VSV zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van BPD als volgt worden begroot:
- dagvaarding € 100,89
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat € 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)
totaal € 1.842,89
4.44. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal eveneens worden toegewezen.
4.45. De door BPD gevorderde beslagkosten zullen niet worden toegewezen. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van het door BPD gelegde leveringsbeslag voor haar eigen rekening dienen te blijven, omdat de vordering ten aanzien van de levering van het perceel van VSV wordt afgewezen.
4.46. VSV dient ook in reconventie te worden aangemerkt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom ook in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van BPD worden in reconventie begroot op nihil, omdat BPD geen conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen en zij ter zitting - naast hetgeen zij heeft aangevoerd in het kader van de bespreking van de vorderingen in conventie - evenmin uitvoerig is ingegaan op de eis in reconventie.
4.47. Omdat VSV wordt veroordeeld in de proceskosten van BPD, moet zij tevens haar eigen kosten dragen en wordt de door VSV gevorderde veroordeling van BPD in de reële proceskosten van VSV (vordering 2 in reconventie, primair en subsidiair) afgewezen.
5 De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 29 januari 2016 en de opstalovereenkomst van 29 januari 2016 rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en VSV en BPD binden;
5.2. veroordeelt VSV in de kosten van deze procedure, aan de zijde van BPD tot op heden in conventie begroot op € 1.842,89, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat VSV niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde in conventie;
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen in reconventie af;
5.6. veroordeelt VSV in de proceskosten, aan de zijde van BPD tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg, mr. Th.S. Röell en mr. N.B.F. Telders en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2021 en bij ontstentenis van de voorzitter ondertekend door de oudste rechter.
type: 1538