ECLI:NL:RBNHO:2021:5555

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/306046 / HA ZA 20-509

Vonnis van 7 juli 2021

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. M.L. Dingemans te [plaats 2] ,

tegen

[gedaagde 1]

,

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.P.A. Vermeer te [plaats 2] .

Partijen zullen hierna genoemd worden eisers [eiser 1] c.s. en gedaagde [gedaagde 1] .

De zaak in het kort:

[eiser 1] c.s. hebben in mei 2020 van [gedaagde 1] de woning aan de [adres] gekocht. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst, maar nog tijdens de bedenktijd, hebben zij een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten aan de woning. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de koper de woning heeft laten keuren, op de hoogte is van de bouwkundige staat en dat hij de verkoper vrijwaart voor verdere aansprakelijkheden inzake de meldingsplicht en de bouwkundige staat van de woning. De woning is op 2 juni 2020 aan [eiser 1] c.s. geleverd. Kort na de levering hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] bericht dat sprake is van dusdanige gebreken aan de woning dat de woning niet voldoet aan hetgeen zij mochten verwachten. [eiser 1] c.s. houden [gedaagde 1] aansprakelijk voor door hen geleden schade als gevolg van het niet nakomen van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] wijst iedere aansprakelijkheid van de hand. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af (vooral) onder verwijzing naar hetgeen partijen met elkaar hebben afgesproken in de koopovereenkomst over aansprakelijkheid.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 17 maart 2021

de akte wijziging eis tevens akte overlegging producties van de zijde van [eiser 1] c.s.

de aanvullende producties van de zijde van [gedaagde 1]

de akte wijziging eis II van de zijde van [eiser 1] c.s.

de spreekaantekeningen van de zijde van [eiser 1] c.s.

de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde 1]

de mondelinge behandeling van 31 mei 2021 en de van die zitting door de griffier

bijgehouden aantekeningen.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Tussen [eiser 1] c.s. als koper en [gedaagde 1] als verkoper is op 2 mei 2020 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 383.000,-. De woning is in 1975 gebouwd.

2.2. De koopovereenkomst houdt onder meer de volgende bepalingen in:

(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

(…)

6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 25 Ouderdomsclausule

Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning en de bijgebouwen. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. aanwezigheid van ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

(…)

Artikel 27 Koper bekend

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het water uit de douche loopt in de badkamer. (…)

Artikel 29 Koper heeft laten keuren

Koper heeft de onroerende zaak laten keuren door Gewoon Koen en is op de hoogte van de bouwkundige staat. Koper vrijwaart verkoper voor verdere aansprakelijkheden inzake de meldingsplicht en de bouwkundige staat van de woning.

(…)

Artikel 31 Courtage aankopend makelaar

Deze overeenkomst van verkoop en koop is mede tot stand gekomen door bemiddeling van [betrokkene 1] Makelaars optredende voor koper (…)

2.3. [eiser 1] c.s. hebben op 6 mei 2020 een bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren door de heer [betrokkene 2] . Het keuringsrapport van diezelfde datum houdt onder meer het volgende in:

(…)

“ Samenvatting begrootte kosten

A – Interieur € 540,-

B – Exterieur € 400,-

C – Installaties € 530,-

TOTAAL € 1.470,-

De kosten zijn in de rapportage vernoemd bij de verschillende bouwdelen.

Bovengenoemde kosten zijn voor herstel/preventief onderhoud ten behoeve van de huidige staat van het geïnspecteerde object. In deze rapportage zijn geen kosten opgenomen voor modernisering en of verbouwingen.

(…)

Houdt rekening met kostenverhogende factoren na uitvoeren van de specialistische onderzoeken.

Deze kosten zijn niet meegenomen in deze rapportage.

(…)

Rapportage interieur

01. Schoorstenen en doorvoeren

(…)

Er is een oud lekkagespoor zichtbaar bij de doorvoer van de riolering, verbindingsstuk herstellen

€ 100,-

(…)

11. Begane grondvloer

Beperkte inspectie i.v.m. vloerafwerkingen en een niet toegankelijke kruipruimte (leidingwerk), inspectie vanuit het luik achter de voordeur.

(…)

Geen inspectie onder de uitbouw i.v.m. ontbreken van een kruipluik.

12 Kruipruimte

Betreft een aardvochtige kruipruimte (grondwater) onder de gehele woning (niet onder de uitbouw).

Advies: de ventilatieopeningen in de voorgevel onbelemmerd laten en periodiek reinigen.

Er ontbreken ventilatieroosters in de achtergevel i.v.m. het plaatsen van een uitbouw, hierdoor is de ventilatie in de kruipruimte minimaal, geen herstel mogelijk in de huidige situatie. ! n.b. (de rechtbank begrijpt uit het rapport: niet begroot)

(…)

16. Badkamer

Betreft 2 badkamers op de begane grondvloer en de eerste etage.

(…)

Plaatselijk holklinkend tegelwerk in beide badkamers (partieel onthecht), geen herstel noodzakelijk.

De kitvoegen in de douchehoek op de eerste etage zijn onthecht en het voegwerk bij de doucheput is gedeeltelijk uitgespoeld, herstellen € 200,-

Risico m.b.t. mogelijk aangetaste achterliggende delen door inwatering. ! n.b.

(…)

Rapportage exterieur

(…)

09. Fundering

Geen inspectie mogelijk.

De woning is op palen gefundeerd.

Er zijn in de woning geen aanwijzingen die duiden op een actieve zetting.

Het was bij inspectie niet bekend of de uitbouw aan de achterzijde is voorzien van een paalfundatie.

(…)

10. Aanbouw/erker/balkon

Betreft een aanbouw aan de achterzijde.

De uitbouw is als houten skelet neergezet.

Meer dan gebruikelijke vering in het dakbeschot bij belopen van het bitumen dakvlak, nader onderzoek is aan te raden (destructief onderzoek) ! n.b.

De kunststof geveldelen zijn niet ventilerend aangebracht, herstellen.

Risico m.b.t. mogelijk aangetaste achterliggende delen door verstikking. ! n.b.

Het dakbeschot hangt lichtelijk door aan de tuinzijde, herstel bij het aanbrengen van de geplande nieuwe achterpui. n.b.

(…)

Rapportage installaties

01. Verwarming/warmwater

(…)

De rookgasafvoer is ondeskundig geplaatst, flexibele buis vervangen € 100,-

02 Elektrische installatie

(…)

Er ontbreekt een kap voor de hoofdschakelaar in de groepenkast en een deksel van een centraaldoos bij de cv-ketel, aanbrengen i.v.m. veiligheid ! € 120,- “

(…)

2.4. Op verzoek van [eiser 1] c.s. is de datum voor het passeren van de notariële leveringsakte voor de woning vervroegd van 15 juni 2020 naar 2 juni 2020.

2.5. Op 6 juni 2020 heeft [eiser 1] c.s. een aanvang gemaakt met voorgenomen verbouwingswerkzaamheden.

2.6. Bij brief van hun (toenmalige) advocaat van 10 juni 2020 hebben [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] meegedeeld dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat sprake is van non-conformiteit. Zij hebben [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van de overeenkomst en [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld de koopovereenkomst alsnog deugdelijk na te komen.

2.7. [eiser 1] c.s. hebben op 7 juni 2020 en 22 juni 2020 een inspectie laten uitvoeren door ing. [betrokkene 3] , constructeur. In zijn inspectierapport gedateerd 20 juli 2020 heeft [betrokkene 3] het volgende verklaard:

(…)

“ Aan de hand van mijn bevindingen, ter plaatse, concludeer ik in willekeurige volgorde dat:

de constructieve opzet, van deze fundering loze uitbouw, heel ver beneden de maat is.

Het dakoppervlak weke delen heeft die duidelijk veroorzaakt zijn door dak lekkages.

Er totaal geen rekening is gehouden met de bodemgesteldheid ter plaatse.

De onbelemmerde kruipruimte ventilatie, van het oorspronkelijke pand, danig verstoord is door het plaatsen van de uitbouw.

Er geen adequate maatregelen tegen optrekkend grondwater, naar de vloer van de uitbouw toe, getroffen zijn.

De gezondheid van bewoners, door geconstateerde zwamgroei op de dekvloer, in het geding is. Dat betreft het inademen van daar aanwezige zwamsporen.

Deze uitbouw niet bestand zal zijn tegen de schadelijke gevolgen van opvriezen.

Het hoogteverschil tussen de bovenkant van de vloer en het maaiveld (3 cm) te gering is om regenwater buiten de deur te houden.

De levensduur van deze uitbouw, naar mijn verwachting, < 5 jaar zal zijn.

Deze deplorabele aanbouw alleen nog maar slooprijp is en ongeschikt is voor bewoning.

(…)

Mijn bevindingen t.a.v. de uitbouw zijn als volgt:

(…)

Vloer

(…)

Op 7 juni 2020 trof ik onder de folie en op de dekvloer (t.p.v. het zijlicht van de tuindeur) een grote vochtplek aan. Daar had zich een zwam ontwikkeld. Dunne schimmeldraden (hyphen) waren duidelijk zichtbaar. Er hing in de ruimte een muffe lucht en dat is kenmerkend voor zwammen. (…)

Na reiniging van de vloer was de muffe lucht verdwenen! Zonder enige twijfel zal de zwamvorming, in de constellatie als nu, op korte termijn terugkeren.

Tot zover mijn bevindingen ter plaatse.

Naar aanleiding van het bovenstaande heb ik uit zorgvuldigheidsoverwegingen:

Digitaal archief onderzoek gedaan naar de constructieve gegevens van het pand zelf.

Navraag gedaan bij beide buren naar hun ervaringen inzake het plaatsen van de aanbouw in 2018.

(…)

Vloer

(…)

De vloer van de uitbouw is niettemin op staal gefundeerd. De 3 cm dikke afwerkvloer is op de bestaande tuintegels (ook 3 cm dik) aangebracht. Deze afwerkvloer is constructief gezien van geen enkele betekenis. De lijnlasten t.g.v. de puien kunnen door deze afwerkvloer niet op een constructief verantwoorde manier naar de grondslag worden afgedragen.

Opm.: mij is bekend dat er in de Haarlemmermeerse bodem veenlagen en veensporen aanwezig zijn. In vroeger jaren is er in de Haarlemmermeer veen gestoken en opgebaggerd. Het gevolg daarvan is dat op staal funderen i.v.m. met langjarige nazettingen van de grond uit den boze is. Door het aanbrengen van deze aanbouw met bijbehorende veranderlijke vloerbelasting is de bestaande grondbalans verstoord. Dat zal gefaseerd leiden tot verzakkingen met gevolgschaden aan de uitbouw.

(…)

Deze uitbouw is geen lang leven beschoren en ik zie als enige mogelijkheid de boel laten slopen en onderheid weer van voren af aan beginnen.”

2.8. Op 24 juni 2020 heeft op verzoek van [gedaagde 1] een gezamenlijke inspectie plaatsgevonden van de woning. Namens [gedaagde 1] waren hierbij aanwezig haar partner, [betrokkene 4] , haar advocaat en de deskundige ing. [betrokkene 5] . [eiser 1] c.s. waren aanwezig tezamen met hun advocaat en ing. [betrokkene 6] van de Verbouwingsregisseur.

2.9. In zijn inspectierapport van 30 juni 2020 heeft [betrokkene 5] onder meer het volgende vermeld:

(…)

“ 3a. Serre

In voorbereiding op de inspectie zijn er verschillende foto’s door de opdrachtgever aangeleverd welke tijdens de bouw van de serre zijn gemaakt (…) Hieruit wordt duidelijk dat de serre op een plateau van betontegels is geplaatst, waarop een zandcement afwerkvloer tussen de wanden, isolatie folie en laminaat zijn aangebracht. De buitenwanden zijn opgebouwd met een houten regelwerk (HSB) met aan de binnenzijde een spaanplaat, voorzien van isolatie, folie en ventilatieregels waaroverheen aan de buitenzijde kunststof rabatdelen. Het dak is opgebouwd met een houten balklaag met spaanplaat, afgewerkt met een bitumineuze dakbedekking. De aansluiting van de serre met de achtergevel is voorzien van een loodstrook. Voor de afwatering zijn er een tweetal afvoeren en een zinken goot aanwezig. De toegang tot de serre is via het bestaande deurkozijn van de openslaande deuren in de achtergevel.

De serre voldoet volledig aan het geldende Bouwbesluit en daarbij behorende voorschriften ook ten aanzien van de sterkte.

(…)

De functionele eis bij bestaande bouw geeft aan dat de bouwconstructie gedurende de restlevensduur voldoende bestaand moet zijn tegen de daarop werkende krachten. De hoofdregel voor nieuwbouw dat een gebouw, zoals in NEN-EN 1990 is aangegeven, 50 jaar moet meegaan is hier dus niet van toepassing. Bij bestaande bouw is de in de NEN 8700 bedoelde restlevensduur doorslaggevend. Uitganspunt voor bestaande bouw is dat de bouwconstructie op het moment van beoordelen nog net voldoende veilig moet zijn. Bij beoordeling daarvan wordt uitgegaan van de in de NEN 8700 beschreven (korte) restlevensduur met bijbehorende belastingcombinaties.

Het bovenstaande betekent dat de levensduur van de serre constructie tenminste tot 2025 moet kunnen blijven staan, hetgeen zeer aannemelijk is, er is geen funderingsconstructie met heipalen noodzakelijk.

Voor zover vanuit de inspectie en de foto’s zichtbaar voldoet de constructie van de serre aan het de verschillende artikelen uit het Bouwbesluit, de enige opmerking is dat in de kunststof rabatdelen ventilatie openingen ontbreken.

3b Elektrische installatie

De afdekkap van de hoofdschakelaar en een lasdoos in de meterkast ontbreken, deze zullen moeten worden aangebracht om te kunnen voldoen aan de geldende voorschriften NEN 1010. De aansluiting van de serre, voor de verlichting en tweetal wandcontactdozen, middels een randaarde snoer aangesloten op een randaarde wandcontactdoos voldoet aan de norm.

3c CV-ketel

Bij het vervangen van de CV-ketel (…) is deze hoger komen te hangen ten gevolge waarvan de aansluiting van rookgas ook hoger zijn gekomen waardoor deze niet geheel meer aansluit op de daktoevoer, dit veroorzaakt echter geen lekkage.

De beluchting van de CV-ketel is met een flexibele leiding opgelost, hetgeen de HR werking van de ketel niet ten goed komt.

De aanwezige lekkage plekken in de dakplaten zijn van oude lekkages deze zijn nu droog.

3d lekkage trapkast

In de badkamer bevinden zicht een tweetal wastafels, een whirlpool, welke tijdens de inspectie volledig met water gevuld waren en een stortdouche. Deze zijn allen gelijktijdig open gezet en na ca. 15 minuten ontstond een lekkage langs de doorvoer van de standleiding en waterleiding door het plafond in de trapkast op de begane grond. Gezien de betonnen verdiepingsvloer en de verhoogde vloer in de badkamer is het aannemelijk dat de afvoerleidingen van de badkamer op de bestaande betonvloer zijn aangebracht en aangesloten op de aanwezige standleiding. Door dat deze lekkage pas ontstaan na ca. 15 min bij het intensieve gelijktijdige gebruik, waardoor de afvoerleiding geheel is gevuld, is de oorzaak hiervan te herleiden naar het overlopen hiervan of een foutieve aansluiting.

Bij regulier gebruik, zoals aangegeven, heeft zich in het verleden geen lekkage voorgedaan. Ook de lekkage plek in de woonkamer links wordt waarschijnlijk hierdoor veroorzaakt.

3e ventilatie

Vanuit de inspectie is gebleken dat de ventilatieopeningen van de kruipruimte onder de begane grondvloer aan de achterzijde zijn dichtgezet, aan de voorzijde zijn deze open, waardoor de doorstroming van de ventilatielucht in de kruipruimte worden beperkt. “

2.10. [betrokkene 6] heeft in zijn inspectierapport van 21 juli 2020 onder meer het volgende vermeld:

(…)

“ Uitbouw woning.

(…)Voor een aanbouw geldt dat in het bouwbesluit staat dat het bouwwerk voldoende bestand moet zijn tegen de daarop werkende krachten. De informatie hierover staat opgesteld in artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit. Je leest hier onder andere dat de constructie moet voldoen aan de gestelde NEN-EN 1990 normen.

Kort houdt dit in dat een uitbouw niet gefundeerd worden op een terras.

De opbouw van wanden en dak voldoen op een aantal punten niet aan de juiste detailleringen wat betreft vocht en ventilatie voorzieningen.

Enige mogelijkheid om een duurzaam gefundeerde uitbouw te realiseren is deze opnieuw op te bouwen op een fundering die voldoet aan de eisen van de constructeur.(…)

Tuin

In het verleden heeft er een grote vijver gezeten. Bij het verwijderen van een aantal tegels bleek hier vuil en puin van een eerdere verbouwing in gestort te zijn.

Navraag bij de buren heeft ook duidelijk gemaakt dat het hier om een aanzienlijke vijver gaat met een diepte tot ca. 2 mtr.

(…)

Badkamer

Bij gelijktijdig gebruik van diverse wastafel, douche, bad, etc. ontstaat er lekkage die zichtbaar wordt in de trapkast op de begane grond. Leiding capaciteit blijkt hier niet voldoende. Huidige wanden en leksporen op de leidingen geven aan dat dit in het verleden ook heeft plaatsgevonden.

Aanpassen leidingen is de enige optie voor herstel. Verhoogde vloer badkamer zal hiervoor gesloopt moeten worden. “

2.11. In een brief van 1 juli 2020 heeft de advocaat van [gedaagde 1] de aansprakelijkheidsstelling door [eiser 1] c.s. van de hand gewezen en [eiser 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor alle schade die [gedaagde 1] lijdt en nog zal lijden in verband met het door [eiser 1] c.s. op 25 juni 2020 op haar woning in [plaats 2] gelegde conservatoir beslag.

2.12. [eiser 1] c.s. hebben de woning eind januari 2021 weer te koop aangeboden. In de verkoopbrochure hebben zij onder meer het volgende vermeld:

Parterre

(…) De oorspronkelijke woning is uitstekend maar houdt u er rekening mee dat de uitbouw niet wordt meegerekend als woonruimte omdat deze een bouwkundig probleem heeft.

(…) Ondanks dat de achtertuin een aandachtspunt heeft is deze erg ruim en verzorgd, heeft een achterom en een vrijstaande stenen berging.

2.13. Op 4 maart 2021 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser 1] c.s. als verkoper en de kopers voor de woning. De overeengekomen (ver)koopprijs bedraagt € 400.000,-. De eigendom van de woning is op 23 april 2021 notarieel geleverd aan de kopers.

3 Het geschil

3.1. [eiser 1] c.s. vorderen na wijziging eis – verkort weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I) voor recht zal verklaren dat (primair) [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van

haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat (subsidiair) sprake is van dwaling;

II) Primair: dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 81.344,73 ten titel van schadevergoeding, dan wel € 71.932.73, dan wel € 54.932,73, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf 23 april 2021;

Subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair: de koopovereenkomst wegens dwaling

gedeeltelijk zal ontbinden c.q. zal wijzigen in die zin dat de koopprijs, ter opheffing van het nadeel dat [eiser 1] c.s. hebben geleden, wordt verminderd met een bedrag van

€ 81.344,73, dan wel € 71.932,73, dan wel € 54.932,73 althans zal bepalen dat de schade van € 81.344,73, dan wel € 71.932,73, dan wel € 54.932,73 wordt vergoed, althans zal bepalen dat de aanpassing van de koopprijs dan wel de schadevergoeding door een door de rechtbank te benoemen deskundige zal worden vastgesteld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf 23 april 2021;

III), IV), V) en VI): [gedaagde 1] zal veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van:

- € 475,24 € 475,24 inclusief BTW aan nodeloos gemaakte kosten aannemer;

- € 120,- inclusief BTW + € 1.035,- inclusief BTW p.m. aan deskundigenkosten;

- € 3.630 inclusief BTW aan buitengerechtelijke kosten, subsidiair een bedrag van

- € 1.833,15 inclusief BTW, aan buitengerechtelijke kosten;

- de kosten van deze procedure, waaronder begrepen kosten van het conservatoir beslag en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten als deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan.

3.2. [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen primair ten grondslag dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat sprake is van ernstige gebreken die aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. Er is daarom sprake van non-conformiteit van de woning. Daarbij noemen zij dat de uitbouw niet is voorzien van een paalfundering, dat sprake is van zwamvorming op de vloer van de uitbouw, dat zich lekkage voordoet vanuit de badkamer, dat de CV-ketel niet op de juiste wijze is opgehangen waardoor de rookgasafvoer niet goed is aangesloten en dat de bodem van de tuin verontreinigd is omdat [gedaagde 1] de voormalige vijver heeft gedempt met bouwafval (waaronder een badkuip). Subsidiair stellen [eiser 1] c.s. dat sprake is geweest van dwaling, omdat [eiser 1] c.s. onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst hebben gesloten. [gedaagde 1] is daarom gehouden is tot betaling van de geleden schade. Die schade bestaat uit het ontvangen van een lagere verkoopprijs voor de woning vanwege de gebreken, omdat zij genoodzaakt waren de gebreken aan de uitbouw en aan de tuin te vermelden bij de verkoop. Daardoor hebben de kopers namelijk bij het bepalen van hun bod rekening gehouden met circa € 30.000,- herstelkosten voor de uitbouw, waardoor [eiser 1] c.s. niet ten volle profijt hebben gehad van de nog altijd stijgende huizenprijzen in de markt.

3.3. [gedaagde 1] voert verweer. Zij betwist nadrukkelijk dat de woning gebreken heeft en niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woonhuis en stelt dat [eiser 1] c.s. dit ook niet aannemelijk hebben gemaakt. Zij betwist ook dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Zij voert aan dat [eiser 1] c.s. in verband met de koop een bouwtechnische keuring hebben laten uitvoeren en dat de beweerde tekortkomingen aan de woning stuk voor stuk door de deskundige, [betrokkene 7] , van GewoonKoen zijn opgemerkt en zijn vermeld in het rapport. Zij mocht er dus van uitgaan dat eventuele gebreken bij de keuring naar voren zouden komen en dat [eiser 1] c.s. daarmee bekend waren. Daarnaast wijst zij er op dat [eiser 1] c.s. op grond van het bepaalde in artikel 29 van de koopovereenkomst geen vorderingsrecht hebben.

3.4. [gedaagde 1] verzoekt, voor zover de rechtbank een vordering van [eiser 1] c.s. zal toewijzen, om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [eiser 1] c.s. Zij wijst er op dat het aannemelijk is dat een eventueel door haar te betalen bedrag door [eiser 1] c.s. direct zal worden gebruikt voor verbouwingswerkzaamheden, zodat [eiser 1] c.s. na een gunstige beslissing voor [gedaagde 1] in een eventueel hoger beroep niet in staat zullen zijn haar terug te betalen.

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. Tussen partijen is in geschil of sprake is van gebreken aan de woning, waarvoor [gedaagde 1] aansprakelijk kan worden gesteld. De rechtbank stelt vast dat de door partijen ingebrachte rapporten (hiervoor onder 2.3, 2.7, 2.9 en 2.10) ten aanzien van de door [eiser 1] c.s. gestelde gebreken aan de woning zelf niet eensluidend zijn. Zij spreken elkaar tegen. Dat sprake is van die gebreken aan de woning kan op basis van die rapporten dus niet worden vastgesteld. Maar al zou sprake zijn van gebreken, dan wil dat nog niet zeggen dat [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld kan worden vanwege niet nakoming van de koopovereenkomst, want daaraan staat (in elk geval) artikel 29 van de koopovereenkomst in de weg. Cruciaal in de discussie tussen partijen is dus artikel 29 van de koopovereenkomst en de vraag of er reden is om dit artikel buiten werking te stellen. Daarnaast moet de rechtbank beoordelen of [eiser 1] c.s. gedwaald hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst en of dat tot aansprakelijkheid van en een schadevergoedingsverplichting voor [gedaagde 1] leidt.

Artikel 29 van de koopovereenkomst

4.2. Artikel 29 van de koopovereenkomst luidt:

Koper heeft de onroerende zaak laten keuren door Gewoon Koen en is op de hoogte van de bouwkundige staat. Koper vrijwaart verkoper voor verdere aansprakelijkheden inzake de meldingsplicht en de bouwkundige staat van de woning.

4.3. [eiser 1] c.s. stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als [gedaagde 1] een beroep op deze vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid zou kunnen doen. Zij stellen dat het hier gaat om een standaard uitsluitingsclausule die is toegepast door de verkoopmakelaar en waarover partijen niet expliciet hebben onderhandeld. Zij wijzen er op dat volgens vaste rechtspraak een beroep op een contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de tekortkoming voortvloeit uit een ernstige fout, meer in het bijzonder als die tekortkoming te wijten is aan opzet of bewuste roekeloosheid van de schuldenaar. [eiser 1] c.s. benadrukken dat sprake is van ernstige, onherstelbare gebreken, die een gevaar opleveren voor hun gezondheid en waarmee diverse (veiligheids)normen en strafrechtelijke en bestuursrechtelijke bepalingen worden overtreden, als gevolg waarvan de woning niet geschikt is voor bewoning. [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde 1] hierover onjuiste inlichtingen heeft verstrekt en bewust informatie heeft achtergehouden.

4.4. [gedaagde 1] verklaart dat er geen grond bestaat om dit artikel buiten werking te stellen. Zij betwist dat zij een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Zij voert verder aan dat uit het bouwtechnisch rapport van [betrokkene 7] , dat haar - ondanks herhaaldelijk verzoek - niet door [eiser 1] c.s. ter hand is gesteld maar dat zij via een omweg uiteindelijk in haar bezit heeft gekregen, blijkt dat alle punten die [eiser 1] c.s. nu aanvoeren als gebreken, door de deskundige [betrokkene 7] in zijn rapport zijn benoemd zodat [eiser 1] c.s. hiermee al bekend waren of hadden behoren te zijn. Zij benadrukt dat het op de weg van [eiser 1] c.s. had gelegen om nader onderzoek te doen naar aanleiding van het bouwtechnisch rapport, maar dat zij dit hebben nagelaten. [eiser 1] c.s. hebben daarmee dus niet voldaan aan de op hen rustende onderzoeksplicht. Verder wijst zij er op dat [eiser 1] c.s. na ontvangst van het rapport van [betrokkene 7] ook nog de mogelijkheid hadden om de koopovereenkomst binnen de bedenktijd te ontbinden, maar dat zij daarvan hebben afgezien en daarmee het risico van eventuele gebreken hebben aanvaard.

4.5. In reactie daarop voeren [eiser 1] c.s. nog aan dat zij op basis van het onderzoeksrapport slechts bedacht hoefden te zijn op herstelkosten tot een bedrag van

€ 1.470,- en dat zij daarin geen reden zagen om de koopovereenkomst te ontbinden.

4.6. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. niet in hun stelling dat artikel 29 een standaard contractsbepaling is waarover tussen partijen niet expliciet is onderhandeld. [eiser 1] c.s. zijn bij de koop bijgestaan door een aankoopmakelaar, zoals ook blijkt uit artikel 31 van de koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de koopovereenkomst mede tot stand gekomen is door bemiddeling van deze aankoopmakelaar. De bepaling is daarnaast opgenomen direct aansluitend aan specifieke bepalingen over de woning. Verder blijkt uit de inhoud van artikel 29 dat tussen partijen en/of hun wederzijdse makelaars in ieder geval is besproken dat [eiser 1] c.s. een bouwtechnische keuring van de woning zouden laten verrichten door GewoonKoen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser 1] c.s. voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst nadere uitleg hebben gevraagd over artikel 29 of tegen het opnemen van deze bepaling hebben geprotesteerd. Door het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben zij ingestemd met deze bepaling in de koopovereenkomst. Voor zover [eiser 1] c.s. van mening zijn dat artikel 29 niet opgenomen had mogen worden in de koopovereenkomst, dienen zij zich daarover dan ook te beklagen bij hun aankoopmakelaar.

4.7. De omstandigheid dat [eiser 1] c.s. die keuring, anders dan de tekst van artikel 29 doet vermoeden, uiteindelijk hebben laten uitvoeren na het ondertekenen van de koopovereenkomst maakt dit niet anders. Bovendien is door [gedaagde 1] aangevoerd dat voor [eiser 1] c.s. de mogelijkheid bestond om de keuring voorafgaande aan het ondertekenen van de koopovereenkomst te laten uitvoeren en de koopovereenkomst op een latere datum te ondertekenen en dit is door [eiser 1] c.s. niet weersproken.

4.8. Tussen partijen is niet geschil dat de in artikel 29 vermelde bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden binnen de bedenktijd. De gebreken waarop [eiser 1] c.s. thans een beroep doen zijn (behalve hun opmerking over de tuin) allemaal benoemd door [betrokkene 7] . Verder heeft hij met betrekking tot de uitbouw geadviseerd destructief onderzoek te laten verrichten en heeft hij er op gewezen dat [eiser 1] c.s. er rekening mee moesten houden dat de kosten bij specialistisch (de rechtbank begrijpt: destructief) onderzoek hoger zouden worden. Dat [betrokkene 7] daarmee enkel doelde op het dak van de uitbouw, zoals [eiser 1] c.s. stellen, is niet aannemelijk geworden. [eiser 1] c.s. hebben niet verzocht om extra tijd voor het laten uitvoeren van nader onderzoek en er voor gekozen de koopovereenkomst niet te ontbinden. Hiermee hebben [eiser 1] c.s., met de kennis die zij op dat moment bezaten, bewust het risico van eventuele (verdere) gebreken die het normale gebruik belemmeren aanvaard en kunnen zij [gedaagde 1] , gelet op het bepaalde in artikel 29, daarvoor niet meer aanspreken. Dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] die te wijten is aan opzet op bewuste roekeloosheid, volgt de rechtbank dus niet. Het beroep van [eiser 1] c.s. om artikel 29 buiten werking te stellen op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid gaat dan ook niet op.

Dwaling?

4.9. Ook het (subsidiaire) beroep op dwaling gaat niet op. Zoals uit het voorgaande blijkt, zijn [eiser 1] c.s. tijdens de bedenktijd over de bouwkundige staat van de woning geïnformeerd door de inhoud van het bouwtechnisch rapport en in het licht van dat rapport hebben [eiser 1] c.s. hun stelling dat [gedaagde 1] bewust informatie heeft achtergehouden onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] kon niet verklaren over iets waarmee zijzelf niet bekend was en mocht er daarnaast op vertrouwen dat eventuele gebreken bij de bouwtechnische keuring zouden worden geconstateerd, zodat [eiser 1] c.s. daarmee bekend waren, en dat

eventuele nadere vragen over de bouwkundige staat van de woning door [eiser 1] c.s. zouden worden gesteld. Dit is niet gebeurd. [eiser 1] c.s. kunnen dit niet aan [gedaagde 1] tegenwerpen. De onder I. gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van dwaling moet daarom worden afgewezen en de gestelde dwaling kan dus ook niet tot schadevergoeding leiden.

4.10. Nu er geen grond bestaat om artikel 29 buiten werking te stellen, staat de in dit artikel opgenomen vrijwaring van [gedaagde 1] door [eiser 1] c.s., in de weg aan toewijzing van de vordering van [eiser 1] c.s. tot schadevergoeding op grond van het niet nakomen van de koopovereenkomst. In het midden kan daarom blijven of daadwerkelijk sprake is van de gestelde gebreken aan de woning.

4.11. Dit geldt ook voor het door [eiser 1] c.s. gestelde gebrek aan de tuin. Voor zover dit gestelde gebrek al niet onder reikwijdte van artikel 29 valt, is [gedaagde 1] - zoals zij terecht heeft aangevoerd - ten aanzien van de tuin niet in verzuim. [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] namelijk niet in gebreke gesteld met betrekking tot de tuin. De stelling van [eiser 1] c.s. dat een ingebrekestelling van [gedaagde 1] op dit punt achterwege kon blijven, omdat duidelijk was dat zij toch niet bereid was over te gaan tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, gaat niet op. Omdat [gedaagde 1] niet in verzuim verkeert, is zij ook niet gehouden enige eventuele schade te vergoeden.

4.12. Omdat voor [gedaagde 1] geen schadevergoedingsplicht bestaat, ontvalt het belang bij de onder I. gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de koopovereenkomst.

4.13. [eiser 1] c.s. zullen (hoofdelijk) als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op:

vastrecht € 83,00

salaris advocaat € 2.228,00 (2 punten à € 1.114,-)

totaal € 2.311,00

4.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten kan eveneens worden toegewezen.

4.15. De gevorderde vergoeding voor nakosten, alsmede de over die kosten gevorderde wettelijke rente, zijn eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat voor de nakosten de per

1 februari 2021 geïndexeerde tarieven voor deze vergoeding zullen worden gehanteerd, aangezien deze tarieven worden gehanteerd in alle zaken waarin de kostenveroordeling wordt uitgesproken na 1 februari 2021.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst het gevorderde af;

5.2. veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn gekweten, tot betaling aan [gedaagde 1] van € 2.311,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4. veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn gekweten, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 163,-- aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met een bedrag van € 85,-- aan salaris advocaat, indien betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [eiser 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. de Vries-van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2021.

type: 1155

coll: