ECLI:NL:RBMNE:2026:421

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11771053 \ UC EXPL 25-5551 Vonnis van 14 januari 2026 in de zaak van [eiseres] B.V. , gevestigd in [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. S. Eernstman, tegen 1 [gedaagde sub 1] , woonachtig in [plaats 2] ,2. [gedaagde sub 2] , woonachtig in [plaats 2] ,3. [gedaagde sub 3] , woonachtig in [plaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s., gemachtigde: mr. R.W. de Pater. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 11 juni 2025 met zaak- en rolnummer C/l6/592782 HA ZA 25-237, waarin de zaak wordt verwezen naar de kantonrechter, - de dagvaarding van 9 juli 2025, met producties, - de conclusie van antwoord van 3 september 2025, met producties, - de aanvulling op productie 4 van [gedaagde sub 1] c.s.,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de aanvullende producties van 21 november 2025 van [eiseres] . 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 3 december 2025. Daarbij was [A] (algemeen manager bij [bedrijfsnaam 1] ) namens [eiseres] aanwezig met gemachtigde mr. S. Eernstman. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] waren ook aanwezig met hun gemachtigde mr. R.W de Pater. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Daarnaast was een aantal (oud)huisgenoten van gedaagden aanwezig in de zaal. 1.3. Ten slotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen. 2 De kern van de zaak 2.1. Er bestaat sinds 2013 een huurovereenkomst waarbij 8 huurders gezamenlijk de woonunit [.] aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats 2] (‘unit [.] ’) huren. [gedaagde sub 1] c.s. wonen daar momenteel. Hun namen staan niet op de huurovereenkomst. [eiseres] eist dat [gedaagde sub 1] c.s. de woonunit verlaten. [eiseres] is de eigenaar van het pand en volgens haar wonen [gedaagde sub 1] c.s. zonder recht of titel in unit [.] . [gedaagde sub 1] c.s. voeren daartegen aan dat zij een huurovereenkomst hebben en dat [eiseres] ervan op de hoogte is dat zittende huurders nieuwe huurders kiezen en de nieuwe huurders op (een allonge bij) het huurcontract worden gezet. Zo is [gedaagde sub 1] er op 18 januari 2024 bijgekomen en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 1 september 2024. Anders dan [eiseres] stelt is dit coöptatierecht volgens [gedaagde sub 1] c.s. niet geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] af, omdat (nog steeds) sprake is van een coöptatierecht op grond waarvan [gedaagde sub 1] c.s. een huurovereenkomst hebben op basis waarvan zij in unit [.] mogen wonen. 3 De beoordeling [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering 3.1. [gedaagde sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat het onduidelijk is welke partij eigenaar en/of verhuurder van het pand is. Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. hebben willen betogen dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering gaat de kantonrechter daar niet in mee. Partijen zijn het er over eens dat [eiseres] niet de verhuurder is, maar thans wel de eigenaar van het pand. Dit volgt ook uit het KvK-uittreksel dat [eiseres] heeft overgelegd. Een eigenaar mag vorderen dat personen die zonder recht of titel in zijn pand zitten dit moeten verlaten. De kantonrechter stelt verder vast dat er geen onduidelijkheid (meer) is over de vraag wie de verhuurder is; dit is [bedrijfsnaam 2] (voorheen [bedrijfsnaam 3] BV). De vordering van [eiseres] wordt afgewezen 3.2. [gedaagde sub 1] c.s. voeren aan dat sprake is van een ‘coöptatierecht’. Dat begrip staat niet in de wet uitgelegd. In de literatuur wordt het coöptatierecht omschreven als het recht van de zittende huurders om een nieuwe huurder voor te dragen of als het recht van de zittende huurders om invloed uit te oefenen op de keuze voor een nieuwe huurder. Het coöptatierecht kan inhouden dat de verhuurder de voorgedragen kandidaat-huurder moet accepteren, tenzij hij redelijke bezwaren heeft tegen die kandidaat. De precie [eiseres] stelt daarnaast dat het coöptatierecht in 2021 al is opgezegd nadat met de (toenmalige) huurders afspraken zijn gemaakt over kwijtschelding van een huurschuld van € 17.000,- en dat vanaf dat moment sprake was van een huurovereenkomst met 8 vaste bewoners, zonder mogelijkheid tot roulatie. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. [eiseres] wijst ter onderbouwing op artikel 10 van de huurovereenkomst die in dat verband op 29 september 2021 is gesloten en artikel 2.1 van de daarbij horende algemene huurvoorwaarden, maar deze artikelen gaan over (het verbod op) onderhuur/onderverhuur/in gebruik geven aan derden. Dat is iets anders dan opvolgend huurderschap of coöptatie, waardoor deze artikelen in dit verband niet relevant zijn. Bovendien blijkt uit de daarna gesloten nieuwe huurovereenkomst van 24 januari 2023 ook niet dat het coöptatierecht is opgezegd. Sterker nog, in die huurovereenkomst zijn 4 nieuwe huurders opgenomen die niet in de huurovereenkomst uit 2021 stonden en zijn 4 oude huurders die in 2021 nog op de huurovereenkomst stonden verdwenen. Dat deze wisselingen middels coöptatie tot stand zijn gekomen, heeft [eiseres] niet weersproken. Zij stelt dat dit een uitzondering was op het beleid dat zij sinds 2021 had. Dit blijkt echter nergens uit. Bovendien heeft [C] (oud huurder/huisgenoot van 2019 tot en met 2024) tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de huurschuld al vóór 2019 was ontstaan en ook te maken had met gebreken aan de woning. Tegenover de kwijtschelding stond een afspraak over huurverhoging en de overweging over de kwijtschelding in de huurovereenkomst was dus niet ingegeven door de kennelijke wens van de verhuurder om in 2021 het coöptatierecht op te zeggen. [eiseres] heeft dit niet (voldoende) betwist. De kantonrechter stelt dan ook vast dat het systeem van coöptatie in 2021, en ook daarna, niet is geëindigd. [gedaagde sub 1] c.s. hebben een huurovereenkomst 3.8. Uit het dossier volgt dat de (zittende) huurders de afspraken, die in 3.3 samengevat staan, zijn nagekomen bij het aandragen van [gedaagde sub 1] c.s. als nieuwe kandidaat-huurders. Omdat het coöptatierecht niet is geëindigd, brengt dit met zich mee dat [gedaagde sub 1] c.s. medehuurder zijn geworden. Een verhuurder mag weliswaar, wanneer de huurders een coöptatierecht hebben, zijn toestemming voor een nieuwe huurder onder omstandigheden weigeren maar dient daarvoor wel goede gronden te hebben. Zoals hiervoor al is overwogen, is er geen enkele reden van weigering vermeld. Voor de weigering is in ieder geval onvoldoende de enkele omstandigheid dat de eigenaar dan wel de verhuurder het coöptatierecht wenst te beëindigen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben verder, zo hebben zij onweersproken gesteld, ook steeds huur betaald. Er is dan ook sprake van een huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] c.s. en [bedrijfsnaam 2] (de verhuurder namens [eiseres] ). [gedaagde sub 1] c.s. verblijven dus op basis van die huurovereenkomst in Unit [.] , waardoor het beroep op onrechtmatig verblijf in de woning van [eiseres] niet slaagt en de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. 3.9. Of [gedaagde sub 1] c.s. € 100,- hebben betaald voor de verwerking van de wijzigingen kan in het midden blijven, omdat dit bedrag een (administratieve) vergoeding is voor het opstellen van de allonge dan wel een nieuwe huurovereenkomst. Het onbetaald laten van dit bedrag maakt niet dat er geen huurrelatie ontstaat. Bovendien is, buiten de allonge voor [gedaagde sub 1] , (nog) geen sprake geweest van administratieve handelingen in dit verband. [eiseres] moet de proceskosten betalen 3.10. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 510,00 Uitvoerbaar bij voorraad 3.11. De kantonrechter zal de beslissing wat betreft