ECLI:NL:RBMNE:2026:2450

ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 text/xml public 2026-05-20T10:59:30 2026-05-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-05-06 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 text/html public 2026-05-20T10:58:03 2026-05-20 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 Rechtbank Midden-Nederland , 06-05-2026 / 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Huurrecht. Bedrijfsruimte. Opzegging wegens DEG. Vaststelling einde van de huurovereenkomst. Geen tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Voor vaststelling van schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 BW is een vordering nodig. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Amersfoort Zaaknummer: 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Vonnis van 6 mei 2026 in de zaak van [eiseres] B.V. , gevestigd in [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigden: mr. drs. J.M. van Essen en mr. V.T. Acar, tegen [gedaagde] B.V. , gevestigd in [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. N. de Bont-Bakker. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 tot en met 10, de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 7 , de brieven aan partijen waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, de conclusie van antwoord in reconventie met producties 11 tot en met 15, de akte van [gedaagde] met productie 9, de mondelinge behandeling van 17 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, de akte van [gedaagde] met wederom productie 9 en producties 10 tot en met 17, de akte van [eiseres] . 1.2 Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] haar eis in reconventie ingetrokken alsook het onder 2. op pagina 16 vermelde verzoek in conventie. 1.3 De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 2 De kern van de zaak 2.1 [eiseres] is sinds 30 april 2018 eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [straat 1] [nummer] in [plaats] en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] verhuurt die sinds 1 december 2015 voor de duur van tien jaar aan [gedaagde] . [gedaagde] exploiteert een restaurant in het gehuurde. Het gehuurde is gelegen op een deel van de begane grond van een gebouw met zeven etages (hierna te noemen: het gebouw). [eiseres] wil het gebouw slopen en herontwikkelen. Om die reden heeft zij de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 november 2025 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] stemt niet in met de opzegging, want zij wil het gehuurde niet verlaten. In deze procedure beoordeelt de kantonrechter of [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd en [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Ook beoordeelt de kantonrechter of [eiseres] een vergoeding aan [gedaagde] moet betalen. 3 De beoordeling De huurovereenkomst met allonge betreft een bedrijfsruimte, een terras en parkeerplaatsen 3.1 [eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld en [gedaagde] heeft niet weersproken, dat van de tussen partijen geldende huurovereenkomst een allonge onderdeel uitmaakt en dat in deze documenten staat dat [gedaagde] een bedrijfsruimte, een terras en parkeerplaatsen huurt. [eiseres] heeft de huurovereenkomst tijdig opgezegd 3.2 [gedaagde] voert aan dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat [eiseres] te vroeg heeft opgezegd. [gedaagde] verwijst in dat kader naar het huurvoorstel en het document ‘uitgangspunten en condities’ waarin is opgenomen dat er twaalf maanden voor het einde van de huurperiode moet worden opgezegd. Deze documenten zijn echter opgesteld voorafgaand aan de in maart 2015 gesloten en ondertekende huurovereenkomst. Dit uitgangspunt over de opzegtermijn is niet overgenomen in de huurovereenkomst en is daarom geen onderdeel van de afspraken tussen partijen. [eiseres] kon daarom op 25 oktober 2021 de huur opzeggen tegen 30 november 2025. Geen schadeloosstelling bij wijze van verweer 3.3 [gedaagde] heeft geen vordering in reconventie ingesteld om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling aan haar, maar slechts bij verweer aangevoerd dat [eiseres] haar een schadeloosstelling verschuldigd is. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, kan bij rechterlijke uitspraak geen schadeloosstelling worden vastgesteld als daartoe geen vordering is gedaan. Uit de wetsgeschiedenis volgt immers dat de huurder een vordering tot schadeloosstelling in rechte moet instellen. Voorts neemt de kantonrechter in aanmerking dat artikel 7:309 BW geen ambtshalve bevoegdheid behelst voor de kantonrechter tot vaststelling van een schadeloosstelling zoals artikel 7:297 lid 1 BW dat wel behelst voor een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Vanwege het ontbreken van een vordering van [eiseres] om te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling aan [gedaagde] , kan dit in deze procedure niet aan de orde zijn. 3.4 Gelet op het voormelde behoeft de vraag of het eerst tijdens de mondelinge behandeling gedane beroep op 7:309 BW tardief is, geen beantwoording. Ten overvloede: Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW 3.5 Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. 3.5.1 Volgens [gedaagde] is er sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW, waardoor zij aanspraak kan maken op een schadeloosstelling. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en hierna wordt uitgelegd waarom. 3.5.2 Over het algemeen komen huurders bij de beëindiging van huur niet in aanmerking voor een volledige schadeloosstelling. Dat is anders als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW. In artikel 7:309 BW is – kort gezegd – bepaald dat de verhuurder een schadeloosstelling aan de huurder moet betalen, als de huurovereenkomst eindigt door opzegging in verband met de sloop van het gehuurde voor de uitvoering van werken in algemeen belang. Dit wetsartikel bestaat om de ongelijkheid op te heffen tussen gevallen waarin daadwerkelijk onteigening plaatsvindt (en de aanspraken van huurders op grond daarvan aan bod komen), en gevallen waarin voor onteigening in aanmerking komend onroerend goed zonder onteigeningsprocedure wordt verkregen. Er hoeft geen daadwerkelijke onteigening in het spel te zijn of te dreigen om artikel 7:309 BW toe te passen, maar artikel 7:309 BW is wel alleen bedoeld voor gevallen die sterke verwantschap vertonen met die waarin onteigening in aanmerking zou komen. Als dus sprake is van andere gevallen, waarin de beweegredenen die de verhuurder voor beëindiging van de huur heeft onvoldoende overeenkomst vertonen met de situatie waarin ook onteigening zou kunnen plaatsvinden, komen huurders niet voor schadeloosstelling in aanmerking. 3.5.3 Op [gedaagde] rust volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van artikel 7:309 lid 1 BW is voldaan. 3.5.4 De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden heeft aangevoerd die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat de afbraak van het gebouw binnen zes jaar na de op 25 oktober 2021 gedane opzegging aanvangt. Van het in artikel 7:309 lid 3 BW neergelegde wettelijk vermoeden is dan ook geen sprake. 3.5.5 De kantonrechter overweegt voorts dat het een feit van algemene bekendheid is dat de woningnood hoog is. Bij het bouwen van woningen spelen maatschappelijke belangen dus per definitie een rol. Daarmee is echter nog geen sprake van een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat mede met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd, dat vereist is voor het aannemen van een algemeen belang in de zin van artikel 7:309 BW. Niet kan immers worden aangenomen dat de wetgever heeft beoogd om elk (woningbouw)project waarbij een algemeen belang betrokken is onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te scharen en de huurder een volledige schadeloosstelling te verschaffen.

ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 text/xml public 2026-05-20T10:59:30 2026-05-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-05-06 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 text/html public 2026-05-20T10:58:03 2026-05-20 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:2450 Rechtbank Midden-Nederland , 06-05-2026 / 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Huurrecht. Bedrijfsruimte. Opzegging wegens DEG. Vaststelling einde van de huurovereenkomst. Geen tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Voor vaststelling van schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 BW is een vordering nodig. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Amersfoort Zaaknummer: 11735528 \ AC EXPL 25-1391 RvdH/1037 Vonnis van 6 mei 2026 in de zaak van [eiseres] B.V. , gevestigd in [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigden: mr. drs. J.M. van Essen en mr. V.T. Acar, tegen [gedaagde] B.V. , gevestigd in [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. N. de Bont-Bakker. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 tot en met 10, de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 7 , de brieven aan partijen waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, de conclusie van antwoord in reconventie met producties 11 tot en met 15, de akte van [gedaagde] met productie 9, de mondelinge behandeling van 17 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, de akte van [gedaagde] met wederom productie 9 en producties 10 tot en met 17, de akte van [eiseres] . 1.2 Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] haar eis in reconventie ingetrokken alsook het onder 2. op pagina 16 vermelde verzoek in conventie. 1.3 De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 2 De kern van de zaak 2.1 [eiseres] is sinds 30 april 2018 eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [straat 1] [nummer] in [plaats] en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] verhuurt die sinds 1 december 2015 voor de duur van tien jaar aan [gedaagde] . [gedaagde] exploiteert een restaurant in het gehuurde. Het gehuurde is gelegen op een deel van de begane grond van een gebouw met zeven etages (hierna te noemen: het gebouw). [eiseres] wil het gebouw slopen en herontwikkelen. Om die reden heeft zij de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 november 2025 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] stemt niet in met de opzegging, want zij wil het gehuurde niet verlaten. In deze procedure beoordeelt de kantonrechter of [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd en [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Ook beoordeelt de kantonrechter of [eiseres] een vergoeding aan [gedaagde] moet betalen. 3 De beoordeling De huurovereenkomst met allonge betreft een bedrijfsruimte, een terras en parkeerplaatsen 3.1 [eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld en [gedaagde] heeft niet weersproken, dat van de tussen partijen geldende huurovereenkomst een allonge onderdeel uitmaakt en dat in deze documenten staat dat [gedaagde] een bedrijfsruimte, een terras en parkeerplaatsen huurt. [eiseres] heeft de huurovereenkomst tijdig opgezegd 3.2 [gedaagde] voert aan dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat [eiseres] te vroeg heeft opgezegd. [gedaagde] verwijst in dat kader naar het huurvoorstel en het document ‘uitgangspunten en condities’ waarin is opgenomen dat er twaalf maanden voor het einde van de huurperiode moet worden opgezegd. Deze documenten zijn echter opgesteld voorafgaand aan de in maart 2015 gesloten en ondertekende huurovereenkomst. Dit uitgangspunt over de opzegtermijn is niet overgenomen in de huurovereenkomst en is daarom geen onderdeel van de afspraken tussen partijen. [eiseres] kon daarom op 25 oktober 2021 de huur opzeggen tegen 30 november 2025. Geen schadeloosstelling bij wijze van verweer 3.3 [gedaagde] heeft geen vordering in reconventie ingesteld om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling aan haar, maar slechts bij verweer aangevoerd dat [eiseres] haar een schadeloosstelling verschuldigd is. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, kan bij rechterlijke uitspraak geen schadeloosstelling worden vastgesteld als daartoe geen vordering is gedaan. Uit de wetsgeschiedenis volgt immers dat de huurder een vordering tot schadeloosstelling in rechte moet instellen. Voorts neemt de kantonrechter in aanmerking dat artikel 7:309 BW geen ambtshalve bevoegdheid behelst voor de kantonrechter tot vaststelling van een schadeloosstelling zoals artikel 7:297 lid 1 BW dat wel behelst voor een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Vanwege het ontbreken van een vordering van [eiseres] om te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling aan [gedaagde] , kan dit in deze procedure niet aan de orde zijn. 3.4 Gelet op het voormelde behoeft de vraag of het eerst tijdens de mondelinge behandeling gedane beroep op 7:309 BW tardief is, geen beantwoording. Ten overvloede: Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW 3.5 Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. 3.5.1 Volgens [gedaagde] is er sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW, waardoor zij aanspraak kan maken op een schadeloosstelling. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en hierna wordt uitgelegd waarom. 3.5.2 Over het algemeen komen huurders bij de beëindiging van huur niet in aanmerking voor een volledige schadeloosstelling. Dat is anders als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW. In artikel 7:309 BW is – kort gezegd – bepaald dat de verhuurder een schadeloosstelling aan de huurder moet betalen, als de huurovereenkomst eindigt door opzegging in verband met de sloop van het gehuurde voor de uitvoering van werken in algemeen belang. Dit wetsartikel bestaat om de ongelijkheid op te heffen tussen gevallen waarin daadwerkelijk onteigening plaatsvindt (en de aanspraken van huurders op grond daarvan aan bod komen), en gevallen waarin voor onteigening in aanmerking komend onroerend goed zonder onteigeningsprocedure wordt verkregen. Er hoeft geen daadwerkelijke onteigening in het spel te zijn of te dreigen om artikel 7:309 BW toe te passen, maar artikel 7:309 BW is wel alleen bedoeld voor gevallen die sterke verwantschap vertonen met die waarin onteigening in aanmerking zou komen. Als dus sprake is van andere gevallen, waarin de beweegredenen die de verhuurder voor beëindiging van de huur heeft onvoldoende overeenkomst vertonen met de situatie waarin ook onteigening zou kunnen plaatsvinden, komen huurders niet voor schadeloosstelling in aanmerking. 3.5.3 Op [gedaagde] rust volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van artikel 7:309 lid 1 BW is voldaan. 3.5.4 De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden heeft aangevoerd die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat de afbraak van het gebouw binnen zes jaar na de op 25 oktober 2021 gedane opzegging aanvangt. Van het in artikel 7:309 lid 3 BW neergelegde wettelijk vermoeden is dan ook geen sprake. 3.5.5 De kantonrechter overweegt voorts dat het een feit van algemene bekendheid is dat de woningnood hoog is. Bij het bouwen van woningen spelen maatschappelijke belangen dus per definitie een rol. Daarmee is echter nog geen sprake van een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat mede met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd, dat vereist is voor het aannemen van een algemeen belang in de zin van artikel 7:309 BW. Niet kan immers worden aangenomen dat de wetgever heeft beoogd om elk (woningbouw)project waarbij een algemeen belang betrokken is onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te scharen en de huurder een volledige schadeloosstelling te verschaffen.

Dit betekent dat het enkele feit dat in het nieuw te bouwen gebouw (sociale) woningen zullen worden gebouwd, onvoldoende grondslag biedt om onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te vallen. 3.5.6 Bij de vraag of sprake is van een algemeen belang is het evenmin van doorslaggevende betekenis dat de gemeente Amersfoort op de een of andere wijze betrokken is bij het project van [eiseres] . De gemeente zal immers sowieso haar bestuursrechtelijke taken bij dat project moeten vervullen. 3.5.7 Van een algemeen belang dat volgt uit concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het voorgenomen werk/het project van [eiseres] wordt gerealiseerd, is niet gebleken. [gedaagde] verwijst – zonder nadere toelichting – in haar laatste akte naar een aantal passages uit de door haar overgelegde producties. Daaruit blijkt dat de gemeente Amersfoort een omgevingsvisie heeft opgesteld en een ontwikkelrichting heeft geformuleerd en dat zij uitgangspunten heeft geformuleerd waar de ontwikkelingen die binnen het gebied vallen, moeten voldoen. De gemeente Amersfoort geeft hiermee de contouren voor het nieuw te ontwikkelen gebied en structureert op die manier de ontwikkeling. Dat de gemeente Amersfoort ten aanzien van het perceel waarop het gehuurde staat een concrete aanwijzing heeft gegeven blijkt niet uit de passages. De situatie is dus niet gelijk aan die waarin sprake zou zijn van onteigening en daardoor mist artikel 7:309 BW toepassing. Er is wel sprake van dringend eigen gebruik Het beoordelingskader 3.6 [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. In dat geval moet een vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) als [eiseres] aannemelijk maakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats. 3.7 Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.8 De vraag of een verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan op het moment van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. 3.9 Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het gebouw van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. 3.10 Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het gehuurde in de weg als het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheid heeft dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Er is sprake van persoonlijk duurzaam gebruik 3.11 Vast staat dat de herontwikkeling met zich brengt dat het gebouw, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, volledig wordt gesloopt en dat [eiseres] vervolgens een geheel nieuw gebouw zal realiseren. Een renovatie als deze, die neerkomt op sloop met vervangende nieuwbouw, wordt aangemerkt als duurzaam gebruik van het gehuurde als die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.12 Het slopen en opnieuw bouwen vormen op zichzelf geen belemmering voor voortzetting van de huurovereenkomst, mits de plaats en de functie van het gehuurde gelijk blijven. [eiseres] stelt dat de plaats en de functie van het gehuurde zullen veranderen. [gedaagde] betwist dat. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.13 Op de plek van het gehuurde, waar [gedaagde] haar restaurant exploiteert, zijn in het ontwerp van het nieuw te bouwen gebouw onder meer woningen, bergingen en de entree van de parkeergarage gesitueerd. [eiseres] heeft toegelicht dat dit is gedaan vanwege de wens van de gemeente Amersfoort om het gebied waarbinnen het nieuw te bouwen gebouw ligt, te optimaliseren en de routing van het station naar het centrum te verbeteren. Om meer sociale controle uit te voeren op de [straat 2] (aan welke laan een deel van het gehuurde/het restaurant is gelegen), was de wens om de blinde gevel niet terug te laten keren in het ontwerp. Die blinde gevel vloeit voort uit de ligging van het gehuurde. Om die reden is de commerciële ruimte op een andere locatie ingetekend. De plaats van het gehuurde blijft dus niet gelijk. 3.14 Ook de functie verandert. Zoals hiervoor genoemd, wordt (een deel van) de plek van het gehuurde besteed aan woningen en bergingen. De oppervlakte van het gehuurde bedraagt 890 m² en de oppervlakte van de (gehele) commerciële plint op de begane grond in het ontwerp is 1.000 m². De commerciële plint heeft niet alleen een horecabestemming, maar moet een gemengde invulling krijgen, op basis waarvan zowel commerciële functies zijn toegestaan (zoals kantoor, lichte bedrijvigheid of horeca) als maatschappelijke functies. [eiseres] beoogt een commerciële invulling die tijdens winkeltijden ‘traffic’ genereert, maar niet direct afhankelijk is van auto’s. Gelet op het voormelde verschilt de beoogde functie met de huidige situatie. 3.15 Gelet op de wijziging van de plaats en de functie van het gehuurde, is de renovatie van het gehuurde niet mogelijk met voorzetting van de huurovereenkomst. 3.16 Dat [eiseres] een ontwikkelaar is en na de herontwikkeling (delen van) het nieuw te realiseren gebouw opnieuw wil verhuren, staat niet ter discussie. [eiseres] wenst de exploitatie van het gebouw te optimaliseren en haar rendement te verbeteren. [gedaagde] voert aan i) dat [eiseres] niet heeft onderbouwd dat het rendement van [eiseres] wordt verbeterd door de herontwikkeling en ii) dat zij na de nieuwbouw aanpassing van de huurprijs kan vragen. 3.17 Ten aanzien van het laatstgenoemde, overweegt de kantonrechter dat al is geconcludeerd dat de plaats en functie veranderen en de huurovereenkomst (eventueel na huurprijsaanpassing) niet kan worden voortgezet. Aanpassing van de huurprijs is dan ook niet aan de orde. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] concreet heeft gemaakt dat haar rendement zal verbeteren door de nieuwbouw. Nog los van de rendementsverbetering voor de etages (die nu grotendeels leeg staan en na de nieuwbouw als woningen worden verhuurd), geldt dat [eiseres] verwacht dat zij de commerciële ruimtes (1.000 m²) tegen een bedrag van circa € 200,00 per m² per jaar kan verhuren. Op dit moment betaalt [gedaagde] € 112,36 per m² per jaar (890 m²). [eiseres] heeft daarmee voldoende toegelicht dat en waarom zij een rendementsverbetering van minimaal € 100.000,00 per jaar verwacht. [gedaagde] heeft dit op zichzelf niet betwist. Een nadere cijfermatige onderbouwing acht de kantonrechter daarom niet nodig. 3.18 Een en ander leidt tot de conclusie dat de door [eiseres] uit te voeren herontwikkeling is aan te merken als persoonlijk duurzaam gebruik. [eiseres] heeft het gehuurde dringend nodig 3.19 Vast staat dat het gebouw sinds de bouw in 1984 niet meer is aangepakt en niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Ook staat vast dat de etages een kantoorbestemming hebben, maar niet zo gebruikt mogen worden vanwege het energielabel. De gemeente huurde een aantal ruimtes, maar die staan sinds 30 juni 2025 leeg. Nog een paar ruimten worden verhuurd op antikraakbasis. 3.20 [gedaagde] voert aan dat [eiseres] het zelf in de hand heeft gewerkt dat het gebouw gedateerd is geraakt en dat er sprake is van rendementsverlies.

Dit betekent dat het enkele feit dat in het nieuw te bouwen gebouw (sociale) woningen zullen worden gebouwd, onvoldoende grondslag biedt om onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te vallen. 3.5.6 Bij de vraag of sprake is van een algemeen belang is het evenmin van doorslaggevende betekenis dat de gemeente Amersfoort op de een of andere wijze betrokken is bij het project van [eiseres] . De gemeente zal immers sowieso haar bestuursrechtelijke taken bij dat project moeten vervullen. 3.5.7 Van een algemeen belang dat volgt uit concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het voorgenomen werk/het project van [eiseres] wordt gerealiseerd, is niet gebleken. [gedaagde] verwijst – zonder nadere toelichting – in haar laatste akte naar een aantal passages uit de door haar overgelegde producties. Daaruit blijkt dat de gemeente Amersfoort een omgevingsvisie heeft opgesteld en een ontwikkelrichting heeft geformuleerd en dat zij uitgangspunten heeft geformuleerd waar de ontwikkelingen die binnen het gebied vallen, moeten voldoen. De gemeente Amersfoort geeft hiermee de contouren voor het nieuw te ontwikkelen gebied en structureert op die manier de ontwikkeling. Dat de gemeente Amersfoort ten aanzien van het perceel waarop het gehuurde staat een concrete aanwijzing heeft gegeven blijkt niet uit de passages. De situatie is dus niet gelijk aan die waarin sprake zou zijn van onteigening en daardoor mist artikel 7:309 BW toepassing. Er is wel sprake van dringend eigen gebruik Het beoordelingskader 3.6 [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. In dat geval moet een vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) als [eiseres] aannemelijk maakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats. 3.7 Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.8 De vraag of een verhuurder de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan op het moment van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. 3.9 Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het gebouw van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. 3.10 Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het gehuurde in de weg als het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheid heeft dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Er is sprake van persoonlijk duurzaam gebruik 3.11 Vast staat dat de herontwikkeling met zich brengt dat het gebouw, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, volledig wordt gesloopt en dat [eiseres] vervolgens een geheel nieuw gebouw zal realiseren. Een renovatie als deze, die neerkomt op sloop met vervangende nieuwbouw, wordt aangemerkt als duurzaam gebruik van het gehuurde als die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.12 Het slopen en opnieuw bouwen vormen op zichzelf geen belemmering voor voortzetting van de huurovereenkomst, mits de plaats en de functie van het gehuurde gelijk blijven. [eiseres] stelt dat de plaats en de functie van het gehuurde zullen veranderen. [gedaagde] betwist dat. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.13 Op de plek van het gehuurde, waar [gedaagde] haar restaurant exploiteert, zijn in het ontwerp van het nieuw te bouwen gebouw onder meer woningen, bergingen en de entree van de parkeergarage gesitueerd. [eiseres] heeft toegelicht dat dit is gedaan vanwege de wens van de gemeente Amersfoort om het gebied waarbinnen het nieuw te bouwen gebouw ligt, te optimaliseren en de routing van het station naar het centrum te verbeteren. Om meer sociale controle uit te voeren op de [straat 2] (aan welke laan een deel van het gehuurde/het restaurant is gelegen), was de wens om de blinde gevel niet terug te laten keren in het ontwerp. Die blinde gevel vloeit voort uit de ligging van het gehuurde. Om die reden is de commerciële ruimte op een andere locatie ingetekend. De plaats van het gehuurde blijft dus niet gelijk. 3.14 Ook de functie verandert. Zoals hiervoor genoemd, wordt (een deel van) de plek van het gehuurde besteed aan woningen en bergingen. De oppervlakte van het gehuurde bedraagt 890 m² en de oppervlakte van de (gehele) commerciële plint op de begane grond in het ontwerp is 1.000 m². De commerciële plint heeft niet alleen een horecabestemming, maar moet een gemengde invulling krijgen, op basis waarvan zowel commerciële functies zijn toegestaan (zoals kantoor, lichte bedrijvigheid of horeca) als maatschappelijke functies. [eiseres] beoogt een commerciële invulling die tijdens winkeltijden ‘traffic’ genereert, maar niet direct afhankelijk is van auto’s. Gelet op het voormelde verschilt de beoogde functie met de huidige situatie. 3.15 Gelet op de wijziging van de plaats en de functie van het gehuurde, is de renovatie van het gehuurde niet mogelijk met voorzetting van de huurovereenkomst. 3.16 Dat [eiseres] een ontwikkelaar is en na de herontwikkeling (delen van) het nieuw te realiseren gebouw opnieuw wil verhuren, staat niet ter discussie. [eiseres] wenst de exploitatie van het gebouw te optimaliseren en haar rendement te verbeteren. [gedaagde] voert aan i) dat [eiseres] niet heeft onderbouwd dat het rendement van [eiseres] wordt verbeterd door de herontwikkeling en ii) dat zij na de nieuwbouw aanpassing van de huurprijs kan vragen. 3.17 Ten aanzien van het laatstgenoemde, overweegt de kantonrechter dat al is geconcludeerd dat de plaats en functie veranderen en de huurovereenkomst (eventueel na huurprijsaanpassing) niet kan worden voortgezet. Aanpassing van de huurprijs is dan ook niet aan de orde. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] concreet heeft gemaakt dat haar rendement zal verbeteren door de nieuwbouw. Nog los van de rendementsverbetering voor de etages (die nu grotendeels leeg staan en na de nieuwbouw als woningen worden verhuurd), geldt dat [eiseres] verwacht dat zij de commerciële ruimtes (1.000 m²) tegen een bedrag van circa € 200,00 per m² per jaar kan verhuren. Op dit moment betaalt [gedaagde] € 112,36 per m² per jaar (890 m²). [eiseres] heeft daarmee voldoende toegelicht dat en waarom zij een rendementsverbetering van minimaal € 100.000,00 per jaar verwacht. [gedaagde] heeft dit op zichzelf niet betwist. Een nadere cijfermatige onderbouwing acht de kantonrechter daarom niet nodig. 3.18 Een en ander leidt tot de conclusie dat de door [eiseres] uit te voeren herontwikkeling is aan te merken als persoonlijk duurzaam gebruik. [eiseres] heeft het gehuurde dringend nodig 3.19 Vast staat dat het gebouw sinds de bouw in 1984 niet meer is aangepakt en niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Ook staat vast dat de etages een kantoorbestemming hebben, maar niet zo gebruikt mogen worden vanwege het energielabel. De gemeente huurde een aantal ruimtes, maar die staan sinds 30 juni 2025 leeg. Nog een paar ruimten worden verhuurd op antikraakbasis. 3.20 [gedaagde] voert aan dat [eiseres] het zelf in de hand heeft gewerkt dat het gebouw gedateerd is geraakt en dat er sprake is van rendementsverlies.

Dat laat onverlet dat het nu nodig is om het gebouw te renoveren. [eiseres] heeft er – zonder het treffen van bouwkundige aanpassingen – geen invloed op dat zij de kantoorruimtes niet kan gebruiken als kantoor, omdat dit het gevolg is van de regelgeving rondom energielabels. 3.21 De kantonrechter is in het licht van het voorgaande van oordeel dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld en er daarom sprake is van dringendheid. Tijdstip einde huurovereenkomst 3.22 Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van een persoonlijk dringend eigen gebruik van het gehuurde door [eiseres] , bestaande uit het slopen en opnieuw opbouwen van het gebouw. Dit is zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Voor een belangenafweging binnen die grond is geen ruimte. Er is dan ook sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst op deze grondslag. 3.23 De vordering van [eiseres] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt toegewezen, waarbij het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op heden, dus 6 mei 2026. De kantonrechter kan de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht beëindigen. [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen twee maanden na 6 mei 2026 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen. Dwangsom 3.24 De gevorderde dwangsom die gekoppeld is aan de ontruiming, wordt afgewezen. Het vonnis biedt [eiseres] al de mogelijkheid om de ontruiming van [gedaagde] te bewerkstelligen. Het opleggen van een dwangsom is dus niet nodig. De uitspraak wordt op enkele punten niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard 3.25 [eiseres] vordert dat de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [gedaagde] verzet zich daartegen. 3.26 Gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW is een uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis, wat betreft het einde van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde, niet mogelijk omdat de (door [eiseres] opgezegde) huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Uitvoerbaarheid bij voorraad zou de rechtsmiddelen van [gedaagde] illusoir (kunnen) maken. 3.27 De laatste zin van artikel 7:295 lid 1 BW bevat een uitzonderingsbepaling; de kantonrechter kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder haar kennelijk ongegrond voorkomt. De kantonrechter is van oordeel dat deze uitzondering zich hier niet voordoet; het verweer van [gedaagde] is weliswaar blijkens de overwegingen hiervoor ongegrond bevonden, maar was niet kennelijk ongegrond. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van haar positie door met oneigenlijke argumenten zich te verzetten tegen de huuropzegging teneinde de exploitatie zo lang mogelijk gedurende de periode van verzet voort te zetten. De kantonrechter ziet dan ook geen grond om gebruik te maken van de in voormeld artikellid neergelegde bevoegdheid om het vonnis, wat betreft het einde van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] komt niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten 3.28 [gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter kan dit doen op grond van artikel 7:297 eerste lid van het BW. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de tegemoetkoming te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij rust op de huurder de stelplicht dat de in het gehuurde uitgeoefende onderneming wordt verplaatst alsook dat met die verplaatsing kosten zijn gemoeid. 3.29 De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat zij na beëindiging van de huurovereenkomst een andere bedrijfsruimte feitelijk zal betrekken ter voorzetting van haar onderneming. Hierbij is het volgende relevant. 3.30 [eiseres] heeft de huurovereenkomst geruime tijd voor de contractuele einddatum opgezegd, namelijk bij brief van 25 oktober 2021 tegen 30 november 2025. [gedaagde] wist al die tijd al dat [eiseres] plannen had voor de herontwikkeling van het gebouw en dus ook het gehuurde als onderdeel daarvan. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] vanaf de opzegging heeft gezocht naar een alternatieve bedrijfsruimte voor haar restaurant. [gedaagde] heeft verklaard dat zij in de veronderstelling was dat [gedaagde] haar bouwtekeningen zou toesturen, zodat zij kon beoordelen of zij zich in het nieuwe te ontwikkelen gebouw (dan wel het daar tegenover gelegen gebouw) zou kunnen vestigen. [gedaagde] dacht nog in onderhandeling te zijn, maar ontving toen de brief van [eiseres] van 8 mei 2025 en vervolgens de dagvaarding. Vanaf dat moment mocht in ieder geval van [gedaagde] worden verwacht dat zij zou zoeken naar een andere locatie die zij zou betrekken voor de voorzetting van haar restaurant. Niet is echter gesteld of gebleken dat [gedaagde] reële pogingen heeft ondernomen om een andere locatie te vinden en dat er concrete plannen zijn om het restaurant daarnaar te verplaatsen ter voorzetting daarvan. 3.31 Uit de zowel schriftelijke als mondelinge toelichting van [gedaagde] blijkt juist het tegenovergestelde. [gedaagde] vordert een vergoeding voor de (tijdelijke) opslag van haar spullen voor de duur van één + twaalf maanden. In haar toelichting daarbij meldt [gedaagde] dat zij ervan uitging dat zij en [eiseres] overeenstemming zouden bereiken en dat zij nu de beslissing van de kantonrechter wil afwachten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] gemeld dat [gedaagde] niet naar een andere ruimte heeft gekeken omdat zij – nog steeds – in afwachting is van een gesprek met [eiseres] . Hieruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] geen concrete plannen heeft om na de ontruiming van het gehuurde een andere bedrijfsruimte feitelijk te betrekken ter voorzetting van haar onderneming. 3.32 Het onder 3.29. tot en met 3.31. vermelde leidt er reeds toe dat de door [gedaagde] verzochte tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten wordt afgewezen. De kantonrechter gaat daarom niet in op de posten en het verweer van [eiseres] daartegen. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 3.33 [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] aan haar moet betalen. Omdat [gedaagde] de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten aanvankelijk door middel van reconventionele vordering heeft gevorderd en [eiseres] daardoor een conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen, wordt voor die conclusie 0,5 punt toegekend. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 119,40 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 864,00 (3 punten × € 288,00) - nakosten € 108,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.226,90 3.34 De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als hierna vermeld. 3.35 De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de proceskostenveroordeling vermeerderd met rente, als zodanig niet is opgekomen. De kantonrechter verklaart deze veroordeling mede daarom uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat [eiseres] het vonnis, wat betreft de proceskostenveroordeling direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan die veroordeling in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als er nog in hoger beroep moet worden beslist.

Dat laat onverlet dat het nu nodig is om het gebouw te renoveren. [eiseres] heeft er – zonder het treffen van bouwkundige aanpassingen – geen invloed op dat zij de kantoorruimtes niet kan gebruiken als kantoor, omdat dit het gevolg is van de regelgeving rondom energielabels. 3.21 De kantonrechter is in het licht van het voorgaande van oordeel dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld en er daarom sprake is van dringendheid. Tijdstip einde huurovereenkomst 3.22 Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van een persoonlijk dringend eigen gebruik van het gehuurde door [eiseres] , bestaande uit het slopen en opnieuw opbouwen van het gebouw. Dit is zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Voor een belangenafweging binnen die grond is geen ruimte. Er is dan ook sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst op deze grondslag. 3.23 De vordering van [eiseres] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt toegewezen, waarbij het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op heden, dus 6 mei 2026. De kantonrechter kan de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht beëindigen. [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen twee maanden na 6 mei 2026 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen. Dwangsom 3.24 De gevorderde dwangsom die gekoppeld is aan de ontruiming, wordt afgewezen. Het vonnis biedt [eiseres] al de mogelijkheid om de ontruiming van [gedaagde] te bewerkstelligen. Het opleggen van een dwangsom is dus niet nodig. De uitspraak wordt op enkele punten niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard 3.25 [eiseres] vordert dat de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [gedaagde] verzet zich daartegen. 3.26 Gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW is een uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis, wat betreft het einde van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde, niet mogelijk omdat de (door [eiseres] opgezegde) huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Uitvoerbaarheid bij voorraad zou de rechtsmiddelen van [gedaagde] illusoir (kunnen) maken. 3.27 De laatste zin van artikel 7:295 lid 1 BW bevat een uitzonderingsbepaling; de kantonrechter kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder haar kennelijk ongegrond voorkomt. De kantonrechter is van oordeel dat deze uitzondering zich hier niet voordoet; het verweer van [gedaagde] is weliswaar blijkens de overwegingen hiervoor ongegrond bevonden, maar was niet kennelijk ongegrond. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van haar positie door met oneigenlijke argumenten zich te verzetten tegen de huuropzegging teneinde de exploitatie zo lang mogelijk gedurende de periode van verzet voort te zetten. De kantonrechter ziet dan ook geen grond om gebruik te maken van de in voormeld artikellid neergelegde bevoegdheid om het vonnis, wat betreft het einde van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] komt niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten 3.28 [gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. De kantonrechter kan dit doen op grond van artikel 7:297 eerste lid van het BW. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de tegemoetkoming te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij rust op de huurder de stelplicht dat de in het gehuurde uitgeoefende onderneming wordt verplaatst alsook dat met die verplaatsing kosten zijn gemoeid. 3.29 De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat zij na beëindiging van de huurovereenkomst een andere bedrijfsruimte feitelijk zal betrekken ter voorzetting van haar onderneming. Hierbij is het volgende relevant. 3.30 [eiseres] heeft de huurovereenkomst geruime tijd voor de contractuele einddatum opgezegd, namelijk bij brief van 25 oktober 2021 tegen 30 november 2025. [gedaagde] wist al die tijd al dat [eiseres] plannen had voor de herontwikkeling van het gebouw en dus ook het gehuurde als onderdeel daarvan. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] vanaf de opzegging heeft gezocht naar een alternatieve bedrijfsruimte voor haar restaurant. [gedaagde] heeft verklaard dat zij in de veronderstelling was dat [gedaagde] haar bouwtekeningen zou toesturen, zodat zij kon beoordelen of zij zich in het nieuwe te ontwikkelen gebouw (dan wel het daar tegenover gelegen gebouw) zou kunnen vestigen. [gedaagde] dacht nog in onderhandeling te zijn, maar ontving toen de brief van [eiseres] van 8 mei 2025 en vervolgens de dagvaarding. Vanaf dat moment mocht in ieder geval van [gedaagde] worden verwacht dat zij zou zoeken naar een andere locatie die zij zou betrekken voor de voorzetting van haar restaurant. Niet is echter gesteld of gebleken dat [gedaagde] reële pogingen heeft ondernomen om een andere locatie te vinden en dat er concrete plannen zijn om het restaurant daarnaar te verplaatsen ter voorzetting daarvan. 3.31 Uit de zowel schriftelijke als mondelinge toelichting van [gedaagde] blijkt juist het tegenovergestelde. [gedaagde] vordert een vergoeding voor de (tijdelijke) opslag van haar spullen voor de duur van één + twaalf maanden. In haar toelichting daarbij meldt [gedaagde] dat zij ervan uitging dat zij en [eiseres] overeenstemming zouden bereiken en dat zij nu de beslissing van de kantonrechter wil afwachten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] gemeld dat [gedaagde] niet naar een andere ruimte heeft gekeken omdat zij – nog steeds – in afwachting is van een gesprek met [eiseres] . Hieruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] geen concrete plannen heeft om na de ontruiming van het gehuurde een andere bedrijfsruimte feitelijk te betrekken ter voorzetting van haar onderneming. 3.32 Het onder 3.29. tot en met 3.31. vermelde leidt er reeds toe dat de door [gedaagde] verzochte tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten wordt afgewezen. De kantonrechter gaat daarom niet in op de posten en het verweer van [eiseres] daartegen. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 3.33 [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] aan haar moet betalen. Omdat [gedaagde] de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten aanvankelijk door middel van reconventionele vordering heeft gevorderd en [eiseres] daardoor een conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen, wordt voor die conclusie 0,5 punt toegekend. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 119,40 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 864,00 (3 punten × € 288,00) - nakosten € 108,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.226,90 3.34 De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als hierna vermeld. 3.35 De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de proceskostenveroordeling vermeerderd met rente, als zodanig niet is opgekomen. De kantonrechter verklaart deze veroordeling mede daarom uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat [eiseres] het vonnis, wat betreft de proceskostenveroordeling direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan die veroordeling in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als er nog in hoger beroep moet worden beslist.