ECLI:NL:RBMNE:2026:1079

ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 text/xml public 2026-04-08T09:02:45 2026-03-20 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-19 UTR 25/362 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 text/html public 2026-04-08T09:02:16 2026-04-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 Rechtbank Midden-Nederland , 19-03-2026 / UTR 25/362 Boete in gebruik geven woning zonder vergunning Opkoopbescherming. Overtreding staat vast, ook als er geen intenties waren om de woning als huisjesmelker te verhuren. Geen aanleiding om boete te matigen vanwege ontbreken verwijtbaarheid. Wel matiging ivm overschrijding redelijke termijn. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 25/362 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 in de zaak tussen [eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats] , eisers (gemachtigde: mr. R.V.C.F. Dingemans), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (gemachtigde: C. Rietveld). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over een boete die aan eisers is opgelegd omdat zij zonder een verhuurvergunning Opkoopbescherming de woning aan de [adres 1] in [adres 2] aan derden in gebruik hebben gegeven. Eisers zijn het niet eens met deze boete. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het boetebesluit. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat boete terecht is opgelegd, maar dat het boetebedrag moet worden verlaagd omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. Eisers krijgen dus deels gelijk en het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Procesverloop 2. Met het bestreden besluit van 4 december 2024 op het bezwaar van eisers is het college bij de aan eisers opgelegde boete gebleven. 2.1. Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 2.2. Het college heeft een verweerschrift ingediend. 2.3. De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van het college. Beoordeling door de rechtbank 3. Eisers zijn eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Tijdens een controle door inspecteurs op 11 april 2023 zijn twee personen aangetroffen in de woning. Zij verklaarden dat ze werkzaam zijn bij het restaurant van eisers en dat zij om die reden tijdelijk in de woning mochten verblijven zonder daarvoor huur te betalen. Deze personen stonden ook ingeschreven in de Basisregistratie personen op dit adres. Eisers woonden zelf niet in de woning. 3.1. Volgens het college hebben eisers de woning in gebruik gegeven, terwijl de woning onder de regels over de opkoopbescherming valt. Het college heeft daarom aan eisers een bestuurlijke boete opgelegd van € 12.500,-. Bij de beslissing op bezwaar heeft het college de bezwaren van eisers deels gegrond verklaard en de boete gematigd naar € 7.125,- omdat geen sprake was van bedrijfsmatige verhuur en gelet op het tijdsverloop tussen het opmaken van het proces-verbaal en het opleggen van de boete. Hebben eisers een overtreding begaan? 4. Eisers stellen dat geen sprake is van een overtreding van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening Utrecht. De opkoopbescherming is bedoeld om koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen hiervan en omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Hiervan is volgens eisers geen sprake. Zij hebben niet het oogmerk gehad om de woning om te zetten in een dure huurwoning. Het pand is door eisers gekocht omdat het direct grenst aan hun bedrijfspand en met het uiteindelijke doel om hun zoon er te laten wonen. Het pand heeft het eerste jaar leeggestaan. Vanwege een personeelsprobleem is begin 2023 besloten een tweetal tijdelijke Griekse arbeiders onderdak te bieden in de woning zonder daarvoor een financiële tegemoetkoming te vragen. Van het in gebruik geven van de woning in de zin van artikel 41, eerste lid jo. artikel 65 van de Huisvestingsverordening is daarmee volgens eisers geen sprake. Er was slechts sprake van een tijdelijke noodmaatregel. 4.1. Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming opgenomen als hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet). Deze regeling geeft gemeenten een instrument om op te kunnen treden tegen het opkopen van woningen door beleggers om deze vervolgens te verhuren. Gemeenten kunnen sindsdien een opkoopbescherming instellen in bepaalde buurten om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure woningen beschikbaar blijven voor de verkoop. 4.2. Uit artikel 41 van de Huisvestingswet volgt dat het verboden is om bepaalde woningen zonder vergunning in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van eisers valt binnen de categorie woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt. 4.3. De rechtbank overweegt dat vaststaat dat eisers de woning in gebruik hebben gegeven aan twee werknemers en dat gelet op die omstandigheid sprake is van een overtreding van artikel 41 van de Huisvestingswet. In dat artikel staat immers slechts dat het verboden is om een woning in gebruik te geven en niks over de intentie die de eigenaar van de woning daarmee heeft. De omstandigheid dat eisers met het in gebruik geven van de woning niet het oogmerk hadden om de woning als pandjesbaas te verhuren in zoverre niet relevant voor het vaststellen van een overtreding. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zij daarvoor geen huur hebben gevraagd. De conclusie is dan ook dat eisers artikel 41 van de Huisvestingswet hebben overtreden. Het college was op grond van artikel 75 van de Huisvestingsverordening Utrecht dan ook bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. 4.4. De beroepsgronden slagen niet. Is er aanleiding om de boete (verder) te matigen? 5. Eisers stellen dat de boete moet worden gematigd dan wel op nihil worden gesteld. Ten eerste omdat sprake is van het ontbreken van dan wel verminderde verwijtbaarheid. Eisers hebben de werknemers gewoon ingeschreven in de Brp en hebben dus open kaart gespeeld met de gemeente en niet doelbewust de regelgeving overtreden. Verder was het opleggen van de boete volgens eisers niet geschikt, noodzakelijk en evenwichtig. Er was slechts sprake van een noodmaatregel voor zeer korte tijd die de woningmarkt voor starters niet frustreerde. Gelet op de evenredigheid had het op de weg van het college gelegen om van boeteoplegging af te zien. Eisers hebben immers op geen enkel wijze het te beschermen belang van de regelgeving gefrustreerd. Er had volstaan kunnen worden met een waarschuwing en de last om deze personen uit de woning te verwijderen. Ten tweede vinden eisers dat de boete moet worden gematigd of op nihil worden gesteld omdat zij als horecaondernemers sinds de coronaperiode kampen met financiële problemen. 5.1. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat de boete moet worden gematigd omdat sprake is van verminderde verwijtbaarheid. Het is aan eisers als eigenaren van de woning om ervoor te zorgen dat zij op de hoogte zijn van de geldende wet- en regelgeving omtrent het in gebruik geven van hun woning. Uit verklaringen van eiser tijdens de hoorzitting en in zijn e-mailbericht van 24 juli 2024 aan de gemeente blijkt verder dat hij wist van de regeling Opkoopbescherming. Dat eisers desondanks hun woning in gebruik hebben gegeven aan hun werknemers komt daarom voor hun rekening en risico. Het feit dat eisers contact hebben opgenomen met de gemeente over de huisvesting van hun werknemers in de woning, leidt niet tot een andere conclusie omdat uit die contacten niet kon worden afgeleid dat een vergunning niet noodzakelijk was. De rechtbank merkt verder op dat een groot deel van dat contact pas ná het constateren van de overtreding plaatsvond. 5.2.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 text/xml public 2026-04-08T09:02:45 2026-03-20 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-19 UTR 25/362 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 text/html public 2026-04-08T09:02:16 2026-04-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1079 Rechtbank Midden-Nederland , 19-03-2026 / UTR 25/362 Boete in gebruik geven woning zonder vergunning Opkoopbescherming. Overtreding staat vast, ook als er geen intenties waren om de woning als huisjesmelker te verhuren. Geen aanleiding om boete te matigen vanwege ontbreken verwijtbaarheid. Wel matiging ivm overschrijding redelijke termijn. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 25/362 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 in de zaak tussen [eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats] , eisers (gemachtigde: mr. R.V.C.F. Dingemans), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (gemachtigde: C. Rietveld). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over een boete die aan eisers is opgelegd omdat zij zonder een verhuurvergunning Opkoopbescherming de woning aan de [adres 1] in [adres 2] aan derden in gebruik hebben gegeven. Eisers zijn het niet eens met deze boete. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het boetebesluit. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat boete terecht is opgelegd, maar dat het boetebedrag moet worden verlaagd omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. Eisers krijgen dus deels gelijk en het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Procesverloop 2. Met het bestreden besluit van 4 december 2024 op het bezwaar van eisers is het college bij de aan eisers opgelegde boete gebleven. 2.1. Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 2.2. Het college heeft een verweerschrift ingediend. 2.3. De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van het college. Beoordeling door de rechtbank 3. Eisers zijn eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Tijdens een controle door inspecteurs op 11 april 2023 zijn twee personen aangetroffen in de woning. Zij verklaarden dat ze werkzaam zijn bij het restaurant van eisers en dat zij om die reden tijdelijk in de woning mochten verblijven zonder daarvoor huur te betalen. Deze personen stonden ook ingeschreven in de Basisregistratie personen op dit adres. Eisers woonden zelf niet in de woning. 3.1. Volgens het college hebben eisers de woning in gebruik gegeven, terwijl de woning onder de regels over de opkoopbescherming valt. Het college heeft daarom aan eisers een bestuurlijke boete opgelegd van € 12.500,-. Bij de beslissing op bezwaar heeft het college de bezwaren van eisers deels gegrond verklaard en de boete gematigd naar € 7.125,- omdat geen sprake was van bedrijfsmatige verhuur en gelet op het tijdsverloop tussen het opmaken van het proces-verbaal en het opleggen van de boete. Hebben eisers een overtreding begaan? 4. Eisers stellen dat geen sprake is van een overtreding van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening Utrecht. De opkoopbescherming is bedoeld om koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen hiervan en omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Hiervan is volgens eisers geen sprake. Zij hebben niet het oogmerk gehad om de woning om te zetten in een dure huurwoning. Het pand is door eisers gekocht omdat het direct grenst aan hun bedrijfspand en met het uiteindelijke doel om hun zoon er te laten wonen. Het pand heeft het eerste jaar leeggestaan. Vanwege een personeelsprobleem is begin 2023 besloten een tweetal tijdelijke Griekse arbeiders onderdak te bieden in de woning zonder daarvoor een financiële tegemoetkoming te vragen. Van het in gebruik geven van de woning in de zin van artikel 41, eerste lid jo. artikel 65 van de Huisvestingsverordening is daarmee volgens eisers geen sprake. Er was slechts sprake van een tijdelijke noodmaatregel. 4.1. Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming opgenomen als hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet). Deze regeling geeft gemeenten een instrument om op te kunnen treden tegen het opkopen van woningen door beleggers om deze vervolgens te verhuren. Gemeenten kunnen sindsdien een opkoopbescherming instellen in bepaalde buurten om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure woningen beschikbaar blijven voor de verkoop. 4.2. Uit artikel 41 van de Huisvestingswet volgt dat het verboden is om bepaalde woningen zonder vergunning in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van eisers valt binnen de categorie woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt. 4.3. De rechtbank overweegt dat vaststaat dat eisers de woning in gebruik hebben gegeven aan twee werknemers en dat gelet op die omstandigheid sprake is van een overtreding van artikel 41 van de Huisvestingswet. In dat artikel staat immers slechts dat het verboden is om een woning in gebruik te geven en niks over de intentie die de eigenaar van de woning daarmee heeft. De omstandigheid dat eisers met het in gebruik geven van de woning niet het oogmerk hadden om de woning als pandjesbaas te verhuren in zoverre niet relevant voor het vaststellen van een overtreding. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zij daarvoor geen huur hebben gevraagd. De conclusie is dan ook dat eisers artikel 41 van de Huisvestingswet hebben overtreden. Het college was op grond van artikel 75 van de Huisvestingsverordening Utrecht dan ook bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. 4.4. De beroepsgronden slagen niet. Is er aanleiding om de boete (verder) te matigen? 5. Eisers stellen dat de boete moet worden gematigd dan wel op nihil worden gesteld. Ten eerste omdat sprake is van het ontbreken van dan wel verminderde verwijtbaarheid. Eisers hebben de werknemers gewoon ingeschreven in de Brp en hebben dus open kaart gespeeld met de gemeente en niet doelbewust de regelgeving overtreden. Verder was het opleggen van de boete volgens eisers niet geschikt, noodzakelijk en evenwichtig. Er was slechts sprake van een noodmaatregel voor zeer korte tijd die de woningmarkt voor starters niet frustreerde. Gelet op de evenredigheid had het op de weg van het college gelegen om van boeteoplegging af te zien. Eisers hebben immers op geen enkel wijze het te beschermen belang van de regelgeving gefrustreerd. Er had volstaan kunnen worden met een waarschuwing en de last om deze personen uit de woning te verwijderen. Ten tweede vinden eisers dat de boete moet worden gematigd of op nihil worden gesteld omdat zij als horecaondernemers sinds de coronaperiode kampen met financiële problemen. 5.1. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat de boete moet worden gematigd omdat sprake is van verminderde verwijtbaarheid. Het is aan eisers als eigenaren van de woning om ervoor te zorgen dat zij op de hoogte zijn van de geldende wet- en regelgeving omtrent het in gebruik geven van hun woning. Uit verklaringen van eiser tijdens de hoorzitting en in zijn e-mailbericht van 24 juli 2024 aan de gemeente blijkt verder dat hij wist van de regeling Opkoopbescherming. Dat eisers desondanks hun woning in gebruik hebben gegeven aan hun werknemers komt daarom voor hun rekening en risico. Het feit dat eisers contact hebben opgenomen met de gemeente over de huisvesting van hun werknemers in de woning, leidt niet tot een andere conclusie omdat uit die contacten niet kon worden afgeleid dat een vergunning niet noodzakelijk was. De rechtbank merkt verder op dat een groot deel van dat contact pas ná het constateren van de overtreding plaatsvond. 5.2.

Ook in de stellingen van eisers dat het slechts een noodmaatregel was, dat sprake was van een financieel lastige periode na corona en dat zij altijd open kaart hebben gespeeld naar de gemeente ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat enige verwijtbaarheid ontbreekt. Dat eisers de boete gelet op hun financiële situatie niet kunnen betalen is niet met stukken onderbouwd, zodat ook daarin geen reden is gelegen om het boetebedrag te verlagen. 5.3. De rechtbank is verder van oordeel dat het college geen aanleiding heeft hoeven zien om te volstaan met een lichter middel zoals een waarschuwing. Het college wijst er in dit kader terecht op dat het middel van de bestuurlijke boete geschikt is om woningeigenaren af te schrikken om hun woning in strijd met de opkoopbescherming aan derden in gebruik te geven en dat een waarschuwing niet datzelfde effect heeft. 5.4. De beroepsgronden slagen niet. Mochten eisers erop vertrouwen dat er geen boete zou worden opgelegd? 6. Eisers stellen tot slot dat zij er gelet op de inhoud van de e-mail van 13 april 2023 van de gemeente op mochten vertrouwen dat de twee werknemers in de woning mochten verblijven zonder een vergunning. 6.1. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eisers op het vertrouwensbeginsel niet slaagt. De e-mailberichten van de gemeente voorafgaand aan het bestreden besluit bevatten namelijk geen concrete toezegging. Anders dan eiser stelt kan het feit dat de vergunning Opkoopbescherming niet expliciet in de e-mails wordt genoemd, niet als een concrete toezegging worden geclassificeerd. De e-mails van ná de constatering van de overtreding kunnen naar het oordeel van de rechtbank verder niet bijdragen aan enig opgewerkt vertrouwen dat de boete niet zou worden opgelegd. Dat aan eisers een termijn is gegund om hun werknemers elders onder te brengen betekent immers niet dat niet langer kon worden gesproken van een overtreding. 6.2. De beroepsgrond slaagt niet. Is de redelijke termijn overschreden? 7. In boetezaken toetst de rechtbank ambtshalve of de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden. 7.1. De redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden als de duur van de totale procedure te lang is. De redelijke termijn voor een procedure in twee instanties in zaken zoals deze is in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan twee jaar heeft geduurd. 7.2. De termijn in punitieve zaken begint op het moment waarop een handeling wordt verricht waaraan de betrokkene in redelijkheid de verwachting kan ontlenen dat tegen hem een procedure inzake een punitieve sanctie in gang wordt gezet. In dit geval is dat op het moment dat het college zijn voornemen tot boeteoplegging eisers kenbaar heeft gemaakt, op 10 augustus 2023. Dat betekent dat de redelijke termijn met deze uitspraak met ruim zeven maanden is overschreden. 7.3. De rechtbank zal van die periode vier maanden aftrekken omdat er bij het plannen van een zitting – na eerder uitstel van de zitting wegens ziekte van de rechter – rekening is gehouden met het feit dat eiser voor die periode in het buitenland was vanwege een vakantie. De redelijke termijn is dus overschreden met drie maanden. 7.4. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat in gevallen waarin de redelijke termijn met minder dan zes maanden is overschreden, de boete wordt gematigd met 5%. Dat betekent dat eiser een boete van € 6.768,75 moet betalen. Conclusie en gevolgen 8. De boete is terecht opgelegd, maar het boetebedrag moet worden verlaagd omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden. Het beroep is in zoverre gegrond. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit voor wat betreft de hoogte van de boete. Verder bepaalt de rechtbank met toepassing van artikel 8:72a van de Awb dat het primaire besluit moet worden herroepen, ook alleen voor wat betreft de hoogte van de boete. De rechtbank stelt de hoogte van de boete zelf vast op € 6.768,75. 8.1. Omdat het beroep gegrond is vanwege de overschrijding van de redelijke termijn moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden. Omdat de rechtbank ambtshalve tot het oordeel komt dat de redelijke termijn is overschreden, hebben eisers in zoverre geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het besluit van 4 december 2024 voor wat betreft de hoogte van de boete; - herroept het besluit van 28 juni 2024 voor wat betreft de hoogte van de boete; - stelt de boete vast op € 6.768,75 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van het besluit van 4 december 2024; - bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eisers moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026. De rechter is verhinderd om de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ook in de stellingen van eisers dat het slechts een noodmaatregel was, dat sprake was van een financieel lastige periode na corona en dat zij altijd open kaart hebben gespeeld naar de gemeente ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat enige verwijtbaarheid ontbreekt. Dat eisers de boete gelet op hun financiële situatie niet kunnen betalen is niet met stukken onderbouwd, zodat ook daarin geen reden is gelegen om het boetebedrag te verlagen. 5.3. De rechtbank is verder van oordeel dat het college geen aanleiding heeft hoeven zien om te volstaan met een lichter middel zoals een waarschuwing. Het college wijst er in dit kader terecht op dat het middel van de bestuurlijke boete geschikt is om woningeigenaren af te schrikken om hun woning in strijd met de opkoopbescherming aan derden in gebruik te geven en dat een waarschuwing niet datzelfde effect heeft. 5.4. De beroepsgronden slagen niet. Mochten eisers erop vertrouwen dat er geen boete zou worden opgelegd? 6. Eisers stellen tot slot dat zij er gelet op de inhoud van de e-mail van 13 april 2023 van de gemeente op mochten vertrouwen dat de twee werknemers in de woning mochten verblijven zonder een vergunning. 6.1. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eisers op het vertrouwensbeginsel niet slaagt. De e-mailberichten van de gemeente voorafgaand aan het bestreden besluit bevatten namelijk geen concrete toezegging. Anders dan eiser stelt kan het feit dat de vergunning Opkoopbescherming niet expliciet in de e-mails wordt genoemd, niet als een concrete toezegging worden geclassificeerd. De e-mails van ná de constatering van de overtreding kunnen naar het oordeel van de rechtbank verder niet bijdragen aan enig opgewerkt vertrouwen dat de boete niet zou worden opgelegd. Dat aan eisers een termijn is gegund om hun werknemers elders onder te brengen betekent immers niet dat niet langer kon worden gesproken van een overtreding. 6.2. De beroepsgrond slaagt niet. Is de redelijke termijn overschreden? 7. In boetezaken toetst de rechtbank ambtshalve of de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden. 7.1. De redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden als de duur van de totale procedure te lang is. De redelijke termijn voor een procedure in twee instanties in zaken zoals deze is in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan twee jaar heeft geduurd. 7.2. De termijn in punitieve zaken begint op het moment waarop een handeling wordt verricht waaraan de betrokkene in redelijkheid de verwachting kan ontlenen dat tegen hem een procedure inzake een punitieve sanctie in gang wordt gezet. In dit geval is dat op het moment dat het college zijn voornemen tot boeteoplegging eisers kenbaar heeft gemaakt, op 10 augustus 2023. Dat betekent dat de redelijke termijn met deze uitspraak met ruim zeven maanden is overschreden. 7.3. De rechtbank zal van die periode vier maanden aftrekken omdat er bij het plannen van een zitting – na eerder uitstel van de zitting wegens ziekte van de rechter – rekening is gehouden met het feit dat eiser voor die periode in het buitenland was vanwege een vakantie. De redelijke termijn is dus overschreden met drie maanden. 7.4. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat in gevallen waarin de redelijke termijn met minder dan zes maanden is overschreden, de boete wordt gematigd met 5%. Dat betekent dat eiser een boete van € 6.768,75 moet betalen. Conclusie en gevolgen 8. De boete is terecht opgelegd, maar het boetebedrag moet worden verlaagd omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM is overschreden. Het beroep is in zoverre gegrond. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit voor wat betreft de hoogte van de boete. Verder bepaalt de rechtbank met toepassing van artikel 8:72a van de Awb dat het primaire besluit moet worden herroepen, ook alleen voor wat betreft de hoogte van de boete. De rechtbank stelt de hoogte van de boete zelf vast op € 6.768,75. 8.1. Omdat het beroep gegrond is vanwege de overschrijding van de redelijke termijn moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden. Omdat de rechtbank ambtshalve tot het oordeel komt dat de redelijke termijn is overschreden, hebben eisers in zoverre geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het besluit van 4 december 2024 voor wat betreft de hoogte van de boete; - herroept het besluit van 28 juni 2024 voor wat betreft de hoogte van de boete; - stelt de boete vast op € 6.768,75 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van het besluit van 4 december 2024; - bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eisers moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2026. De rechter is verhinderd om de uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.