ECLI:NL:RBMNE:2025:686

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 11064848 UC EXPL 24-2777 MB/40202 Vonnis van 15 januari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij, gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg en mr. B.F.I. Bruisten, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding, houdende een incident als bedoeld in artikel 843a van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv), met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord in het incident en in de hoofdzaak met producties 1 tot en met 14; het vonnis in incident van 24 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald in het incident en in de hoofdzaak; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 24 tot en met 40; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 41 tot en met 50; de aanvullende productie 15 van de zijde van [gedaagde] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 13 november 2024 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig samen met haar gemachtigden en haar echtgenoot de heer [echtgenoot] die namens haar het woord te voerde. Ook [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde. Namens [eiser] en [gedaagde] zijn de standpunten toegelicht. Mr. Van den Berg heeft dit gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft voorgedragen en overgelegd. Partijen hebben verder vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. 1.3. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak In de hoofdzaak en in het incident 2.1. [eiser] verhuurt sinds 15 september 2016 het (casco) pand gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant met hotel onder de naam ‘ [horeca gelegenheid] ’. Vanaf maart 2023 tot en met 29 februari 2024 heeft [gedaagde] aan de Gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de gemeente) alle 20 hotelkamers verhuurd als crisisnoodopvang voor een groep asielzoekers. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] hierdoor gehandeld in strijd met de huurovereenkomst. Zij vordert in de hoofdzaak ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] zonder haar toestemming i) het gehuurde heeft onderverhuurd en ii) de overeengekomen bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Naast de ontbinding vordert [eiser] contractuele boetes en een schadevergoeding die zij heeft begroot op de extra winst die [gedaagde] heeft gemaakt door het handelen in strijd met de huurovereenkomst. In het incident vordert [eiser] inzage in (financiële) stukken van [gedaagde] om de schadevergoeding concreet te kunnen berekenen. 2.2. [gedaagde] betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, zowel in de hoofdzaak als in het incident. De achtergrond van het geschil 2.3. Het is niet de eerste keer dat partijen met elkaar zijn verwikkeld in een juridische procedure. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen elkaar, grotendeels op initiatief van [eiser] , voor de vierentwintigste keer in de zittingzaal troffen. Vóór [horeca gelegenheid] deden partijen, of de echtgenoot/kinderen van [eiser] , ook al zaken met elkaar. 2.4. Ook ten aanzien van het onderhavige geschil zijn reeds twee procedures tussen partijen gevoerd. Eerst heeft [eiser] [gedaagde] in een kort geding betrokken, waarin zij onder meer een verbod heeft gevorderd om uitvoering te geven aan de plannen tot verhuur van de hotelkamers aan de gemeente. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 24 februari 2023 geoordeeld dat het door [gedaagde] voorgenomen gebruik in strijd is met het overeengekomen gebruik van het gehuurde, maar dat deze tekortkoming, gelet op de afweging van belangen, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vorderingen zijn daarom afgewezen. [eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in het arrest van 12 september 2023, anders dan de voorzieningenrechter, geoordeeld dat niet is gebleken dat [gedaagde] in strijd handelt met het overeengekomen gebruik van het gehuurde en heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. [gedaagde] heeft de hotelkamers ook daadwerkelijke verhuurd aan de Gemeente, welke verhuur na een jaar weer is geëindigd. Het hotel is sinds april 2024 weer te boeken door andere gasten. 2.5. In deze zaak staat niet alleen opnieuw de vraag centraal of [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, maar ook de (nieuwe) vraag of [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van [eiser] heeft onderverhuurd aan de Gemeente. 2.6. Het gelijk ligt bij [gedaagde] . De kantonrechter zal hierna toelichten hoe en waarom tot dit oordeel wordt gekomen.

[gedaagde] handelt niet in strijd met de overeengekomen bestemming 3.1. Partijen zijn in de huurovereenkomst over de bestemming en het gebruik van het gehuurde het volgende overeengekomen: “Het gehuurde, de bestemming (…) 1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld met logee-/hotelfunctie. 1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.” 3.2. Hoewel de tekst van artikel 1.3 niet uitblinkt in duidelijkheid over de bestemming, is tussen partijen niet in geschil dat het gehuurde als hotel mag worden gebruikt. 3.3. Ook in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is in artikel 5.1 het volgende bepaald over het gebruik van het gehuurde: “5.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”. “31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1 (…) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledig schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 3.4. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van deze bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. De exploitatie van het gehuurde als crisisnoodopvang voor asielzoekers houdt namelijk een bestemmingswijziging in waar zij geen toestemming voor heeft gegeven. Zo was het restaurant en het hotel vanaf 1 maart 2023 niet meer toegankelijk voor publiek, waren er hekken op het terrein van het hotel geplaatst, stond er een container die dienst deed als beveiligersloge en bepaalde de gemeente de huisregels in het hotel. Een beperkt gedeelte van het terras is in de periode tussen 1 mei en 1 oktober 2023 op wisselende momenten open geweest voor passanten, maar er werd geen alcohol geschonken en er kon niet worden geluncht of gedineerd. 3.5. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij ontkent niet dat de verhuur van hotelkamers ten behoeve van vluchtelingen andere uitdagingen kent dan de verhuur van hotelkamers aan toeristen, maar stelt dat er in de basis geen verschil is: hij heeft tegen betaling hotelkamers ter beschikking gesteld aan gasten en hij heeft de gasten drie maal per dag maaltijden aangeboden. 3.6. De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn betoog dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen enerzijds de hotelfaciliteiten die hij heeft aangeboden middels de huurovereenkomst die hij met de gemeente heeft gesloten en anderzijds de faciliteiten die door het COA werden aangeboden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] bemoeienis had met de COA faciliteiten. Andersom is door [eiser] gesteld dat de gemeente de exploitatie van de hotelfaciliteiten van [gedaagde] heeft overgenomen, maar de kantonrechter vindt dit niet aannemelijk. De feitelijke uitvoering die door [gedaagde] aan de overeengekomen hotelfaciliteiten is gegeven – het beschikbaar stellen van kamers en het aanbieden van drie maaltijden per dag – maakt namelijk dat er nog steeds invulling werd gegeven aan de hotelbestemming, waarbij geldt dat [gedaagde] ook daadwerkelijk dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie. Dat er beveiliging bij het hotel aanwezig was, het terras beperkter open was voor passanten en dat er schade was door grotere slijtage aan de inrichting van het hotel, maakt dit niet anders. Het wijst enkel op een minder gebruikelijke invulling van het hotelbedrijf, maar tornt niet aan het feit dát er nog steeds sprake was van een hotelbedrijf. Dat er door de gemeente – overigens buiten medeweten van [gedaagde] om – een (tijdelijke) wijziging van het bestemmingsplan is aangevraagd, ziet daarnaast op een bestuursrechtelijk bestemmingscriterium dat anders is dan het huurrechtelijke bestemmingscriterium. Daar kan dus niet zonder meer uit worden afgeleid dat het huurrechtelijke bestemmingscriterium is gewijzigd. 3.7. Eerder heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 12 september 2023 ook geoordeeld dat [gedaagde] niet in strijd handelde met de contractuele bestemming: “Het hof beschikt niet over de overeenkomst tussen [gedaagde] en de gemeente. Over de inhoud van die overeenkomst staat in deze procedure wel vast dat de gemeente gedurende een jaar alle hotelkamers boekt en dat [gedaagde] tegen vergoeding die kamers ter beschikking stelt en drie maaltijden per dag verzorgt. Zo is het feitelijk ook gegaan sinds 28 februari 2023 en daarvan zal het hof in dit kort geding uitgaan. Door de gemeente is verder toegelicht dat het om een homogene groep asielzoekers gaat maar dat de samenstelling van die groep gedurende het jaar kan veranderen (wat feitelijk ook enkele keren is gebeurd) vanwege wijzigingen in de verblijfs- of huisvestingstatus van de asielzoekers. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden is naar het oordeel van het hof onvoldoende gebleken dat de opvang van asielzoekers in het hotel in strijd is met de overeengekomen bestemming ‘restaurant met logee-/hotelfunctie.’ De asielzoekers verblijven tegen betaling in het hotel en krijgen drie maaltijden per dag (volpension). In zoverre is er geen verschil met andere hotelgasten voor de vraag of sprake is van handelen in strijd met de bestemming. Weliswaar is voor hotelgasten de keuze voor halfpension meer gebruikelijk dan volpension, maar dat maakt nog niet dat het aanbieden van volpension strijdig is met de hotelbestemming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat hotels ook (arrangementen met) volpension aanbieden. Wat wel verschilt is dat alle hotelkamers door de gemeente geboekt zijn voor de duur van een jaar en dat deze kamers evenals het restaurant in die periode niet beschikbaar zijn voor andere gasten. Een groot deel van de groep asielzoekers zal ook inderdaad gedurende de gehele overeengekomen periode in het hotel verblijven. De verblijfsduur is (vermoedelijk) langer dan gebruikelijk het geval is in een hotel met een ‘logee-/hotelfunctie’. Het is echter niet zo dat afwijken van wat een gebruikelijke invulling is van het hotelbedrijf per se meebrengt dat het gebruik van het gehuurde op zodanige wijze plaatsvindt dat dit strijd oplevert met de overeengekomen bestemming ervan, zeker niet als het slechts een in tijd beperkte duur betreft. Zonder nadere toelichting ziet het hof dan ook niet in dat het gedurende een periode van een jaar alle hotelkamers ter beschikking stellen aan een bepaalde groep noodzakelijkerwijs in strijd is met de overeengekomen bestemming. Daar komt bij dat het gehuurde niet uitsluitend ter beschikking staat van de asielzoekers. [gedaagde] heeft gemotiveerd toegelicht dat er gedurende de overeengekomen periode weliswaar geen hotelkamers beschikbaar zijn voor ander gasten maar het terras is wel open en wordt ook daadwerkelijk bezocht door passanten.” 3.8. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in deze bodemprocedure anders te oordelen dan het gerechtshof in kort geding heeft gedaan.

3.16. Gelet op het oordeel dat er geen sprake is geweest van een verboden bestemmingswijziging of onderhuur, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen. Hierdoor komt evenmin aan [eiser] een beroep toe op de contractuele boetes uit artikel 6.2 en 31 van de algemene voorwaarden of op vergoeding van schade. De gevorderde boetebedragen van € 150.000,00 en € 91.500,00 alsook de gevorderde veroordeling van [gedaagde] om de extra winst aan [eiser] af te staan, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, worden afgewezen. [eiser] wordt veroordeeld in de geliquideerde proceskosten 3.17. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 3.18. [gedaagde] heeft gevraagd om [eiser] te veroordelen in de werkelijke proceskosten omdat [eiser] en [echtgenoot] [gedaagde] al acht jaar ‘stalken’ met allerhande procedures om hem uit het gehuurde te procederen. De kantonrechter ziet daar in deze zaak echter geen aanleiding voor. Zo’n vordering is alleen toewijsbaar bij misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als de vordering in verband met de belangen van de wederpartij niet ingesteld had moeten worden, omdat die duidelijk ongegrond was. Dat is hier niet het geval. In kort geding heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank immers ten aanzien van de gestelde wijziging van de bestemming anders geoordeeld dan het gerechtshof. Het is het goed recht van [eiser] om in deze bodemprocedure onder meer hier een oordeel over te verlangen. Dat [eiser] in deze procedure geen gelijk krijgt, betekent nog niet dat zij misbruik maakt van procesrecht door deze vordering in deze bodemprocedure voor te leggen. Het is ook niet gebleken dat zij [gedaagde] in deze kwestie tegen beter weten in onnodig op kosten heeft gejaagd. De proceskosten van [gedaagde] worden daarom aan de hand van het liquidatietarief begroot op: - salaris gemachtigde € 2.174,00 (2 punten x tarief € 1.087,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 2.309,00 3.19. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.20. In de hoofdzaak is geoordeeld dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en daarmee komt de grondslag voor de schadevordering te vervallen. Bovendien is in de procedure door [gedaagde] de door [eiser] verlangde overeenkomst met de gemeente al door [gedaagde] overgelegd. Omdat [eiser] geen belang (meer) heeft bij de opgevraagde stukken, wordt de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot het verstrekken van afschriften van verschillende (financiële) documenten op straffe van een dwangsom afgewezen. De proceskosten worden gecompenseerd 3.21. Omdat er geen afzonderlijke processtukken zijn uitgewisseld in het incident, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

De kantonrechter: In de hoofdzaak: 4.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.309,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 4.4. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; In het incident: 4.5. wijst de vorderingen af; 4.6. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. Zie r.o. 3.6. Randnummer 3.17 van de dagvaarding. Randnummer 6.1 van de dagvaarding. Productie 12 van de zijde van [gedaagde] . Door [eiser] ook wel ‘oerversie’ genoemd. Productie 25 van de zijde van [eiser] .

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 11064848 UC EXPL 24-2777 MB/40202 Vonnis van 15 januari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij, gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg en mr. B.F.I. Bruisten, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding, houdende een incident als bedoeld in artikel 843a van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv), met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord in het incident en in de hoofdzaak met producties 1 tot en met 14; het vonnis in incident van 24 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald in het incident en in de hoofdzaak; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 24 tot en met 40; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 41 tot en met 50; de aanvullende productie 15 van de zijde van [gedaagde] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 13 november 2024 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig samen met haar gemachtigden en haar echtgenoot de heer [echtgenoot] die namens haar het woord te voerde. Ook [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde. Namens [eiser] en [gedaagde] zijn de standpunten toegelicht. Mr. Van den Berg heeft dit gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft voorgedragen en overgelegd. Partijen hebben verder vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. 1.3. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak In de hoofdzaak en in het incident 2.1. [eiser] verhuurt sinds 15 september 2016 het (casco) pand gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant met hotel onder de naam ‘ [horeca gelegenheid] ’. Vanaf maart 2023 tot en met 29 februari 2024 heeft [gedaagde] aan de Gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de gemeente) alle 20 hotelkamers verhuurd als crisisnoodopvang voor een groep asielzoekers. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] hierdoor gehandeld in strijd met de huurovereenkomst. Zij vordert in de hoofdzaak ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] zonder haar toestemming i) het gehuurde heeft onderverhuurd en ii) de overeengekomen bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Naast de ontbinding vordert [eiser] contractuele boetes en een schadevergoeding die zij heeft begroot op de extra winst die [gedaagde] heeft gemaakt door het handelen in strijd met de huurovereenkomst. In het incident vordert [eiser] inzage in (financiële) stukken van [gedaagde] om de schadevergoeding concreet te kunnen berekenen. 2.2. [gedaagde] betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, zowel in de hoofdzaak als in het incident. De achtergrond van het geschil 2.3. Het is niet de eerste keer dat partijen met elkaar zijn verwikkeld in een juridische procedure. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen elkaar, grotendeels op initiatief van [eiser] , voor de vierentwintigste keer in de zittingzaal troffen. Vóór [horeca gelegenheid] deden partijen, of de echtgenoot/kinderen van [eiser] , ook al zaken met elkaar. 2.4. Ook ten aanzien van het onderhavige geschil zijn reeds twee procedures tussen partijen gevoerd. Eerst heeft [eiser] [gedaagde] in een kort geding betrokken, waarin zij onder meer een verbod heeft gevorderd om uitvoering te geven aan de plannen tot verhuur van de hotelkamers aan de gemeente. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 24 februari 2023 geoordeeld dat het door [gedaagde] voorgenomen gebruik in strijd is met het overeengekomen gebruik van het gehuurde, maar dat deze tekortkoming, gelet op de afweging van belangen, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vorderingen zijn daarom afgewezen. [eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in het arrest van 12 september 2023, anders dan de voorzieningenrechter, geoordeeld dat niet is gebleken dat [gedaagde] in strijd handelt met het overeengekomen gebruik van het gehuurde en heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. [gedaagde] heeft de hotelkamers ook daadwerkelijke verhuurd aan de Gemeente, welke verhuur na een jaar weer is geëindigd. Het hotel is sinds april 2024 weer te boeken door andere gasten. 2.5. In deze zaak staat niet alleen opnieuw de vraag centraal of [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, maar ook de (nieuwe) vraag of [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van [eiser] heeft onderverhuurd aan de Gemeente. 2.6. Het gelijk ligt bij [gedaagde] . De kantonrechter zal hierna toelichten hoe en waarom tot dit oordeel wordt gekomen.

[gedaagde] handelt niet in strijd met de overeengekomen bestemming 3.1. Partijen zijn in de huurovereenkomst over de bestemming en het gebruik van het gehuurde het volgende overeengekomen: “Het gehuurde, de bestemming (…) 1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld met logee-/hotelfunctie. 1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.” 3.2. Hoewel de tekst van artikel 1.3 niet uitblinkt in duidelijkheid over de bestemming, is tussen partijen niet in geschil dat het gehuurde als hotel mag worden gebruikt. 3.3. Ook in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is in artikel 5.1 het volgende bepaald over het gebruik van het gehuurde: “5.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”. “31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1 (…) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledig schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 3.4. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van deze bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. De exploitatie van het gehuurde als crisisnoodopvang voor asielzoekers houdt namelijk een bestemmingswijziging in waar zij geen toestemming voor heeft gegeven. Zo was het restaurant en het hotel vanaf 1 maart 2023 niet meer toegankelijk voor publiek, waren er hekken op het terrein van het hotel geplaatst, stond er een container die dienst deed als beveiligersloge en bepaalde de gemeente de huisregels in het hotel. Een beperkt gedeelte van het terras is in de periode tussen 1 mei en 1 oktober 2023 op wisselende momenten open geweest voor passanten, maar er werd geen alcohol geschonken en er kon niet worden geluncht of gedineerd. 3.5. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij ontkent niet dat de verhuur van hotelkamers ten behoeve van vluchtelingen andere uitdagingen kent dan de verhuur van hotelkamers aan toeristen, maar stelt dat er in de basis geen verschil is: hij heeft tegen betaling hotelkamers ter beschikking gesteld aan gasten en hij heeft de gasten drie maal per dag maaltijden aangeboden. 3.6. De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn betoog dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen enerzijds de hotelfaciliteiten die hij heeft aangeboden middels de huurovereenkomst die hij met de gemeente heeft gesloten en anderzijds de faciliteiten die door het COA werden aangeboden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] bemoeienis had met de COA faciliteiten. Andersom is door [eiser] gesteld dat de gemeente de exploitatie van de hotelfaciliteiten van [gedaagde] heeft overgenomen, maar de kantonrechter vindt dit niet aannemelijk. De feitelijke uitvoering die door [gedaagde] aan de overeengekomen hotelfaciliteiten is gegeven – het beschikbaar stellen van kamers en het aanbieden van drie maaltijden per dag – maakt namelijk dat er nog steeds invulling werd gegeven aan de hotelbestemming, waarbij geldt dat [gedaagde] ook daadwerkelijk dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie. Dat er beveiliging bij het hotel aanwezig was, het terras beperkter open was voor passanten en dat er schade was door grotere slijtage aan de inrichting van het hotel, maakt dit niet anders. Het wijst enkel op een minder gebruikelijke invulling van het hotelbedrijf, maar tornt niet aan het feit dát er nog steeds sprake was van een hotelbedrijf. Dat er door de gemeente – overigens buiten medeweten van [gedaagde] om – een (tijdelijke) wijziging van het bestemmingsplan is aangevraagd, ziet daarnaast op een bestuursrechtelijk bestemmingscriterium dat anders is dan het huurrechtelijke bestemmingscriterium. Daar kan dus niet zonder meer uit worden afgeleid dat het huurrechtelijke bestemmingscriterium is gewijzigd. 3.7. Eerder heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 12 september 2023 ook geoordeeld dat [gedaagde] niet in strijd handelde met de contractuele bestemming: “Het hof beschikt niet over de overeenkomst tussen [gedaagde] en de gemeente. Over de inhoud van die overeenkomst staat in deze procedure wel vast dat de gemeente gedurende een jaar alle hotelkamers boekt en dat [gedaagde] tegen vergoeding die kamers ter beschikking stelt en drie maaltijden per dag verzorgt. Zo is het feitelijk ook gegaan sinds 28 februari 2023 en daarvan zal het hof in dit kort geding uitgaan. Door de gemeente is verder toegelicht dat het om een homogene groep asielzoekers gaat maar dat de samenstelling van die groep gedurende het jaar kan veranderen (wat feitelijk ook enkele keren is gebeurd) vanwege wijzigingen in de verblijfs- of huisvestingstatus van de asielzoekers. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden is naar het oordeel van het hof onvoldoende gebleken dat de opvang van asielzoekers in het hotel in strijd is met de overeengekomen bestemming ‘restaurant met logee-/hotelfunctie.’ De asielzoekers verblijven tegen betaling in het hotel en krijgen drie maaltijden per dag (volpension). In zoverre is er geen verschil met andere hotelgasten voor de vraag of sprake is van handelen in strijd met de bestemming. Weliswaar is voor hotelgasten de keuze voor halfpension meer gebruikelijk dan volpension, maar dat maakt nog niet dat het aanbieden van volpension strijdig is met de hotelbestemming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat hotels ook (arrangementen met) volpension aanbieden. Wat wel verschilt is dat alle hotelkamers door de gemeente geboekt zijn voor de duur van een jaar en dat deze kamers evenals het restaurant in die periode niet beschikbaar zijn voor andere gasten. Een groot deel van de groep asielzoekers zal ook inderdaad gedurende de gehele overeengekomen periode in het hotel verblijven. De verblijfsduur is (vermoedelijk) langer dan gebruikelijk het geval is in een hotel met een ‘logee-/hotelfunctie’. Het is echter niet zo dat afwijken van wat een gebruikelijke invulling is van het hotelbedrijf per se meebrengt dat het gebruik van het gehuurde op zodanige wijze plaatsvindt dat dit strijd oplevert met de overeengekomen bestemming ervan, zeker niet als het slechts een in tijd beperkte duur betreft. Zonder nadere toelichting ziet het hof dan ook niet in dat het gedurende een periode van een jaar alle hotelkamers ter beschikking stellen aan een bepaalde groep noodzakelijkerwijs in strijd is met de overeengekomen bestemming. Daar komt bij dat het gehuurde niet uitsluitend ter beschikking staat van de asielzoekers. [gedaagde] heeft gemotiveerd toegelicht dat er gedurende de overeengekomen periode weliswaar geen hotelkamers beschikbaar zijn voor ander gasten maar het terras is wel open en wordt ook daadwerkelijk bezocht door passanten.” 3.8. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in deze bodemprocedure anders te oordelen dan het gerechtshof in kort geding heeft gedaan.

3.16. Gelet op het oordeel dat er geen sprake is geweest van een verboden bestemmingswijziging of onderhuur, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen. Hierdoor komt evenmin aan [eiser] een beroep toe op de contractuele boetes uit artikel 6.2 en 31 van de algemene voorwaarden of op vergoeding van schade. De gevorderde boetebedragen van € 150.000,00 en € 91.500,00 alsook de gevorderde veroordeling van [gedaagde] om de extra winst aan [eiser] af te staan, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, worden afgewezen. [eiser] wordt veroordeeld in de geliquideerde proceskosten 3.17. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 3.18. [gedaagde] heeft gevraagd om [eiser] te veroordelen in de werkelijke proceskosten omdat [eiser] en [echtgenoot] [gedaagde] al acht jaar ‘stalken’ met allerhande procedures om hem uit het gehuurde te procederen. De kantonrechter ziet daar in deze zaak echter geen aanleiding voor. Zo’n vordering is alleen toewijsbaar bij misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als de vordering in verband met de belangen van de wederpartij niet ingesteld had moeten worden, omdat die duidelijk ongegrond was. Dat is hier niet het geval. In kort geding heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank immers ten aanzien van de gestelde wijziging van de bestemming anders geoordeeld dan het gerechtshof. Het is het goed recht van [eiser] om in deze bodemprocedure onder meer hier een oordeel over te verlangen. Dat [eiser] in deze procedure geen gelijk krijgt, betekent nog niet dat zij misbruik maakt van procesrecht door deze vordering in deze bodemprocedure voor te leggen. Het is ook niet gebleken dat zij [gedaagde] in deze kwestie tegen beter weten in onnodig op kosten heeft gejaagd. De proceskosten van [gedaagde] worden daarom aan de hand van het liquidatietarief begroot op: - salaris gemachtigde € 2.174,00 (2 punten x tarief € 1.087,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 2.309,00 3.19. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.20. In de hoofdzaak is geoordeeld dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en daarmee komt de grondslag voor de schadevordering te vervallen. Bovendien is in de procedure door [gedaagde] de door [eiser] verlangde overeenkomst met de gemeente al door [gedaagde] overgelegd. Omdat [eiser] geen belang (meer) heeft bij de opgevraagde stukken, wordt de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot het verstrekken van afschriften van verschillende (financiële) documenten op straffe van een dwangsom afgewezen. De proceskosten worden gecompenseerd 3.21. Omdat er geen afzonderlijke processtukken zijn uitgewisseld in het incident, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

De kantonrechter: In de hoofdzaak: 4.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.309,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 4.4. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; In het incident: 4.5. wijst de vorderingen af; 4.6. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. Zie r.o. 3.6. Randnummer 3.17 van de dagvaarding. Randnummer 6.1 van de dagvaarding. Productie 12 van de zijde van [gedaagde] . Door [eiser] ook wel ‘oerversie’ genoemd. Productie 25 van de zijde van [eiser] .

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 11064848 UC EXPL 24-2777 MB/40202 Vonnis van 15 januari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij, gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg en mr. B.F.I. Bruisten, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding, houdende een incident als bedoeld in artikel 843a van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv), met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord in het incident en in de hoofdzaak met producties 1 tot en met 14; het vonnis in incident van 24 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald in het incident en in de hoofdzaak; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 24 tot en met 40; de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met producties 41 tot en met 50; de aanvullende productie 15 van de zijde van [gedaagde] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 13 november 2024 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig samen met haar gemachtigden en haar echtgenoot de heer [echtgenoot] die namens haar het woord te voerde. Ook [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde. Namens [eiser] en [gedaagde] zijn de standpunten toegelicht. Mr. Van den Berg heeft dit gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft voorgedragen en overgelegd. Partijen hebben verder vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. 1.3. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak In de hoofdzaak en in het incident 2.1. [eiser] verhuurt sinds 15 september 2016 het (casco) pand gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant met hotel onder de naam ‘ [horeca gelegenheid] ’. Vanaf maart 2023 tot en met 29 februari 2024 heeft [gedaagde] aan de Gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de gemeente) alle 20 hotelkamers verhuurd als crisisnoodopvang voor een groep asielzoekers. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] hierdoor gehandeld in strijd met de huurovereenkomst. Zij vordert in de hoofdzaak ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] zonder haar toestemming i) het gehuurde heeft onderverhuurd en ii) de overeengekomen bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Naast de ontbinding vordert [eiser] contractuele boetes en een schadevergoeding die zij heeft begroot op de extra winst die [gedaagde] heeft gemaakt door het handelen in strijd met de huurovereenkomst. In het incident vordert [eiser] inzage in (financiële) stukken van [gedaagde] om de schadevergoeding concreet te kunnen berekenen. 2.2. [gedaagde] betwist dat hij heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, zowel in de hoofdzaak als in het incident. De achtergrond van het geschil 2.3. Het is niet de eerste keer dat partijen met elkaar zijn verwikkeld in een juridische procedure. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen elkaar, grotendeels op initiatief van [eiser] , voor de vierentwintigste keer in de zittingzaal troffen. Vóór [horeca gelegenheid] deden partijen, of de echtgenoot/kinderen van [eiser] , ook al zaken met elkaar. 2.4. Ook ten aanzien van het onderhavige geschil zijn reeds twee procedures tussen partijen gevoerd. Eerst heeft [eiser] [gedaagde] in een kort geding betrokken, waarin zij onder meer een verbod heeft gevorderd om uitvoering te geven aan de plannen tot verhuur van de hotelkamers aan de gemeente. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 24 februari 2023 geoordeeld dat het door [gedaagde] voorgenomen gebruik in strijd is met het overeengekomen gebruik van het gehuurde, maar dat deze tekortkoming, gelet op de afweging van belangen, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vorderingen zijn daarom afgewezen. [eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in het arrest van 12 september 2023, anders dan de voorzieningenrechter, geoordeeld dat niet is gebleken dat [gedaagde] in strijd handelt met het overeengekomen gebruik van het gehuurde en heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. [gedaagde] heeft de hotelkamers ook daadwerkelijke verhuurd aan de Gemeente, welke verhuur na een jaar weer is geëindigd. Het hotel is sinds april 2024 weer te boeken door andere gasten. 2.5. In deze zaak staat niet alleen opnieuw de vraag centraal of [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, maar ook de (nieuwe) vraag of [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van [eiser] heeft onderverhuurd aan de Gemeente. 2.6. Het gelijk ligt bij [gedaagde] . De kantonrechter zal hierna toelichten hoe en waarom tot dit oordeel wordt gekomen.

[gedaagde] handelt niet in strijd met de overeengekomen bestemming 3.1. Partijen zijn in de huurovereenkomst over de bestemming en het gebruik van het gehuurde het volgende overeengekomen: “Het gehuurde, de bestemming (…) 1.3 Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld met logee-/hotelfunctie. 1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.” 3.2. Hoewel de tekst van artikel 1.3 niet uitblinkt in duidelijkheid over de bestemming, is tussen partijen niet in geschil dat het gehuurde als hotel mag worden gebruikt. 3.3. Ook in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is in artikel 5.1 het volgende bepaald over het gebruik van het gehuurde: “5.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”. “31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1 (…) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledig schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 3.4. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van deze bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. De exploitatie van het gehuurde als crisisnoodopvang voor asielzoekers houdt namelijk een bestemmingswijziging in waar zij geen toestemming voor heeft gegeven. Zo was het restaurant en het hotel vanaf 1 maart 2023 niet meer toegankelijk voor publiek, waren er hekken op het terrein van het hotel geplaatst, stond er een container die dienst deed als beveiligersloge en bepaalde de gemeente de huisregels in het hotel. Een beperkt gedeelte van het terras is in de periode tussen 1 mei en 1 oktober 2023 op wisselende momenten open geweest voor passanten, maar er werd geen alcohol geschonken en er kon niet worden geluncht of gedineerd. 3.5. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij ontkent niet dat de verhuur van hotelkamers ten behoeve van vluchtelingen andere uitdagingen kent dan de verhuur van hotelkamers aan toeristen, maar stelt dat er in de basis geen verschil is: hij heeft tegen betaling hotelkamers ter beschikking gesteld aan gasten en hij heeft de gasten drie maal per dag maaltijden aangeboden. 3.6. De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn betoog dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen enerzijds de hotelfaciliteiten die hij heeft aangeboden middels de huurovereenkomst die hij met de gemeente heeft gesloten en anderzijds de faciliteiten die door het COA werden aangeboden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] bemoeienis had met de COA faciliteiten. Andersom is door [eiser] gesteld dat de gemeente de exploitatie van de hotelfaciliteiten van [gedaagde] heeft overgenomen, maar de kantonrechter vindt dit niet aannemelijk. De feitelijke uitvoering die door [gedaagde] aan de overeengekomen hotelfaciliteiten is gegeven – het beschikbaar stellen van kamers en het aanbieden van drie maaltijden per dag – maakt namelijk dat er nog steeds invulling werd gegeven aan de hotelbestemming, waarbij geldt dat [gedaagde] ook daadwerkelijk dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie. Dat er beveiliging bij het hotel aanwezig was, het terras beperkter open was voor passanten en dat er schade was door grotere slijtage aan de inrichting van het hotel, maakt dit niet anders. Het wijst enkel op een minder gebruikelijke invulling van het hotelbedrijf, maar tornt niet aan het feit dát er nog steeds sprake was van een hotelbedrijf. Dat er door de gemeente – overigens buiten medeweten van [gedaagde] om – een (tijdelijke) wijziging van het bestemmingsplan is aangevraagd, ziet daarnaast op een bestuursrechtelijk bestemmingscriterium dat anders is dan het huurrechtelijke bestemmingscriterium. Daar kan dus niet zonder meer uit worden afgeleid dat het huurrechtelijke bestemmingscriterium is gewijzigd. 3.7. Eerder heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 12 september 2023 ook geoordeeld dat [gedaagde] niet in strijd handelde met de contractuele bestemming: “Het hof beschikt niet over de overeenkomst tussen [gedaagde] en de gemeente. Over de inhoud van die overeenkomst staat in deze procedure wel vast dat de gemeente gedurende een jaar alle hotelkamers boekt en dat [gedaagde] tegen vergoeding die kamers ter beschikking stelt en drie maaltijden per dag verzorgt. Zo is het feitelijk ook gegaan sinds 28 februari 2023 en daarvan zal het hof in dit kort geding uitgaan. Door de gemeente is verder toegelicht dat het om een homogene groep asielzoekers gaat maar dat de samenstelling van die groep gedurende het jaar kan veranderen (wat feitelijk ook enkele keren is gebeurd) vanwege wijzigingen in de verblijfs- of huisvestingstatus van de asielzoekers. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden is naar het oordeel van het hof onvoldoende gebleken dat de opvang van asielzoekers in het hotel in strijd is met de overeengekomen bestemming ‘restaurant met logee-/hotelfunctie.’ De asielzoekers verblijven tegen betaling in het hotel en krijgen drie maaltijden per dag (volpension). In zoverre is er geen verschil met andere hotelgasten voor de vraag of sprake is van handelen in strijd met de bestemming. Weliswaar is voor hotelgasten de keuze voor halfpension meer gebruikelijk dan volpension, maar dat maakt nog niet dat het aanbieden van volpension strijdig is met de hotelbestemming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat hotels ook (arrangementen met) volpension aanbieden. Wat wel verschilt is dat alle hotelkamers door de gemeente geboekt zijn voor de duur van een jaar en dat deze kamers evenals het restaurant in die periode niet beschikbaar zijn voor andere gasten. Een groot deel van de groep asielzoekers zal ook inderdaad gedurende de gehele overeengekomen periode in het hotel verblijven. De verblijfsduur is (vermoedelijk) langer dan gebruikelijk het geval is in een hotel met een ‘logee-/hotelfunctie’. Het is echter niet zo dat afwijken van wat een gebruikelijke invulling is van het hotelbedrijf per se meebrengt dat het gebruik van het gehuurde op zodanige wijze plaatsvindt dat dit strijd oplevert met de overeengekomen bestemming ervan, zeker niet als het slechts een in tijd beperkte duur betreft. Zonder nadere toelichting ziet het hof dan ook niet in dat het gedurende een periode van een jaar alle hotelkamers ter beschikking stellen aan een bepaalde groep noodzakelijkerwijs in strijd is met de overeengekomen bestemming. Daar komt bij dat het gehuurde niet uitsluitend ter beschikking staat van de asielzoekers. [gedaagde] heeft gemotiveerd toegelicht dat er gedurende de overeengekomen periode weliswaar geen hotelkamers beschikbaar zijn voor ander gasten maar het terras is wel open en wordt ook daadwerkelijk bezocht door passanten.” 3.8. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in deze bodemprocedure anders te oordelen dan het gerechtshof in kort geding heeft gedaan.

3.16. Gelet op het oordeel dat er geen sprake is geweest van een verboden bestemmingswijziging of onderhuur, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen. Hierdoor komt evenmin aan [eiser] een beroep toe op de contractuele boetes uit artikel 6.2 en 31 van de algemene voorwaarden of op vergoeding van schade. De gevorderde boetebedragen van € 150.000,00 en € 91.500,00 alsook de gevorderde veroordeling van [gedaagde] om de extra winst aan [eiser] af te staan, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, worden afgewezen. [eiser] wordt veroordeeld in de geliquideerde proceskosten 3.17. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 3.18. [gedaagde] heeft gevraagd om [eiser] te veroordelen in de werkelijke proceskosten omdat [eiser] en [echtgenoot] [gedaagde] al acht jaar ‘stalken’ met allerhande procedures om hem uit het gehuurde te procederen. De kantonrechter ziet daar in deze zaak echter geen aanleiding voor. Zo’n vordering is alleen toewijsbaar bij misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als de vordering in verband met de belangen van de wederpartij niet ingesteld had moeten worden, omdat die duidelijk ongegrond was. Dat is hier niet het geval. In kort geding heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank immers ten aanzien van de gestelde wijziging van de bestemming anders geoordeeld dan het gerechtshof. Het is het goed recht van [eiser] om in deze bodemprocedure onder meer hier een oordeel over te verlangen. Dat [eiser] in deze procedure geen gelijk krijgt, betekent nog niet dat zij misbruik maakt van procesrecht door deze vordering in deze bodemprocedure voor te leggen. Het is ook niet gebleken dat zij [gedaagde] in deze kwestie tegen beter weten in onnodig op kosten heeft gejaagd. De proceskosten van [gedaagde] worden daarom aan de hand van het liquidatietarief begroot op: - salaris gemachtigde € 2.174,00 (2 punten x tarief € 1.087,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 2.309,00 3.19. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.20. In de hoofdzaak is geoordeeld dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en daarmee komt de grondslag voor de schadevordering te vervallen. Bovendien is in de procedure door [gedaagde] de door [eiser] verlangde overeenkomst met de gemeente al door [gedaagde] overgelegd. Omdat [eiser] geen belang (meer) heeft bij de opgevraagde stukken, wordt de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot het verstrekken van afschriften van verschillende (financiële) documenten op straffe van een dwangsom afgewezen. De proceskosten worden gecompenseerd 3.21. Omdat er geen afzonderlijke processtukken zijn uitgewisseld in het incident, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

De kantonrechter: In de hoofdzaak: 4.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.309,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 4.4. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; In het incident: 4.5. wijst de vorderingen af; 4.6. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. Zie r.o. 3.6. Randnummer 3.17 van de dagvaarding. Randnummer 6.1 van de dagvaarding. Productie 12 van de zijde van [gedaagde] . Door [eiser] ook wel ‘oerversie’ genoemd. Productie 25 van de zijde van [eiser] .

De aanvullende omstandigheid die door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is gesteld, namelijk dat nu uit de door [gedaagde] in deze procedure overgelegde overeenkomst tussen hem en de gemeente duidelijk blijkt dat in het gehuurde door de gemeente een crisisnoodopvang werd geëxploiteerd, is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat door [gedaagde] niet langer een hotel in het gehuurde werd geëxploiteerd. De overeenkomst ziet immers op de huur van hotelkamers op basis van volpension en dit gegeven is reeds door het gerechtshof in de beoordeling meegenomen. 3.9. Het bewijsaanbod van [eiser] om te bewijzen dat het gebruik als crisisnoodopvang voor asielzoekers niet onder de tussen partijen overeengekomen bestemming valt in combinatie met het concrete bewijsaanbod om [eiser] en [echtgenoot] als getuige te horen omdat zij kunnen verklaren dat ten aanzien van het gebruik door [gedaagde] niets anders is overeengekomen dan dat [gedaagde] het gehuurde zou gebruiken als restaurant en hotel wordt gepasseerd. De feiten en omstandigheden die [eiser] ten grondslag heeft gelegd aan haar stelling dat sprake is van bestemmingswijziging, zijn bij de beoordeling door de kantonrechter betrokken en hebben niet kunnen leiden tot de conclusie dat sprake is van bestemmingswijzing. Nadere bewijslevering met betrekking tot die gestelde feiten en omstandigheden zal daarom niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Er is geen sprake van verboden onderhuur/ingebruikgeving van het gehuurde 3.10. Partijen zijn in artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen het volgende overeengekomen: “ Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon. 6.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede de schadevergoeding te vorderen.” 3.11. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft niet alleen kamers aan de gemeente verhuurd, maar het gehuurde (inclusief buitenruimten) als geheel. Zo zijn de hotelkamers, de eetzaal en de buitenruimtes door de gemeente anders ingericht, maakten de asielzoekers ook gebruik van de buitenruimtes en zijn er beveiligingscamera’s in en rondom het gehuurde geplaatst. Ook heeft de gemeente een projectleider en een locatiemanager aangesteld die volgens [eiser] de dienst uitmaakten in het gehuurde. 3.12. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Er is geen sprake van onderhuur door de gemeente. De gemeente heeft het hotel enkel volgeboekt voor een bepaalde tijd. Dit had net zo goed een onderneming kunnen zijn die zijn personeel gedurende een bepaald project had moeten huisvesten. Ook weerspreekt [gedaagde] dat de locatiemanager van de gemeente de feitelijk leidinggevende was van het hotel en dat die de exploitatie van [gedaagde] zou hebben overgenomen. De locatiemanager van de gemeente heeft gefungeerd als contactpersoon tussen de vluchtelingen, de gemeente, de omwonenden en andere belanghebbenden en heeft een wezenlijk andere taak dan het uitbaten van het gehuurde. [gedaagde] is altijd de exploitant en uitbater van het hotel en het restaurant gebleven en zijn bedrijfsactiviteiten zijn volgens hem ongewijzigd. 3.13. [gedaagde] heeft in deze procedure de met de gemeente gesloten huurovereenkomst ‘Overeenkomst huur hotelkamers op basis van volpension’overgelegd. Uit deze overeenkomst blijkt dat de gemeente gedurende een jaar een vergoeding van € 30.500,00 per week aan [gedaagde] heeft betaald en dat [gedaagde] daarvoor i) ‘de 20 hotelkamers’ aan de gemeente ter beschikking heeft gesteld en ii) drie maaltijden per dag voor de gasten heeft verzorgd, naast het onbeperkt aanbieden van water, koffie en thee. De stelling van [eiser] dat dit een huurovereenkomst ‘voor de bühne’ is, volgt de kantonrechter niet. Niet kan worden vastgesteld dat de afspraken over het feitelijke gebruik van het hotel door de gemeente al vaststonden ten tijde van het opstellen van de eerste versie van de huurovereenkomst door een ambtenaar van de gemeente. De interne e-mail van de projectleider van 17 februari 2023 met de vraag welke aanpassingen in de overeenkomst noodzakelijk zijn om de kans van slagen van het door [eiser] geïnitieerde kort geding te minimaliseren en om voor te sorteren op de mogelijkheid dat daarmee de bestemming van het gehuurde wijzigt, is van vóór de start van het gebruik door de gemeente/COA in maart 2023. Bovendien waren [gedaagde] en zijn gemachtigde nog niet betrokken bij deze eerste versie. Dat er reeds afspraken waren over de feitelijke invulling van de huurovereenkomst, maar dat die zijn aangepast om onder een juridische discussie over de overeengekomen bestemming/onderhuur uit te komen, kan dan ook niet worden vastgesteld. 3.14. Verder geldt ook hier dat [gedaagde] dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie van het hotel in het gehuurde, hetgeen zich niet verhoudt tot een situatie van onderhuur. [gedaagde] heeft namelijk niet het beheer over het gehuurde en de sleutels daarvan afgegeven aan de gemeente/het COA en zijn handen ervan afgetrokken. Dat de gemeente, dan wel het COA enige bemoeienis had met de exploitatie van het hotel, maakt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat de betrokkenheid van [gedaagde] bij de exploitatie zodanig verwaterde dat hij niet zelf meer als huurder optrad. Verder maakt het feit dat de inrichting van het hotel op punten is aangepast op de groep gasten en dat de gasten intensiever gebruik maakten van de eetzaal en de buitenruimten dan toeristen normaal gesproken doen, niet zonder meer dat het gehele hotel met de buitenruimten exclusief door de gemeenten werd gehuurd. Zoals [gedaagde] ook heeft gesteld, was het hotel niet gesloten, maar volgeboekt gedurende een jaar. Dat deze groep gasten dan intensief gebruik maken van de eetzaal en buitenruimten is daarvan een logisch gevolg. Bovendien bleef één van de terrassen, zij het in beperktere mate dan anders, open voor passanten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van verboden onderhuur/ingebruikgeving door [gedaagde] aan de gemeente. 3.15. Overigens, áls er zou zijn geoordeeld dat er sprake is geweest van een bestemmingswijziging en/of van verboden onderhuur, dan zou dat naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen gelet op de in tijd beperkte duur van de gestelde tekortkoming(en). Ook de omstandigheid dat de vorderingen met name lijken voort te komen uit het door [gedaagde] niet betrekken van [eiser] in de winst, kan bezwaarlijk leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De aanvullende omstandigheid die door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is gesteld, namelijk dat nu uit de door [gedaagde] in deze procedure overgelegde overeenkomst tussen hem en de gemeente duidelijk blijkt dat in het gehuurde door de gemeente een crisisnoodopvang werd geëxploiteerd, is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat door [gedaagde] niet langer een hotel in het gehuurde werd geëxploiteerd. De overeenkomst ziet immers op de huur van hotelkamers op basis van volpension en dit gegeven is reeds door het gerechtshof in de beoordeling meegenomen. 3.9. Het bewijsaanbod van [eiser] om te bewijzen dat het gebruik als crisisnoodopvang voor asielzoekers niet onder de tussen partijen overeengekomen bestemming valt in combinatie met het concrete bewijsaanbod om [eiser] en [echtgenoot] als getuige te horen omdat zij kunnen verklaren dat ten aanzien van het gebruik door [gedaagde] niets anders is overeengekomen dan dat [gedaagde] het gehuurde zou gebruiken als restaurant en hotel wordt gepasseerd. De feiten en omstandigheden die [eiser] ten grondslag heeft gelegd aan haar stelling dat sprake is van bestemmingswijziging, zijn bij de beoordeling door de kantonrechter betrokken en hebben niet kunnen leiden tot de conclusie dat sprake is van bestemmingswijzing. Nadere bewijslevering met betrekking tot die gestelde feiten en omstandigheden zal daarom niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Er is geen sprake van verboden onderhuur/ingebruikgeving van het gehuurde 3.10. Partijen zijn in artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen het volgende overeengekomen: “ Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon. 6.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede de schadevergoeding te vorderen.” 3.11. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft niet alleen kamers aan de gemeente verhuurd, maar het gehuurde (inclusief buitenruimten) als geheel. Zo zijn de hotelkamers, de eetzaal en de buitenruimtes door de gemeente anders ingericht, maakten de asielzoekers ook gebruik van de buitenruimtes en zijn er beveiligingscamera’s in en rondom het gehuurde geplaatst. Ook heeft de gemeente een projectleider en een locatiemanager aangesteld die volgens [eiser] de dienst uitmaakten in het gehuurde. 3.12. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Er is geen sprake van onderhuur door de gemeente. De gemeente heeft het hotel enkel volgeboekt voor een bepaalde tijd. Dit had net zo goed een onderneming kunnen zijn die zijn personeel gedurende een bepaald project had moeten huisvesten. Ook weerspreekt [gedaagde] dat de locatiemanager van de gemeente de feitelijk leidinggevende was van het hotel en dat die de exploitatie van [gedaagde] zou hebben overgenomen. De locatiemanager van de gemeente heeft gefungeerd als contactpersoon tussen de vluchtelingen, de gemeente, de omwonenden en andere belanghebbenden en heeft een wezenlijk andere taak dan het uitbaten van het gehuurde. [gedaagde] is altijd de exploitant en uitbater van het hotel en het restaurant gebleven en zijn bedrijfsactiviteiten zijn volgens hem ongewijzigd. 3.13. [gedaagde] heeft in deze procedure de met de gemeente gesloten huurovereenkomst ‘Overeenkomst huur hotelkamers op basis van volpension’overgelegd. Uit deze overeenkomst blijkt dat de gemeente gedurende een jaar een vergoeding van € 30.500,00 per week aan [gedaagde] heeft betaald en dat [gedaagde] daarvoor i) ‘de 20 hotelkamers’ aan de gemeente ter beschikking heeft gesteld en ii) drie maaltijden per dag voor de gasten heeft verzorgd, naast het onbeperkt aanbieden van water, koffie en thee. De stelling van [eiser] dat dit een huurovereenkomst ‘voor de bühne’ is, volgt de kantonrechter niet. Niet kan worden vastgesteld dat de afspraken over het feitelijke gebruik van het hotel door de gemeente al vaststonden ten tijde van het opstellen van de eerste versie van de huurovereenkomst door een ambtenaar van de gemeente. De interne e-mail van de projectleider van 17 februari 2023 met de vraag welke aanpassingen in de overeenkomst noodzakelijk zijn om de kans van slagen van het door [eiser] geïnitieerde kort geding te minimaliseren en om voor te sorteren op de mogelijkheid dat daarmee de bestemming van het gehuurde wijzigt, is van vóór de start van het gebruik door de gemeente/COA in maart 2023. Bovendien waren [gedaagde] en zijn gemachtigde nog niet betrokken bij deze eerste versie. Dat er reeds afspraken waren over de feitelijke invulling van de huurovereenkomst, maar dat die zijn aangepast om onder een juridische discussie over de overeengekomen bestemming/onderhuur uit te komen, kan dan ook niet worden vastgesteld. 3.14. Verder geldt ook hier dat [gedaagde] dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie van het hotel in het gehuurde, hetgeen zich niet verhoudt tot een situatie van onderhuur. [gedaagde] heeft namelijk niet het beheer over het gehuurde en de sleutels daarvan afgegeven aan de gemeente/het COA en zijn handen ervan afgetrokken. Dat de gemeente, dan wel het COA enige bemoeienis had met de exploitatie van het hotel, maakt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat de betrokkenheid van [gedaagde] bij de exploitatie zodanig verwaterde dat hij niet zelf meer als huurder optrad. Verder maakt het feit dat de inrichting van het hotel op punten is aangepast op de groep gasten en dat de gasten intensiever gebruik maakten van de eetzaal en de buitenruimten dan toeristen normaal gesproken doen, niet zonder meer dat het gehele hotel met de buitenruimten exclusief door de gemeenten werd gehuurd. Zoals [gedaagde] ook heeft gesteld, was het hotel niet gesloten, maar volgeboekt gedurende een jaar. Dat deze groep gasten dan intensief gebruik maken van de eetzaal en buitenruimten is daarvan een logisch gevolg. Bovendien bleef één van de terrassen, zij het in beperktere mate dan anders, open voor passanten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van verboden onderhuur/ingebruikgeving door [gedaagde] aan de gemeente. 3.15. Overigens, áls er zou zijn geoordeeld dat er sprake is geweest van een bestemmingswijziging en/of van verboden onderhuur, dan zou dat naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen gelet op de in tijd beperkte duur van de gestelde tekortkoming(en). Ook de omstandigheid dat de vorderingen met name lijken voort te komen uit het door [gedaagde] niet betrekken van [eiser] in de winst, kan bezwaarlijk leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De aanvullende omstandigheid die door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is gesteld, namelijk dat nu uit de door [gedaagde] in deze procedure overgelegde overeenkomst tussen hem en de gemeente duidelijk blijkt dat in het gehuurde door de gemeente een crisisnoodopvang werd geëxploiteerd, is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat door [gedaagde] niet langer een hotel in het gehuurde werd geëxploiteerd. De overeenkomst ziet immers op de huur van hotelkamers op basis van volpension en dit gegeven is reeds door het gerechtshof in de beoordeling meegenomen. 3.9. Het bewijsaanbod van [eiser] om te bewijzen dat het gebruik als crisisnoodopvang voor asielzoekers niet onder de tussen partijen overeengekomen bestemming valt in combinatie met het concrete bewijsaanbod om [eiser] en [echtgenoot] als getuige te horen omdat zij kunnen verklaren dat ten aanzien van het gebruik door [gedaagde] niets anders is overeengekomen dan dat [gedaagde] het gehuurde zou gebruiken als restaurant en hotel wordt gepasseerd. De feiten en omstandigheden die [eiser] ten grondslag heeft gelegd aan haar stelling dat sprake is van bestemmingswijziging, zijn bij de beoordeling door de kantonrechter betrokken en hebben niet kunnen leiden tot de conclusie dat sprake is van bestemmingswijzing. Nadere bewijslevering met betrekking tot die gestelde feiten en omstandigheden zal daarom niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Er is geen sprake van verboden onderhuur/ingebruikgeving van het gehuurde 3.10. Partijen zijn in artikel 6.1 en 6.2 van de algemene bepalingen het volgende overeengekomen: “ Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon. 6.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede de schadevergoeding te vorderen.” 3.11. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] heeft niet alleen kamers aan de gemeente verhuurd, maar het gehuurde (inclusief buitenruimten) als geheel. Zo zijn de hotelkamers, de eetzaal en de buitenruimtes door de gemeente anders ingericht, maakten de asielzoekers ook gebruik van de buitenruimtes en zijn er beveiligingscamera’s in en rondom het gehuurde geplaatst. Ook heeft de gemeente een projectleider en een locatiemanager aangesteld die volgens [eiser] de dienst uitmaakten in het gehuurde. 3.12. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Er is geen sprake van onderhuur door de gemeente. De gemeente heeft het hotel enkel volgeboekt voor een bepaalde tijd. Dit had net zo goed een onderneming kunnen zijn die zijn personeel gedurende een bepaald project had moeten huisvesten. Ook weerspreekt [gedaagde] dat de locatiemanager van de gemeente de feitelijk leidinggevende was van het hotel en dat die de exploitatie van [gedaagde] zou hebben overgenomen. De locatiemanager van de gemeente heeft gefungeerd als contactpersoon tussen de vluchtelingen, de gemeente, de omwonenden en andere belanghebbenden en heeft een wezenlijk andere taak dan het uitbaten van het gehuurde. [gedaagde] is altijd de exploitant en uitbater van het hotel en het restaurant gebleven en zijn bedrijfsactiviteiten zijn volgens hem ongewijzigd. 3.13. [gedaagde] heeft in deze procedure de met de gemeente gesloten huurovereenkomst ‘Overeenkomst huur hotelkamers op basis van volpension’overgelegd. Uit deze overeenkomst blijkt dat de gemeente gedurende een jaar een vergoeding van € 30.500,00 per week aan [gedaagde] heeft betaald en dat [gedaagde] daarvoor i) ‘de 20 hotelkamers’ aan de gemeente ter beschikking heeft gesteld en ii) drie maaltijden per dag voor de gasten heeft verzorgd, naast het onbeperkt aanbieden van water, koffie en thee. De stelling van [eiser] dat dit een huurovereenkomst ‘voor de bühne’ is, volgt de kantonrechter niet. Niet kan worden vastgesteld dat de afspraken over het feitelijke gebruik van het hotel door de gemeente al vaststonden ten tijde van het opstellen van de eerste versie van de huurovereenkomst door een ambtenaar van de gemeente. De interne e-mail van de projectleider van 17 februari 2023 met de vraag welke aanpassingen in de overeenkomst noodzakelijk zijn om de kans van slagen van het door [eiser] geïnitieerde kort geding te minimaliseren en om voor te sorteren op de mogelijkheid dat daarmee de bestemming van het gehuurde wijzigt, is van vóór de start van het gebruik door de gemeente/COA in maart 2023. Bovendien waren [gedaagde] en zijn gemachtigde nog niet betrokken bij deze eerste versie. Dat er reeds afspraken waren over de feitelijke invulling van de huurovereenkomst, maar dat die zijn aangepast om onder een juridische discussie over de overeengekomen bestemming/onderhuur uit te komen, kan dan ook niet worden vastgesteld. 3.14. Verder geldt ook hier dat [gedaagde] dagelijks intensief betrokken was bij de exploitatie van het hotel in het gehuurde, hetgeen zich niet verhoudt tot een situatie van onderhuur. [gedaagde] heeft namelijk niet het beheer over het gehuurde en de sleutels daarvan afgegeven aan de gemeente/het COA en zijn handen ervan afgetrokken. Dat de gemeente, dan wel het COA enige bemoeienis had met de exploitatie van het hotel, maakt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat de betrokkenheid van [gedaagde] bij de exploitatie zodanig verwaterde dat hij niet zelf meer als huurder optrad. Verder maakt het feit dat de inrichting van het hotel op punten is aangepast op de groep gasten en dat de gasten intensiever gebruik maakten van de eetzaal en de buitenruimten dan toeristen normaal gesproken doen, niet zonder meer dat het gehele hotel met de buitenruimten exclusief door de gemeenten werd gehuurd. Zoals [gedaagde] ook heeft gesteld, was het hotel niet gesloten, maar volgeboekt gedurende een jaar. Dat deze groep gasten dan intensief gebruik maken van de eetzaal en buitenruimten is daarvan een logisch gevolg. Bovendien bleef één van de terrassen, zij het in beperktere mate dan anders, open voor passanten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van verboden onderhuur/ingebruikgeving door [gedaagde] aan de gemeente. 3.15. Overigens, áls er zou zijn geoordeeld dat er sprake is geweest van een bestemmingswijziging en/of van verboden onderhuur, dan zou dat naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen gelet op de in tijd beperkte duur van de gestelde tekortkoming(en). Ook de omstandigheid dat de vorderingen met name lijken voort te komen uit het door [gedaagde] niet betrekken van [eiser] in de winst, kan bezwaarlijk leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.