ECLI:NL:RBMNE:2025:685

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 10583985 UC EXPL 23-4349 YM/698 Vonnis van 19 februari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij in conventie gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie gemachtigde: mr. S Derksen, Jurato Bedrijfsdiensten, tegen: [gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam], wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie gemachtigde: mr. C.I.M. Molenaar.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 juni 2023;- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie;- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 25 oktober 2023;- de akte aan de zijde van [gedaagde] ;- de akte aan de zijde van [eiser] ;- de akte overlegging producties aan de zijde van [eiser] ; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 24 oktober 2024 waaruit blijkt dat de zaak naar mediation is verwezen; - de e-mail van de zijde van [eiser] met de mededing dat mediation voortijdig is beëindigd en met het verzoek om vonnis te wijzen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. Sinds 1 mei 2002 huurt [gedaagde] van [eiser] een bedrijfspand met bedrijfswoning en gelegen aan [adres] te [plaats] . Daarnaast maakt [gedaagde] gebruik van 10 naast gelegen parkeerplaatsen. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een eenmanszaak, die zich bezig houdt met de handel in en de reparaties van auto’s. De bovenwoning verhuurt [gedaagde] aan derden en zelf heeft hij ook één ruimte in gebruik. 2.2. In de periode 1 maart 2003 tot januari 2022 betaalde [gedaagde] € 3.100,00 huur per maand. In deze periode is de huurprijs nimmer geïndexeerd. In ruil hiervoor diende [gedaagde] zorg te dragen voor het onderhoud van het pand. 2.3. In 2019 hebben partijen overlegd over een noodzakelijke verbouwing. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van 19 december 2019. Hierin is onder meer te lezen: ‘heren [gedaagde] , Afgelopen dinsdag hebben wij een aantal afspraken met elkaar gemaakt met betrekking tot de komende jaren. [...] De volgende afspraken zijn gemaakt: De werkplaats en het magazijn moeten op maandag 3 februari 2020 leeg/berijdbaar zijn met een rolsteiger Jullie gaan een upgrade doen in het voorste deel van de werkplaats Als tegemoetkoming in de kosten/gederfde inkomsten zijn jullie vrijgesteld van huur voor de maanden februari-maart-april 2020 De huurprijs gaat per 1 mei naar € 3.400/maand, maandelijks te voldoen voor de 1e dag van de nieuwe maand. 2.4. In verband met de coronapandemie werd de ingangsdatum van de nieuw overeengekomen huurprijs van € 3.400,00 per maand verschoven van 1 mei 2020 naar 1 januari 2022. 2.5. Tussen partijen is vervolgens onenigheid ontstaan omdat [eiser] te kennen gaf dat hij de bovenwoning wilde gaan renoveren om die daarna zelf te gaan exploiteren. Ondanks intensieve onderhandelingen hebben partijen geen overeenstemming bereikt. 2.6. Op 24 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] kenbaar gemaakt alsnog de indexering van de huurprijs toe te passen met terugwerkende kracht vanaf januari 2018 tot en met januari 2023. Tevens deelt [eiser] mee dat vanaf dat moment de geïndexeerde huurprijs geldt van € 4.696,26 per maand. [gedaagde] is niet bereid de indexering te betalen. 2.7. In maart 2023 heeft [eiser] een renovatievoorstel gedaan aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit afgewezen, omdat hij het niet eens was met de huurverhoging die [eiser] wilde laten ingaan na afronding van de werkzaamheden. Ook wilde [eiser] ontruiming van de 10 parkeerplaatsen die [gedaagde] sinds 2002 in gebruik heeft dan wel een vergoeding van € 500,00 per maand voor het gebruik daarvan. Ook hiermee stemde [gedaagde] niet in. 2.8. Bij brief van 21 april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst is ontbonden wegens wanprestatie, bestaande uit het niet betalen van de indexering, het niet zelf gebruiken van de bedrijfswoning, het niet voldoen aan de sommatie tot ontruiming van de parkeerplaatsen of betaling van een meerprijs hiervoor. Voor zover de ontbinding niet zou slagen, zegt [eiser] de huurovereenkomst ook op wegens het niet aanvaarden van een redelijk renovatievoorstel. 2.9. In deze procedure vordert [eiser] - samengevat - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61.577,75 aan huurprijsindexatie over de periode 2018-2023, een bedrag aan achterstallige huur van € 6.481,30 over de periode februari-juni 2023, een bedrag van € 80.328,05 wegens door [eiser] gemaakte onderhoudskosten, € 1.500,00 voor de parkeerplaatsen in de periode april-juni 2023 één en ander vermeerderd met de wettelijke rente en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert [eiser] de huurprijs vanaf 1 februari 2023 vast te stellen op € 4.696,26 per maand, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de parkeerplaatsen op straffe van een dwangsom en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. 2.10. In het geval de ontbinding wordt afgewezen verzoekt [eiser] te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd per 1 mei 2024, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. 2.11. Voor zover ook dit niet toegewezen wordt, vordert [eiser] te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel met bijbehorende huurverhoging als een redelijk renovatievoorstel aangemerkt moet worden en [gedaagde] te veroordelen [eiser] in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren. Mocht ook dit worden afgewezen, dan verzoekt [eiser] de huurprijs nader vast te stellen en daarbij voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel – behoudens de daarin voorgestelde huurprijs – als redelijk moet worden aangemerkt met bepaling van een termijn waarbinnen de renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 2.12. [gedaagde] verzoekt alle vorderingen van [eiser] af te wijzen. In het geval er een vordering wordt toegewezen vordert [gedaagde] - kort weergegeven - [eiser] te veroordelen tot betaling van € 532.400,00 inclusief btw aan omzetderving en een bedrag van € 65.700,00 aan verbouwingskosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de kosten van de procedure. 3Wat vindt de kantonrechter? 3.1. Voorop wordt gesteld dat het voor partijen uitermate jammer is dat de mediation voortijdig is beëindigd. Alleen in een mediationtraject is het mogelijk om op zoek te gaan naar een win-winsituatie. Wellicht dat na kennis genomen te hebben van de uitkomst van deze procedure, het voor partijen zinvol is om opnieuw mediation te proberen. Feit is namelijk dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en om deze reden aan beoordeling van de vordering van [gedaagde] niet wordt toegekomen. In het onderstaande worden de vorderingen één voor één besproken. Indexering met terugwerkende kracht 3.2. In artikel 4.1. van de huurovereenkomst is indexatie van de huurprijs toegestaan. Op grond van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huurindexering vijf jaar na het opeisbaar worden. Dit is anders indien de verhuurder zijn recht op huurindexering heeft verwerkt of daarvan afstand heeft gedaan. Enkel tijdsverloop is niet voldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hetzij bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verhuurder zijn recht op indexering niet meer zal uitoefenen, hetzij sprake is van een onredelijk nadeel aan de zijde van de huurder als de verhuurder zijn aanspraak alsnog geldend zal maken.

3.17. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op: Salaris gemachtigde € 2.750,00 (3 punten x € 950,00 tarief) Nakosten € 135,00 Totaal € 2.985,00

3.18. Omdat de vorderingen in conventie worden afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [gedaagde] . 3.19. De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. [gedaagde] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiser] moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden tot op heden begroot op: salaris gemachtigde € 1.350,00 (1 punt x € 1.350,00 tarief) nakosten € 135,00 Totaal € 1.485,00 Er worden geen punten toegekend voor de mondelinge behandelingen omdat de voorwaardelijke reconventionele vorderingen daarin niet zijn besproken. 3.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter: Ten aanzien van de vorderingen van [eiser] 4.1. wijst de vorderingen af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.985,00, aan [gedaagde] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; Ten aanzien van de voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde] 4.4. wijst de vorderingen af; 4.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.485,00, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 4.6. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan [eiser] zijn voldaan; 4.7. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 23. Kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3, p. 31.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 10583985 UC EXPL 23-4349 YM/698 Vonnis van 19 februari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij in conventie gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie gemachtigde: mr. S Derksen, Jurato Bedrijfsdiensten, tegen: [gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam], wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie gemachtigde: mr. C.I.M. Molenaar.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 juni 2023;- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie;- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 25 oktober 2023;- de akte aan de zijde van [gedaagde] ;- de akte aan de zijde van [eiser] ;- de akte overlegging producties aan de zijde van [eiser] ; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 24 oktober 2024 waaruit blijkt dat de zaak naar mediation is verwezen; - de e-mail van de zijde van [eiser] met de mededing dat mediation voortijdig is beëindigd en met het verzoek om vonnis te wijzen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. Sinds 1 mei 2002 huurt [gedaagde] van [eiser] een bedrijfspand met bedrijfswoning en gelegen aan [adres] te [plaats] . Daarnaast maakt [gedaagde] gebruik van 10 naast gelegen parkeerplaatsen. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een eenmanszaak, die zich bezig houdt met de handel in en de reparaties van auto’s. De bovenwoning verhuurt [gedaagde] aan derden en zelf heeft hij ook één ruimte in gebruik. 2.2. In de periode 1 maart 2003 tot januari 2022 betaalde [gedaagde] € 3.100,00 huur per maand. In deze periode is de huurprijs nimmer geïndexeerd. In ruil hiervoor diende [gedaagde] zorg te dragen voor het onderhoud van het pand. 2.3. In 2019 hebben partijen overlegd over een noodzakelijke verbouwing. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van 19 december 2019. Hierin is onder meer te lezen: ‘heren [gedaagde] , Afgelopen dinsdag hebben wij een aantal afspraken met elkaar gemaakt met betrekking tot de komende jaren. [...] De volgende afspraken zijn gemaakt: De werkplaats en het magazijn moeten op maandag 3 februari 2020 leeg/berijdbaar zijn met een rolsteiger Jullie gaan een upgrade doen in het voorste deel van de werkplaats Als tegemoetkoming in de kosten/gederfde inkomsten zijn jullie vrijgesteld van huur voor de maanden februari-maart-april 2020 De huurprijs gaat per 1 mei naar € 3.400/maand, maandelijks te voldoen voor de 1e dag van de nieuwe maand. 2.4. In verband met de coronapandemie werd de ingangsdatum van de nieuw overeengekomen huurprijs van € 3.400,00 per maand verschoven van 1 mei 2020 naar 1 januari 2022. 2.5. Tussen partijen is vervolgens onenigheid ontstaan omdat [eiser] te kennen gaf dat hij de bovenwoning wilde gaan renoveren om die daarna zelf te gaan exploiteren. Ondanks intensieve onderhandelingen hebben partijen geen overeenstemming bereikt. 2.6. Op 24 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] kenbaar gemaakt alsnog de indexering van de huurprijs toe te passen met terugwerkende kracht vanaf januari 2018 tot en met januari 2023. Tevens deelt [eiser] mee dat vanaf dat moment de geïndexeerde huurprijs geldt van € 4.696,26 per maand. [gedaagde] is niet bereid de indexering te betalen. 2.7. In maart 2023 heeft [eiser] een renovatievoorstel gedaan aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit afgewezen, omdat hij het niet eens was met de huurverhoging die [eiser] wilde laten ingaan na afronding van de werkzaamheden. Ook wilde [eiser] ontruiming van de 10 parkeerplaatsen die [gedaagde] sinds 2002 in gebruik heeft dan wel een vergoeding van € 500,00 per maand voor het gebruik daarvan. Ook hiermee stemde [gedaagde] niet in. 2.8. Bij brief van 21 april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst is ontbonden wegens wanprestatie, bestaande uit het niet betalen van de indexering, het niet zelf gebruiken van de bedrijfswoning, het niet voldoen aan de sommatie tot ontruiming van de parkeerplaatsen of betaling van een meerprijs hiervoor. Voor zover de ontbinding niet zou slagen, zegt [eiser] de huurovereenkomst ook op wegens het niet aanvaarden van een redelijk renovatievoorstel. 2.9. In deze procedure vordert [eiser] - samengevat - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61.577,75 aan huurprijsindexatie over de periode 2018-2023, een bedrag aan achterstallige huur van € 6.481,30 over de periode februari-juni 2023, een bedrag van € 80.328,05 wegens door [eiser] gemaakte onderhoudskosten, € 1.500,00 voor de parkeerplaatsen in de periode april-juni 2023 één en ander vermeerderd met de wettelijke rente en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert [eiser] de huurprijs vanaf 1 februari 2023 vast te stellen op € 4.696,26 per maand, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de parkeerplaatsen op straffe van een dwangsom en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. 2.10. In het geval de ontbinding wordt afgewezen verzoekt [eiser] te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd per 1 mei 2024, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. 2.11. Voor zover ook dit niet toegewezen wordt, vordert [eiser] te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel met bijbehorende huurverhoging als een redelijk renovatievoorstel aangemerkt moet worden en [gedaagde] te veroordelen [eiser] in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren. Mocht ook dit worden afgewezen, dan verzoekt [eiser] de huurprijs nader vast te stellen en daarbij voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel – behoudens de daarin voorgestelde huurprijs – als redelijk moet worden aangemerkt met bepaling van een termijn waarbinnen de renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 2.12. [gedaagde] verzoekt alle vorderingen van [eiser] af te wijzen. In het geval er een vordering wordt toegewezen vordert [gedaagde] - kort weergegeven - [eiser] te veroordelen tot betaling van € 532.400,00 inclusief btw aan omzetderving en een bedrag van € 65.700,00 aan verbouwingskosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de kosten van de procedure. 3Wat vindt de kantonrechter? 3.1. Voorop wordt gesteld dat het voor partijen uitermate jammer is dat de mediation voortijdig is beëindigd. Alleen in een mediationtraject is het mogelijk om op zoek te gaan naar een win-winsituatie. Wellicht dat na kennis genomen te hebben van de uitkomst van deze procedure, het voor partijen zinvol is om opnieuw mediation te proberen. Feit is namelijk dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en om deze reden aan beoordeling van de vordering van [gedaagde] niet wordt toegekomen. In het onderstaande worden de vorderingen één voor één besproken. Indexering met terugwerkende kracht 3.2. In artikel 4.1. van de huurovereenkomst is indexatie van de huurprijs toegestaan. Op grond van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huurindexering vijf jaar na het opeisbaar worden. Dit is anders indien de verhuurder zijn recht op huurindexering heeft verwerkt of daarvan afstand heeft gedaan. Enkel tijdsverloop is niet voldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hetzij bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verhuurder zijn recht op indexering niet meer zal uitoefenen, hetzij sprake is van een onredelijk nadeel aan de zijde van de huurder als de verhuurder zijn aanspraak alsnog geldend zal maken.

3.17. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op: Salaris gemachtigde € 2.750,00 (3 punten x € 950,00 tarief) Nakosten € 135,00 Totaal € 2.985,00

3.18. Omdat de vorderingen in conventie worden afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [gedaagde] . 3.19. De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. [gedaagde] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiser] moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden tot op heden begroot op: salaris gemachtigde € 1.350,00 (1 punt x € 1.350,00 tarief) nakosten € 135,00 Totaal € 1.485,00 Er worden geen punten toegekend voor de mondelinge behandelingen omdat de voorwaardelijke reconventionele vorderingen daarin niet zijn besproken. 3.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter: Ten aanzien van de vorderingen van [eiser] 4.1. wijst de vorderingen af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.985,00, aan [gedaagde] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; Ten aanzien van de voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde] 4.4. wijst de vorderingen af; 4.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.485,00, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 4.6. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan [eiser] zijn voldaan; 4.7. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 23. Kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3, p. 31.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Amersfoort zaaknummer: 10583985 UC EXPL 23-4349 YM/698 Vonnis van 19 februari 2025 inzake [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , verder ook te noemen: [eiser] , eisende partij in conventie gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie gemachtigde: mr. S Derksen, Jurato Bedrijfsdiensten, tegen: [gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam], wonende te [woonplaats 2] , verder ook te noemen: [gedaagde] , gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie gemachtigde: mr. C.I.M. Molenaar.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 juni 2023;- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie;- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 25 oktober 2023;- de akte aan de zijde van [gedaagde] ;- de akte aan de zijde van [eiser] ;- de akte overlegging producties aan de zijde van [eiser] ; - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 24 oktober 2024 waaruit blijkt dat de zaak naar mediation is verwezen; - de e-mail van de zijde van [eiser] met de mededing dat mediation voortijdig is beëindigd en met het verzoek om vonnis te wijzen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. Sinds 1 mei 2002 huurt [gedaagde] van [eiser] een bedrijfspand met bedrijfswoning en gelegen aan [adres] te [plaats] . Daarnaast maakt [gedaagde] gebruik van 10 naast gelegen parkeerplaatsen. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een eenmanszaak, die zich bezig houdt met de handel in en de reparaties van auto’s. De bovenwoning verhuurt [gedaagde] aan derden en zelf heeft hij ook één ruimte in gebruik. 2.2. In de periode 1 maart 2003 tot januari 2022 betaalde [gedaagde] € 3.100,00 huur per maand. In deze periode is de huurprijs nimmer geïndexeerd. In ruil hiervoor diende [gedaagde] zorg te dragen voor het onderhoud van het pand. 2.3. In 2019 hebben partijen overlegd over een noodzakelijke verbouwing. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van 19 december 2019. Hierin is onder meer te lezen: ‘heren [gedaagde] , Afgelopen dinsdag hebben wij een aantal afspraken met elkaar gemaakt met betrekking tot de komende jaren. [...] De volgende afspraken zijn gemaakt: De werkplaats en het magazijn moeten op maandag 3 februari 2020 leeg/berijdbaar zijn met een rolsteiger Jullie gaan een upgrade doen in het voorste deel van de werkplaats Als tegemoetkoming in de kosten/gederfde inkomsten zijn jullie vrijgesteld van huur voor de maanden februari-maart-april 2020 De huurprijs gaat per 1 mei naar € 3.400/maand, maandelijks te voldoen voor de 1e dag van de nieuwe maand. 2.4. In verband met de coronapandemie werd de ingangsdatum van de nieuw overeengekomen huurprijs van € 3.400,00 per maand verschoven van 1 mei 2020 naar 1 januari 2022. 2.5. Tussen partijen is vervolgens onenigheid ontstaan omdat [eiser] te kennen gaf dat hij de bovenwoning wilde gaan renoveren om die daarna zelf te gaan exploiteren. Ondanks intensieve onderhandelingen hebben partijen geen overeenstemming bereikt. 2.6. Op 24 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] kenbaar gemaakt alsnog de indexering van de huurprijs toe te passen met terugwerkende kracht vanaf januari 2018 tot en met januari 2023. Tevens deelt [eiser] mee dat vanaf dat moment de geïndexeerde huurprijs geldt van € 4.696,26 per maand. [gedaagde] is niet bereid de indexering te betalen. 2.7. In maart 2023 heeft [eiser] een renovatievoorstel gedaan aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit afgewezen, omdat hij het niet eens was met de huurverhoging die [eiser] wilde laten ingaan na afronding van de werkzaamheden. Ook wilde [eiser] ontruiming van de 10 parkeerplaatsen die [gedaagde] sinds 2002 in gebruik heeft dan wel een vergoeding van € 500,00 per maand voor het gebruik daarvan. Ook hiermee stemde [gedaagde] niet in. 2.8. Bij brief van 21 april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst is ontbonden wegens wanprestatie, bestaande uit het niet betalen van de indexering, het niet zelf gebruiken van de bedrijfswoning, het niet voldoen aan de sommatie tot ontruiming van de parkeerplaatsen of betaling van een meerprijs hiervoor. Voor zover de ontbinding niet zou slagen, zegt [eiser] de huurovereenkomst ook op wegens het niet aanvaarden van een redelijk renovatievoorstel. 2.9. In deze procedure vordert [eiser] - samengevat - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61.577,75 aan huurprijsindexatie over de periode 2018-2023, een bedrag aan achterstallige huur van € 6.481,30 over de periode februari-juni 2023, een bedrag van € 80.328,05 wegens door [eiser] gemaakte onderhoudskosten, € 1.500,00 voor de parkeerplaatsen in de periode april-juni 2023 één en ander vermeerderd met de wettelijke rente en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert [eiser] de huurprijs vanaf 1 februari 2023 vast te stellen op € 4.696,26 per maand, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de parkeerplaatsen op straffe van een dwangsom en ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. 2.10. In het geval de ontbinding wordt afgewezen verzoekt [eiser] te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd per 1 mei 2024, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. 2.11. Voor zover ook dit niet toegewezen wordt, vordert [eiser] te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel met bijbehorende huurverhoging als een redelijk renovatievoorstel aangemerkt moet worden en [gedaagde] te veroordelen [eiser] in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren. Mocht ook dit worden afgewezen, dan verzoekt [eiser] de huurprijs nader vast te stellen en daarbij voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel – behoudens de daarin voorgestelde huurprijs – als redelijk moet worden aangemerkt met bepaling van een termijn waarbinnen de renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 2.12. [gedaagde] verzoekt alle vorderingen van [eiser] af te wijzen. In het geval er een vordering wordt toegewezen vordert [gedaagde] - kort weergegeven - [eiser] te veroordelen tot betaling van € 532.400,00 inclusief btw aan omzetderving en een bedrag van € 65.700,00 aan verbouwingskosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de kosten van de procedure. 3Wat vindt de kantonrechter? 3.1. Voorop wordt gesteld dat het voor partijen uitermate jammer is dat de mediation voortijdig is beëindigd. Alleen in een mediationtraject is het mogelijk om op zoek te gaan naar een win-winsituatie. Wellicht dat na kennis genomen te hebben van de uitkomst van deze procedure, het voor partijen zinvol is om opnieuw mediation te proberen. Feit is namelijk dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en om deze reden aan beoordeling van de vordering van [gedaagde] niet wordt toegekomen. In het onderstaande worden de vorderingen één voor één besproken. Indexering met terugwerkende kracht 3.2. In artikel 4.1. van de huurovereenkomst is indexatie van de huurprijs toegestaan. Op grond van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huurindexering vijf jaar na het opeisbaar worden. Dit is anders indien de verhuurder zijn recht op huurindexering heeft verwerkt of daarvan afstand heeft gedaan. Enkel tijdsverloop is niet voldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hetzij bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verhuurder zijn recht op indexering niet meer zal uitoefenen, hetzij sprake is van een onredelijk nadeel aan de zijde van de huurder als de verhuurder zijn aanspraak alsnog geldend zal maken.

3.17. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op: Salaris gemachtigde € 2.750,00 (3 punten x € 950,00 tarief) Nakosten € 135,00 Totaal € 2.985,00

3.18. Omdat de vorderingen in conventie worden afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [gedaagde] . 3.19. De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. [gedaagde] wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiser] moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden tot op heden begroot op: salaris gemachtigde € 1.350,00 (1 punt x € 1.350,00 tarief) nakosten € 135,00 Totaal € 1.485,00 Er worden geen punten toegekend voor de mondelinge behandelingen omdat de voorwaardelijke reconventionele vorderingen daarin niet zijn besproken. 3.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter: Ten aanzien van de vorderingen van [eiser] 4.1. wijst de vorderingen af; 4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.985,00, aan [gedaagde] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen; 4.3. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; Ten aanzien van de voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde] 4.4. wijst de vorderingen af; 4.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.485,00, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 4.6. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan [eiser] zijn voldaan; 4.7. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 23. Kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3, p. 31.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn vordering. 3.3. Vast staat dat partijen vanaf de aanvang van de huurprijs hebben afgesproken dat [eiser] geen aanspraak zou maken op de huurindexering, zolang [gedaagde] het onderhoud van de garage voor zijn rekening nam. Aangenomen wordt dat partijen zich aan deze afspraak hebben gehouden, omdat [eiser] tot januari 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op de indexering. Daar komt bij dat partijen in 2019 uitvoerig overleg met elkaar hebben gevoerd in verband met een door [eiser] noodzakelijk geachte renovatie. Uit de in r.o. 2.3 weergegeven bevestiging van de tussen partijen tot stand gekomen afspraken volgt dat [gedaagde] € 3.400,00 per maand zou gaan betalen (een verhoging van € 300,00 per maand) en dat [gedaagde] de werkplaats een upgrade zou gegeven. [gedaagde] heeft zich aan deze afspraken gehouden. 3.4. Uit de door [eiser] op 19 december 2019 bevestigde afspraken volgt dat deze gemaakt zijn ‘met betrekking tot de komende jaren’. Hoewel onduidelijk is wat partijen beoogd hebben met ‘de komende jaren’ wordt deze afspraak zodanig uitgelegd dat [eiser] voor onbepaalde tijd genoegen zou nemen met € 3.400,00 per maand zonder jaarlijkse indexering. Indien [eiser] deze indexvrije-periode had willen begrenzen, lag het op zijn weg om hierover afspraken te maken. Nu hij dit niet heeft gedaan, kon en mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat [eiser] af zou zien van de jaarlijkse indexering. Dit beeld past bovendien bij de historie van partijen, waarin [eiser] over de periode 2002 tot 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op indexering van de huurprijs. Uit het voorgaande volgt dat vordering A van het petitum van de dagvaarding wordt afgewezen. Achterstallige geïndexeerde huur over de periode februari tot en met juni 2023 3.5. Deze vordering deelt het lot van vordering A van het petitum en wordt daarom ook afgewezen. Onderhoudskosten 3.6. [eiser] stelt dat hij noodgedwongen veel onderhoud heeft moeten laten verrichten aan het gehuurde, omdat [gedaagde] zijn verplichtingen op grond van artikel 9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet nakwam. In artikel 9.2.1 van deze algemene bepalingen is uitgewerkt welke concrete onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder komen. [eiser] stelt dat hij [gedaagde] meerdere keren mondeling heeft gewezen op zijn verplichtingen. [gedaagde] ontkent dit en bovendien volgt uit artikel 9.3 van de algemene bepalingen dat, indien de huurder na aanmaning nalaat onderhoud, herstel of vernieuwingen voor zijn rekening uit te voeren, dan wel indien naar het oordeel van de verhuurder deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd - de verhuurder gerechtigd is deze voor rekening en risico van de huurder te verrichten of te doen verrichten. Uit het pak producties dat [eiser] heeft overgelegd, volgt dat [eiser] slechts facturen heeft overgelegd, maar geen enkele (schriftelijke) aanmaning waarin hij [gedaagde] sommeert om met name genoemde (onderhouds)werkzaamheden te verrichten aan het gehuurde. Indien het zou gaan om werkzaamheden die geen uitstel dulden, was [eiser] bevoegd om die aanstonds te verrichten. Voor zover hiervan al sprake zou zijn geweest, lag het op de weg van [eiser] om dit standpunt feitelijk te onderbouwen. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Uit het voorgaande volgt dat de vordering onder C in het petitum wordt afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] aangemaand heeft om bepaalde werkzaamheden te verrichten dan wel omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] onderhoudswerkzaamheden heeft verricht die geen uitstel duldden. Parkeerplaatsen 3.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst 10 parkeerplaatsen om niet in gebruik heeft. Toen de relatie tussen partijen verslechterde, besloot [eiser] dat [gedaagde] of de parkeerplaatsen diende af te staan, dan wel € 500,00 per maand hier zou moeten gaan betalen. Gelet op het feit dat [gedaagde] gedurende lange tijd om niet gebruik mocht maken van de parkeerplaatsen en partijen tot maart 2023 overeenstemming hadden, kan [eiser] deze overeenkomst niet eenzijdig wijzigen. Dit wil niet zeggen dat [gedaagde] tot in lengte der dagen gratis gebruik zou mogen maken van die parkeerplaatsen, maar voor een wijziging van deze overeenkomst is wilsovereenstemming vereist. Die ontbreekt, zodat de vordering onder D. in het petitum een rechtsgrond ontbeert en om deze reden wordt afgewezen. Nevenvorderingen 3.8. De nevenvorderingen onder E. in het petitum volgen het lot van de vorderingen onder A. tot en met D. in het petitum en worden om deze reden afgewezen. Vaststellen geïndexeerde huurprijs Uit hetgeen in 3.4 is overwogen en geoordeeld, volgt ook dat de vordering onder F. van het petitum wordt afgewezen. Hoewel de huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren, is volgens de afspraak tussen partijen de nieuwe huurprijs van € 3.400,00 per maand overeengekomen ‘voor de komende jaren’. Dit betekent dat [eiser] op enig moment deze huurprijs wel weer mag gaan indexeren, maar gelet op de door [eiser] gebruikte bewoording ‘voor de komende jaren’ past het niet de indexering na een jaar na ingangsdatum van de nieuwe huurprijs toe te passen. Ontruiming parkeerplaatsen 3.10. De vordering onder G. van het petitum wordt afgewezen, wegens het ontbreken van een rechtsgrond. Zoals in 3.7 is overwogen is [gedaagde] niet verplicht om € 500,00 per maand te gaan betalen, nu partijen hierover geen overeenstemming hebben. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] niet tekortschiet in zijn betalingsverplichting, omdat hij die ten aanzien van de parkeerplaatsen niet heeft. Wanneer de huurprijs alsnog nader vastgesteld gaat worden, is niet ondenkbaar dat de parkeerplaatsen een economische waarde krijgen. Ontbinding van de huurovereenkomst 3.11. De vordering onder H in het petitum wordt afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Opzegging huurovereenkomst en beoordeling renovatievoorstel 3.12. In de opzeggingsbrief van 21 april 2023 wordt als reden voor opzegging van de huurovereenkomst gegeven dat [gedaagde] het renovatievoorstel van [eiser] van 10 maart 2023 heeft afgewezen waardoor volgens [eiser] voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk wordt. Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 BW (het wetsartikel over onder meer renovatie) stelt de huurder die een redelijk renovatievoorstel niet aanvaardt zich bloot aan opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld) op grond dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. In deze moet daarom worden beoordeeld of het door [eiser] gedane renovatievoorstel redelijk was. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet geval is en legt hierna uit waarom niet. 3.13. Volgens artikel 7:220 lid 2 BW moet een renovatievoorstel redelijk zijn gelet op de belangen van de verhuurder,die van de huurder en de eventuele onderhuurders. Wat het renovatievoorstel van de verhuurder precies moet inhouden is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen een rol de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn vordering. 3.3. Vast staat dat partijen vanaf de aanvang van de huurprijs hebben afgesproken dat [eiser] geen aanspraak zou maken op de huurindexering, zolang [gedaagde] het onderhoud van de garage voor zijn rekening nam. Aangenomen wordt dat partijen zich aan deze afspraak hebben gehouden, omdat [eiser] tot januari 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op de indexering. Daar komt bij dat partijen in 2019 uitvoerig overleg met elkaar hebben gevoerd in verband met een door [eiser] noodzakelijk geachte renovatie. Uit de in r.o. 2.3 weergegeven bevestiging van de tussen partijen tot stand gekomen afspraken volgt dat [gedaagde] € 3.400,00 per maand zou gaan betalen (een verhoging van € 300,00 per maand) en dat [gedaagde] de werkplaats een upgrade zou gegeven. [gedaagde] heeft zich aan deze afspraken gehouden. 3.4. Uit de door [eiser] op 19 december 2019 bevestigde afspraken volgt dat deze gemaakt zijn ‘met betrekking tot de komende jaren’. Hoewel onduidelijk is wat partijen beoogd hebben met ‘de komende jaren’ wordt deze afspraak zodanig uitgelegd dat [eiser] voor onbepaalde tijd genoegen zou nemen met € 3.400,00 per maand zonder jaarlijkse indexering. Indien [eiser] deze indexvrije-periode had willen begrenzen, lag het op zijn weg om hierover afspraken te maken. Nu hij dit niet heeft gedaan, kon en mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat [eiser] af zou zien van de jaarlijkse indexering. Dit beeld past bovendien bij de historie van partijen, waarin [eiser] over de periode 2002 tot 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op indexering van de huurprijs. Uit het voorgaande volgt dat vordering A van het petitum van de dagvaarding wordt afgewezen. Achterstallige geïndexeerde huur over de periode februari tot en met juni 2023 3.5. Deze vordering deelt het lot van vordering A van het petitum en wordt daarom ook afgewezen. Onderhoudskosten 3.6. [eiser] stelt dat hij noodgedwongen veel onderhoud heeft moeten laten verrichten aan het gehuurde, omdat [gedaagde] zijn verplichtingen op grond van artikel 9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet nakwam. In artikel 9.2.1 van deze algemene bepalingen is uitgewerkt welke concrete onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder komen. [eiser] stelt dat hij [gedaagde] meerdere keren mondeling heeft gewezen op zijn verplichtingen. [gedaagde] ontkent dit en bovendien volgt uit artikel 9.3 van de algemene bepalingen dat, indien de huurder na aanmaning nalaat onderhoud, herstel of vernieuwingen voor zijn rekening uit te voeren, dan wel indien naar het oordeel van de verhuurder deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd - de verhuurder gerechtigd is deze voor rekening en risico van de huurder te verrichten of te doen verrichten. Uit het pak producties dat [eiser] heeft overgelegd, volgt dat [eiser] slechts facturen heeft overgelegd, maar geen enkele (schriftelijke) aanmaning waarin hij [gedaagde] sommeert om met name genoemde (onderhouds)werkzaamheden te verrichten aan het gehuurde. Indien het zou gaan om werkzaamheden die geen uitstel dulden, was [eiser] bevoegd om die aanstonds te verrichten. Voor zover hiervan al sprake zou zijn geweest, lag het op de weg van [eiser] om dit standpunt feitelijk te onderbouwen. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Uit het voorgaande volgt dat de vordering onder C in het petitum wordt afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] aangemaand heeft om bepaalde werkzaamheden te verrichten dan wel omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] onderhoudswerkzaamheden heeft verricht die geen uitstel duldden. Parkeerplaatsen 3.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst 10 parkeerplaatsen om niet in gebruik heeft. Toen de relatie tussen partijen verslechterde, besloot [eiser] dat [gedaagde] of de parkeerplaatsen diende af te staan, dan wel € 500,00 per maand hier zou moeten gaan betalen. Gelet op het feit dat [gedaagde] gedurende lange tijd om niet gebruik mocht maken van de parkeerplaatsen en partijen tot maart 2023 overeenstemming hadden, kan [eiser] deze overeenkomst niet eenzijdig wijzigen. Dit wil niet zeggen dat [gedaagde] tot in lengte der dagen gratis gebruik zou mogen maken van die parkeerplaatsen, maar voor een wijziging van deze overeenkomst is wilsovereenstemming vereist. Die ontbreekt, zodat de vordering onder D. in het petitum een rechtsgrond ontbeert en om deze reden wordt afgewezen. Nevenvorderingen 3.8. De nevenvorderingen onder E. in het petitum volgen het lot van de vorderingen onder A. tot en met D. in het petitum en worden om deze reden afgewezen. Vaststellen geïndexeerde huurprijs Uit hetgeen in 3.4 is overwogen en geoordeeld, volgt ook dat de vordering onder F. van het petitum wordt afgewezen. Hoewel de huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren, is volgens de afspraak tussen partijen de nieuwe huurprijs van € 3.400,00 per maand overeengekomen ‘voor de komende jaren’. Dit betekent dat [eiser] op enig moment deze huurprijs wel weer mag gaan indexeren, maar gelet op de door [eiser] gebruikte bewoording ‘voor de komende jaren’ past het niet de indexering na een jaar na ingangsdatum van de nieuwe huurprijs toe te passen. Ontruiming parkeerplaatsen 3.10. De vordering onder G. van het petitum wordt afgewezen, wegens het ontbreken van een rechtsgrond. Zoals in 3.7 is overwogen is [gedaagde] niet verplicht om € 500,00 per maand te gaan betalen, nu partijen hierover geen overeenstemming hebben. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] niet tekortschiet in zijn betalingsverplichting, omdat hij die ten aanzien van de parkeerplaatsen niet heeft. Wanneer de huurprijs alsnog nader vastgesteld gaat worden, is niet ondenkbaar dat de parkeerplaatsen een economische waarde krijgen. Ontbinding van de huurovereenkomst 3.11. De vordering onder H in het petitum wordt afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Opzegging huurovereenkomst en beoordeling renovatievoorstel 3.12. In de opzeggingsbrief van 21 april 2023 wordt als reden voor opzegging van de huurovereenkomst gegeven dat [gedaagde] het renovatievoorstel van [eiser] van 10 maart 2023 heeft afgewezen waardoor volgens [eiser] voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk wordt. Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 BW (het wetsartikel over onder meer renovatie) stelt de huurder die een redelijk renovatievoorstel niet aanvaardt zich bloot aan opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld) op grond dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. In deze moet daarom worden beoordeeld of het door [eiser] gedane renovatievoorstel redelijk was. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet geval is en legt hierna uit waarom niet. 3.13. Volgens artikel 7:220 lid 2 BW moet een renovatievoorstel redelijk zijn gelet op de belangen van de verhuurder,die van de huurder en de eventuele onderhuurders. Wat het renovatievoorstel van de verhuurder precies moet inhouden is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen een rol de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn vordering. 3.3. Vast staat dat partijen vanaf de aanvang van de huurprijs hebben afgesproken dat [eiser] geen aanspraak zou maken op de huurindexering, zolang [gedaagde] het onderhoud van de garage voor zijn rekening nam. Aangenomen wordt dat partijen zich aan deze afspraak hebben gehouden, omdat [eiser] tot januari 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op de indexering. Daar komt bij dat partijen in 2019 uitvoerig overleg met elkaar hebben gevoerd in verband met een door [eiser] noodzakelijk geachte renovatie. Uit de in r.o. 2.3 weergegeven bevestiging van de tussen partijen tot stand gekomen afspraken volgt dat [gedaagde] € 3.400,00 per maand zou gaan betalen (een verhoging van € 300,00 per maand) en dat [gedaagde] de werkplaats een upgrade zou gegeven. [gedaagde] heeft zich aan deze afspraken gehouden. 3.4. Uit de door [eiser] op 19 december 2019 bevestigde afspraken volgt dat deze gemaakt zijn ‘met betrekking tot de komende jaren’. Hoewel onduidelijk is wat partijen beoogd hebben met ‘de komende jaren’ wordt deze afspraak zodanig uitgelegd dat [eiser] voor onbepaalde tijd genoegen zou nemen met € 3.400,00 per maand zonder jaarlijkse indexering. Indien [eiser] deze indexvrije-periode had willen begrenzen, lag het op zijn weg om hierover afspraken te maken. Nu hij dit niet heeft gedaan, kon en mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat [eiser] af zou zien van de jaarlijkse indexering. Dit beeld past bovendien bij de historie van partijen, waarin [eiser] over de periode 2002 tot 2023 nimmer aanspraak heeft gemaakt op indexering van de huurprijs. Uit het voorgaande volgt dat vordering A van het petitum van de dagvaarding wordt afgewezen. Achterstallige geïndexeerde huur over de periode februari tot en met juni 2023 3.5. Deze vordering deelt het lot van vordering A van het petitum en wordt daarom ook afgewezen. Onderhoudskosten 3.6. [eiser] stelt dat hij noodgedwongen veel onderhoud heeft moeten laten verrichten aan het gehuurde, omdat [gedaagde] zijn verplichtingen op grond van artikel 9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet nakwam. In artikel 9.2.1 van deze algemene bepalingen is uitgewerkt welke concrete onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder komen. [eiser] stelt dat hij [gedaagde] meerdere keren mondeling heeft gewezen op zijn verplichtingen. [gedaagde] ontkent dit en bovendien volgt uit artikel 9.3 van de algemene bepalingen dat, indien de huurder na aanmaning nalaat onderhoud, herstel of vernieuwingen voor zijn rekening uit te voeren, dan wel indien naar het oordeel van de verhuurder deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd - de verhuurder gerechtigd is deze voor rekening en risico van de huurder te verrichten of te doen verrichten. Uit het pak producties dat [eiser] heeft overgelegd, volgt dat [eiser] slechts facturen heeft overgelegd, maar geen enkele (schriftelijke) aanmaning waarin hij [gedaagde] sommeert om met name genoemde (onderhouds)werkzaamheden te verrichten aan het gehuurde. Indien het zou gaan om werkzaamheden die geen uitstel dulden, was [eiser] bevoegd om die aanstonds te verrichten. Voor zover hiervan al sprake zou zijn geweest, lag het op de weg van [eiser] om dit standpunt feitelijk te onderbouwen. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Uit het voorgaande volgt dat de vordering onder C in het petitum wordt afgewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] aangemaand heeft om bepaalde werkzaamheden te verrichten dan wel omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] onderhoudswerkzaamheden heeft verricht die geen uitstel duldden. Parkeerplaatsen 3.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst 10 parkeerplaatsen om niet in gebruik heeft. Toen de relatie tussen partijen verslechterde, besloot [eiser] dat [gedaagde] of de parkeerplaatsen diende af te staan, dan wel € 500,00 per maand hier zou moeten gaan betalen. Gelet op het feit dat [gedaagde] gedurende lange tijd om niet gebruik mocht maken van de parkeerplaatsen en partijen tot maart 2023 overeenstemming hadden, kan [eiser] deze overeenkomst niet eenzijdig wijzigen. Dit wil niet zeggen dat [gedaagde] tot in lengte der dagen gratis gebruik zou mogen maken van die parkeerplaatsen, maar voor een wijziging van deze overeenkomst is wilsovereenstemming vereist. Die ontbreekt, zodat de vordering onder D. in het petitum een rechtsgrond ontbeert en om deze reden wordt afgewezen. Nevenvorderingen 3.8. De nevenvorderingen onder E. in het petitum volgen het lot van de vorderingen onder A. tot en met D. in het petitum en worden om deze reden afgewezen. Vaststellen geïndexeerde huurprijs Uit hetgeen in 3.4 is overwogen en geoordeeld, volgt ook dat de vordering onder F. van het petitum wordt afgewezen. Hoewel de huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren, is volgens de afspraak tussen partijen de nieuwe huurprijs van € 3.400,00 per maand overeengekomen ‘voor de komende jaren’. Dit betekent dat [eiser] op enig moment deze huurprijs wel weer mag gaan indexeren, maar gelet op de door [eiser] gebruikte bewoording ‘voor de komende jaren’ past het niet de indexering na een jaar na ingangsdatum van de nieuwe huurprijs toe te passen. Ontruiming parkeerplaatsen 3.10. De vordering onder G. van het petitum wordt afgewezen, wegens het ontbreken van een rechtsgrond. Zoals in 3.7 is overwogen is [gedaagde] niet verplicht om € 500,00 per maand te gaan betalen, nu partijen hierover geen overeenstemming hebben. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] niet tekortschiet in zijn betalingsverplichting, omdat hij die ten aanzien van de parkeerplaatsen niet heeft. Wanneer de huurprijs alsnog nader vastgesteld gaat worden, is niet ondenkbaar dat de parkeerplaatsen een economische waarde krijgen. Ontbinding van de huurovereenkomst 3.11. De vordering onder H in het petitum wordt afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Opzegging huurovereenkomst en beoordeling renovatievoorstel 3.12. In de opzeggingsbrief van 21 april 2023 wordt als reden voor opzegging van de huurovereenkomst gegeven dat [gedaagde] het renovatievoorstel van [eiser] van 10 maart 2023 heeft afgewezen waardoor volgens [eiser] voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk wordt. Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 BW (het wetsartikel over onder meer renovatie) stelt de huurder die een redelijk renovatievoorstel niet aanvaardt zich bloot aan opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld) op grond dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. In deze moet daarom worden beoordeeld of het door [eiser] gedane renovatievoorstel redelijk was. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet geval is en legt hierna uit waarom niet. 3.13. Volgens artikel 7:220 lid 2 BW moet een renovatievoorstel redelijk zijn gelet op de belangen van de verhuurder,die van de huurder en de eventuele onderhuurders. Wat het renovatievoorstel van de verhuurder precies moet inhouden is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen een rol de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval.