ECLI:NL:RBMNE:2025:4961

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11820239 \ AV EXPL 25-35 Vonnis in kort geding van 16 september 2025 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. R.A.M. Schram, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , rechtsgeldig vertegenwoordigd door [A] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 augustus 2025, met producties, - de conclusie van antwoord van 1 september 2025, met producties. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 2 september 2025. Daarbij was mr. R.A.M. Schram aanwezig namens [eiseres] en dhr. [A] (directeur van [gedaagde] ) was aanwezig namens [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. R.A.M. Schram een actueel overzicht van de huurachterstand en de beschikking van 11 juni 2025 aan de kantonrechter gegeven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 1.3. Tenslotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [eiseres] verhuurt sinds enkele maanden het pand aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna: ‘de bedrijfsruimte’) aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft een huurachterstand en heeft de waarborgsom niet betaald. [eiseres] wil daarom dat [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimt, en dat zij de huurachterstand van € 136.125,00 (4,5 maand huur) en de waarborgsom van € 121.000,00 betaalt. [gedaagde] vindt dat zij in de bedrijfsruimte mag blijven. Volgens haar is de huurachterstand minder groot en is het onbetaald laten van de huur en de waarborgsom niet alleen aan haar toe te rekenen, maar ook aan [eiseres] . De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af, omdat het niet zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter de ontbinding en ontruiming toewijst. [gedaagde] moet wel € 191.977,50 aan [eiseres] betalen voor de waarborgsom en huurachterstand.

3.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang 3.2. Een spoedeisend belang is aanwezig als van [eiseres] niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) afwacht. Dat is hier het geval. [gedaagde] heeft een flinke huurachterstand en zij heeft de waarborgsom nog niet betaald. De ontruimingsvordering wordt afgewezen 3.3. De vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte wordt afgewezen. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van 3 maanden voldoende ernstig om een ontruiming toe te wijzen. In dit geval heeft [gedaagde] echter de waarborgsom niet betaald en een huurachterstand van minder dan 3 maanden. De kantonrechter vindt voorlopig dat het onvoldoende aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst op basis daarvan zal ontbinden en de ontruiming zal toewijzen. 3.4. De waarborgsom is in totaal € 121.000,00 en bestaat uit een bedrag van € 90.750,00 en een extra zekerheid van € 30.250,00. De waarborgsom is even hoog als 4 maanden huur. [eiseres] stelt dat het niet betalen van de waarborgsom hetzelfde is als een huurachterstand van 4 maanden. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat een bodemrechter (het niet betalen van) de waarborgsom niet gelijkstelt aan 4 maanden huurachterstand. De waarborgsom en de huur hebben nu eenmaal verschillende doelen. De huur is bedoeld als tegenprestatie voor het gebruik van de bedrijfsruimte en de waarborgsom is bedoeld om eventuele schade aan de bedrijfsruimte te dekken die pas aan het licht komt na ontruiming. Om die reden telt de kantonrechter de betalingsachterstand in verband met de waarborgsom niet mee bij het bepalen van de hoogte van de huurachterstand. 3.5. Volgens [eiseres] is de huurachterstand (zonder de waarborgsom) € 136.125,00. Dit gaat om de huur van mei t/m september 2025 van [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 1 september 2025 aan [eiseres] een bedrag van € 68.062,50 betaald voor de openstaande huur. Na aftrek van de incassokosten blijft een bedrag van € 65.147,50 over. Dit bedrag rekent de kantonrechter telkens toe aan de oudste maand. Dit betekent dat de huur voor mei 2025 (€ 15.125,00) helemaal is betaald. Het bedrag dat overblijft (€ 50.022,50) moet weer van de openstaande huur voor juli 2025 worden afgehaald. Die maand is dan ook helemaal betaald en er blijft een bedrag van € 19.772,50 over. Dit moet van de openstaande huur voor juli 2025 worden afgehaald, waardoor voor die maand nog € 10.477,50 aan huur open blijft staan. Voor de maanden augustus en september blijft de hele maandelijkse huursom van € 30.250,00 openstaan, waardoor [gedaagde] in totaal nog een huurachterstand heeft van € 70.977,50. Dat is een huurachterstand van minder dan drie maanden. 3.6. Daarnaast zal de bodemrechter in haar oordeel mogelijk ook meewegen dat het voor [gedaagde] mede door toedoen van [eiseres] lastig was om een financiering te regelen om de waarborgsom en de huur mee te betalen. Dhr. [A] heeft op de mondelinge behandeling verteld dat [eiseres] het verzoekschrift aan de kantonrechter om de huurovereenkomst goed te laten keuren (te) laat heeft ingediend. 3.7. Omdat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, zal de kantonrechter ook de daarmee samenhangende vordering tot betaling van huur tot het moment van ontruiming afwijzen. [gedaagde] moet € 191.977,50 aan [eiseres] betalen De waarborgsom is € 121.000,00 3.8. [eiseres] vordert betaling van de waarborgsom van € 121.000,00. Deze vordering wordt toegewezen. Partijen hebben in de huurovereenkomst namelijk afgesproken dat [gedaagde] een waarborgsom van € 121.000,00 moet storten, maar [gedaagde] heeft dit nog niet gedaan. [gedaagde] betwist ook niet dat zij dit al had moeten doen. Aan deze afspraak moet [gedaagde] zich houden. De openstaande huurachterstand is € 70.977,50 3.9. Zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen, bedraagt de huurachterstand van [gedaagde] op dit moment € 70.977,50. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 136.125,00 aan huurachterstand dan ook toewijzen tot het bedrag van € 70.977,50. 3.10. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand lager is, omdat de huurovereenkomst pas medio juni 2025 inging nadat toestemming door de kantonrechter was verleend en dat zij pas vanaf dat moment huur verschuldigd was. De kantonrechter gaat daar niet in mee. [gedaagde] en [eiseres] hebben de huurovereenkomst in februari 2025 ondertekend, met het idee dat [eiseres] uiterlijk op 1 mei 2025 eigenaar zou zijn van de bedrijfsruimte en de kantonrechter de huurovereenkomst zou hebben goedgekeurd. Dat [eiseres] voor of op 1 mei 2025 eigenaar van het pand werd staat tussen partijen niet ter discussie. Evenmin staat ter discussie dat [gedaagde] in de periode van 1 mei tot 11 juni 2025 gebruik heeft gemaakt van de bedrijfsruimte en dat deze ook open was voor winkelend publiek. 3.11. Dit maakt dat de voorzieningenrechter oordeelt dat aannemelijk is dat de bodemrechter oordeelt dat [gedaagde] over de periode van 1 mei tot 11 juni 2025 een vergoeding aan [eiseres] verschuldigd is voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Dit kan ofwel huur zijn, ofwel een vergoeding in verband met ongerechtvaardigde verrijking. Het is aan de rechter in een eventuele bodemprocedure om te bepalen op welke datum de huurovereenkomst precies is ingegaan. Zowel [eiseres] als [gedaagde] hebben over de ingangsdatum van de huurovereenkomst gemotiveerde stellingen ingenomen en zonder verdere bewijslevering is deze niet vast te stellen. Voor bewijslevering is in kort geding alleen geen plaats. De hoogte van deze vergoeding stelt de voorzieningenrechter voorlopig vast op € 30.250,00 per maand omdat dit het bedrag is dat partijen samen hebben afgesproken voor het gebruik van de bedrijfsruimte. [gedaagde] krijgt voorlopig geen huurkorting 3.12. [gedaagde] heeft ook aangevoerd dat [eiseres] tegen de afspraak in de sleutel van de kantoren aan de voorkant van de bedrijfsruimte niet aan haar heeft gegeven, hoewel dit wel onderdeel van de huurovereenkomst zou zijn. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat een makelaar aangaf dat dit deel van de bedrijfsruimte ongeveer 10 procent van de huursom vertegenwoordigt. Daarom vindt [gedaagde] dat zij recht heeft op een huurkorting of verrekening van 10 procent. Ook hierover zal een bodemrechter moeten beslissen. 3.13. De kantonrechter vindt het voorlopig niet aannemelijk genoeg dat dit kantorengedeelte onderdeel is van de huurovereenkomst en [gedaagde] daarom recht heeft op huurkorting. [eiseres] betwist namelijk dat dit gedeelte onderdeel is van de huurovereenkomst en als dit wel zo zou zijn, dan doet zij een beroep op opschorting. Dit houdt in dat zij de sleutel voor de kantoren aan de voorkant niet aan [gedaagde] heeft gegeven, omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft. Als in een bodemprocedure vast komt te staan dat dit gedeelte wel onderdeel is van de huurovereenkomst en dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, dan zal [eiseres] alsnog een deel van de betaalde huur aan [gedaagde] moeten terugbetalen.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 werkdagen na het wijzen van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 191.977,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag, met ingang van 6 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.557,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025. 61312 Met zaak- en rolnummer 11603953 AE VERZ 25-16. Artikel 7.1 en 7.3 van de huurovereenkomst. Zie artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW). € 50.022,50 -/- € 30.250,00. € 30.250,00 -/- 19.772,50. (€ 10.477,50 + (€ 30.250,00 x 2)). Artikel 7.1 en 7.3 van de huurovereenkomst. Zie ook de e-mail van [eiseres] aan [gedaagde] van 22 juli 2025.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11820239 \ AV EXPL 25-35 Vonnis in kort geding van 16 september 2025 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. R.A.M. Schram, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , rechtsgeldig vertegenwoordigd door [A] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 augustus 2025, met producties, - de conclusie van antwoord van 1 september 2025, met producties. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 2 september 2025. Daarbij was mr. R.A.M. Schram aanwezig namens [eiseres] en dhr. [A] (directeur van [gedaagde] ) was aanwezig namens [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. R.A.M. Schram een actueel overzicht van de huurachterstand en de beschikking van 11 juni 2025 aan de kantonrechter gegeven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 1.3. Tenslotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [eiseres] verhuurt sinds enkele maanden het pand aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna: ‘de bedrijfsruimte’) aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft een huurachterstand en heeft de waarborgsom niet betaald. [eiseres] wil daarom dat [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimt, en dat zij de huurachterstand van € 136.125,00 (4,5 maand huur) en de waarborgsom van € 121.000,00 betaalt. [gedaagde] vindt dat zij in de bedrijfsruimte mag blijven. Volgens haar is de huurachterstand minder groot en is het onbetaald laten van de huur en de waarborgsom niet alleen aan haar toe te rekenen, maar ook aan [eiseres] . De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af, omdat het niet zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter de ontbinding en ontruiming toewijst. [gedaagde] moet wel € 191.977,50 aan [eiseres] betalen voor de waarborgsom en huurachterstand.

3.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang 3.2. Een spoedeisend belang is aanwezig als van [eiseres] niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) afwacht. Dat is hier het geval. [gedaagde] heeft een flinke huurachterstand en zij heeft de waarborgsom nog niet betaald. De ontruimingsvordering wordt afgewezen 3.3. De vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte wordt afgewezen. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van 3 maanden voldoende ernstig om een ontruiming toe te wijzen. In dit geval heeft [gedaagde] echter de waarborgsom niet betaald en een huurachterstand van minder dan 3 maanden. De kantonrechter vindt voorlopig dat het onvoldoende aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst op basis daarvan zal ontbinden en de ontruiming zal toewijzen. 3.4. De waarborgsom is in totaal € 121.000,00 en bestaat uit een bedrag van € 90.750,00 en een extra zekerheid van € 30.250,00. De waarborgsom is even hoog als 4 maanden huur. [eiseres] stelt dat het niet betalen van de waarborgsom hetzelfde is als een huurachterstand van 4 maanden. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat een bodemrechter (het niet betalen van) de waarborgsom niet gelijkstelt aan 4 maanden huurachterstand. De waarborgsom en de huur hebben nu eenmaal verschillende doelen. De huur is bedoeld als tegenprestatie voor het gebruik van de bedrijfsruimte en de waarborgsom is bedoeld om eventuele schade aan de bedrijfsruimte te dekken die pas aan het licht komt na ontruiming. Om die reden telt de kantonrechter de betalingsachterstand in verband met de waarborgsom niet mee bij het bepalen van de hoogte van de huurachterstand. 3.5. Volgens [eiseres] is de huurachterstand (zonder de waarborgsom) € 136.125,00. Dit gaat om de huur van mei t/m september 2025 van [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 1 september 2025 aan [eiseres] een bedrag van € 68.062,50 betaald voor de openstaande huur. Na aftrek van de incassokosten blijft een bedrag van € 65.147,50 over. Dit bedrag rekent de kantonrechter telkens toe aan de oudste maand. Dit betekent dat de huur voor mei 2025 (€ 15.125,00) helemaal is betaald. Het bedrag dat overblijft (€ 50.022,50) moet weer van de openstaande huur voor juli 2025 worden afgehaald. Die maand is dan ook helemaal betaald en er blijft een bedrag van € 19.772,50 over. Dit moet van de openstaande huur voor juli 2025 worden afgehaald, waardoor voor die maand nog € 10.477,50 aan huur open blijft staan. Voor de maanden augustus en september blijft de hele maandelijkse huursom van € 30.250,00 openstaan, waardoor [gedaagde] in totaal nog een huurachterstand heeft van € 70.977,50. Dat is een huurachterstand van minder dan drie maanden. 3.6. Daarnaast zal de bodemrechter in haar oordeel mogelijk ook meewegen dat het voor [gedaagde] mede door toedoen van [eiseres] lastig was om een financiering te regelen om de waarborgsom en de huur mee te betalen. Dhr. [A] heeft op de mondelinge behandeling verteld dat [eiseres] het verzoekschrift aan de kantonrechter om de huurovereenkomst goed te laten keuren (te) laat heeft ingediend. 3.7. Omdat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, zal de kantonrechter ook de daarmee samenhangende vordering tot betaling van huur tot het moment van ontruiming afwijzen. [gedaagde] moet € 191.977,50 aan [eiseres] betalen De waarborgsom is € 121.000,00 3.8. [eiseres] vordert betaling van de waarborgsom van € 121.000,00. Deze vordering wordt toegewezen. Partijen hebben in de huurovereenkomst namelijk afgesproken dat [gedaagde] een waarborgsom van € 121.000,00 moet storten, maar [gedaagde] heeft dit nog niet gedaan. [gedaagde] betwist ook niet dat zij dit al had moeten doen. Aan deze afspraak moet [gedaagde] zich houden. De openstaande huurachterstand is € 70.977,50 3.9. Zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen, bedraagt de huurachterstand van [gedaagde] op dit moment € 70.977,50. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 136.125,00 aan huurachterstand dan ook toewijzen tot het bedrag van € 70.977,50. 3.10. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand lager is, omdat de huurovereenkomst pas medio juni 2025 inging nadat toestemming door de kantonrechter was verleend en dat zij pas vanaf dat moment huur verschuldigd was. De kantonrechter gaat daar niet in mee. [gedaagde] en [eiseres] hebben de huurovereenkomst in februari 2025 ondertekend, met het idee dat [eiseres] uiterlijk op 1 mei 2025 eigenaar zou zijn van de bedrijfsruimte en de kantonrechter de huurovereenkomst zou hebben goedgekeurd. Dat [eiseres] voor of op 1 mei 2025 eigenaar van het pand werd staat tussen partijen niet ter discussie. Evenmin staat ter discussie dat [gedaagde] in de periode van 1 mei tot 11 juni 2025 gebruik heeft gemaakt van de bedrijfsruimte en dat deze ook open was voor winkelend publiek. 3.11. Dit maakt dat de voorzieningenrechter oordeelt dat aannemelijk is dat de bodemrechter oordeelt dat [gedaagde] over de periode van 1 mei tot 11 juni 2025 een vergoeding aan [eiseres] verschuldigd is voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Dit kan ofwel huur zijn, ofwel een vergoeding in verband met ongerechtvaardigde verrijking. Het is aan de rechter in een eventuele bodemprocedure om te bepalen op welke datum de huurovereenkomst precies is ingegaan. Zowel [eiseres] als [gedaagde] hebben over de ingangsdatum van de huurovereenkomst gemotiveerde stellingen ingenomen en zonder verdere bewijslevering is deze niet vast te stellen. Voor bewijslevering is in kort geding alleen geen plaats. De hoogte van deze vergoeding stelt de voorzieningenrechter voorlopig vast op € 30.250,00 per maand omdat dit het bedrag is dat partijen samen hebben afgesproken voor het gebruik van de bedrijfsruimte. [gedaagde] krijgt voorlopig geen huurkorting 3.12. [gedaagde] heeft ook aangevoerd dat [eiseres] tegen de afspraak in de sleutel van de kantoren aan de voorkant van de bedrijfsruimte niet aan haar heeft gegeven, hoewel dit wel onderdeel van de huurovereenkomst zou zijn. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat een makelaar aangaf dat dit deel van de bedrijfsruimte ongeveer 10 procent van de huursom vertegenwoordigt. Daarom vindt [gedaagde] dat zij recht heeft op een huurkorting of verrekening van 10 procent. Ook hierover zal een bodemrechter moeten beslissen. 3.13. De kantonrechter vindt het voorlopig niet aannemelijk genoeg dat dit kantorengedeelte onderdeel is van de huurovereenkomst en [gedaagde] daarom recht heeft op huurkorting. [eiseres] betwist namelijk dat dit gedeelte onderdeel is van de huurovereenkomst en als dit wel zo zou zijn, dan doet zij een beroep op opschorting. Dit houdt in dat zij de sleutel voor de kantoren aan de voorkant niet aan [gedaagde] heeft gegeven, omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft. Als in een bodemprocedure vast komt te staan dat dit gedeelte wel onderdeel is van de huurovereenkomst en dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, dan zal [eiseres] alsnog een deel van de betaalde huur aan [gedaagde] moeten terugbetalen.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 werkdagen na het wijzen van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 191.977,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag, met ingang van 6 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.557,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025. 61312 Met zaak- en rolnummer 11603953 AE VERZ 25-16. Artikel 7.1 en 7.3 van de huurovereenkomst. Zie artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW). € 50.022,50 -/- € 30.250,00. € 30.250,00 -/- 19.772,50. (€ 10.477,50 + (€ 30.250,00 x 2)). Artikel 7.1 en 7.3 van de huurovereenkomst. Zie ook de e-mail van [eiseres] aan [gedaagde] van 22 juli 2025.