ECLI:NL:RBMNE:2025:4695

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2677 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: [taxateur] ).

1.1 In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 358.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 14 mei 2025. [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen (zonder bericht van verhindering). Na de zitting heeft de rechtbank direct uitspraak gedaan.

2. De woning is een in 1992 gebouwde rijwoning met een berging (6 m²) en een dakterras (5 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m2 en ligt op een kavel van 120 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 315.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 358.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 2 november 2022 voor € 395.000,-; - [adres 3] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 430.000,-; - [adres 4] , verkocht op 16 september 2022 voor € 426.450,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn in dezelfde wijk in [plaats] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden De bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau 9. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat; - het schilderwerk verouderd is; - de keuken gedateerd is; - er sprake is van houtrot aan het raam van de zolder en schimmel; - er waterschade is aan de plafondplaten op zolder; - er schade is aan het tussenraam dat het balkon van eiser en zijn buren scheidt; - het laminaat is beschadigd door waterschade; - er stopcontacten missen, deze zijn niet aangesloten en; - er een barst in het raam zit van de deur die naar de tuin leidt. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de referentiewoning aan de [adres 2] van hetzelfde type als de woning is. Deze referentiewoning is in matige staat verkocht. De gecorrigeerde prijs per m² komt uit op € 2.910,-, de woning op € 2.725,- per m². De overige twee referentiewoningen verkeerden in een betere staat maar dit komt ook tot uitdrukking in de prijs per m². De heffingsambtenaar stelt dat met de lagere m²-prijs er voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat eiser geen foto’s of andere stukken heeft overlegd waaruit zou blijken dat de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau nog slechter dan factor 2 zouden moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De objectkenmerken 10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken onjuist vastgesteld. Eiser heeft dit niet toegelicht. Uit deze enkele stelling is door de heffingsambtenaar en door de rechtbank niet op te maken wat eiser hiermee bedoelt. De rechtbank zal een beoordeling van deze grond dan ook achterwege laten.

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.