ECLI:NL:RBMNE:2025:4204

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1472 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [woonplaats], verweerder (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 376.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

2. De woning is een in 1967 gebouwde tussenwoning met een dakkapel van 4 m², een aangebouwde woonruimte van 4 m² en een berging van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m² en een perceeloppervlakte van 145 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 356.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 376.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 17 maart 2022 voor € 417.500,-; [adres 3] , verkocht op 23 april 2021 voor € 375.000,-; [adres 4] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 406.500,-; en [adres 5] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 425.000,-. Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eigen aankoopcijfer 9. Eiser voert aan dat het eigen aankoopcijfer van de woning als uitgangspunt bij de waardebepaling genomen dient te worden. De woning is door eiser op 1 augustus 2019 aangekocht voor een bedrag van € 255.000,-. Eiser stelt dat het aankoopcijfer voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2022 is gelegen. Daarnaast is het aankoopcijfer op de vrije markt tot stand gekomen. Eiser beroept zich op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad waaruit blijkt dat het eigen aankoopcijfer zich bij uitstek leent voor de vaststelling van de WOZ-waarde, wanneer deze eigen aankoop niet onredelijk ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. 9.1 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het in het onderhavige geval beter is om de vergelijkingsmethode toe te passen. Uit de toegestuurde akte van levering blijkt dat de koopovereenkomst op 1 mei 2019 is ondertekend. Dat is ruim 2,5 jaar voor de waardepeildatum. 9.2 De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeenkomt met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs als de woning kort voor of na de peildatum is verkocht. In dit geval is de koopovereenkomst getekend op 1 mei 2019, 32 maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2022. Dat is niet kort voor de waardepeildatum, zodat de hiervoor genoemde hoofdregel niet opgaat. Het is wel mogelijk dat de heffingsambtenaar uitgaat van een eigen aankoopcijfer dat ruimschoots voor of na de waardepeildatum ligt, als daartoe aanleiding bestaat, bijvoorbeeld omdat de woning niet goed vergelijkbaar is met andere objecten. In dit geval bestaat echter geen aanleiding van het eigen aankoopcijfer uit te gaan, omdat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten ook niet betwist. De heffingsambtenaar was dus niet verplicht van het eigen aankoopcijfer van de woning uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. Gerechtshof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2090, 4.3.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1472 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [woonplaats], verweerder (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 376.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.

2. De woning is een in 1967 gebouwde tussenwoning met een dakkapel van 4 m², een aangebouwde woonruimte van 4 m² en een berging van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m² en een perceeloppervlakte van 145 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 356.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 376.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 17 maart 2022 voor € 417.500,-; [adres 3] , verkocht op 23 april 2021 voor € 375.000,-; [adres 4] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 406.500,-; en [adres 5] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 425.000,-. Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eigen aankoopcijfer 9. Eiser voert aan dat het eigen aankoopcijfer van de woning als uitgangspunt bij de waardebepaling genomen dient te worden. De woning is door eiser op 1 augustus 2019 aangekocht voor een bedrag van € 255.000,-. Eiser stelt dat het aankoopcijfer voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2022 is gelegen. Daarnaast is het aankoopcijfer op de vrije markt tot stand gekomen. Eiser beroept zich op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad waaruit blijkt dat het eigen aankoopcijfer zich bij uitstek leent voor de vaststelling van de WOZ-waarde, wanneer deze eigen aankoop niet onredelijk ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. 9.1 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het in het onderhavige geval beter is om de vergelijkingsmethode toe te passen. Uit de toegestuurde akte van levering blijkt dat de koopovereenkomst op 1 mei 2019 is ondertekend. Dat is ruim 2,5 jaar voor de waardepeildatum. 9.2 De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeenkomt met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs als de woning kort voor of na de peildatum is verkocht. In dit geval is de koopovereenkomst getekend op 1 mei 2019, 32 maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2022. Dat is niet kort voor de waardepeildatum, zodat de hiervoor genoemde hoofdregel niet opgaat. Het is wel mogelijk dat de heffingsambtenaar uitgaat van een eigen aankoopcijfer dat ruimschoots voor of na de waardepeildatum ligt, als daartoe aanleiding bestaat, bijvoorbeeld omdat de woning niet goed vergelijkbaar is met andere objecten. In dit geval bestaat echter geen aanleiding van het eigen aankoopcijfer uit te gaan, omdat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten ook niet betwist. De heffingsambtenaar was dus niet verplicht van het eigen aankoopcijfer van de woning uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. Gerechtshof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2090, 4.3.