ECLI:NL:RBMNE:2025:3967

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/49 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 576.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1906 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande berging/schuur ( 12 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m2 en ligt op een kavel van 84 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 576.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 14 april 2022 voor € 777.000,-; - [adres 3] , verkocht op 23 januari 2022 voor € 725.000,-; - [adres 4] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 620.122,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn in [plaats] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer 9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde badkamer. De badkamer is meer dan 20 jaar oud. Een oudere badkamer kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Een dergelijke badkamer vertoont vaak tekenen van slijtage en veroudering, waardoor de esthetische aantrekkingskracht afneemt. Verkleurde tegels, versleten sanitair en beschadigde oppervlakken dragen bij aan de vermindering van de waarde. Daarnaast voldoet een oudere badkamer meestal niet aan de moderne normen voor functionaliteit en design en ontbreken vaak energiezuinige en waterbesparende kenmerken. Omdat kopers vaak de voorkeur geven aan gemoderniseerde badkamers, kan dit de waarde van een woning negatief beïnvloeden. De referentiewoningen hebben geen gedateerde badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘normaal’. Er zijn geen foto’s ingediend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat de m²-prijs van de woning ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. Hierdoor maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat er voldoende rekening gehouden is met de eventuele verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Onvoldoende rekening gehouden met lekkages 10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van lekkages in de woning. Lekkages aan de binnenzijde van de woning kunnen leiden tot een lagere WOZ-waarde vanwege de schade en ongemakken die ze veroorzaken. Waterinfiltratie kan leiden tot vochtproblemen, schimmelvorming en beschadiging van muren, plafonds en vloeren. Potentiële kopers kunnen worden afgeschrikt door de noodzaak van dure reparaties en herstelwerkzaamheden. Daarnaast kan het wijzen op gebrekkig onderhoud en mogelijke structurele problemen, wat twijfels oproept over de bouwkwaliteit. De referentiewoningen hebben geen last van lekkages. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van eiseres dat er sprake is van lekkages onvoldoende is om aan te nemen dat de staat van onderhoud van de woning minder dan ‘normaal’ is. Eiseres heeft hier namelijk geen foto’s of ander bewijsmateriaal over ingediend. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 11. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het ontbreken van een spouwmuur 12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van een spouwmuur. Het ontbreken van een spouwmuur resulteert volgens eiseres in een lagere WOZ-waarde, vanwege de mindere energie-efficiëntie en hogere stookkosten. De referentiewoningen beschikken wel over een spouwmuur. Doordat de heffingsambtenaar hier te weinig rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar heeft aan dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, de afwezigheid van spouwmuren in de prijs is verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. De ligging van de woning nabij een school zorgt voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Potentiële kopers kunnen hierdoor worden afgeschrikt. De referentiewoningen liggen niet nabij een school. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 13.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de [school] op ongeveer 200 meter afstand is gelegen waarbij er een straat en twee rijen bebouwing aanwezig is tussen de woning en de school. Dit is volgens de heffingsambtenaar geen waardeverminderende omstandigheid. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat eventuele overlast vanwege de ligging nabij een school subjectief van aard is. De nabijheid van een school zal voor potentiële kopers met kinderen juist een waardeverhogend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).