ECLI:NL:RBMNE:2025:3959

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/699 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser(es), (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. W.G. Vos).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 512.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1960 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde garage van 27 m², een carport van 16 m², een overkapping van 13 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 152 m2 en ligt op een kavel van 351 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 512.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 4 november 2021 voor € 650.000,-; - [adres 3] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 652.000,-; - [adres 4] , verkocht op 3 juli 2021 voor € 630.000,-; - [adres 5] , verkocht op 1 november 2021 voor € 630.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn, die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 9. Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 16 jaar oud en de badkamer meer dan 20 jaar. Een verouderde keuken en badkamer heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen als ‘normaal’ worden gekwalificeerd. Er is volgens hem geen reden om de voorzieningen lager te kwalificeren. De rechtbank kan dit volgen. Er zijn door eiser(es) geen objectieve, verifieerbare gegevens met betrekking tot de keuken en badkamer overlegd waaruit zou kunnen volgen dat het voorzieningenniveau van de woning lager gekwalificeerd zou moeten worden dan ‘normaal’. Daarnaast is de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, dat als het al zo is dat het voorzieningenniveau van de woning lager zou moeten worden gekwalificeerd ten opzichte van de referentiewoningen, er meer dan voldoende ruimte in dit prijsverschil zit. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 10. Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel C heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat er in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar wijst nog op het energielabel van referentiewoning Hertenlaan 29 (C), van de overige referentiewoningen is geen energielabel bekend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, hierdoor is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 11. Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg en een spoorweg. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leef kwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling kunnen potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen liggen volgens eiser(es) niet nabij een snelweg. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiser(es) de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze beroepsgrond niet slaagt aangezien alle referentiewoningen een vergelijkbare ligging ten opzichte van de snelweg en de spoorweg. Als er al sprake is van een waardedrukkend effect, is dit verdisconteerd in de verkoopprijzen. Alleen de referentiewoning [adres 3] ligt nabij een provinciale weg. De woning en de overige referentiewoningen liggen (diep) in een woonwijk zodat volgens de heffingsambtenaar weinig hinder wordt ervaren van de snelweg en de spoorweg. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning op ongeveer 250 meter hemelsbreed van de snelweg ligt. De spoorweg ligt ten opzichte van de woning achter de snelweg. Tussen de woning en de snelweg ligt een woonwijk. Het is dus niet aannemelijk dat hier overlast van ondervonden wordt of dat dit potentiële kopers af zou schrikken. Daarnaast liggen de referentiewoningen, met uitzondering van de [adres 3] , op gelijke of mindere afstand van de snelweg en de spoorweg waardoor een eventueel waardedrukkend effect verdisconteerd zit in de verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).