ECLI:NL:RBMNE:2025:3931

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/562 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: M.C.M. van Roon).

1.1 In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 647.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw van 2 m², een dakopbouw van 11 m² en een garage van 21 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2 en ligt op een kavel van 217 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 647.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 13 juli 2020 voor € 532.500,-; - [adres 3] , verkocht op 4 januari 2021 voor € 475.000,-; - [adres 4] , verkocht op 3 juni 2022 voor € 765.500,-; - [adres 5] , verkocht op 17 september 2021 voor € 500.000,-; - [adres 6] , verkocht op 20 november 2021 voor € 625.500,-; - [adres 7] , verkocht op 2 mei 2022 voor € 610.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen of geschakelde woningen zijn die in dezelfde bouwperiode gebouwd zijn, in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Het duurzaamheidsniveau 9. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat in de bezwaarfase via een emailbericht aan de toenmalige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) is verzocht om foto’s. Eiser heeft hier gedeeltelijk aan voldaan. De heffingsambtenaar verwijst naar de rapportage van de inpandige opname, er is alleen een korte toelichting van eiser ontvangen op de diverse ruimten in de woning. Er zijn geen foto’s verstrekt. Volgens eiser is de volledige woning voorzien van isolatie. In de bezwaarfase heeft de toenmalige gemachtigde (Eerlijke WOZ) een taxatierapport overlegd waarin staat aangegeven dat de keuken 0-5 jaar oud is, de badkamer 11-15 jaar oud en waar bij de staat van onderhoud en de duurzaamheid staat vermeld ‘verbetering mogelijk’. Volgens de landelijke database van de Rijksoverheid waarin energielabels van gebouwen zijn opgenomen heeft de woning energielabel A. Hierdoor is de heffingsambtenaar van mening dat er geen indicatie is dat de woning in een minder dan gemiddelde staat verkeerd voor een dergelijke woning met bouwjaar 1990. In de beroepsfase zijn zes referentiewoningen opgenomen in de matrix, waaronder de door de gemachtigde van Eerlijke WOZ aangedragen referentiewoningen. De waardeverschillen tussen de referentiewoningen en de woning zijn in de matrix voldoende tot uitdrukking gekomen. De referentiewoningen zijn geschakelde- en twee-onder-één-kapwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en vergelijkbare bouwkwaliteit. De referentiewoningen aan de Dudokstraat beschikken net als de woning over energielabel A, de overige referentiewoningen hebben een lager energielabel. De woning beschikt sinds 2013 over 17 zonnepanelen. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning onder de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. Gelet hierop is de heffingsambtenaar van mening dat er meer dan voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 10. Eiser voert aan door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een speelplaats. De referentiewoningen hebben een betere ligging zonder deze vorm van overlast. Eiser is daardoor van mening dat de heffingsambtenaar hierdoor de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat ook bij deze grond niet specifiek op de situatie van de woning wordt ingegaan. De speelplaats bevindt zich (schuin) aan de overzijde van de woning. Tussen de woning en het speeltoestel bevindt zich een weg en een groenstrook. De ligging van de woning is gekwalificeerd als ‘bovengemiddeld/4’. De woning ligt weliswaar in de nabijheid van een speeltoestel waar wellicht enige overlast van kan worden onderbonden, daartegenover staat echter dat de woning over een uniek vrij uitzicht over stadspark [locatie] beschikt. De referentiewoningen beschikken niet over een dergelijk vrij uitzicht. De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de woning terecht is gewaardeerd als ‘bovengemiddeld’ voor wat betreft de ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat eventuele overlast vanwege de ligging nabij een speelplaats subjectief van aard is. De nabijheid van een speelplaats zal voor potentiële kopers met kinderen juist een waardeverhogend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet. Referentiewoning [adres 8] 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een referentiewoning heeft gebruikt met een andere ligging dan de woning. Volgens eiser heeft [adres 8] een andere ligging, een andere markt en daardoor een andere verkoopprijs. Daardoor is dit verkoopcijfer niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. Doordat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is heeft de heffingsambtenaar volgens eiser de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoning bij de hertaxatie in beroep buiten beschouwing is gelaten en de door de gemachtigde van Eerlijke WOZ aangedragen referentiewoningen bij de waardebepaling zijn betrokken. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gehanteerde referentiewoningen de vastgestelde waarde goed onderbouwen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hier aan toe dat de referentiewoning aan de [adres 2] buiten het jaar rondom de waardepeildatum is verkocht. Dit houdt echter niet in dat hierdoor de conclusie getrokken kan worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld of niet aannemelijk is gemaakt. Indien deze referentiewoning buiten beschouwing gelaten wordt, de m²-prijs van de woning nog steeds onder de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).