ECLI:NL:RBMNE:2025:1964

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11109681 \ UC EXPL 24-3346 Vonnis van 16 april 2025 in de zaak van de rechtspersoon naar buitenlands recht [eiseres] GMBH & CO., gevestigd en kantoorhoudend te [vestigingsplaats] (Bayern, Duitsland), eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders, tegen 1 [gedaagde sub 1] , en2. [gedaagde sub 2], beiden wonend te [woonplaats] , gemachtigde: [gemachtigde] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 7 producties- de conclusie van antwoord met bijlagen- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald - de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 19 november 2024 met bijlage- de mondelinge behandeling van 28 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de akte houdende uitlatingen van [eiseres] met 1 productie- de akte van antwoord en bezwaar [gedaagden] met 2 producties. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2024. Namens [eiseres] was aanwezig mr. J.R. Ali, de gemachtigde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren aanwezig, bijgestaan door [gemachtigde] , de gemachtigde. [gedaagden] heeft tijdens de zitting een e-mailwisseling overgelegd met correspondentie tussen de familie [A] van [adres 3] -57 en [bedrijf] van 27 november 2024. Aan het einde van de zitting is de zaak aangehouden en verwezen naar de rolzitting van 5 maart 2025. 1.3. Na ontvangst van de aktes van beide partijen heeft de kantonrechter vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiseres] heeft aan [gedaagden] een appartement met bijbehorende parkeerplaats en berging verhuurd, dat is gelegen aan het [adres 2] in [plaats] (hierna: de woning). De woning bevindt zich in een voormalige kantoortoren. De overeengekomen huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.335,43 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 2.2. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 maken deel uit van de huurovereenkomst. 2.3. Op 18 november 2021 heeft een aantal huurders van de appartementen in de toren aan het [adres 3] in [plaats] , waaronder [gedaagden] , [eiseres] gezamenlijk gedagvaard voor de kantonrechter vanwege gebreken aan het gehuurde. De gebreken bestonden uit gebreken aan de liftinstallaties en overige kleinere gebreken. 2.4. [eiseres] heeft daarna de liften in de toren aan het [adres 3] laten renoveren. Op 15 juni 2022 zijn de beide liftinstallaties goedgekeurd door de onafhankelijke keuringsinstantie TÜV Nederland. 2.5. Bij vonnis van 26 oktober 2022 (zaaknummer 9573543 UC EXPL 21-8587) heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland over de vorderingen van de huurders aan het [adres 3] , in het vonnis gezamenlijk aangeduid als ‘ [B] ’, onder meer als volgt beslist: “4.1. vermindert de door [B] te betalen huurprijs tot 92,5% van de kale huur vanaf 1 januari 2018 tot het moment waarop de liften naar behoren functioneren en van een gebrek geen sprake meer is; 4.2. veroordeelt [eiseres] de onder randnummer 30 van de inleidende dagvaarding genoemde gebreken, met uitzondering van de beide liftgebreken, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom ten gunste van [B] , voor zover zij ten tijde van de betekening van het vonnis nog huurder van een appartement in het pand van [eiseres] zijn, van € 50,00 per dag met een maximum van € 1.000,00;” 2.6. [eiseres] heeft op 30 juni 2023 de huur van [gedaagden] verminderd over de periode van 1 januari 2018 tot 1 juli 2022, in totaal € 3.843,91, door vermindering van de huurachterstand van [gedaagden] met dit bedrag. [eiseres] heeft daarna met ingang van 1 juli 2022 weer de reguliere huur in rekening gebracht. 2.7. [eiseres] vordert in deze procedure in de hoofdzaak dat de huurovereenkomst wordt ontbonden met veroordeling [gedaagden] de woning te ontruimen. Ook vordert [eiseres] [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente. Volgens [eiseres] bedroeg de huurachterstand op 2 maart 2025 € 10.538,31. Verder vordert [eiseres] [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de som van € 1.335,43 voor iedere maand, te vermeerderen met de toegestane huurverhoging, vanaf 1 mei 2024 zolang [gedaagden] in gebreke blijft met de ontruiming van de woning. 2.8. [eiseres] vordert - vooruitlopend op het vonnis over haar vorderingen in de hoofdzaak -, bij voorlopige voorziening de veroordeling [gedaagden] om de woning te ontruimen binnen drie dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis. 2.9. [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] dan wel tot opschorting van de ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure. Volgens [gedaagden] is [eiseres] bij het toepassen van de huurkorting ten onrechte niet uitgegaan van de kale huurprijs inclusief de parkeergarage bij de woning. [eiseres] was - omdat de gebreken niet op tijd waren hersteld - op grond van het vonnis van de kantonrechter van 26 oktober 2022 een dwangsom verschuldigd. [eiseres] heeft [B] in totaal maar één keer de dwangsom betaald terwijl op grond van dat vonnis voor elke individuele huurder de dwangsom betaald had moeten worden. Ook waren de liften in juni 2022 nog niet in orde. [gedaagden] is bezig met het aflossen van de huurachterstand in maandelijkse termijnen van € 750,-. 2.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.1. De kantonrechter zal in dit vonnis nog geen eindbeslissing geven. [eiseres] krijgt eerst de gelegenheid te bewijzen dat de liften vanaf 1 juli 2022 weer normaal functioneerden. Ook zal [eiseres] in de gelegenheid gesteld worden afrekeningen in het geding te brengen van de servicekosten. De kantonrechter zal de beslissing over de door [eiseres] gevraagde voorlopige voorziening tot ontruiming aanhouden. Hierna zal de kantonrechter deze beslissingen toelichten. In de hoofdzaak: De akte van [eiseres] wordt bij de beoordeling betrokken 3.2. De kantonrechter ziet geen reden om de akte van [eiseres] buiten beschouwing te laten, zoals door [gedaagden] is verzocht. De akte van [eiseres] is weliswaar te laat ingediend voor de rolzitting op 5 maart 2025 (pas op de dag van de rolzitting in plaats van uiterlijk een dag voor de rolzitting) maar niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] daarop niet meer kon reageren. [gedaagden] heeft op 5 maart 2025 een akte van antwoord en bezwaar ingediend waarin zij reageert op de akte van [eiseres] . De kantonrechter zal de akte van [eiseres] daarom niet buiten beschouwing laten en bij de beoordeling betrekken. De hoogte van de huurachterstand 3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] een huurachterstand heeft. Partijen verschillen wel van mening over de hoogte van de huurachterstand. 3.4. [gedaagden] heeft tijdens de zitting bevestigd dat [eiseres] een huurkorting heeft toegepast van € 3.843,91 door verrekening van dit bedrag met de huurachterstand. Deze huurkorting blijkt onder meer uit de specificatie van de huurachterstand die [eiseres] bij de dagvaarding (productie 2) heeft overgelegd. 3.5. [gedaagden] stelt dat [eiseres] in haar akte de huurachterstand op onduidelijke wijze heeft verhoogd met € 3.824,-. De kantonrechter volgt deze stelling niet. Uit de latere berekening van de huurachterstand, zoals die blijkt uit het overzicht bij de akte van [eiseres] (productie 1), blijkt niet dat de huurachterstand na de dagvaarding hoger is geworden. [eiseres] heeft in haar akte de huurachterstand per 1 maart 2025 berekend op € 10.538,31. Dit is een lager bedrag dan de huurachterstand op 8 april 2024 van € 11.695,22, zoals die in de dagvaarding was berekend. [gedaagden] heeft verder niet toegelicht waaruit volgens haar blijkt dat [eiseres] de huurachterstand heeft verhoogd met € 3.824,-. De kantonrechter volgt [gedaagden] daarom niet in haar stelling dat [eiseres] de huurachterstand niet juist heeft berekend omdat deze met € 3.824,- is verhoogd. 3.6. Volgens [gedaagden] is het ook onduidelijk of [eiseres] voor de parkeerplaats bij de woning (extra) kosten in rekening heeft gebracht. 3.7. Uit de schriftelijke huurovereenkomst blijkt dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst (in 2017) bestond uit € 955,00 en € 50,00 voor door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten, zodat de huurprijs per maand in totaal € 1.005,00 bedroeg. Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van de huurder uit de huurprijs en de vergoeding voor de onder (artikel) 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten). 3.8. [gedaagden] heeft niet onderbouwd dat zij voor de parkeerplaats een afzonderlijk huurbedrag betaalt of dat zij een hogere maandhuur betaalt vanwege de parkeerplaats. [eiseres] heeft tijdens de zitting betwist dat voor de parkeerplaats een aparte huurprijs wordt berekend. Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt ook niet dat voor het gebruik van de parkeerplaats een afzonderlijke huurprijs in rekening wordt gebracht. De kantonrechter volgt daarom niet het verweer dat de door [eiseres] berekende huurachterstand is gebaseerd op een afzonderlijke huur voor de parkeergarage. De omvang van de huurprijsvermindering 3.9. [gedaagden] voert als verweer dat [eiseres] niet aan het vonnis van de kantonrechter van 26 oktober 2022 heeft voldaan omdat zij de huurprijsvermindering niet heeft toegepast over de volledige kale huur, maar dat zij daar eerst een bedrag op in mindering heeft gebracht dat zou zien op de parkeerplaats. Volgens [gedaagden] heeft [eiseres] dat ten onrechte gedaan. 3.10. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt een redelijke uitleg van punt 4.1 van het vonnis van 26 oktober 2022 mee dat de daarin bepaalde huurprijsvermindering wordt berekend over de kale huurprijs, zonder eerst een aftrek toe te passen. In het vonnis is namelijk beslist dat ‘de kale huur’ moet worden verminderd tot 92,5%. De kale huur is in de huurovereenkomst niet verder uitgesplitst. Het enig onderscheid dat in de huurovereenkomst is gemaakt, is dat tussen ‘de huurprijs’ enerzijds en ‘het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten’ anderzijds. Er is geen aparte vermelding gemaakt van de parkeerplaats. Om die reden moet de korting worden toegepast op ‘de huurprijs’, zonder dat daar eerst nog bedragen van worden afgetrokken. 3.11. Uit het door [gedaagden] bij de conclusie van antwoord overgelegde overzicht van de berekening van de 7,5% korting voor twaalf huurders (de bijlage achter de e-mail van 18 september 2023) blijkt dat [eiseres] de huurprijsvermindering voor [gedaagden] heeft berekend over de kale huurprijs minus € 50,00. [eiseres] heeft op dit overzicht de kale huur in 2018 namelijk bepaald op € 905,00. Dit is € 50,00 lager dan de aanvangshuurprijs van € 955,00. Ook in de daarop volgende periodes, vanaf juli 2018 tot juli 2020, is de kale huur op het overzicht € 50,00 lager dan de aanvangshuurprijs. [eiseres] heeft niet gemotiveerd waaruit blijkt dat zij de huurprijsvermindering heeft berekend over de gehele kale huur. [eiseres] is in de gelegenheid gesteld de berekening van de huurprijsvermindering schriftelijk nader toe te lichten, maar is hier in haar akte niet meer op ingegaan. Gelet op het door [gedaagden] overgelegde overzicht is het voor de kantonrechter daarom voldoende aannemelijk dat [eiseres] de huurprijsvermindering heeft berekend over de kale huur per maand minus € 50,00. Uit het overzicht blijkt dat [eiseres] de huurprijs in de periode van 1 januari 2018 tot 1 juli 2022 niet heeft verminderd over dit deel van de huurprijs, van € 50,00 per maand. Deze periode bestaat uit 54 maanden waardoor het totaal van dit gedeelte van de huurprijs over deze periode (54 x € 50,00 =) € 2.700,00 bedraagt. Over dit bedrag is dus geen korting berekend. Een korting van 7,5% over deze huurprijs, leidt tot een korting van € 202,50. Dit bedrag moet alsnog in mindering worden gebracht op de huurachterstand. Kosten bijkomende leveringen en diensten 3.12. [gedaagden] stelt dat in de vordering ook bijkomende kosten zijn doorberekend, zoals elektriciteit en onderhoudskosten voor de algemene ruimtes. Deze zijn echter niet gespecificeerd, zodat [gedaagden] niet de mogelijkheid heeft om deze te verifiëren. 3.13. Uit het overzicht bij de akte van [eiseres] blijkt dat [eiseres] [gedaagden] servicekosten voor de jaren 2019 tot en met 2022 in rekening heeft gebracht. De laatste factuur (voor de afrekening over het jaar 2022) is kennelijk op 1 maart 2025 door [eiseres] aan [gedaagden] toegestuurd. Hoewel de kantonrechter er van uitgaat dat [eiseres] afrekeningen voor deze servicekosten op de in het overzicht genoemde data heeft toegestuurd aan [gedaagden] , had het op de weg van [eiseres] gelegen om deze afrekeningen in het geding te brengen, nu [gedaagden] om specificatie daarvan heeft verzocht. De kantonrechter zal [eiseres] alsnog in de gelegenheid stellen om deze afrekeningen over te leggen en zodoende helderheid op dit punt voor [gedaagden] te verschaffen.

De kantonrechter 4.1. laat [eiseres] toe te bewijzen dat de liften in het gebouw van [gedaagden] in de periode van 1 juli 2022 tot 1 juni 2024 naar behoren functioneerden ondanks de meldingen over de liften in deze periode, 4.2. stelt [eiseres] in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over hetgeen is overwogen onder 3.13, 4.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 14 mei 2025 voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 4.4. bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen, 4.5. bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden juli tot en met september dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 4.6. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. J.W. Wagenaar, in het gerechtsgebouw te Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1, 4.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen, 4.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025. 40160 Zie paragraaf 2.1 van het Landelijk procesreglement voor rolzaken kanton, vijfde versie, inwerkingtreding 1 juli 2024

Wanneer zijn de gebreken aan de liften hersteld? 3.14. [gedaagden] stelt dat de gebreken, onder meer de gebreken aan de lift, waarvoor in het vonnis van 26 oktober 2022 een huurprijsvermindering is toegewezen, nog altijd voortduren. [gedaagden] heeft ter onderbouwing van haar stelling gewezen op filmpjes van de liften die zij heeft getoond op de zitting in de vorige procedure. 3.15. Het staat vast dat de beide liften op 15 juni 2022 respectievelijk 15 juli 2022 zijn goedgekeurd na renovatie. De goedkeuring blijkt uit de rapporten van TÜV Nederland van 15 juni 2022 en 16 juli 2022. [eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat er na deze werkzaamheden nog meldingen over de lift zijn ontvangen die te maken hadden met gebruikersgedrag of met gebruikelijke slijtage. [gedaagden] heeft in de conclusie van antwoord gesteld dat de liften pas na een renovatie in mei 2024 ‘niet meer stil hebben gestaan’. In geschil is daarom alleen of de liften al op 1 juli 2022 naar behoren functioneerden of dat daarvan pas later sprake was, uiterlijk op 1 juni 2024. 3.16. De door [gedaagden] genoemde filmpjes van de liften zijn gemaakt vóór de zitting in de vorige procedure die op 2 mei 2022 heeft plaatsgevonden. Dit was nog voor de goedkeuring van de liften in juni en juli 2022. Uit de door [gedaagden] genoemde filmpjes van de liften kan daarom niet afgeleid worden dat de liften na 1 juli 2022 nog niet naar behoren functioneerden. [gedaagden] heeft verder een brief van de bewonerscommissie van 15 november 2023 overgelegd, gericht aan ‘ [C] ’, waarin onder meer wordt gewezen op een probleem aan de liften, en waarin onder meer staat: (..) “Op 10 november hebben wij andermaal melding gemaakt van een defecte linkerlift, welke inmiddels buiten werking is gesteld. Het blijkt dat de liften structureel niet naar behoren functioneren, zoals blijkt uit eerdere meldingen op 19 januari, 23 februari en 8 mei van dit jaar. Het is ons ter ore gekomen dat ook de rechterlift hoogstwaarschijnlijk zal falen, getuige het hoorbare lawaai dat deze produceert. (..) 18-01 2024 Aanvulling melding liftproblemen 10 november 2023 11 november 2023 rechterlift 16 november 2023 rechterlift 21 november 2023 linkerlift nadat hij 1 ½ dag gewerkt had 11-01 2024 rechterlift (..)” 3.17. Uit dit gedeelte van de brief van 15 november 2023 blijkt voldoende dat er in de periode van 19 januari 2023 tot en met 18 januari 2024 meerdere meldingen over de liften zijn gedaan. Alleen het doen van meldingen is echter onvoldoende om te concluderen dat de liften na 1 juli 2022 nog niet naar behoren functioneerden. [eiseres] heeft echter zelf over de meldingen na juli 2022 gesteld deze het gevolg waren van gebruikersgedrag of (vervanging wegens) gebruikelijke slijtage. [eiseres] heeft dit niet nader onderbouwd, maar zij heeft in de dagvaarding wel een bewijsaanbod gedaan om dit onderbouwen. De kantonrechter zal [eiseres] daarom in de gelegenheid stellen om bewijs te leveren voor haar stelling dat de liften in het gebouw van [gedaagden] in de periode van 1 juli 2022 tot 1 juni 2024 - ondanks meldingen over de liften in deze periode - naar behoren functioneerden. 3.18. Indien [eiseres] het hiervoor genoemde bewijs (ook) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De kantonrechter zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen. Partijen moeten er rekening mee houden dat de kantonrechter aansluitend aan het getuigenverhoor een mondelinge behandeling kan houden om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun standpunten nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging. Dwangsom 3.19. [gedaagden] stelt dat [eiseres] op grond van de uitspraak van 26 oktober 2022 een dwangsom moest betalen aan de afzonderlijke huurders, in plaats van één dwangsom voor de gezamenlijke huurders. [eiseres] heeft dit betwist en gesteld dat als er al meer dwangsommen zijn verbeurd, deze zijn verjaard. De kantonrechter volgt dit standpunt van [eiseres] . Op grond van artikel 611g Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering verjaart een dwangsom na zes maanden. Niet is gesteld of gebleken dat de verjaring van de dwangsom is gestuit of geschorst. Voor zover er daarom al aanspraak kon worden gemaakt op een afzonderlijke dwangsom per bewoner is deze, gelet op het tijdsverloop na de uitspraak van 26 oktober 2022, dan ook verjaard. De kantonrechter zal om die reden bij de vaststelling van de hoogte van de huurachterstand geen rekening houden met de dwangsom . De wettelijke rente 3.20. [gedaagden] stelt dat in de akte van [eiseres] de rente zonder onderbouwing is gestegen naar € 2.073,91 ten opzichte van de rente van € 461,88 op 22 september 2023. Het enkele feit dat de rente hoger is geworden betekent echter nog niet dat deze niet juist is berekend. Om te beginnen is de rente in de periode na 22 september 2023 gaan lopen over een hoger bedrag. Op 22 september 2023 was de achterstand volgens het overzicht van [eiseres] namelijk € 5.882,64. In de periode daarna is de achterstand opgelopen tot boven de € 14.000, zodat ook over het hogere bedrag rente is berekend. Daarnaast is de rente sinds 2023 verder opgelopen door het tijdsverloop. Elke maand dat er niet betaald wordt, wordt de te vorderen rente namelijk hoger. [gedaagden] heeft niet onderbouwd dat de rente, zoals die door [eiseres] is berekend, niet correct zou zijn. De stelling van [gedaagden] is daarom onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat de rente correct is berekend. De actuele huurachterstand 3.21. [eiseres] stelt in haar akte dat [gedaagden] wel wat aflost op de huurachterstand, maar dat zij door storneringen de maandelijkse huur niet volledig betaalt. 3.22. De kantonrechter stelt vast dat uit het overzicht van betalingen bij de akte van [eiseres] (productie 1) blijkt dat de maandelijkse huur vanaf december 2024 regelmatig wordt gestorneerd en dat vanaf december 2024 per maand € 750,- wordt afgelost. Ondanks de storneringen blijkt uit het overzicht dat [gedaagden] tot en met 1 maart 2025 wel degelijk heeft afgelost op de huurachterstand. Omdat de kantonrechter nog geen eindbeslissing geeft, mogen partijen – als zij een akte nemen – zich uitlaten over wat volgens hen op dat moment de actuele huurachterstand is. Gelet op wat in punt 3.17. is overwogen, staat nog niet vast dat de liften na 1 juli 2022 naar behoren functioneerden en dat [gedaagden] vanaf die datum geen aanspraak meer heeft op huurprijsvermindering. Met het oog op een eventuele huurprijsvermindering over de periode na 1 juli 2022 en het op basis daarvan kunnen bepalen van de actuele huurachterstand, wordt [eiseres] – als zij een akte neemt – verzocht daarin ook alvast te vermelden wat de kale huurprijs was bij aanvang van de huurovereenkomst en per 1 juli van elk volgend kalenderjaar, tot en met mei 2024.