ECLI:NL:RBMNE:2025:1678

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/4924 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 645.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen. Overwegingen

2. De woning is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een in 1990 gebouwde dakkapel van 3 m², een vrijstaande garage van 15 m², een carport van 12 m² en een overkapping van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² met een perceeloppervlakte van 430 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 516.600,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 645.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 14 december 2020 voor € 975.000,-; [adres 3] , verkocht op 12 april 2021 voor € 1.123.971,-; [adres 4] , verkocht op 4 mei 2021 voor € 926.000,-; en [adres 5] , verkocht op 22 september 2020 voor € 849.442,-. Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen of bungalows zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen 9. Eiser verwijst voor de beroepsgronden deels naar zijn bezwaarschrift. Daarin heeft hij aangegeven waarom de vastgestelde waarde naar zijn mening te hoog is. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen en de woning van eiser. Eiser onderbouwt dat als volgt. Zijn woning is een ander soort woning dan de referentiewoningen. De woning van eiser is veel kleiner en heeft veel minder grond. De situering van de woning van eiser wijkt ook af de referentiewoningen. Er is weinig privacy, het is ongunstig gelegen en de achtertuin is ondiep. Verder zit in de woning van eiser een kleine keuken en een kleine badkamer. In de woning van eiser zitten houten vloeren en boardplafonds. Tot slot is sprake van een slechte thermische- en geluidsisolatie. Gelet hierop zou volgens eiser zijn woning niet de waarde opbrengen van de vergeleken verkochte woningen. 9.1 De heffingsambtenaar voert in reactie daarop het volgende aan. De vrijstaande woning van eiser wordt in de matrix vergeleken met vier transacties van rondom de waardepeildatum verkochte objecten gelegen in hetzelfde waardegebied. In de taxatiematrix heeft de taxateur het onderhoudsniveau, de bouwkundige kwaliteit, de doelmatigheid en de ligging van de referentiewoningen aangewezen. In de taxatiematrix wordt ook de prijs per m² aangegeven. De referentiewoningen verkeren in een betere staat dan de woning van eiser en de ligging van de woning van eiser is ook minder dan gemiddeld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan nog toegevoegd dat er te weinig vergelijkbare woningen in de buurt zijn gelegen. Daarom is gekozen voor woningen die iets verder zijn gelegen en die, net als de woning van eiser, gebouwd zijn rond 1950. Rekening houdend met deze waardeerbare verschillen, is de prijs per eenheid bij het object van belanghebbende veruit de laagste ten opzichte van de referentiewoningen, minimaal € 2.000,- lager. Met de verschillen is dan ook voldoende rekening gehouden in de waardering, zo stelt de heffingsambtenaar. 9.2 De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. Het gebied tussen de referentiewoningen en de woning van eiser is wat ruim, maar de heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom hiervoor gekozen is. De heffingsambtenaar heeft bij zijn vergelijking gebruik gemaakt van allemaal vrijstaande woningen die begin jaren ’50 gebouwd zijn. De referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet. Het stijgingspercentage 10. Eiser stelt zich in zijn bezwaarschrift verder nog op het standpunt dat de WOZ-waarde voor waardepeildatum 1 januari 2021 veel lager was, namelijk € 480.000,-. Dat is een verhoging van 34 % in een jaar tijd. In zijn beroepschrift bepleit eiser dat een verhoging van 17 % redelijk zou zijn. 10.1 De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat de WOZ-waarde voor elk kalenderjaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de rond de waardepeildatum verkochte goed vergelijkbare woningen. Een waardestijgingspercentage, zoals eiser toepast, is het resultaat van het vergelijken van verschillende WOZ-waarden, maar dat is niet de juiste wijze waarop de WOZ-waarde tot stand komt. 10.2. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Daarbij stelt zij voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door eiser genoemde percentages zijn gebaseerd op de stijging van de WOZ-waardes. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich echter op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Deze beroepsgrond slaagt niet. Er heeft geen hoorzitting plaatsgevonden 11. Eiser voert aan dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, terwijl dat wel door de heffingsambtenaar wordt beweerd in de uitspraak op bezwaar. 11.1 De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift geschreven dat de taxateur aangegeven heeft dat hij daarin te voorbarig is geweest. Na de verzending van de uitspraak heeft de taxateur op 22 september 2023 alsnog contact opgenomen met eiser. Eiser heeft toen aangegeven dat een hoorzitting geen zin meer had. De heffingsambtenaar heeft daarvoor zijn excuses aangeboden. 11.2 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte eiser niet heeft gehoord. Eiser heeft namelijk in zijn bezwaarschift verzocht om gehoord te worden. Dit betekent dat sprake is van een gebrek in het besluit vanwege schending van de hoorplicht.

13. Het beroep is ongegrond. Eiser komt ook niet voor een proceskostenvergoeding in aanmerking, omdat er geen sprake is van een door een derde verleende rechtsbijstand in de beroepsprocedure. 14. Wel moet verweerder het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.