ECLI:NL:RBMNE:2025:1323

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/589129 / KL ZA 25-41 Vonnis in kort geding van 25 maart 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. D.J.A. van den Berg, tegen GEMEENTE ALMERE, te Almere, gedaagde partij, hierna te noemen: de Gemeente, advocaat: mr. O. Heuverling.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 maart 2025 met producties 1-21;- de conclusie van antwoord met producties 1-5; - de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van [eiseres] ;- de spreekaantekeningen van de Gemeente.

2.1. Bij koopovereenkomst van 8 oktober 2018 heeft de Gemeente aan [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) een drietal percelen grond in Almere verkocht ten behoeve van de bouw van (uiteindelijk) 51 appartementen (hierna: de onroerende zaak). 2.2. In artikel VIII van deze koopovereenkomst is het volgende bepaald: “ VIII. Nabetalingsregeling 1. Koper dient voor de start van de bouw van het Bouwplan via de notaris die belast is met de levering van de individuele appartementsrechten aan de particuliere eindgebruikers een overzicht van de definitieve V.O.N.-prijzen aan de Gemeente te leveren. Indien de totale V.O.N.-prijs meer dan € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) (voorwaarde uit de Tender; nabetalingsclausule over het meerdere van een verkoopopbrengst van € 16.000.000,- V.O.N.- prijs, inclusief BTW) bedraagt, wordt de in artikel II lid 1 overeengekomen Koopprijs aangepast. Koper zal in dat geval 33,0% (zegge; drieëndertig procent) van de totale V.O.N.-prijs boven de € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) extra afdragen aan de Gemeente (naast de genoemde Koopprijs in artikel II lid 1). 2. Onder V.O.N.-prijs wordt begrepen: de koopprijs die de particuliere eindgebruiker voor een woning dient te betalen, inclusief standaard sanitair, keukenaansluitingen en één (1) of afhankelijk van het woningtype twee (2) parkeerplaats(en). Het optioneel toevoegen van m2 BVO/GO per woning wat op basis van het Bouwplan mogelijk is, is geen meerwerk, maar wordt geacht onderdeel te zijn van de V.O.N.-prijs. 3. Bij een lagere totale V.O.N.-prijs dan genoemde € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) wordt de in artikel II lid 1 overeengekomen koopprijs niet aangepast. 4. Het in lid 1 van dit artikel bedoelde bedrag dient aan de Gemeente te worden voldaan binnen dertig dagen na aanvang van de bouwactiviteiten. 5. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel en geldt voor een periode van maximaal vijf jaar. De periode gaat in op de dag volgend op de datum van het verlijden van de eerste Notariële akte en eindigt na de eerste doorverkoop aan een particuliere eindgebruiker.” 2.3. Op voornoemde koopovereenkomst zijn de ‘Algemene Voorwaarden 2012 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 2.14 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald: “ Artikel 2.14 Kettingbeding en derdenbeding 1. Koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de koopovereenkomst en de AV 2012, bij vervreemding van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en om de desbetreffende artikelen in de notariële akte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend euro (€ 100.000,-) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hierboven onder lid 1 is bepaald, verbindt koper zich jegens de gemeente tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en in het onderhavige lid 2 opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers) respectievelijk beperkt gerechtigde(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.” 2.4. Bij akte van levering van 28 december 2018 is de onroerende zaak door de Gemeente aan [bedrijf 1] geleverd. 2.5. Bij koopovereenkomst van 1 maart 2022 heeft [bedrijf 1] vier van de hiervoor genoemde appartementen aan [eiseres] verkocht. 2.6. Bij koopovereenkomst van 25 maart 2022 heeft [bedrijf 1] 17 van de hiervoor genoemde appartementen aan [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) verkocht. 2.7. Op 20 april 2022 heeft de heer [A] , middellijk bestuurder van [bedrijf 1] , bij de Gemeente een lijst aangeleverd met de V.O.N.-prijzen van de 51 appartementen. Een deel van die appartementen was op dat moment reeds verkocht. Op grond van deze lijst bedroeg het totaal van de V.O.N.-prijzen van de 51 appartementen € 27.728.285,-. 2.8. Op 20 april 2022 is het eerste appartement aan een particuliere eindgebruiker geleverd. 2.9. Bij akte van levering van 28 april 2022 zijn de vier appartementen door [bedrijf 1] aan [eiseres] geleverd. In deze akte is het volgende opgenomen: “F. BIJZONDERE BEPALINGEN / OVEREENGEKOMEN KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN Ter zake van bijzondere bepalingen van de publiekrechtelijke rechtspersoon: gemeente Almere en overeengekomen kwalitatieve verplichtingen, welke bepalingen en verplichtingen op de onderhavige verkoop en levering van toepassing zijn en hierbij door verkoper aan koper worden opgelegd alsmede gevestigde erfdienstbaarheden, wordt te dezen verwezen naar de hiervoor onder B.a. vermelde akte van levering [voorzieningenrechter: de akte van levering van 28 december 2018], in welke akte woordelijk staat vermeld: (…) [voorzieningenrechter: start citaat uit de akte van 28 december 2018] " G. BIJZONDERE BEPALINGEN VOORTVLOEIENDE UIT DE KOOPOVEREENKOMST Terzake van bijzondere bepalingen het Verkochte aangaande, welke op de onderhavige verkoop en levering van toepassing zijn en hierbij door Verkoper aan Koper worden opgelegd, wordt te dezen verwezen naar de hoofdstukken I. leden 2. Tot en met 8., IV, VI, VII, IX, XI en XII van de hiervoor onder A. genoemde koopovereenkomst, waarin woordelijk staat vermeld: (…) VIII. Nabetalingsregeling [voorzieningenrechter: hier volgt de tekst van de nabetalingsregeling uit artikel VIII van voornoemde koopovereenkomst].(…) [voorzieningenrechter: einde citaat uit de akte van 28 december 2018] H. UITDRUKKELIJKE AANVAARDING Koper aanvaardt alle hiervoor aan hem opgelegde verplichtingen en de daarmee verbonden kettingbedingen uitdrukkelijk. (…)” 2.10. Op 28 april 2022 heeft [bedrijf 1] de 17 appartementen aan [bedrijf 2] geleverd. 2.11. Bij factuur van 14 juni 2022 heeft de Gemeente op basis van het overzicht van de V.O.N.-prijzen van 20 april 2022 een bedrag van € 3.870.334,05 bij [bedrijf 1] in rekening gebracht. 2.12. Bij brieven van 17 december 2024 heeft de Gemeente [bedrijf 1] , [eiseres] en [bedrijf 2] hoofdelijk aangesproken tot betaling van het bedrag van € 3.870.334,05 2.13. [bedrijf 1] , [eiseres] noch [bedrijf 2] heeft dit bedrag betaald. 2.14. Op 22 januari 2025 heeft de Gemeente ten laste van [eiseres] conservatoir derdenbeslag gelegd onder [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en de ING Bank N.V. Verder heeft de Gemeente conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van [eiseres] .

3.1. [eiseres] vordert in kort geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen; subsidiair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen met uitzondering van het beslag op de onroerende zaak kadastraal bekend Gemeente Koog aan de Zaan, sectie [letter] , nr. [nummer] , gelegen aan het [nummer] te [plaats] ; meer subsidiair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen tegenover zekerheidstelling door [eiseres] van € 392.260,45 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente. 3.2. De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente.

Toetsingskader opheffing conservatoir beslag 4.1. [eiseres] vordert opheffing van de ten laste van haar gelegde conservatoire beslagen. Uit artikel 705 lid 2 Rv volgt dat opheffing van een conservatoir beslag onder meer kan worden bevolen, als 1) op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, 2) summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of 3) van het onnodige van het beslag, of 4), als het beslag is gelegd voor een geldvordering, voor die vordering voldoende zekerheid is gesteld. 4.2. [eiseres] heeft twee opheffingsgronden aangevoerd: 1) de door de Gemeente gepretendeerde vordering zou ondeugdelijk zijn en 2) voor de vordering biedt het onroerend goed aan het [nummer] in [plaats] of de aangeboden zekerheidstelling voldoende zekerheid. 4.3. Het ligt op de weg van de partij die opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter dient te beslissen aan de hand van een (voorlopige) beoordeling van dat wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. De wederzijdse belangen zullen hierbij moeten worden afgewogen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de Gemeente bij handhaving van het beslag op grond van de door haar naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder weegt dan het belang van de [eiseres] bij opheffing van het beslag. Hierbij geldt dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, als een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade. 4.4.

Nabetalingsregeling algemeen 4.5. De Gemeente en [bedrijf 1] zijn in artikel VIII van de koopovereenkomst van 8 oktober 2018 een nabetalingsregeling overeengekomen (hierna: de nabetalingsregeling). Deze verplichting komt er kort gezegd op neer dat [bedrijf 1] aan de Gemeente een nabetaling verschuldigd is in het geval het totaal van de definitieve V.O.N.-prijzen van de door [bedrijf 1] op de onroerende zaak te realiseren appartementen het drempelbedrag van € 16.000.000,- overstijgt. 4.6. De Gemeente en [bedrijf 1] zijn ook een kettingbeding overeengekomen. In artikel 2.14 van de algemene voorwaarden is kort gezegd bepaald dat [bedrijf 1] verplicht is om de daartoe aangewezen artikelen uit de koopovereenkomst (waaronder de nabetalingsregeling) bij vervreemding van (een deel van) de onroerende zaak aan de nieuwe eigenaar op te leggen en het betreffende artikel woordelijk in de akte van levering op te nemen. 4.7. Volgens de Gemeente rust er op grond van de nabetalingsregeling een nabetalingsverplichting van circa 3,8 miljoen euro op [bedrijf 1] . Omdat [bedrijf 1] een deel van de appartementen aan [eiseres] heeft verkocht en geleverd, waarbij de nabetalingsregeling is doorgelegd, rust deze verplichting volgens de Gemeente ook op [eiseres] . Ter verzekering van deze vordering heeft de Gemeente ten laste van [eiseres] conservatoir beslag gelegd. 4.8. De door de Gemeente gepretendeerde vordering is volgens [eiseres] om meerdere redenen ondeugdelijk. Deze worden hierna achtereenvolgens besproken. Nabetalingsregeling wel opgelegd aan [eiseres] 4.9. Het meest verstrekkende verweer van [eiseres] komt erop neer dat de nabetalingsregeling weliswaar in de akte van levering is opgenomen, maar dat de nabetalingsregeling niet aan [bedrijf 1] en daarom ook niet aan [eiseres] is opgelegd. Daartoe wijst [eiseres] erop dat in de aanhef van onderdeel G van de akte van levering tussen de Gemeente en [bedrijf 1] van 28 december 2018 artikel VIII (de nabetalingsregeling) niet wordt genoemd als bepaling die aan [bedrijf 1] wordt opgelegd. Aangezien ter zake de bepalingen die worden opgelegd aan [eiseres] in de akte van 28 april 2022 wordt aangehaakt bij de akte van 28 december 2018, geldt dat de nabetalingsverplichting ook niet aan [eiseres] is opgelegd, aldus nog steeds [eiseres] . 4.10. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] hierin niet. In de aanhef van onderdeel G van de akte van levering van 28 december 2018 worden bepalingen uit de koopovereenkomst van 8 oktober 2018 opgesomd die aan [bedrijf 1] worden opgelegd. Artikel VIII wordt in die aanhef inderdaad niet genoemd. Echter, na de opsomming van de bepalingen staan de woorden ‘…waarin woordelijk staat vermeld:’. Dit wordt gevolgd door een woordelijke weergave van de artikelen uit de koopovereenkomst die worden opgelegd. Hierin is de nabetalingsregeling van artikel VIII integraal opgenomen. Dit strookt ook met het feit dat de Gemeente en [bedrijf 1] de nabetalingsregeling in de koopovereenkomst zijn overeengekomen en als kettingbeding hebben gekwalificeerd. De voorzieningenrechter is voorshands dan ook van oordeel dat het feit dat artikel VIII in de aanhef van onderdeel G van de akte van levering van 28 december 2018 niet wordt genoemd, een vergissing betreft en niet betekent dat de nabetalingsregeling niet is opgelegd. 4.11. Het voorgaande betekent dat de nabetalingsregeling naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter in de aktes van levering van 28 december 2018 respectievelijk 28 april 2022 aan [bedrijf 1] respectievelijk [eiseres] is opgelegd en door hen is aanvaard. Drempelbedrag wel overschreden 4.12. [eiseres] heeft ten tweede aangevoerd dat er geen nabetalingsverplichting is ontstaan, omdat het totaal van de definitieve V.O.N.-prijzen als bedoeld in de nabetalingsregeling bij de start van de bouw onder het drempelbedrag van 16 miljoen euro is gebleven. Voorafgaand aan de start van de bouw had [bedrijf 1] namelijk slechts 27 appartementen aan particulieren verkocht tegen een totale V.O.N.-prijs van circa 12 miljoen euro. De Gemeente baseert de nabetaling ten onrechte op het overzicht van 20 april 2022 met een totaal aan V.O.N.-prijzen van circa 27 miljoen euro. Daarin staan namelijk ook V.O.N.-prijzen van appartementen die bij de start van de bouw nog niet waren verkocht. Verder geldt dat de V.O.N.-prijzen van de aan [eiseres] en [bedrijf 2] verkochte appartementen voor de berekening van de nabetaling niet relevant zijn, omdat [eiseres] en [bedrijf 2] geen particuliere eindgebruikers zijn, aldus [eiseres] . 4.13. Ook hierin volgt de voorzieningenrechter [eiseres] niet. Uit lid 2 van artikel VIII volgt dat onder V.O.N.-prijs moet worden verstaan de koopprijs die de particuliere eindgebruiker voor een woning moet betalen. In lid 1 is hieraan het woord ‘definitieve’ toegevoegd. De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar standpunt dat hiermee gedoeld is op de definitieve V.O.N.-prijs die wordt vastgesteld voordat de appartementen op de markt worden aangeboden. De door [eiseres] voorgestane uitleg van de term ‘definitieve V.O.N.-prijzen’, inhoudende dat de V.O.N.-prijzen bij de start van de bouw ‘definitief’ moeten zijn – in die zin dat de appartementen op dat moment moeten zijn verkocht om mee te tellen voor de nabetaling – vindt in de bewoordingen van artikel VIII geen steun. Het ligt ook niet voor de hand dat dit de bedoeling van partijen is geweest. De Gemeente heeft terecht gesteld dat [bedrijf 1] in dat geval nabetaling eenvoudig zou kunnen omzeilen door te starten met de bouw voordat het drempelbedrag is overschreden. 4.14. Verder ligt het niet voor de hand dat enkel de door [bedrijf 1] aan particuliere eindgebruikers verkochte appartementen bij de berekening van de nabetaling meetellen. Ook hiervoor bieden de bewoordingen van artikel VIII geen steun. Bovendien zou [bedrijf 1] nabetaling op die manier eenvoudig kunnen omzeilen door de appartementen niet (rechtstreeks) aan particulieren te verkopen, maar (eerst) aan (al dan niet aan haar gelieerde) ondernemingen. Kettingbeding niet uitgewerkt 4.15. [eiseres] heeft verder aangevoerd dat het kettingbeding op grond van lid 5 van de nabetalingsregeling reeds was uitgewerkt, omdat op het moment dat de vier appartementen aan haar werden geleverd (op 28 april 2022) de eerste levering (van een ander appartement) aan een particuliere eindgebruiker al had plaatsgevonden (op 20 april 2022). 4.16. In lid 5 van de nabetalingsregeling is bepaald dat artikel 2.14 AV van toepassing is op de nabetalingsregeling en geldt voor een periode van maximaal vijf jaar. Deze periode gaat in op de datum van het verlijden van de eerste notariële akte en eindigt na de eerste doorverkoop aan een particuliere eindgebruiker. De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar lezing dat met het laatste zinsdeel, waar [eiseres] zich op beroept, is bedoeld dat op het moment dat een specifiek appartement aan een particuliere eindgebruiker wordt verkocht, de oplegverplichting uit het kettingbeding voor dat specifieke appartement eindigt. Het is immers niet de bedoeling geweest dat de nabetalingsregeling aan een particuliere eindgebruiker wordt opgelegd. Bij de door [eiseres] voorgestane uitleg van lid 5 zou nabetaling zeer eenvoudig te omzeilen zijn, namelijk door de appartementen pas door te verkopen nadat eerst één appartement aan een particuliere eindgebruiker is verkocht. Deze uitleg vindt voorshands geen steun in de tekst van lid 5 en de bedoeling van partijen.

4.22. Het voorgaande maakt dat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de Gemeente gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Daarin is dus geen grond gelegen om de beslagen op te heffen. 4.23. Voor opheffing van de beslagen met uitzondering van het object [nummer] te [plaats] bestaat ook geen aanleiding, nu dit object onvoldoende zekerheid biedt voor de vordering van de Gemeente. Hetzelfde geldt voor de door [eiseres] voorgestelde zekerheidsstelling. 4.24. Uit de dagvaarding in de bodemzaak volgt dat de Gemeente aan haar vordering, naast de nabetalingsregeling, subsidiair een onrechtmatige daad ten grondslag legt. Deze rechtsgrond hoeft in dit kort geding geen bespreking omdat [eiseres] de ondeugdelijkheid van de primaire grondslag van de vordering niet aannemelijk heeft gemaakt. Belangenafweging 4.25. Een belangenafweging maakt ook niet dat de voorzieningenrechter tot een opheffing van de beslagen komt. In dit kort geding is niet gebleken dat de vordering van de Gemeente ondeugdelijk is. Verder gaat het om een omvangrijke vordering. Ter zitting heeft [eiseres] gesteld dat zij belang heeft bij het kunnen beschikking over het saldo op haar bankrekening in verband met haar handelsactiviteiten en het verschaffen van financieringen. Dit is echter te algemeen om op te kunnen wegen tegen het belang van de Gemeente bij handhaving van de beslagen. [eiseres] heeft ook aangevoerd dat er een koper van één van de beslagen appartementen is weggelopen. Hoewel hierin een wezenlijk belang van [eiseres] gelegen kan zijn, heeft zij niet onderbouwd of en zo ja, welke appartementen verder zijn verkocht of op korte termijn verkocht moeten worden, zodat dit niet betrokken kan worden bij de belangenafweging. 4.26. De conclusie is dat alle vorderingen zullen worden afgewezen. De proceskosten 4.27. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.999,00 4.28. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 5.4. verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025. 45353

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/589129 / KL ZA 25-41 Vonnis in kort geding van 25 maart 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. D.J.A. van den Berg, tegen GEMEENTE ALMERE, te Almere, gedaagde partij, hierna te noemen: de Gemeente, advocaat: mr. O. Heuverling.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 maart 2025 met producties 1-21;- de conclusie van antwoord met producties 1-5; - de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van [eiseres] ;- de spreekaantekeningen van de Gemeente.

2.1. Bij koopovereenkomst van 8 oktober 2018 heeft de Gemeente aan [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) een drietal percelen grond in Almere verkocht ten behoeve van de bouw van (uiteindelijk) 51 appartementen (hierna: de onroerende zaak). 2.2. In artikel VIII van deze koopovereenkomst is het volgende bepaald: “ VIII. Nabetalingsregeling 1. Koper dient voor de start van de bouw van het Bouwplan via de notaris die belast is met de levering van de individuele appartementsrechten aan de particuliere eindgebruikers een overzicht van de definitieve V.O.N.-prijzen aan de Gemeente te leveren. Indien de totale V.O.N.-prijs meer dan € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) (voorwaarde uit de Tender; nabetalingsclausule over het meerdere van een verkoopopbrengst van € 16.000.000,- V.O.N.- prijs, inclusief BTW) bedraagt, wordt de in artikel II lid 1 overeengekomen Koopprijs aangepast. Koper zal in dat geval 33,0% (zegge; drieëndertig procent) van de totale V.O.N.-prijs boven de € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) extra afdragen aan de Gemeente (naast de genoemde Koopprijs in artikel II lid 1). 2. Onder V.O.N.-prijs wordt begrepen: de koopprijs die de particuliere eindgebruiker voor een woning dient te betalen, inclusief standaard sanitair, keukenaansluitingen en één (1) of afhankelijk van het woningtype twee (2) parkeerplaats(en). Het optioneel toevoegen van m2 BVO/GO per woning wat op basis van het Bouwplan mogelijk is, is geen meerwerk, maar wordt geacht onderdeel te zijn van de V.O.N.-prijs. 3. Bij een lagere totale V.O.N.-prijs dan genoemde € 16.000.000,- (zegge; zestien miljoen euro) wordt de in artikel II lid 1 overeengekomen koopprijs niet aangepast. 4. Het in lid 1 van dit artikel bedoelde bedrag dient aan de Gemeente te worden voldaan binnen dertig dagen na aanvang van de bouwactiviteiten. 5. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel en geldt voor een periode van maximaal vijf jaar. De periode gaat in op de dag volgend op de datum van het verlijden van de eerste Notariële akte en eindigt na de eerste doorverkoop aan een particuliere eindgebruiker.” 2.3. Op voornoemde koopovereenkomst zijn de ‘Algemene Voorwaarden 2012 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 2.14 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald: “ Artikel 2.14 Kettingbeding en derdenbeding 1. Koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de koopovereenkomst en de AV 2012, bij vervreemding van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en om de desbetreffende artikelen in de notariële akte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend euro (€ 100.000,-) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hierboven onder lid 1 is bepaald, verbindt koper zich jegens de gemeente tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en in het onderhavige lid 2 opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers) respectievelijk beperkt gerechtigde(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.” 2.4. Bij akte van levering van 28 december 2018 is de onroerende zaak door de Gemeente aan [bedrijf 1] geleverd. 2.5. Bij koopovereenkomst van 1 maart 2022 heeft [bedrijf 1] vier van de hiervoor genoemde appartementen aan [eiseres] verkocht. 2.6. Bij koopovereenkomst van 25 maart 2022 heeft [bedrijf 1] 17 van de hiervoor genoemde appartementen aan [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) verkocht. 2.7. Op 20 april 2022 heeft de heer [A] , middellijk bestuurder van [bedrijf 1] , bij de Gemeente een lijst aangeleverd met de V.O.N.-prijzen van de 51 appartementen. Een deel van die appartementen was op dat moment reeds verkocht. Op grond van deze lijst bedroeg het totaal van de V.O.N.-prijzen van de 51 appartementen € 27.728.285,-. 2.8. Op 20 april 2022 is het eerste appartement aan een particuliere eindgebruiker geleverd. 2.9. Bij akte van levering van 28 april 2022 zijn de vier appartementen door [bedrijf 1] aan [eiseres] geleverd. In deze akte is het volgende opgenomen: “F. BIJZONDERE BEPALINGEN / OVEREENGEKOMEN KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN Ter zake van bijzondere bepalingen van de publiekrechtelijke rechtspersoon: gemeente Almere en overeengekomen kwalitatieve verplichtingen, welke bepalingen en verplichtingen op de onderhavige verkoop en levering van toepassing zijn en hierbij door verkoper aan koper worden opgelegd alsmede gevestigde erfdienstbaarheden, wordt te dezen verwezen naar de hiervoor onder B.a. vermelde akte van levering [voorzieningenrechter: de akte van levering van 28 december 2018], in welke akte woordelijk staat vermeld: (…) [voorzieningenrechter: start citaat uit de akte van 28 december 2018] " G. BIJZONDERE BEPALINGEN VOORTVLOEIENDE UIT DE KOOPOVEREENKOMST Terzake van bijzondere bepalingen het Verkochte aangaande, welke op de onderhavige verkoop en levering van toepassing zijn en hierbij door Verkoper aan Koper worden opgelegd, wordt te dezen verwezen naar de hoofdstukken I. leden 2. Tot en met 8., IV, VI, VII, IX, XI en XII van de hiervoor onder A. genoemde koopovereenkomst, waarin woordelijk staat vermeld: (…) VIII. Nabetalingsregeling [voorzieningenrechter: hier volgt de tekst van de nabetalingsregeling uit artikel VIII van voornoemde koopovereenkomst].(…) [voorzieningenrechter: einde citaat uit de akte van 28 december 2018] H. UITDRUKKELIJKE AANVAARDING Koper aanvaardt alle hiervoor aan hem opgelegde verplichtingen en de daarmee verbonden kettingbedingen uitdrukkelijk. (…)” 2.10. Op 28 april 2022 heeft [bedrijf 1] de 17 appartementen aan [bedrijf 2] geleverd. 2.11. Bij factuur van 14 juni 2022 heeft de Gemeente op basis van het overzicht van de V.O.N.-prijzen van 20 april 2022 een bedrag van € 3.870.334,05 bij [bedrijf 1] in rekening gebracht. 2.12. Bij brieven van 17 december 2024 heeft de Gemeente [bedrijf 1] , [eiseres] en [bedrijf 2] hoofdelijk aangesproken tot betaling van het bedrag van € 3.870.334,05 2.13. [bedrijf 1] , [eiseres] noch [bedrijf 2] heeft dit bedrag betaald. 2.14. Op 22 januari 2025 heeft de Gemeente ten laste van [eiseres] conservatoir derdenbeslag gelegd onder [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en de ING Bank N.V. Verder heeft de Gemeente conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van [eiseres] .

3.1. [eiseres] vordert in kort geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen; subsidiair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen met uitzondering van het beslag op de onroerende zaak kadastraal bekend Gemeente Koog aan de Zaan, sectie [letter] , nr. [nummer] , gelegen aan het [nummer] te [plaats] ; meer subsidiair: de door de Gemeente ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen op te heffen tegenover zekerheidstelling door [eiseres] van € 392.260,45 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag; een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente. 3.2. De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke rente.

Toetsingskader opheffing conservatoir beslag 4.1. [eiseres] vordert opheffing van de ten laste van haar gelegde conservatoire beslagen. Uit artikel 705 lid 2 Rv volgt dat opheffing van een conservatoir beslag onder meer kan worden bevolen, als 1) op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, 2) summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of 3) van het onnodige van het beslag, of 4), als het beslag is gelegd voor een geldvordering, voor die vordering voldoende zekerheid is gesteld. 4.2. [eiseres] heeft twee opheffingsgronden aangevoerd: 1) de door de Gemeente gepretendeerde vordering zou ondeugdelijk zijn en 2) voor de vordering biedt het onroerend goed aan het [nummer] in [plaats] of de aangeboden zekerheidstelling voldoende zekerheid. 4.3. Het ligt op de weg van de partij die opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter dient te beslissen aan de hand van een (voorlopige) beoordeling van dat wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. De wederzijdse belangen zullen hierbij moeten worden afgewogen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de Gemeente bij handhaving van het beslag op grond van de door haar naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder weegt dan het belang van de [eiseres] bij opheffing van het beslag. Hierbij geldt dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, als een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade. 4.4.

Nabetalingsregeling algemeen 4.5. De Gemeente en [bedrijf 1] zijn in artikel VIII van de koopovereenkomst van 8 oktober 2018 een nabetalingsregeling overeengekomen (hierna: de nabetalingsregeling). Deze verplichting komt er kort gezegd op neer dat [bedrijf 1] aan de Gemeente een nabetaling verschuldigd is in het geval het totaal van de definitieve V.O.N.-prijzen van de door [bedrijf 1] op de onroerende zaak te realiseren appartementen het drempelbedrag van € 16.000.000,- overstijgt. 4.6. De Gemeente en [bedrijf 1] zijn ook een kettingbeding overeengekomen. In artikel 2.14 van de algemene voorwaarden is kort gezegd bepaald dat [bedrijf 1] verplicht is om de daartoe aangewezen artikelen uit de koopovereenkomst (waaronder de nabetalingsregeling) bij vervreemding van (een deel van) de onroerende zaak aan de nieuwe eigenaar op te leggen en het betreffende artikel woordelijk in de akte van levering op te nemen. 4.7. Volgens de Gemeente rust er op grond van de nabetalingsregeling een nabetalingsverplichting van circa 3,8 miljoen euro op [bedrijf 1] . Omdat [bedrijf 1] een deel van de appartementen aan [eiseres] heeft verkocht en geleverd, waarbij de nabetalingsregeling is doorgelegd, rust deze verplichting volgens de Gemeente ook op [eiseres] . Ter verzekering van deze vordering heeft de Gemeente ten laste van [eiseres] conservatoir beslag gelegd. 4.8. De door de Gemeente gepretendeerde vordering is volgens [eiseres] om meerdere redenen ondeugdelijk. Deze worden hierna achtereenvolgens besproken. Nabetalingsregeling wel opgelegd aan [eiseres] 4.9. Het meest verstrekkende verweer van [eiseres] komt erop neer dat de nabetalingsregeling weliswaar in de akte van levering is opgenomen, maar dat de nabetalingsregeling niet aan [bedrijf 1] en daarom ook niet aan [eiseres] is opgelegd. Daartoe wijst [eiseres] erop dat in de aanhef van onderdeel G van de akte van levering tussen de Gemeente en [bedrijf 1] van 28 december 2018 artikel VIII (de nabetalingsregeling) niet wordt genoemd als bepaling die aan [bedrijf 1] wordt opgelegd. Aangezien ter zake de bepalingen die worden opgelegd aan [eiseres] in de akte van 28 april 2022 wordt aangehaakt bij de akte van 28 december 2018, geldt dat de nabetalingsverplichting ook niet aan [eiseres] is opgelegd, aldus nog steeds [eiseres] . 4.10. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] hierin niet. In de aanhef van onderdeel G van de akte van levering van 28 december 2018 worden bepalingen uit de koopovereenkomst van 8 oktober 2018 opgesomd die aan [bedrijf 1] worden opgelegd. Artikel VIII wordt in die aanhef inderdaad niet genoemd. Echter, na de opsomming van de bepalingen staan de woorden ‘…waarin woordelijk staat vermeld:’. Dit wordt gevolgd door een woordelijke weergave van de artikelen uit de koopovereenkomst die worden opgelegd. Hierin is de nabetalingsregeling van artikel VIII integraal opgenomen. Dit strookt ook met het feit dat de Gemeente en [bedrijf 1] de nabetalingsregeling in de koopovereenkomst zijn overeengekomen en als kettingbeding hebben gekwalificeerd. De voorzieningenrechter is voorshands dan ook van oordeel dat het feit dat artikel VIII in de aanhef van onderdeel G van de akte van levering van 28 december 2018 niet wordt genoemd, een vergissing betreft en niet betekent dat de nabetalingsregeling niet is opgelegd. 4.11. Het voorgaande betekent dat de nabetalingsregeling naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter in de aktes van levering van 28 december 2018 respectievelijk 28 april 2022 aan [bedrijf 1] respectievelijk [eiseres] is opgelegd en door hen is aanvaard. Drempelbedrag wel overschreden 4.12. [eiseres] heeft ten tweede aangevoerd dat er geen nabetalingsverplichting is ontstaan, omdat het totaal van de definitieve V.O.N.-prijzen als bedoeld in de nabetalingsregeling bij de start van de bouw onder het drempelbedrag van 16 miljoen euro is gebleven. Voorafgaand aan de start van de bouw had [bedrijf 1] namelijk slechts 27 appartementen aan particulieren verkocht tegen een totale V.O.N.-prijs van circa 12 miljoen euro. De Gemeente baseert de nabetaling ten onrechte op het overzicht van 20 april 2022 met een totaal aan V.O.N.-prijzen van circa 27 miljoen euro. Daarin staan namelijk ook V.O.N.-prijzen van appartementen die bij de start van de bouw nog niet waren verkocht. Verder geldt dat de V.O.N.-prijzen van de aan [eiseres] en [bedrijf 2] verkochte appartementen voor de berekening van de nabetaling niet relevant zijn, omdat [eiseres] en [bedrijf 2] geen particuliere eindgebruikers zijn, aldus [eiseres] . 4.13. Ook hierin volgt de voorzieningenrechter [eiseres] niet. Uit lid 2 van artikel VIII volgt dat onder V.O.N.-prijs moet worden verstaan de koopprijs die de particuliere eindgebruiker voor een woning moet betalen. In lid 1 is hieraan het woord ‘definitieve’ toegevoegd. De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar standpunt dat hiermee gedoeld is op de definitieve V.O.N.-prijs die wordt vastgesteld voordat de appartementen op de markt worden aangeboden. De door [eiseres] voorgestane uitleg van de term ‘definitieve V.O.N.-prijzen’, inhoudende dat de V.O.N.-prijzen bij de start van de bouw ‘definitief’ moeten zijn – in die zin dat de appartementen op dat moment moeten zijn verkocht om mee te tellen voor de nabetaling – vindt in de bewoordingen van artikel VIII geen steun. Het ligt ook niet voor de hand dat dit de bedoeling van partijen is geweest. De Gemeente heeft terecht gesteld dat [bedrijf 1] in dat geval nabetaling eenvoudig zou kunnen omzeilen door te starten met de bouw voordat het drempelbedrag is overschreden. 4.14. Verder ligt het niet voor de hand dat enkel de door [bedrijf 1] aan particuliere eindgebruikers verkochte appartementen bij de berekening van de nabetaling meetellen. Ook hiervoor bieden de bewoordingen van artikel VIII geen steun. Bovendien zou [bedrijf 1] nabetaling op die manier eenvoudig kunnen omzeilen door de appartementen niet (rechtstreeks) aan particulieren te verkopen, maar (eerst) aan (al dan niet aan haar gelieerde) ondernemingen. Kettingbeding niet uitgewerkt 4.15. [eiseres] heeft verder aangevoerd dat het kettingbeding op grond van lid 5 van de nabetalingsregeling reeds was uitgewerkt, omdat op het moment dat de vier appartementen aan haar werden geleverd (op 28 april 2022) de eerste levering (van een ander appartement) aan een particuliere eindgebruiker al had plaatsgevonden (op 20 april 2022). 4.16. In lid 5 van de nabetalingsregeling is bepaald dat artikel 2.14 AV van toepassing is op de nabetalingsregeling en geldt voor een periode van maximaal vijf jaar. Deze periode gaat in op de datum van het verlijden van de eerste notariële akte en eindigt na de eerste doorverkoop aan een particuliere eindgebruiker. De voorzieningenrechter volgt de Gemeente in haar lezing dat met het laatste zinsdeel, waar [eiseres] zich op beroept, is bedoeld dat op het moment dat een specifiek appartement aan een particuliere eindgebruiker wordt verkocht, de oplegverplichting uit het kettingbeding voor dat specifieke appartement eindigt. Het is immers niet de bedoeling geweest dat de nabetalingsregeling aan een particuliere eindgebruiker wordt opgelegd. Bij de door [eiseres] voorgestane uitleg van lid 5 zou nabetaling zeer eenvoudig te omzeilen zijn, namelijk door de appartementen pas door te verkopen nadat eerst één appartement aan een particuliere eindgebruiker is verkocht. Deze uitleg vindt voorshands geen steun in de tekst van lid 5 en de bedoeling van partijen.

4.22. Het voorgaande maakt dat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de Gemeente gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Daarin is dus geen grond gelegen om de beslagen op te heffen. 4.23. Voor opheffing van de beslagen met uitzondering van het object [nummer] te [plaats] bestaat ook geen aanleiding, nu dit object onvoldoende zekerheid biedt voor de vordering van de Gemeente. Hetzelfde geldt voor de door [eiseres] voorgestelde zekerheidsstelling. 4.24. Uit de dagvaarding in de bodemzaak volgt dat de Gemeente aan haar vordering, naast de nabetalingsregeling, subsidiair een onrechtmatige daad ten grondslag legt. Deze rechtsgrond hoeft in dit kort geding geen bespreking omdat [eiseres] de ondeugdelijkheid van de primaire grondslag van de vordering niet aannemelijk heeft gemaakt. Belangenafweging 4.25. Een belangenafweging maakt ook niet dat de voorzieningenrechter tot een opheffing van de beslagen komt. In dit kort geding is niet gebleken dat de vordering van de Gemeente ondeugdelijk is. Verder gaat het om een omvangrijke vordering. Ter zitting heeft [eiseres] gesteld dat zij belang heeft bij het kunnen beschikking over het saldo op haar bankrekening in verband met haar handelsactiviteiten en het verschaffen van financieringen. Dit is echter te algemeen om op te kunnen wegen tegen het belang van de Gemeente bij handhaving van de beslagen. [eiseres] heeft ook aangevoerd dat er een koper van één van de beslagen appartementen is weggelopen. Hoewel hierin een wezenlijk belang van [eiseres] gelegen kan zijn, heeft zij niet onderbouwd of en zo ja, welke appartementen verder zijn verkocht of op korte termijn verkocht moeten worden, zodat dit niet betrokken kan worden bij de belangenafweging. 4.26. De conclusie is dat alle vorderingen zullen worden afgewezen. De proceskosten 4.27. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.999,00 4.28. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 5.4. verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025. 45353

Bovendien strookt deze uitleg niet met het standpunt dat [bedrijf 1] – de oorspronkelijke contractspartij bij de nabetalingsregeling – heeft ingenomen in haar brief van 5 juli 2022 (productie 7 bij dagvaarding). Daarin schrijft zij dat als de Gemeente haar schikkingsvoorstel niet aanvaardt, [eiseres] en [bedrijf 2] niet tot verkoop van de aan hen geleverde appartementen zullen overgaan voordat de vijfjaarstermijn van de nabetalingsregeling is overschreden, zodat deze appartementen blijvend niet zullen meetellen voor de totale V.O.N.-prijs uit de nabetalingsregeling. In deze brief stelt [bedrijf 1] zich dus niet op het standpunt dat, omdat er vóór de levering aan [eiseres] en [bedrijf 2] al appartementen aan particuliere eindgebruikers waren verkocht, de nabetalingsregeling is uitgewerkt. Schuldenaar ter zake de volledige nabetalingsverplichting 4.17. Ten vierde heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat als er op haar een nabetalingsverplichting rust, zij enkel aansprakelijk is voor het aandeel van de vier door haar gekochte appartementen in de totale nabetalingsverplichting. Op basis van de oppervlaktes van de appartementen betreft dit 7,8%, corresponderend met een bedrag van circa € 300.000,-. 4.18. Dit standpunt kan op voorhand niet worden gevolgd. De nabetalingsregeling voorziet in artikel VIII lid 1 in een nabetaling bij overschrijding van het drempelbedrag door het totaal van de V.O.N.-prijzen van alle 51 appartementen van het complex. Het beding voorziet niet in een nabetaling per appartement. Dat in artikel VIII lid 2 de definitie van V.O.N.-prijs wordt gegeven, namelijk de koopprijs die een particuliere eindgebruiker voor een woning dient te betalen, maakt dit niet anders. De nabetalingsregeling is integraal aan [eiseres] doorgelegd. Dat het complex in appartementsrechten is gesplitst, zoals [eiseres] aanvoert, maak dit ook niet anders. Dit alles betekent dat denkbaar is dat de bodemrechter zal concluderen dat er sprake is van één prestatie, dat wil zeggen één verbintenis tot nabetaling tegenover de Gemeente, waarvan [eiseres] , [bedrijf 1] en [bedrijf 2] gezamenlijk schuldenaar zijn. Verbondenheid bij meerdere schuldenaren 4.19. Nu er sprake is van een deelbare prestatie, bepaalt de hoofdregel van artikel 6:6 lid 1 BW dat de schuldenaren ieder voor gelijke delen (dus voor 1/3e) verbonden zijn. Dat [eiseres] op grond van de wet, rechtshandeling of gewoonte voor een kleiner deel verbonden is, heeft zij – anders dan hiervoor al is besproken – niet onderbouwd. 4.20. [eiseres] heeft wel aangevoerd dat de Gemeente er ten onrechte van uitgaat dat [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk is voor de nabetalingsverplichting. Uit artikel 6:6 BW volgt dat hoofdelijkheid een uitzondering is op de verbondenheid voor gelijke delen. Of deze uitzondering zich hier voordoet, hoeft in dit kort geding niet te worden beoordeeld. Er is verlof verleend voor een vordering van circa 4,5 miljoen euro (inclusief rente en kosten). Ter zitting heeft de Gemeente onweersproken gesteld dat de ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen circa 1,4 miljoen euro hebben getroffen. Dit komt neer op (bijna) 1/3e van de vordering die de Gemeente op [eiseres] stelt te hebben. Hiervoor is geoordeeld dat denkbaar is dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat [eiseres] voor (in ieder geval) 1/3e van deze schuld verbonden is. Dit betekent dat het beslag deze vordering (bij benadering) dekt. Redelijkheid en billijkheid 4.21. [eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat een nabetalingsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat – kort gezegd – [bedrijf 1] door kostenstijgingen op het project geen winst heeft gemaakt. De voorzieningenrechter gaat hieraan voorbij, omdat [eiseres] deze kostenstijgingen en winstdaling niet heeft onderbouwd.

Bovendien strookt deze uitleg niet met het standpunt dat [bedrijf 1] – de oorspronkelijke contractspartij bij de nabetalingsregeling – heeft ingenomen in haar brief van 5 juli 2022 (productie 7 bij dagvaarding). Daarin schrijft zij dat als de Gemeente haar schikkingsvoorstel niet aanvaardt, [eiseres] en [bedrijf 2] niet tot verkoop van de aan hen geleverde appartementen zullen overgaan voordat de vijfjaarstermijn van de nabetalingsregeling is overschreden, zodat deze appartementen blijvend niet zullen meetellen voor de totale V.O.N.-prijs uit de nabetalingsregeling. In deze brief stelt [bedrijf 1] zich dus niet op het standpunt dat, omdat er vóór de levering aan [eiseres] en [bedrijf 2] al appartementen aan particuliere eindgebruikers waren verkocht, de nabetalingsregeling is uitgewerkt. Schuldenaar ter zake de volledige nabetalingsverplichting 4.17. Ten vierde heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat als er op haar een nabetalingsverplichting rust, zij enkel aansprakelijk is voor het aandeel van de vier door haar gekochte appartementen in de totale nabetalingsverplichting. Op basis van de oppervlaktes van de appartementen betreft dit 7,8%, corresponderend met een bedrag van circa € 300.000,-. 4.18. Dit standpunt kan op voorhand niet worden gevolgd. De nabetalingsregeling voorziet in artikel VIII lid 1 in een nabetaling bij overschrijding van het drempelbedrag door het totaal van de V.O.N.-prijzen van alle 51 appartementen van het complex. Het beding voorziet niet in een nabetaling per appartement. Dat in artikel VIII lid 2 de definitie van V.O.N.-prijs wordt gegeven, namelijk de koopprijs die een particuliere eindgebruiker voor een woning dient te betalen, maakt dit niet anders. De nabetalingsregeling is integraal aan [eiseres] doorgelegd. Dat het complex in appartementsrechten is gesplitst, zoals [eiseres] aanvoert, maak dit ook niet anders. Dit alles betekent dat denkbaar is dat de bodemrechter zal concluderen dat er sprake is van één prestatie, dat wil zeggen één verbintenis tot nabetaling tegenover de Gemeente, waarvan [eiseres] , [bedrijf 1] en [bedrijf 2] gezamenlijk schuldenaar zijn. Verbondenheid bij meerdere schuldenaren 4.19. Nu er sprake is van een deelbare prestatie, bepaalt de hoofdregel van artikel 6:6 lid 1 BW dat de schuldenaren ieder voor gelijke delen (dus voor 1/3e) verbonden zijn. Dat [eiseres] op grond van de wet, rechtshandeling of gewoonte voor een kleiner deel verbonden is, heeft zij – anders dan hiervoor al is besproken – niet onderbouwd. 4.20. [eiseres] heeft wel aangevoerd dat de Gemeente er ten onrechte van uitgaat dat [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk is voor de nabetalingsverplichting. Uit artikel 6:6 BW volgt dat hoofdelijkheid een uitzondering is op de verbondenheid voor gelijke delen. Of deze uitzondering zich hier voordoet, hoeft in dit kort geding niet te worden beoordeeld. Er is verlof verleend voor een vordering van circa 4,5 miljoen euro (inclusief rente en kosten). Ter zitting heeft de Gemeente onweersproken gesteld dat de ten laste van [eiseres] gelegde conservatoire beslagen circa 1,4 miljoen euro hebben getroffen. Dit komt neer op (bijna) 1/3e van de vordering die de Gemeente op [eiseres] stelt te hebben. Hiervoor is geoordeeld dat denkbaar is dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat [eiseres] voor (in ieder geval) 1/3e van deze schuld verbonden is. Dit betekent dat het beslag deze vordering (bij benadering) dekt. Redelijkheid en billijkheid 4.21. [eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat een nabetalingsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat – kort gezegd – [bedrijf 1] door kostenstijgingen op het project geen winst heeft gemaakt. De voorzieningenrechter gaat hieraan voorbij, omdat [eiseres] deze kostenstijgingen en winstdaling niet heeft onderbouwd.