ECLI:NL:RBMNE:2024:7427

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11237112 \ UC EXPL 24-5086 RvdH/1037 Vonnis van 18 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] (UT), eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. B.T. Stalpers, tegen [gedaagde] B.V., te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 8, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4, - de conclusie van repliek met producties 9 tot en met 11, - de conclusie van dupliek. 1.2. De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiser] huurde van [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] (kamer [nummer] ) in [plaats 2] . De huurovereenkomst liep van 28 augustus 2023 tot en met 31 oktober 2023. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom van € 1.300,00 betaald. Daarnaast heeft hij € 299,00 aan administratiekosten betaald. [gedaagde] heeft op 10 mei 2024 een deel van € 1.100,00 van de waarborgsom terugbetaald aan [eiser] . Het restant heeft zij verrekend met de kosten voor professionele schoonmaak. 2.2. [eiser] vordert in deze procedure betaling van het restant van de waarborgsom (€ 200,00), omdat hij vindt dat [gedaagde] geen schoonmaakkosten bij hem in rekening mag brengen. Ook vordert [eiser] betaling van € 299,00 aan administratiekosten omdat deze kosten niet in rekening mogen worden gebracht bij huurders, aldus [eiser] . [eiser] wil ook dat [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten en zijn proceskosten betaalt. 2.3. [gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij de schoonmaakkosten mag verrekenen op grond van artikel 7.4.1. van de huurovereenkomst. De administratiekosten heeft [eiser] aan [bedrijf] betaald, dus die kan hij niet van [gedaagde] terugvorderen, aldus [gedaagde] . 2.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.1. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] het restant van de waarborgsom en de administratiekosten aan [eiser] moet terugbetalen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Restant waarborgsom 3.2. [gedaagde] mag de door haar gemaakte schoonmaakkosten niet verrekenen met de waarborgsom, omdat het beding waarin is bepaald dat de huurder een vergoeding voor schoonmaakkosten verschuldigd is, leidt tot een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW. 3.3. In artikel 7.4.1. van de huurovereenkomst staat dat de huurder moet betalen voor een professionele eindschoonmaak met een minimumprijs van € 100,00 per ruimte en een minimumbedrag van € 200,00 totaal. [gedaagde] rekent in dit geval € 100,00 voor de woonruimte en € 100,00 voor een gedeelde badkamer. Volgens [gedaagde] is altijd een professionele schoonmaak nodig, omdat het merendeel van haar huurders het op prijs stelt om in grondig schoongemaakte woning te worden gehuisvest. De ervaring leert dat dit niet kan worden overgelaten aan de huurders zelf (meestal internationale studenten) die er andere normen op nahouden qua schoonmaken aan het einde van de huur, aldus [gedaagde] . 3.4. [eiser] vindt het niet redelijk dat hij de kosten van de professionele schoonmaak moet dragen: deze kosten zijn feitelijk niet nodig, omdat hij verplicht was het gehuurde schoon op te leveren bij zijn vertrek. Volgens de rapportage van de eindinspectie op 30 oktober 2023 heeft hij het gehuurde schoon opgeleverd. 3.5. De kantonrechter overweegt als volgt. Als de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen (in dit geval: betaling van de schoonmaakkosten), een tegenprestatie (de schoonmaak) verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie voor de huurder. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, vallen ook prestaties die horen bij de normale woningexploitatie. De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, moet in beginsel plaatsvinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. 3.6. De kosten zien op professionele schoonmaak van het gehuurde na de eindoplevering. De kosten houden in dit geval geen verband met de staat waarin [eiser] het gehuurde heeft opgeleverd. De keuze van [gedaagde] om het gehuurde na vertrek van een huurder altijd professioneel te laten reinigen, is haar wens. De werkzaamheden hebben dus geen invloed op de verplichting van [eiser] om het gehuurde schoon op te leveren. De kantonrechter ziet daardoor niet in op welke manier [gedaagde] richting [eiser] een tegenprestatie verricht voor de vergoeding die [eiser] voor de schoonmaakwerkzaamheden (na zijn vertrek) moet voldoen. Dat [eiser] het gehuurde zelf heeft betrokken nadat het professioneel gereinigd was, maakt dat niet anders. Het is onder deze omstandigheden niet redelijk dat de schoonmaakkosten voor rekening van [eiser] komen. 3.7. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 3 januari 2024 tot de voldoening. De administratiekosten 3.8. [gedaagde] heeft niet betwist dat de vergoeding van de administratiekosten ook leidt tot een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW. Zij betwist echter dat [eiser] de administratiekosten aan haar heeft betaald. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de partij is die de administratiekosten aan [eiser] moet terugbetalen en daarbij is het volgende relevant: - [eiser] heeft geen bemiddelingsovereenkomst met [bedrijf] gesloten. [eiser] heeft toegelicht dat [bedrijf] een platform is en dat al het contact en de betalingen via dat platform verlopen. [eiser] heeft een rekening van 26 augustus 2023 verstrekt waaruit blijkt dat [bedrijf] geen ‘booking fee’ in rekening brengt en dat zij de huurbetalingen doorbetaald aan [gedaagde] (productie 11 van [eiser] ). - [eiser] heeft betalingen via [bedrijf] verricht. Zichtbaar is dat hij bijvoorbeeld de waarborgsom via dat platform heeft betaald (productie 2). [gedaagde] erkent dat zij een deel van die waarborgsom na het einde van de huur heeft terugbetaald. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat betalingen via [bedrijf] ten gunste van [gedaagde] konden komen. In een e-mail van de contactpersoon van [gedaagde] ( [A] , zie productie 11) staat bovendien dat er administratiekosten ter hoogte van € 299,00 in rekening worden gebracht en dat daarvoor een betaalverzoek zal worden gestuurd. [gedaagde] heeft de inhoud van deze productie niet betwist. [eiser] heeft het betaalverzoek voor de administratiekosten van [bedrijf] ontvangen. [eiser] heeft een overzicht verstrekt waaruit blijkt dat dat hij het betaalverzoek voor de administratiekosten heeft voldaan en dat de betaling door [bedrijf] is doorgestort naar de verhuurder, dat is [gedaagde] (laatste pagina productie 11). [gedaagde] heeft de inhoud van deze productie niet betwist. 3.9. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de betaling van de administratiekosten van € 299,00 ten gunste van haar was. De kantonrechter wijst daarom ook dit deel van de vordering van [eiser] toe: [gedaagde] moet € 299,00 aan hem betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 mei 2024 tot de voldoening. Buitengerechtelijke incassokosten 3.10. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 90,57 toegewezen. Proceskosten 3.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 589,57, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: - het bedrag van € 200,00 (aan borg), met ingang van 3 januari 2024,- het bedrag van € 299,00 (aan administratiekosten),met ingang van 26 mei 2024,telkens tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 424,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024. Hoge Raad 16 juli 2021 ECLI:NL:HR:2021:1157.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11237112 \ UC EXPL 24-5086 RvdH/1037 Vonnis van 18 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] (UT), eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. B.T. Stalpers, tegen [gedaagde] B.V., te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 8, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4, - de conclusie van repliek met producties 9 tot en met 11, - de conclusie van dupliek. 1.2. De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiser] huurde van [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] (kamer [nummer] ) in [plaats 2] . De huurovereenkomst liep van 28 augustus 2023 tot en met 31 oktober 2023. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom van € 1.300,00 betaald. Daarnaast heeft hij € 299,00 aan administratiekosten betaald. [gedaagde] heeft op 10 mei 2024 een deel van € 1.100,00 van de waarborgsom terugbetaald aan [eiser] . Het restant heeft zij verrekend met de kosten voor professionele schoonmaak. 2.2. [eiser] vordert in deze procedure betaling van het restant van de waarborgsom (€ 200,00), omdat hij vindt dat [gedaagde] geen schoonmaakkosten bij hem in rekening mag brengen. Ook vordert [eiser] betaling van € 299,00 aan administratiekosten omdat deze kosten niet in rekening mogen worden gebracht bij huurders, aldus [eiser] . [eiser] wil ook dat [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten en zijn proceskosten betaalt. 2.3. [gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij de schoonmaakkosten mag verrekenen op grond van artikel 7.4.1. van de huurovereenkomst. De administratiekosten heeft [eiser] aan [bedrijf] betaald, dus die kan hij niet van [gedaagde] terugvorderen, aldus [gedaagde] . 2.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.1. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] het restant van de waarborgsom en de administratiekosten aan [eiser] moet terugbetalen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Restant waarborgsom 3.2. [gedaagde] mag de door haar gemaakte schoonmaakkosten niet verrekenen met de waarborgsom, omdat het beding waarin is bepaald dat de huurder een vergoeding voor schoonmaakkosten verschuldigd is, leidt tot een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW. 3.3. In artikel 7.4.1. van de huurovereenkomst staat dat de huurder moet betalen voor een professionele eindschoonmaak met een minimumprijs van € 100,00 per ruimte en een minimumbedrag van € 200,00 totaal. [gedaagde] rekent in dit geval € 100,00 voor de woonruimte en € 100,00 voor een gedeelde badkamer. Volgens [gedaagde] is altijd een professionele schoonmaak nodig, omdat het merendeel van haar huurders het op prijs stelt om in grondig schoongemaakte woning te worden gehuisvest. De ervaring leert dat dit niet kan worden overgelaten aan de huurders zelf (meestal internationale studenten) die er andere normen op nahouden qua schoonmaken aan het einde van de huur, aldus [gedaagde] . 3.4. [eiser] vindt het niet redelijk dat hij de kosten van de professionele schoonmaak moet dragen: deze kosten zijn feitelijk niet nodig, omdat hij verplicht was het gehuurde schoon op te leveren bij zijn vertrek. Volgens de rapportage van de eindinspectie op 30 oktober 2023 heeft hij het gehuurde schoon opgeleverd. 3.5. De kantonrechter overweegt als volgt. Als de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen (in dit geval: betaling van de schoonmaakkosten), een tegenprestatie (de schoonmaak) verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie voor de huurder. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, vallen ook prestaties die horen bij de normale woningexploitatie. De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, moet in beginsel plaatsvinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. 3.6. De kosten zien op professionele schoonmaak van het gehuurde na de eindoplevering. De kosten houden in dit geval geen verband met de staat waarin [eiser] het gehuurde heeft opgeleverd. De keuze van [gedaagde] om het gehuurde na vertrek van een huurder altijd professioneel te laten reinigen, is haar wens. De werkzaamheden hebben dus geen invloed op de verplichting van [eiser] om het gehuurde schoon op te leveren. De kantonrechter ziet daardoor niet in op welke manier [gedaagde] richting [eiser] een tegenprestatie verricht voor de vergoeding die [eiser] voor de schoonmaakwerkzaamheden (na zijn vertrek) moet voldoen. Dat [eiser] het gehuurde zelf heeft betrokken nadat het professioneel gereinigd was, maakt dat niet anders. Het is onder deze omstandigheden niet redelijk dat de schoonmaakkosten voor rekening van [eiser] komen. 3.7. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 3 januari 2024 tot de voldoening. De administratiekosten 3.8. [gedaagde] heeft niet betwist dat de vergoeding van de administratiekosten ook leidt tot een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW. Zij betwist echter dat [eiser] de administratiekosten aan haar heeft betaald. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de partij is die de administratiekosten aan [eiser] moet terugbetalen en daarbij is het volgende relevant: - [eiser] heeft geen bemiddelingsovereenkomst met [bedrijf] gesloten. [eiser] heeft toegelicht dat [bedrijf] een platform is en dat al het contact en de betalingen via dat platform verlopen. [eiser] heeft een rekening van 26 augustus 2023 verstrekt waaruit blijkt dat [bedrijf] geen ‘booking fee’ in rekening brengt en dat zij de huurbetalingen doorbetaald aan [gedaagde] (productie 11 van [eiser] ). - [eiser] heeft betalingen via [bedrijf] verricht. Zichtbaar is dat hij bijvoorbeeld de waarborgsom via dat platform heeft betaald (productie 2). [gedaagde] erkent dat zij een deel van die waarborgsom na het einde van de huur heeft terugbetaald. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat betalingen via [bedrijf] ten gunste van [gedaagde] konden komen. In een e-mail van de contactpersoon van [gedaagde] ( [A] , zie productie 11) staat bovendien dat er administratiekosten ter hoogte van € 299,00 in rekening worden gebracht en dat daarvoor een betaalverzoek zal worden gestuurd. [gedaagde] heeft de inhoud van deze productie niet betwist. [eiser] heeft het betaalverzoek voor de administratiekosten van [bedrijf] ontvangen. [eiser] heeft een overzicht verstrekt waaruit blijkt dat dat hij het betaalverzoek voor de administratiekosten heeft voldaan en dat de betaling door [bedrijf] is doorgestort naar de verhuurder, dat is [gedaagde] (laatste pagina productie 11). [gedaagde] heeft de inhoud van deze productie niet betwist. 3.9. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de betaling van de administratiekosten van € 299,00 ten gunste van haar was. De kantonrechter wijst daarom ook dit deel van de vordering van [eiser] toe: [gedaagde] moet € 299,00 aan hem betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 mei 2024 tot de voldoening. Buitengerechtelijke incassokosten 3.10. [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 90,57 toegewezen. Proceskosten 3.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 589,57, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: - het bedrag van € 200,00 (aan borg), met ingang van 3 januari 2024,- het bedrag van € 299,00 (aan administratiekosten),met ingang van 26 mei 2024,telkens tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 424,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024. Hoge Raad 16 juli 2021 ECLI:NL:HR:2021:1157.