ECLI:NL:RBMNE:2024:6687

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11078674 \ UC EXPL 24-2942 RJ/58605 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , gemachtigde: mr. R.N.M. Dijkstra, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 april 2024 met producties 1 tot en met 26;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met productie 1; - de aanvullende producties 27 en 28 aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . 1.2. Op 8 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanwezig, samen met hun gemachtigde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren ook aanwezig, samen met de heer [A] (informant) en hun gemachtigde. 1.3. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023 een gemeubileerde woonruimte gehuurd van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voor een maandelijkse huurprijs van € 1.700,00. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een procedure gestart bij de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen, waarna de huurcommissie de woonruimte 139 punten heeft toegekend, waarbij een maximale huurprijs van € 752,74 per maand hoort. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en vorderen in deze procedure dat de kantonrechter vaststelt dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 1.700,00 per maand redelijk is, omdat er sprake is van geliberaliseerde huur. Ook vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vergoeding van verschillende schadeposten aan het gehuurde van in totaal € 5.429,75. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het hier niet mee eens en vorderen in reconventie dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 752,74 per maand en veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot terugbetaling van de waarborgsom van € 3.400,00. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] toe, waarbij de waarborgsom met de schadevergoeding wordt verrekend.

in conventie De maandelijkse huurprijs van € 1.700,00 is redelijk Toetsing overeengekomen huurprijs 3.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een verzoek ex artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gedaan aan de huurcommissie om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen 8 weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of de door de huurcommissie genoemde huurprijs redelijk is. Dat laatste hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gedaan. 3.2. Uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uhw volgt dat de Huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). De kantonrechter moet deze regels ook toepassen. 3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat wanneer de woonruimte minimaal 141 punten krijgt, de woning geliberaliseerd mocht worden verhuurd en de overeengekomen huurprijs van € 1.700,00 dus redelijk is (althans kan die niet achteraf worden aangepast na een huurcommissie-procedure). Puntentelling: vertrekpunt 3.4. Partijen zijn het alleen eens over het toegekende aantal van 4 punten voor de privé-buitenruimten. De kantonrechter zal daarom deze 4 punten als vertrekpunt nemen. Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat toegekend mag worden op de volgende onderdelen: De oppervlakte van de ruimte De oppervlakte van de overige ruimten Verwarming en installaties Energieprestatie Keuken Sanitair Punten voor de WOZ-waarde Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen De kantonrechter zal deze onderdelen hierna beoordelen en aansluitend de punten vaststellen. 1. De oppervlakte van de ruimte 3.5. Ten eerste is tussen partijen in geschil wat de oppervlakte van de ruimtes in het gehuurde is. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gaan uit van een oppervlakte van de ruimtes 53,64 m² en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gaan uit van een oppervlakte van 54,45 m². Dit komt beide neer op 54 punten. Deze worden daarom toegekend. Dit maakt een totaal van 58 punten (4 + 54). 2. De oppervlakte van de overige ruimten 3.6. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gaan uit van 13,5 punten voor de oppervlakte van de overige ruimten, omdat er sprake is van een kelder van 18,01 m². [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn uitgegaan van een kelder van 16,28 m², wat neerkomt op 12 punten. De kantonrechter volgt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . In het rapport van [organisatie] dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben overgelegd, blijkt dat de kelder een oppervlakte heeft van 18,01 m². De inhoud van dit rapport is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet betwist, waardoor de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Daarom worden 13,5 punten toegekend, wat een totaal maakt van 71,5 (58 + 13,5) 3. Verwarming en installaties 3.7. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bestaat het gehuurde uit 5 verwarmde vertrekken en 2 verwarmde overige ruimtes en moeten op basis hiervan 12 punten worden toegekend. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] klopt deze telling niet en bestaat het gehuurde uit 3 verwarmde vertrekken, met 6 punten tot gevolg. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij hun telling de slaapkamer niet hebben meegenomen. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] erkend dat de kelder (overige ruimte) wel verwarmd is. Daar staat tegenover dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet hebben onderbouwd welke tussenruimte verwarmd zou zijn en welke tweede overige ruimte (naast de kelder) verwarmd zou zijn. Dit ziet de kantonrechter, ondanks dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hier naar verwijzen, niet terug in het rapport van [organisatie] . De kantonrechter stelt dan ook vast dat er sprake is van een verwarmde keuken, woonkamer, badkamer met toilet, slaapkamer en kelder. Daar worden 9 punten voor toegekend, wat neerkomt kom een totaal van 80,5 (71,5 + 9). 4. Energieprestatie 3.8. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat er 15 punten moeten worden toegekend voor de energieprestatie, omdat het gehuurde beschikt over energielabel C. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kunnen er geen punten worden toegekend voor de energieprestatie, omdat het energielabel is geregistreerd tussen 2015 en 2020 en daarom niet geldig is voor het woningwaarderingsstelsel. De kantonrechter volgt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De kantonrechter stelt vast dat het energielabel is geregistreerd op 1 februari 2019. In de periode tussen 1 januari 2015 tot en met 31 december 2020, gold dat alleen een energie-index meetelde voor de woningwaardering. De kantonrechter stelt dan ook vast dat dit energielabel niet meetelt voor de woningwaardering, omdat er geen sprake is van een energie-index. Nu deze niet is afgegeven wordt er teruggevallen op het bouwjaar van de woning. Het bouwjaar van de woning ligt voor 1976, wat betekent dat er geen punten worden toegekend voor de energieprestatie. Het totaal aantal punten blijft dan ook 80,5. 5. Keuken 3.9. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat er 14 punten moeten worden toegekend aan de keuken, omdat de keuken een luxe mengkraan heeft, inbouw vaatwasmachine, inbouw combi oven/magnetron, inbouw koel-/vriescombinatie, inbouw kookplaat, inbouw luxe uitgevoerde RVS wasemkap, extra enkele kast, extra dubbele kast en een luxe afwerking. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijzen naar 2 foto’s van de keuken waarbij met onder andere pijltjes de voorzieningen zijn aangegeven. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten deze puntentelling en vinden dat er geen gedetailleerde foto’s van de keuken zijn overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de puntentelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onvoldoende hebben betwist. De kantonrechter volgt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in hun standpunt dat de foto’s niet gedetailleerd zijn. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben duidelijke foto’s overgelegd, waarin duidelijk naar de voorzieningen wordt verwezen. De 14 punten worden daarom bij het totaal opgeteld, wat maakt dat er sprake is van 94,5 (80,5 + 14) punten. 6. Sanitair 3.10. Met betrekking tot het sanitair vinden [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat er 11,5 punten moeten worden toegekend, omdat er sprake is van een zwevend toilet, luxe mengkraan, kastje met ingebouwde wastafel, aparte douche, designradiator/handdoekradiator, extra wandtegels van 2 m² en een luxe afwerking. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijzen naar meerdere foto’s van de badkamer. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten deze puntentelling en vinden dat er geen gedetailleerde foto’s van de badkamer zijn overgelegd. De kantonrechter volgt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben duidelijke foto’s overgelegd, waarin duidelijk naar de voorzieningen wordt verwezen.

3.13. Nu het totaal aantal punten op 146,38 komt (boven de 141), mocht de woning geliberaliseerd verhuurd worden. Dat betekent dat de overeengekomen huurprijs van € 1.700,00 redelijk is en de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wordt toegewezen. De schadevergoeding van € 5.429,75 wordt toegewezen 3.14. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen verder vergoeding van verschillende schadeposten aan het gehuurde van in totaal € 5.429,75 op grond van artikel 6:74 jo. 6:218 BW en de algemene voorwaarden. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijzen naar hun inspectierapport. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat er geen opnamestaat is gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst en betwisten (aansprakelijkheid voor) de schade. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.15. Een verhuurder heeft recht op schadevergoeding als een huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting het gehuurde bij het einde van de huur weer in goede staat op te leveren. Dit volgt uit artikel 6:74 BW jo. artikel 7:224 BW. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt van de staat waarin de huurder het gehuurde heeft aanvaard zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan. Indien de verhuurder hierin slaagt dan geldt tevens het vermoeden dat de schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van de huurder (artikel 7:218 BW jo. artikel 7:224 BW). 3.16. In deze zaak is bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Het is dan ook aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ánders was dan de staat waarin zij het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst hebben opgeleverd en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het volgens die “oorspronkelijke staat” weer moesten opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hierin zijn geslaagd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben filmpjes en foto’s overgelegd van het gehuurde, die een paar minuten voor aanvang van de verhuur aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gemaakt zijn. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet met deze foto’s en filmpjes bekend waren, betekent niet dat deze niet bestonden en/of geen waarde (kunnen) hebben. De kantonrechter vindt de foto’s en filmpjes duidelijk genoeg om te kunnen vaststellen dat het gehuurde er netjes uit zag en van de schadeposten zoals gesteld in de dagvaarding en het inspectierapport nog geen sprake was. Dit betekent dat vast komt te staan dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan en op grond van artikel 7:218 BW wordt vermoed dat de schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . 3.17. In artikel 14.1 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is opgenomen dat verhuurder en huurder bij het einde van de huurovereenkomst gezamenlijk het gehuurde inspecteren en een rapport op stellen waarin de eventuele werkzaamheden en reparaties worden vastgelegd die op kosten van huurder moeten worden uitgevoerd om het gehuurde weer in goede staat te brengen. In artikel 14.3 van de algemene voorwaarden staat dat wanneer de huurder niet meewerkt aan het opmaken van een inspectierapport, het inspectierapport van de verhuurder bindend wordt voor partijen. In artikel 14.4 van de algemene voorwaarden staat vervolgens dat de verhuurder de huurder de gelegenheid geeft om de werkzaamheden binnen een redelijke termijn uit te voeren. In artikel 14.5 van de algemene voorwaarden staat vervolgens dat wanneer de huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat terugbrengt, de verhuurder het recht heeft de in het inspectierapport beschreven herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten (zonder nadere ingebrekestelling) aan huurder in rekening mag brengen. 3.18. Op 31 oktober 2023 heeft conform artikel 14.1 van de algemene voorwaarden de inspectie plaatsgevonden, waarbij [gedaagde sub 1] aanwezig was. Als onbetwist staat vast dat [gedaagde sub 1] halverwege de inspectie de inspectie heeft verlaten. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben een inspectierapport opgemaakt en deze per e-mail op 3 november 2023 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgestuurd. Op grond van artikel 14.3 van de algemene voorwaarden is, nu [gedaagde sub 1] tijdens de inspectie is weggegaan, dit inspectierapport bindend geworden tussen partijen. In de e-mail van 3 november 2023 is door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de mogelijkheid geboden om de (herstel)werkzaamheden binnen 6 weken uit te voeren (conform artikel 14.4). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens deze procedure het bestaan van en de hoogte van de schade zijn gaan betwisten is, gelet op wat partijen met elkaar hebben afgesproken in de algemene voorwaarden, naar het oordeel van de kantonrechter te laat. Het lag op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen de geboden 6 weken de (herstel)werkzaamheden uit te (laten) voeren, of in ieder geval de gestelde (hoogte van de) schade te betwisten. Dat hebben zij niet gedaan. Op grond van artikel 14.5 van de algemene voorwaarden hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daarom het recht om de in het inspectierapport beschreven herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening te brengen. Daarom ligt de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van de schadevergoeding van € 5.429,75 voor toewijzing gereed. Verrekening met de waarborgsom 3.19. Tussen partijen staat vast dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de waarborgsom van € 3.400,00 niet aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben terugbetaald. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat dit bedrag met de schadevergoeding verrekend kan worden. Daarom wordt de waarborgsom met de schadevergoeding verrekend en wordt een bedrag van € 2.029,75 toegewezen (€ 5.429,75 - € 3.400,00). Wettelijke rente 3.20. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen met ingang van 16 december 2023, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vanaf dat moment in verzuim zijn geraakt. Proceskosten 3.21. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De kantonrechter: in conventie 4.1. verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is; 4.2. stelt de aanvangshuurprijs vast op € 1.700,00; 4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 2.029,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 16 december 2023, tot de dag van volledige betaling, 4.4. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 895,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 4.5. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 4.7. wijst de vordering af; 4.8. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; zowel in conventie als in reconventie 4.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. Productie 19 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Productie 19 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Productie 28 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Productie 12 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Productie 11 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .