ECLI:NL:RBMNE:2024:5920

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11101926 \ UC EXPL 24-3206 WMB/61313 Vonnis van 23 oktober 2024 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: [A] , tegen DE VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VVE], gevestigd in [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [naam VVE] , vertegenwoordigd door haar voorzitter, [B] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 7 mei 2024 met producties;- de conclusie van antwoord met producties; - de door [naam VVE] nagestuurde USB-stick met geluidsopname; - de akte met aanvullende producties van [eiseres] ; - de mondelinge behandeling van 20 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Bij de mondelinge behandeling is [eiseres] verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [C] , algemeen directeur bij [eiseres] , en de heer [D] , mede-eigenaar van [eiseres] , bijgestaan door de heer [A] . [naam VVE] is verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [B] , voorzitter van het bestuur van [naam VVE] . 1.3. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [eiseres] voert sinds 14 november 2011 het administratief beheer van [naam VVE] . [naam VVE] heeft de beheersovereenkomst met [eiseres] op 11 april 2023 opgezegd per 31 december 2023. Op 27 juni 2023 heeft [naam VVE] vervolgens de beheersovereenkomst per 1 juli 2023 ontbonden, omdat [eiseres] volgens [naam VVE] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst. [eiseres] ontkent dat zij tekort is geschoten en wil dat [naam VVE] de maandelijkse beheersvergoedingen voor de maanden juli 2023 tot en met december 2023 van in totaal € 4.549,14 aan haar betaalt. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[naam VVE] heeft de beheersovereenkomst rechtsgeldig ontbonden 3.1. Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat partijen het erover eens zijn dat de beheersovereenkomst in eerste instantie met wederzijds goedvinden op 11 april 2023 is opgezegd per 31 december 2023. Normaal gesproken zou [naam VVE] daarom gehouden zijn om alle overeengekomen beheersvergoedingen voor 2023 aan [eiseres] te betalen. In dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat [naam VVE] de beheersovereenkomst met [eiseres] rechtsgeldig heeft ontbonden per 1 juli 2023, waardoor zij vanaf die datum van haar betalingsverplichtingen uit de overeenkomst is bevrijd. 3.2. Voor een rechtsgeldige ontbinding is vereist dat een partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en dat hij die tekortkoming niet heeft hersteld (verzuim) of niet meer kan herstellen. Daarnaast moet de tekortkoming ernstig genoeg zijn om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Anders dan [eiseres] heeft betoogd, was er aan die vereisten voldaan toen [naam VVE] de beheersovereenkomst op 27 juni 2023 buitengerechtelijk ontbond. 3.3. [eiseres] heeft weersproken dat zij tekort is geschoten in het nakomen van haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst. Daarnaast begrijpt de kantonrechter uit haar stellingen dat [eiseres] ook heeft bedoeld te onderbouwen dat, voor zover zij wel tekort is geschoten, haar tekortkoming de ontbinding van de beheersovereenkomst niet rechtvaardigt. Volgens [eiseres] heeft (het bestuur van) [naam VVE] redenen gezocht om eerder dan de contractuele opzegtermijn van de beheersovereenkomst af te komen. [naam VVE] heeft volgens [eiseres] – kort samengevat – verwijten verzonnen, welwillende toenaderingen van [eiseres] afgeslagen en [eiseres] de toegang tot de administratie ontzegd. [eiseres] stelt dat door de opstelling van (het bestuur van) [naam VVE] een onhoudbare situatie is ontstaan, waarbij [eiseres] nog heeft geprobeerd zo goed mogelijk haar beheerswerkzaamheden uit te voeren. 3.4. Dat betoog van [eiseres] gaat niet op, omdat vast is komen te staan dat [naam VVE] voor de opzegging al verschillende klachten had, dat [eiseres] zich daaromtrent verre van welwillend heeft opgesteld richting [naam VVE] en er vervolgens na de opzegging nieuwe problemen ontstonden door het handelen van [eiseres] . i. [naam VVE] had al klachten over het beheer in 2022 3.5. Het is duidelijk dat [naam VVE] al in 2022 verschillende klachten had over het beheer door [eiseres] , die zij heeft gemeld bij de heer [E] , mede-eigenaar van [eiseres] (hierna: [E] ). Om die reden heeft zij geprobeerd de beheersovereenkomst in december 2022 op te zeggen per 1 januari 2023. Daar is [eiseres] niet mee akkoord gegaan, omdat er op grond van de beheersovereenkomst een minimale termijn voor opzegging gold van drie maanden en omdat een goedkeuring van de algemene ledenvergadering voor de opzegging ontbrak. [naam VVE] heeft zich in eerste instantie daarbij neergelegd en haar bestuur heeft vervolgens de toestemming voor de opzegging als onderwerp voor de algemene ledenvergadering van 9 maart 2023 geagendeerd. ii. Het handelen van [E] op de ledenvergadering vormt een ernstige tekortkoming 3.6. Tijdens de algemene ledenvergadering heeft [E] , op eigen initiatief en anders dan gebruikelijk was, zelf het voorzitterschap van de vergadering op zich genomen. De reden daarvoor – zo blijkt uit de geluidsopname die door beide partijen is overgelegd – is dat hij naar eigen zeggen wilde zekerstellen dat de leden de ‘juiste beslissing’ zouden nemen over het verlenen van toestemming voor de opzegging van de beheersovereenkomst met [eiseres] . Ter inleiding van het agendapunt over de toestemming heeft hij vervolgens namens [eiseres] betoogd dat het wel meeviel met de problemen die het bestuur had met de dienstverlening van [eiseres] . Daarbij heeft hij bovendien, zonder het bestuur daarvan vooraf op de hoogte te stellen, direct aan de leden een voorstel gedaan om de dienstverlening aan te passen. In de geluidsopname is te horen dat de leden zich achter het bestuur scharen en alsnog toestemming verlenen, waarna [E] het volgende agendapunt “Aandachtspunten van/door de beheerder” niet meer behandelt en zich daarna afzijdig houdt. Kortom, [E] is uitsluitend met het oog op de belangen van [eiseres] naar de algemene ledenvergadering gegaan en heeft daar gebruik gemaakt van zijn rol als voorzitter om die belangen te behartigen. 3.7. De kantonrechter is van oordeel dat de handelswijze van [E] , als mede-eigenaar van [eiseres] , tijdens de ledenvergadering op zichzelf al een ernstige tekortkoming van [eiseres] in de nakoming van de beheersovereenkomst vormt, die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Op de zitting hebben [C] en [D] namelijk verklaart dat [E] degene was binnen [eiseres] die de klachten vanuit [naam VVE] zou afhandelen en van alle zaken op de hoogte was. Uit zijn opstelling tijdens de ledenvergadering blijkt echter dat [E] de aangevoerde klachten van [naam VVE] , zoals de slechte bereikbaarheid van [eiseres] in het algemeen, het niet in orde maken van een onderhoudscertificaat en de onduidelijkheid over het afhandelen van het MJOP, niet serieus nam. Door daarbij bovendien een actieve poging te doen om het bestuur tijdens de algemene ledenvergadering te ondermijnen via zijn rol als voorzitter, heeft [E] het bestuur in een onmogelijke positie gebracht, die een normale afhandeling van de beheersovereenkomst vrijwel onmogelijk heeft gemaakt. iii. Partijen zijn langs elkaar heen gaan praten 3.8. Het bestuur van [naam VVE] heeft op de zitting ook verklaard dat het handelen van [E] als een definitieve vertrouwensbreuk werd ervaren. Het bestuur wilde daarom eigenlijk meteen daarna al van de beheersovereenkomst af, maar verkeerde in de veronderstelling dat dat juridisch niet mogelijk was. Het is tegen die achtergrond dat het handelen van het bestuur na de ledenvergadering moet worden begrepen. Het bestuur heeft er in dat kader ook op gewezen dat dit niet bij de gebruikelijk advocaat kon worden gecontroleerd, omdat die advocaat door [eiseres] was aangedragen. [naam VVE] dacht daarom dat zij aan de beheersovereenkomst vast zou zitten tot het eind van het jaar en is om die reden toch nog op 8 mei 2023 met [C] en [D] in gesprek gegaan. 3.9. Bij dat gesprek (en overigens ook tijdens de zitting) bleken [C] en [D] echter niet op de hoogte te zijn van de problemen en klachten die speelden voor [naam VVE] . Hun doel was slechts om de relatie te herstellen. Partijen zijn daardoor langs elkaar heen gaan praten en beiden overtuigd geraakt van de onwil van de ander. [naam VVE] heeft daarom vanaf dat moment aangestuurd op een eerdere beëindiging van de beheersovereenkomst. iv. De aanvullende incassoproblemen hebben het vertrouwen verder doen zinken 3.10. Daarna werd duidelijk dat er nog een nieuw probleem met de automatische incasso’s was ontstaan, doordat [eiseres] had verzuimd om de limieten daarvan te verhogen, vooruitlopend op de al in november 2022 vastgestelde VVE bijdrage. Het bestuur heeft toegelicht dat leden hun beklag hebben gedaan over de communicatie daarover met [eiseres] , omdat zij zelf contact daarover moesten zoeken met [eiseres] en zij vervolgens kortaf of helemaal niet te woord werden gestaan. Op de zitting werd ook duidelijk dat [C] en [D] geen idee hebben hoe dit probleem uiteindelijk is opgelost. Volgens [D] zou daar een fysiek formulier voor naar het bestuur zijn gestuurd, terwijl het bestuur door navraag bij de bank te horen kreeg dat [eiseres] dat zelf had afgehandeld. Voor zover dat nog mogelijk was, heeft het voorval het vertrouwen van [naam VVE] nog verder doen zinken.

3.12. Uit de geschetste gang van zaken volgt niet dat [naam VVE] klachten heeft verzonnen om eerder van de beheersovereenkomst af te komen, maar eerder dat zij in een onmogelijke positie is gebracht door het handelen van [E] en zich vervolgens niet gehoord voelde door [eiseres] . Het is daarom begrijpelijk dat [naam VVE] de beheersovereenkomst eerst heeft opgezegd en daarna (alsnog) vroegtijdig heeft ontbonden, toen zij wist dat dat een mogelijkheid was. 3.13. De kantonrechter stelt vast dat [naam VVE] de beheersovereenkomst ook rechtsgeldig heeft ontbonden, waardoor de beheersovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2023 is geëindigd. Om die reden zullen de vorderingen van [eiseres] , wegens het ontbreken van een grondslag daarvoor, worden afgewezen. [naam VVE] hoeft de gevorderde vergoeding over de maanden juli 2023 tot en met december 2023 dus niet aan [eiseres] te betalen. [eiseres] moet de proceskosten betalen 3.14. [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [naam VVE] worden begroot op nihil.

De kantonrechter 4.1. wijst de vorderingen van [eiseres] B.V. af, 4.2. veroordeelt [eiseres] B.V. in de proceskosten die aan de zijde van [naam VVE] worden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024. Artikel 6:271 van het Burgerlijk wetboek. Artikel 6:265 van het Burgerlijk wetboek.