ECLI:NL:RBMNE:2024:5553
RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10903672 \ UC EXPL 24-686 JB/61315
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
1 [eiser sub 1] ,
2. [eiser sub 2],
allebei wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
gemachtigde: mr. A. van Dorsten,
tegen
[gedaagde]
,
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.S. Folsche.
1 De procedure
1.1. De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 17 januari 2024; - de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;
- de aanvullende producties van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 6 juni 2024 en 7 juni 2024;
- de pleitnota van [eiser sub 1] ;
- de akte van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 5 augustus 2024; - de akte van [gedaagde] van 3 september 2024.
1.2. De zaak is op 7 juni 2024 besproken tijdens de mondelinge behandeling. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Bij de mondelinge behandeling waren [eiser sub 2] en zijn gemachtigde mr. A. van Dorsten aanwezig. Ook waren [gedaagde] en zijn gemachtigde mr. P.S. Folsche aanwezig.
1.3. Tijdens de mondelinge behandeling zijn de standpunten van partijen besproken over de vraag of het pand kan worden aangemerkt als rijksmonument. Aan het eind van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden. De kantonrechter verzocht partijen een deskundige aan te wijzen en in een akte toe te lichten of het pand voor de wetswijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte in 2016 de status van rijksmonument had. Ook kregen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de gelegenheid in de akte te reageren op de rechtspraak die [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht.
1.4. Op 11 juli 2024 hebben partijen verzocht om uitstel voor het indienen van hun akte. De kantonrechter heeft dit uitstel verleend. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heben op 5 augustus 2024 een akte ingediend en [gedaagde] op 3 september 2024. De kantonrechter heeft daarna bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2 De kern van de zaak
2.1. [gedaagde] huurt van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een (niet-zelfstandige) woonruimte (hierna: het gehuurde) aan de [adres] in [plaats] . De Huurcommissie heeft beslist dat voor de waardering van de kwaliteit van het gehuurde 118 punten moeten worden toegekend. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 266,57. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vinden dat aan de woning 50 punten meer moeten worden toegekend, omdat de woning een rijksmonument is. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen daarom dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2023 wordt vastgesteld op een bedrag van € 417,42 in plaats van het door de huurcommissie bepaalde bedrag van € 266,57. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens hem is het pand geen rijksmonument waarvoor 50 punten aan kwaliteitswaardering moeten worden toegekend. De kantonrechter geeft [gedaagde] gelijk en zal de eis van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] afwijzen.
3 De beoordeling
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op tijd gedagvaard
3.1. De Huurcommissie heeft op 23 november 2023 uitspraak gedaan over het aantal punten dat aan de woning moet worden toegekend. Volgens artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de verhuurder of huurder binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspaak van de Huurcommissie een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op 17 januari 2024 de dagvaarding laten betekenen aan [gedaagde] . Dat betekent dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zich op tijd tot de kantonrechter hebben gericht.
Moet het gehuurde worden beschouwd als rijksmonument zoals bedoeld in het Besluit huurprijzenwet woonruimte (Bhw)? Nee
Het wettelijk kader
3.2. Volgens het woningwaarderingsstelsel worden voor het bepalen van een passende huurprijs voor woonruimte punten aan een woning gegeven volgens regels die zijn vastgelegd in het Bhw. Als een woning een rijksmonument is als bedoeld in artikel 1.1. van de Erfgoedwet, geldt dat daarvoor 50 punten extra mogen worden berekend.
3.3. De puntenwaardering voor rijksmonumenten vloeit voort uit een Besluit tot wijziging in de huurprijsregeling in 2012. (hierna: het Besluit) en het vervallen van de Monumentenwet onder in werking treden van de Erfgoedwet in 2016.
3.4. In de nota van toelichting op het Besluit staat het volgende:
“Woonruimten gelegen in panden met de status van beschermd monument zijn in het algemeen zeer gewild. De klassieke bouwwijze, de rijkdom aan versieringen, het sfeervolle karakter en de bijzondere uitstraling geven deze woonruimten een unieke kwaliteit. Vaak liggen ze in de gewilde oudere delen van steden en dorpen. De wachttijden voor woningzoekenden voor deze woonruimten zijn dan ook meestal lang.
Aan de andere kant kunnen de ouderdom en de rijkdom aan originele details deze woonruimten duurder in het onderhoud en herstel maken. Bovendien kan het behoud van het monumentale karakter beperkingen opleggen aan materiaalgebruik, de indeling en het aanbrengen van voorzieningen. De goede locatie maakt de verwerving van de panden doorgaans ook duur.
Voor de huurprijsregulering is het lastig om de bijzondere kwaliteit van deze woonruimten te vertalen naar maximale huurprijzen. Het voorheen geldende artikel 8a van het Bhw bepaalde dat de huurcommissie de maximale huurprijs beoordeelt met inachtneming van de door de verhuurder noodzakelijkerwijs gemaakte kosten voor de instandhouding van de monumentale waarde. De huurcommissie kon hier dus nadere regels stellen. In de praktijk kwam dit er op neer dat de huurcommissie het «normale» WWS toepaste, met daarnaast een opslag van 30% op de maximale huurprijsgrens. (…)
Bij besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte) (Stb. 2011, 315) is per 1 juli 2011 (Stb. 2011, 316) het WWS gewijzigd voor zelfstandige woningen, in verband met de waardering van de energieprestatie. De behandeling daarvan in de Tweede Kamer heeft geleid tot de motie Van Bochove/De Boer (Kamerstukken II 2010/11, 32 302, nr. 24). Deze motie is ingegeven door bezorgdheid over mogelijke huurprijsdalingen als gevolg van de opname van een waardering voor energieprestatie in het WWS. Monumentale panden scoren doorgaans slecht op energieprestatie, wat een daling van de maximale huurprijzen tot gevolg zou kunnen hebben.
Het gevaar van dalingen van de maximale huurprijzen bij monumentale woningen is, wanneer het per 1 juli 2011 aangepaste WWS wordt toegepast, reëel. Dit kan worden voorkomen door de in de huurprijsregeling vast te leggen extra waardering bij woonruimten in rijksmonumenten zodanig vast te stellen dat een daling van de maximale huurprijzen wordt voorkomen. Dit betekent dat de extra waardering niet alleen compenseert voor een mogelijke verlaging van de maximale huurprijs als gevolg van een slechte energieprestatie, maar dat daarmee tegelijkertijd wordt zeker gesteld dat de huurprijsregulering in het algemeen geen hindernissen opwerpt voor een rendabele exploitatie van woonruimten in beschermde monumenten. Tevens wordt met de extra waardering geregeld dat de maximale huurprijzen een betere afspiegeling worden van de bijzondere gewildheid en waarde van deze woonruimten. De extra waardering voor woonruimten, die een zelfstandige woning vormen, die bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument is vastgesteld op 50 punten.
Voor onzelfstandige woonruimten is de extra waardering eveneens vastgesteld op 50 punten. Daarmee wordt een vergelijkbaar effect beoogd, waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke maximale huurprijsgrenzen die voor deze woonruimten gelden alsmede de mogelijkheid dat een pand meerdere woonruimten kan omvatten die onzelfstandige woonruimten vormen.”
Daaruit maakt de kantonrechter op dat de 50 punten die worden toegekend aan woonruimte in een rijksmonument bedoeld zijn:
ter compensatie van een verlies aan punten wegens de veelal slechte energieprestatie van rijksmonumenten;
om ervoor te zorgen dat een rendabele exploitatie van rijksmonumenten niet wordt gefrustreerd;
om de maximale huurprijzen beter aan te laten sluiten bij de bijzondere gewildheid en waarde van dit soort woonruimten.
Het pand is zelf geen gebouwd rijksmonument, maar staat slechts bovenop een (archeologisch) rijksmonument
3.5. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben een aantal stukken overgelegd waaruit volgens hen blijkt dat het pand een rijksmonument is. Ten eerste hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwezen naar een uittreksel uit het kadaster, waarin staat dat de [adres] als kadastrale aanduiding [letter] [nummeraanduiding 1] heeft. Deze kadastrale aanduiding staat op de lijst van inschrijvingen in het rijksmonumentenregister. Daarnaast staat in een brief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed van 26 februari 2024, gericht aan [eiser sub 2] , dat [eiser sub 2] eigenaar is van een rijksmonument. In de brief wordt verwezen naar het monumentenpaspoort van dit monument. Op het paspoort staat het kadastrale perceel [letter] [nummeraanduiding 1] genoemd en daarnaast het nummer [nummeraanduiding 2] . Dit laatste nummer komt ook terug in een verklaring van de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap van 20 november 2021, waarin staat dat sinds 2010 op het object [letter] [nummeraanduiding 1] een publiekrechtelijke beperking rust, dat in het rijksmonumentenregister bekend is onder monumentnummer [nummeraanduiding 2] . Uit een en ander volgt dat de ondergrond van het pand moet worden beschouwd als rijksmonument in de zin van artikel 1.1. van de Erfgoedwet. Dat staat in deze zaak ook niet ter discussie. De vraag die beantwoord moet worden is of de registratie van het perceel [adres] als rijksmonument ook betekent dat het pand en dus het gehuurde, moet worden beschouwd als (onderdeel van een) rijksmonument in de zin van het woningwaarderingsstelsel. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat dat niet het geval is om de volgende redenen.
3.5.1. Doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel is dat eigenaars van rijksmonumenten gecompenseerd worden voor het nadeel dat het hebben van een rijksmonument voor hen betekent, met name vanwege het feit dat bij rijksmonumenten, anders dan bij normale woningen, minder makkelijk een gunstige energieprestatie kan worden behaald en woning verbeterende aanpassingen of onderhoud, waar ook de huurder van kan profiteren, tot extra kosten leiden ten opzichte van aanpassingen van andere woningen (zie punt 4.4.). Dat veronderstelt dat de woning zelf moet worden aangemerkt als rijksmonument om de extra 50 punten te rechtvaardigen. Als sprake is van een woning die voor wat betreft het verkrijgen van vergunningen of bouwkosten niet afwijkt van gangbare woningen, zou het toekennen van extra punten tot ongerechtvaardigde verschillen in huurprijzen kunnen leiden.
3.5.2. De [adres] is als rijksmonument geregistreerd omdat onder het [locatie] , waarop ook het pand staat, een gangenstelsel ligt met daarin de fundamenten van de Romeinse nederzetting die ooit op deze plek stond. Dit ondergrondse stelsel is een archeologisch monument en per saldo de locatie ter plaatse ook. De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ingeschakelde deskundige, mr. [A] van het [organisatie] , heeft uitgelegd dat die ondergrond maakt dat er extra vergunningen (vermeld op pagina 7 van het monumentenpaspoort) vereist zijn als men ter plaatse iets wil veranderen. Uit het paspoort zelf blijkt echter dat de archeologische resten ver onder het maaiveld liggen (meer dan 50 cm). Vermeld staat dat er altijd vergunning vereist is voor:
- bouwwerkzaamheden,
- aanbrengen van verhardingen,
- het wijzigen van het grondwaterpeil,
- het dempen/uitdiepen van watergangen of depressies,
- het ophogen, verlagen, of egaliseren van het terrein,
- het aanleggen en verwijderen van leidingen,
- het aanbrengen van beplantingen,
- sloopvergunningplichtige werkzaamheden,
- overige wijzigingen.
Daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat voor wijzigingen in en aan het pand meer of andere vergunningseisen gelden dan voor niet monumentale panden in de buurt.
Ook uit de rechtspraak volgt dat een aanwijzing van een perceel tot rijksmonument niet betekent dat voor een daarop gerealiseerd (en te onderhouden) pand dat zelf geen monumentale status heeft, specifieke vergunningseisen mogen worden gesteld.
3.5.3. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben niet aannemelijk gemaakt dat zij kosten hebben gemaakt of tegen kosten aanlopen voor onderhoud en herstel die verband houden met de gestelde monumentale waarde van het pand. [eiser sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij recent kosten heeft gemaakt voor het vervangen van de kozijnen en ramen, maar dat het hier ging om iets anders dan normaal onderhoud (er was al 20 jaar niets meer aan het pand gedaan en de kozijnen waren aan vervanging toe) is daaruit niet gebleken. Integendeel, [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben toegelicht dat zij dikkere kozijnen hebben geplaatst om het HR++ glas (waarvoor zij kennelijk uit duurzaamheidsoverwegingen en vanwege de energieprestatie hebben gekozen) aan te kunnen brengen. Het was dus niet nodig de bestaande kozijnen te behouden en (veel kostbaarder) monumentenglas aan te brengen. Wel was volgens hem een vergunning nodig om de ramen te vervangen en kon niet worden volstaan met een goedkope oplossing om dubbelglas met glaslatten aan te brengen omdat de gemeente dat niet goed vond. [gedaagde] heeft dat niet betwist, maar toegelicht dat de vergunning vereist was, en die restrictie gold, omdat de gemeente toetst of de aanpassingen voldoen aan ‘redelijke eisen van welstand’. De gemeente bekijkt namelijk of de aanpassingen passen in de omgeving en of het een goede kwaliteit heeft. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft hier niets tegenin gebracht. Daarom is niet komen vast te staan dat de ervaren beperkingen het gevolg zijn van de gestelde monumentale status van het pand.
Dat de eisen van de gemeente niet zijn terug te voeren op de gestelde monumentale status van het pand sluit bovendien aan bij de mededeling van de gemeente [gemeente] (aan zowel de huurcommissie als [gedaagde] ) dat het pand geen gebouwd rijksmonument is.
3.5.4. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben aangevoerd dat de monumentale status die op het perceel rust een waarde drukkend effect op het pand heeft, maar dat hebben zij in het geheel niet onderbouwd en staat haaks op hun betoog dat het pand zich op een heel gewilde plek in [plaats] bevindt, met uitzicht op de [.] . Dat doet het tegendeel vermoeden.
3.5.5. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben tenslotte aangevoerd dat de ligging en uitstraling van het gehuurde de extra 50 punten rechtvaardigt. Ook hierin volgt de kantonrechter [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet. Het gaat hier namelijk om een (voormalig winkel)pand uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Niet gesteld of gebleken is dat het een woning is met een klassieke bouwstijl of karakter en originele details die maken dat de woning bij huurders extra geliefd zal zijn. Dat deze woning aantrekkelijk is voor huurders heeft dus niet zo zeer te maken met enige monumentale status van het pand zelf, maar meer met andere prijsbepalende factoren. Die factoren moeten worden geacht voldoende tot uitdrukking te komen in de WOZ-waarde van het pand. Aan die WOZ-waarde worden al specifieke punten toegekend.
De conclusie
3.6. De conclusie is dat de huurcommissie terecht heeft besloten dat voor de waardering van de kwaliteit van het gehuurde en het vaststellen van de huurprijs geen extra punten hoefden te worden toegekend wegens de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gestelde status van het pand als rijksmonument. Dat betekent dat de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zal worden afgewezen.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] moeten de proceskosten betalen
3.7. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
813,00
(3 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
948,00
3.8. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] allebei kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.9. De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4 De beslissing
De kantonrechter
4.1. wijst de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] af;
4.2. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 948,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op
25 september 2024.
Art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte jo. artikel 5 lid c Besluit huurprijzenwet woonruimte jo. bijlage I onder B onder 7.
Besluit van 13 oktober 2012 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht).
ECLI:NL:RVS:2012:BY5889, r.o. 5.2 en ECLI:NL:RVS:2018:521.