ECLI:NL:RBMNE:2024:3889

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 10870126 \ UC EXPL 24-162 Vonnis van 12 juni 2024 in de zaak van [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. B. el Ouath, tegen WONINGSTICHTING VEENVESTERS, gevestigd te Veenendaal, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Veenvesters, gemachtigde: mr. M.J. Jeths.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7 die op 22 december 2023 aan Veenvesters is betekend; - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties 1 en 2; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de aanvullende producties 8 tot en met 14 van de zijde van [eiseres] ; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de aanvullende producties 15 en 16 van de zijde van [eiseres] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 mei 2024. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

In conventie en in reconventie 2.1. De oma van [eiseres] , wijlen mevrouw [A] , heeft de woning aan de [adres] in [plaats] gehuurd van Veenvesters. 2.2. [eiseres] heeft zich op 2 september 2021 als woningzoekende ingeschreven op [website] . 2.3. [eiseres] is op 1 oktober 2022 met haar minderjarige kind ingetrokken bij haar oma. 2.4. De oma van [eiseres] heeft aan Veenvesters schriftelijk toestemming gevraagd voor inwoning van [eiseres] . Op 18 oktober 2022 is deze toestemming geweigerd door Veenvesters. 2.5. [eiseres] heeft zich op 22 oktober 2022 ingeschreven op het adres van haar oma. 2.6. De oma van [eiseres] is op [overlijdensdatum] 2023 overleden. 2.7. Veenvesters heeft na het overlijden van de oma van [eiseres] , [eiseres] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [eiseres] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven, maar aan Veenvesters verzocht om de huur te mogen voortzetten. 2.8. Veenvesters heeft op 7 november 2023 [eiseres] verzocht om met stukken aan te tonen dat zij haar hoofdverblijf had bij haar oma en dat zij met haar oma een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. 2.9. [eiseres] heeft op 22 december 2023 de dagvaarding in deze zaak uitgebracht. 2.10. [eiseres] heeft een huisvestingsvergunning aangevraagd. De gemeente Veenendaal heeft aan Veenvesters de afwikkeling van de aanvraag huisvestingsverordening gemandateerd. De huisvestingsvergunning is bij besluit van 14 maart 2024 afgewezen. Aan dit besluit is onder meer het volgende ten grondslag gelegd: “Wij wijzen uw verzoek tot afgifte van een huisvestingsvergunning af omdat Veenvesters niet bereid is schriftelijk te verklaren de woonruimte aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] aan u te verhuren dan wel de huur met u voort te zetten nu u volgens woningcorporatie Veenvesters niet voldoet aan de regels voor voortzetting van een huurovereenkomst ex artikel 7:268 lid 2 en lid 3 onder a en b BW: Naar de mening van Veenvesters heeft u niet aangetoond hoofdverblijf te hebben gehad op het adres. Veenvesters is van mening dat u niet heeft aangetoond een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd met de voorgaande huurder.” 2.11. [eiseres] heeft op 1 april 2024 bezwaar gemaakt tegen het besluit tot afwijzing van de huisvestingsvergunning.

In conventie 3.1. [eiseres] vordert om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: - primair: [eiseres] op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als medehuurder aan te merken en de voortzetting van de huurovereenkomst te bevelen; - subsidiair: [eiseres] een gebruiksrecht toe te kennen van drie jaar na vonnis en Veenvesters te bevelen om actief te bemiddelen in het vinden van een nieuwe woning en indien mogelijk deze aan te bieden; - meer subsidiair: Veenvesters te veroordelen tot het aanbieden van een huurovereenkomst van minimaal twee jaar, vanaf datum uitspraak en het doen van een passend aanbod voor een andere woning middels toepassing van de gedragscode voor verhuurders op grond van redelijkheid en billijkheid; - met veroordeling van Veenvesters in de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eiseres] legt aan haar primaire vordering artikel 7:268 BW ten grondslag. Volgens [eiseres] heeft zij vanaf 1 oktober 2022 haar hoofdverblijf in het gehuurde gehad, heeft zij vanaf die datum een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar oma gevoerd en biedt zij voldoende financiële waarborg om de huurovereenkomst na te komen, zodat haar vordering toewijsbaar is. Aan haar meer subsidiaire vordering legt [eiseres] de ‘Gedragscode voor verhuurders: Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen d.d. 20 december 2021’ (hierna: de gedragscode) ten grondslag. Volgens [eiseres] komt haar op grond van de redelijkheid en billijkheid een beroep toe op de gedragscode. Hierdoor heeft Veenvesters de mogelijkheid om [eiseres] een huurovereenkomst van maximaal twee jaar aan te bieden. 3.3. Veenvesters is het niet eens met de vorderingen van [eiseres] en voert gemotiveerd verweer. Veenvesters concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Volgens Veenvesters moet de primaire vordering van [eiseres] worden afgewezen omdat zij niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW, onder meer door het ontbreken van een huisvestingsvergunning. Verder betwist Veenvesters dat [eiseres] haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, dat zij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voerde met haar oma en dat [eiseres] voldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huurovereenkomst. Tot slot komt volgens Veenvesters aan [eiseres] geen rechtstreeks beroep toe op de gedragscode en is de Wet huurbescherming weeskinderen niet op haar van toepassing omdat zij geen weeskind is. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. In reconventie 3.5. Veenvesters vordert – samengevat - om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure en de nakosten. 3.6. Veenvesters legt aan haar vordering ten grondslag dat nu de vordering in conventie tot voortzetting van de huurovereenkomst door [eiseres] moet worden afgewezen, [eiseres] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. 3.7. [eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Veenvesters, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Veenvesters in de proceskosten en de nakosten. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk beoordeeld worden. Het beoordelingskader van artikel 7:268 BW 4.2. Artikel 7:268 lid 2 BW biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan hij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter. 4.3. In artikel 7:268 lid 3 BW staan de voorwaarden waaraan [eiseres] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten: ( a) zij moet haar hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd; ( b) zij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en; ( c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet zij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning overleggen. De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan deze drie voorwaarden is voldaan. 4.4. Niet in geschil is dat [eiseres] haar vordering binnen de wettelijke termijn van zes maanden na het overlijden van haar oma heeft ingesteld zodat zij ontvankelijk is in haar vordering. Evenmin is in geschil dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente Veenendaal een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiseres] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat zij daar niet over beschikt, omdat haar verzoek daartoe is afgewezen (zie 2.10). 4.5. Omdat vaststaat dat [eiseres] niet aan de voorwaarde onder (c) heeft voldaan, moet de primaire vordering van [eiseres] volgens de wet worden afgewezen. Het is uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever geweest dat bij sociale huur ook wordt getoetst aan de Huisvestingsverordening als een persoon die geen medehuurder is, na overlijden van de huurder de huur wil voortzetten, omdat sociale huurwoningen schaars zijn en er enorme wachtlijsten bestaan. 4.6. Maar ook in het geval [eiseres] de huisvestingsvergunning zou hebben verkregen, dan moet naar het oordeel van de kantonrechter de primaire vordering worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd waarom. Hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding 4.7. Allereest moet worden beoordeeld of [eiseres] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Voor deze beoordeling moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. [eiseres] stelt dat zij sinds 1 oktober 2022 haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zij onderbouwt haar stelling met een afschrift uit de basisregistratie personen van 13 februari 2024. Hierop staat dat [eiseres] van 22 oktober 2022 tot heden staat ingeschreven op het adres [adres] in [plaats] . Daarbij heeft zij tevens een formulier ‘toestemming inschrijving op adres’ overgelegd dat op 22 oktober 2022 door de oma van [eiseres] is ondertekend en waarop als datum verhuizing ‘1 oktober 2022’ is ingevuld. Verder heeft [eiseres] een verklaring overgelegd van haar tante, haar vader en haar buurman (tevens familie) waaruit naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam blijkt dat [eiseres] 24/7 voor haar oma zorgde. Dit kan alleen maar als [eiseres] daadwerkelijk bij haar oma woonde. Nu verder ook niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] vanaf 1 oktober 2022 elders haar hoofdverblijf heeft, is de kantonrechter, anders dan Veenvesters, van oordeel dat is komen vast te staan dat [eiseres] haar hoofdverblijf heeft in de woning aan de [adres] in [plaats] . 4.8. Vervolgens moet worden beoordeeld of [eiseres] en haar oma een gemeenschappelijke huishouding voerden. Het enkele feit dat [eiseres] onder hetzelfde dak samenwoonde met haar oma is niet voldoende om tot deze conclusie te komen. Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, moeten volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. 4.9. [eiseres] stelt dat haar oma hulpbehoevend was en al jaren niet buiten kwam. De thuiszorg verzorgde haar oma op medisch vlak, maar [eiseres] verzorgde haar oma voor het overige, door haar te wassen, haar haren te doen, haar medicijnen klaar te leggen en haar ’s nachts naar de wc te begeleiden. Verder deed ze dagelijks de boodschappen, kookte zij voor velen, maakte ze de woning schoon, verzorgde zij de katten van haar oma en deed ze ’s avonds wel eens een kaarspelletje met haar oma. Andersom zorgde haar oma op geestelijk vlak voor [eiseres] . Er was sprake van wederkerigheid. [eiseres] heeft toegelicht dat zij lange tijd financieel gezien niets kon bijdragen aan de kosten van huisvesting en levensonderhoud omdat zij geen werk had. Zodra zij in juni 2023 is gaan werken, stelt zij ook financieel te hebben bijgedragen waar zij kon. 4.10. Het gemeenschappelijk huishouden wordt weliswaar door Veenvesters gemotiveerd betwist, toch wil de kantonrechter gelet op de toelichting van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling en de verklaringen van haar tante, vader en buurman die dit ondersteunen wel aannemen dat hiervan sprake is geweest. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om verder onderzoek hiernaar te doen, gelet op zijn verdere oordeel dat er geen sprake is van duurzaamheid van het gemeenschappelijke huishouden. 4.11. De duurzaamheid van een gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent en de bedoeling van betrokkenen. [eiseres] heeft circa 9,5 maanden met haar oma samengewoond. Er bestaat geen minimum vereiste voor de duur en de duur dient slechts in aanmerking te worden genomen als één van alle af te wegen omstandigheden van het geval. 4.12. [eiseres] is in oktober 2022 bij haar oma ingetrokken. Haar oma heeft aan Veenvesters een verzoek tot inwoning van [eiseres] gedaan, wat volgens [eiseres] eigenlijk was bedoeld als een verzoek om medehuur. Het verschil daartussen was hun destijds niet duidelijk. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het feit dat [eiseres] zich realiseerde dat zij toestemming van Veenvesters nodig had om daar te gaan wonen, dat dit ook voor haar geen vanzelfsprekendheid was. 4.13. Het verzoek om inwoning is op 18 oktober 2022 afgewezen. Uit het dossier blijkt dat [eiseres] vervolgens vanaf 18 december 2022 veelvuldig heeft gereageerd op woningen die op Woningnet vrij kwamen. Naar Veenvesters heeft gesteld (en [eiseres] heeft dat niet weersproken) heeft zij voor het overlijden van haar oma 26 keer gereageerd op woningen en daarna nog 24 keer. Uit dit handelen blijkt naar het oordeel van de kantonrechter geen intentie van duurzaamheid. Dat geldt evengoed als [eiseres] uit paniek op woningen heeft gereageerd omdat het verzoek om inwoning werd afgewezen zoals door [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht. Het reageren op woningen valt niet te rijmen met de door haar gestelde intentie om duurzaam met haar oma een gemeenschappelijke huishouding te voeren. 4.14. De conclusie is dat de vordering van [eiseres] om de huurovereenkomst te mogen voortzetten op grond van artikel 7:268 BW wegens het ontbreken van een huisvestingvergunning en het ontbreken van de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt afgewezen.

De kantonrechter: In conventie 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 677,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen; 5.3. verklaart de kostenveroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad; In reconventie 5.4. veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [plaats] met alle personen en zaken die zich daar namens haar bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van sleutels geheel ter vrije beschikking van Veenvesters te stellen; 5.5. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 204,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen; 5.6. verklaart de kostenveroordeling in 5.5 uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024. 40202 HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93, NJ 2014/249. Wet van 15 december 2023 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het bieden van huurbescherming aan weeskinderen (Wet huurbescherming weeskinderen), Stb. 2023, 487. Inwerkingtreding 1 januari 2024, Stb. 2023, 488. Kamerstukken II 2022/23, 35999, nr. 7, p. 15.

Hetzelfde geldt voor de subsidiaire vordering om aan [eiseres] een gebruiksrecht toe te kennen van drie jaar na vonnis en Veenvesters te bevelen om actief te bemiddelen in het vinden van een nieuwe woning en indien mogelijk deze aan te bieden wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag daarvoor. Gedragscode voor verhuurders 4.15. Voor haar meer subsidiaire vordering doet [eiseres] een beroep op de gedragscode. De kantonrechter volgt Veenvesters in haar stelling dat [eiseres] geen rechtstreeks beroep toekomt op de gedragscode omdat het geen algemeen verbindende regels zijn. Een eventueel handelen in strijd met de gedragscode door Veenvesters zou echter wel op gespannen voet kunnen komen te staan met de redelijkheid en de billijkheid. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan echter geen sprake is, omdat de gedragscode niet van toepassing is op [eiseres] en [eiseres] onvoldoende heeft gesteld waarom dit in haar geval wel zo zou moeten zijn. Het enkele feit dat zij geen contact meer heeft met haar moeder en haar oma voor haar als een moeder was, maakt niet dat Veenvesters het toepassingsbereik van de gedragscode moet uitbreiden. De kantonrechter weegt hierin mee dat in het verlengde van de gedragscode sinds 1 januari 2024 de Wet huurbescherming weeskinderen in werking is getreden. Deze wet is van toepassing op de ‘bewoner’ die ‘door het overlijden van de huurder ouderloos is geworden.’ Het overlijden van de huurder moet de bewoner dus ouderloos maken. Ouderloos houdt volgens de toelichting op de wet in ‘dat de bewoner niet een nog levende ouder heeft die het juridisch ouderschap over hem heeft op grond van het Nederlands burgerlijk recht.’ Dit is bij [eiseres] niet het geval. [eiseres] heeft in ieder geval nog een vader waar zij contact mee heeft. Verder is zij niet ouderloos geworden door het overlijden van haar oma. Haar oma was namelijk geen ouder van [eiseres] . Zij valt dus niet in de doelgroep die de wetgever expliciet voor ogen heeft gehad bij deze vorm van huurbescherming. Daarmee wordt ook de meer subsidiaire vordering afgewezen. Ontruiming 4.16. Gezien de uitkomst van de procedure in conventie verblijft [eiseres] zonder recht of titel in de woning. Zij dient die dan ook te ontruimen en te verlaten. De kantonrechter heeft bij dit oordeel oog gehad voor het minderjarige kind van [eiseres] . Op grond van artikel 3 IVRK moeten de belangen van kinderen namelijk een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden beëindigd. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat de kinderen op straat komen te staan, kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn. 4.17. Gelet op het feit dat de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard (zie hierna) en het feit dat Veenvesters tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat bij een afwijzing van de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst zij [eiseres] niet direct op straat zet maar het met haar zal hebben over een termijn waarbinnen zij op zoek moet gaan naar een andere woonruimte, komt [eiseres] met haar minderjarige kind in zoverre niet in een noodsituatie terecht. Omdat zij voldoende tijd heeft om op zoek te gaan naar een andere woonruimte met haar minderjarige kind en het niet aannemelijk is dat zij op straat komen te staan, is er geen belemmering om de ontruiming toe te wijzen als gevorderd, namelijk op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.18. Veenvesters vordert de uitvoerbaarheid bij voorraad van de ontruiming, omdat het volgens haar evident is dat de huisvestingsvergunning ook in bezwaar en beroep niet zal worden verleend en dat een eventueel hoger beroep van [eiseres] geen kans van slagen heeft. In artikel 7:268 lid 2 BW is bepaald dat een persoon die een beroep doet op dit artikel de huurovereenkomst voortzet, totdat onherroepelijk op de vordering tot voortzetting is beslist. Dit betekent dat de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Dit kan slechts anders zijn als er sprake is van misbruik van recht. Hetgeen Veenvesters heeft aangevoerd is onvoldoende om tot die conclusie te komen en de wettelijke bepaling opzij te zetten. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van de ontruiming wordt daarom afgewezen. Proceskosten 4.19. [eiseres] heeft zowel in conventie als in reconventie ongelijk gekregen en moet daarom haar eigen proceskosten en de proceskosten van Veenvesters betalen. De proceskosten van Veenvesters worden tot op heden begroot op € 677,00 (€ 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 271,00) en € 135,00 aan nakosten). Hier kan nog een bedrag bijkomen als het vonnis wordt betekend. In reconventie worden de proceskosten aan de kant van Veenvesters begroot op € 204,00 (2 x ½ punt x tarief € 204,00), waarbij is meegewogen dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie. Omdat de nakosten al in conventie zijn toegewezen, worden de in reconventie gevorderde nakosten afgewezen.