ECLI:NL:RBMNE:2024:3614

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/4537 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 maart 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., eiseres (gemachtigde: D.A.N. Bartels), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: M. Boerlage). Verder heeft als partij deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (het object). 1.1. In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.226.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 1.4. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur] , taxateur.

2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. 2.1. De onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] heeft als bouwjaar ca. 1900 en een oppervlakte van 329 m2. 2.2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 799.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin. 3.2. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 82.475,- per jaar (huurwaarde per m2: € 301,-). De huurwaarde is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 februari 2018 is gerealiseerd (huurprijs € 562 per m²). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,5. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met negen, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit. Woning 5. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat er in de beschikking van 28 februari 2021 een aanslag is opgelegd voor objectnummer [nummer] gebaseerd op een WOZ-waarde van € 1.226.000,- (WOZ-beschikking) en voor datzelfde objectnummer van € 1.030.000,- (OZB Gebruik). Eiseres wijt dit verschil aan de aanwezigheid van een woning-gedeelte in het pand waarvan door de heffingsambtenaar geen onderbouwing is overgelegd. Nu de aanslag is opgelegd voor een niet-woning, is volgens eiseres onduidelijk in welke mate door de heffingsambtenaar rekening is gehouden met de aanwezigheid van dit woning-gedeelte. 5.1. De heffingsambtenaar stelt dat terecht een aanslag is opgelegd voor een niet-woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hier sprake is van een zogenoemde Pater-vermindering, waarbij de waarde van het gedeelte van het pand dat in gebruik is als woning in minder wordt gebracht op de totale WOZ-waarde van het object. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar daarmee toepassing heeft gegeven aan artikel 220e van de Gemeentewet door de waarde van gedeelten van het object die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (€ 196.000,-) buiten toepassing te laten bij de berekening van de aanslag onroerende zaakbelasting. Daarin kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. Uit het aanslagbiljet blijkt dat de waarde van de woning voor de WOZ-waarde van de niet-woning in mindering is gebracht bij de berekening van de hoogte van de onroerendezaakbelasting. De beroepsgrond slaagt niet. Huurwaarde 6. Eiseres stelt dat de huurwaarde per m2 te hoog is vastgesteld. Er is een ‘huurovereenkomst winkelruimte’ overgelegd van het object maar die is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Omdat is uitgegaan van een te hoog huurcijfer, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 6.1. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Het eigen huurcijfer is weliswaar 22 maanden voor de waardepeildatum gerealiseerd, maar dat maakt niet dat het huurcijfer niet meer bruikbaar is. Daar betrekt de rechtbank bij dat een eigen huurcijfer een grotere nauwkeurigheid geeft van de huurwaarde van het object op de waardepeildatum dan de huurcijfers van andere referentie-objecten. Daarom vindt de rechtbank dat het eigen huurcijfer dat iets verder van de waardepeildatum is gelegen toch geschikt is. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat de huurwaarde van het object bijna een ton lager is dan de gerealiseerde huurprijs zoals in de huurovereenkomst is opgenomen, en dat daaruit blijkt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Bovendien is de huurwaarde daarnaast nog onderbouwd met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in het centrum van [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet in het huuroverzicht terug dat de huurwaarde (per m2) ruim lager is vastgesteld dan het eigen gerealiseerde huurcijfer en de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Kapitalisatiefactor 7. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat dit negen winkels betreffen en geen horecagelegenheden, zoals het onderhavige object. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 7.1. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de heffingsambtenaar toegelicht dat de locatie bepalend is voor de waarde en niet enkel de bestemming. Zo is ‘horeca’ vaak een extra bestemmingsmogelijkheid bovenop de bestemming ‘winkel’. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat om eveneens in het centrum van [vestigingsplaats] gelegen onroerende zaken. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft toegelicht dat de locatie bepalend is boven enkel de bestemming. Er is voor de rechtbank dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 12,5 voor het object. Die is ruim lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 14,9 tot en met 17,7). Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Immateriële schadevergoeding 8. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 8.1. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. 8.2. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 3 jaar. Dit betekent dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Dit leidt tot de conclusie dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen. 8.3. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.

9. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 9.1. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 83,- aan schadevergoeding aan eiseres; veroordeelt de Staat tot het betalen van € 17,- aan schadevergoeding aan eiseres; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan eiseres; veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan eiseres. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De officiële naam van de regeling luidt: ‘Beleidsregel inzake vermindering belastingaanslag voor niet-woningen met woondelen (amendement De Pater)’. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 9-12. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.