ECLI:NL:RBMNE:2024:300

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/561925 / HL ZA 23-244 Proces-verbaal van de mondelinge behandeling en van het mondelinge vonnis, gehouden en uitgesproken op 16 januari 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers cs] . (in mannelijk enkelvoud), advocaat: mr. H.R.Yücesan te Almere, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in recoventie, hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] (in mannelijk enkelvoud), advocaat: mr. J.M. Koppert te Lelystad. De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Lelystad. De zaak wordt behandeld door mr. H.M.M. Steenberghe, rechter, en mr. J.H. van Deuren als griffier. Aanwezig zijn: aan de zijde van [eisers cs] . ­ de heer [eisers cs] voornoemd; ­ mevrouw [eisers cs] voornoemd; ­ mr. Yücesan voornoemd; aan de zijde van [gedaagden c.s] ­ de heer [gedaagden c.s] voornoemd; ­ mevrouw [gedaagden c.s] voornoemd; ­ de heer [A] , compagnon van de heer [gedaagden c.s] ; ­ mevrouw [B] , echtgenoot van de heer [A] ; ­ mr. Koppert voornoemd; ­ mr. E. De Jong, kantoorgenoot van mr. Koppert. De rechter gaat over tot de mondelinge behandeling. 1Inventarisatie stukken De rechter bespreekt met partijen welke procestukken door de rechtbank en partijen zijn ontvangen: - de dagvaarding met producties 1 t/m 12; - de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties 1 en 2; - de conclusie van antwoord in reconventie met productie 13; - de akte van 14 januari 2024 van [gedaagden c.s] met producties 3 en 4. De akte van 14 januari 2024 is niet tijdig ingediend. De rechter beslist dat de akte wordt toegelaten tot het procesdossier. Gelet op de beperkte omvang van productie 4 en de bekendheid van partijen met productie 3 is de rechter van oordeel dat de beginselen van hoor en wederhoor niet zijn geschonden door de overschrijding van de termijn voor het indienen van stukken. 2De inhoudelijke behandeling van de zaak Hieronder volgt een zakelijke weergave van de verklaringen van partijen tijdens de mondelinge behandeling. De standpunten die al zijn opgenomen in de processtukken worden niet herhaald in dit proces-verbaal. Aan de zijde van [eisers cs] . wordt verklaard; Bij het opstellen van de koopovereenkomst van 25 februari 2022 is de termijn voor het inroepen van de ontbinding door de koper, opgenomen in artikel 15.1, geen onderwerp van onderhandelingen geweest. Die termijn is gewoon vastgesteld op 4 april 2022. [gedaagden c.s] heeft niet voldaan aan de documentatieplicht van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden c.s] heeft op 1 april 2022 per e-mail aan [eisers cs] . een afwijzingsbrief van de ING bank en een brief met toelichting daarbij van zijn hypotheekadviseur toegezonden. Uit deze stukken kan niet worden opgemaakt dat er een hypotheekaanvraag is ingediend, voor welk bedrag dat zou zijn en onder welke voorwaarde(n) deze wel of niet zou worden verleend. Bovendien ontbrak de bijlage bij de brief van [adviseur] en die brief was ook niet ondertekend. De informatie is dus onvolledig en niet conform de documentatieplicht. Om die reden kon [gedaagden c.s] op 1 april 2022 niet de koopovereenkomst ontbinden. In de e-mail van 3 maart 2022 heeft de taxateur van [gedaagden c.s] bepaalde informatie opgevraagd. Uit de e-mail van 22 maart 2022 van de taxateur kan worden opgemaakt dat bepaalde stukken zijn overgelegd en dat de taxateur alleen nog een aannemingsovereenkomst mist. [eisers cs] . begrijpt dat het gaat om de aannemingsovereenkomst van [gedaagden c.s] , omdat hijzelf aannemer is. Uit de e-mail van 22 maart 2022 blijkt niet dat de taxateur vraagt naar de oorspronkelijke aannemingsovereenkomst van [eisers cs] .. Wat heeft de taxateur aan een aannemingsovereenkomst van vijf jaar geleden? Het gaat de taxateur om een kostenbegroting. De taxateur schrijft dat hij een aannemingsovereenkomst nodig heeft om te kunnen constateren wat de kosten van de aannemer zijn. [gedaagden c.s] heeft niet aan zijn inspanningsverplichting van artikel 15.3 van de koopovereenkomst voldaan. Op 3 maart 2022 heeft de taxateur per e-mail bepaalde stukken gevraagd voor de taxatie. Pas op 22 maart 2022 vraagt de taxateur om een aannemingsovereenkomst. Wat is er in de tussentijd gebeurd? De taxateur laat deze tijd verstrijken. De taxateur is een hulppersoon ingeschakeld door [gedaagden c.s] en daarom is [gedaagden c.s] voor hem verantwoordelijk. Bovendien vraagt [gedaagden c.s] pas op 28 maart 2022 - dat is een week na het verzoek van de taxateur - aan [eisers cs] . om verstrekking van zijn aannemingsovereenkomst. [eisers cs] . stuurt deze gelijk die dag, maar [gedaagden c.s] verstrekt de overeenkomst pas op 29 maart 2022 aan de taxateur. Kortom, de taxateur is te laat begonnen en [gedaagden c.s] heeft te laat actie ondernomen, gelet op de inspanningsverplichting. Het ligt op de weg van [gedaagden c.s] als aannemer, als professionele partij, om aan te zien komen dat bij de koop van een casco-woning veel documenten moeten worden overgelegd. De taxateur geeft op 29 maart 2022 de opdracht terug aan [gedaagden c.s] , omdat het hem niet lukt het casco te taxeren. Maar het casco is wel degelijk te taxeren. Dat blijkt uit de whatsappcorrespondentie van 30 maart en 1 april 2022 tussen partijen. Een andere taxateur zou het wel kunnen taxeren. Dat de taxateur van [gedaagden c.s] te laat de stukken vroeg, en vervolgens de taxatie niet kon doen, waardoor de financiering niet rond kwam, ligt niet in de risicosfeer van [eisers cs] . Het casco is in november 2023 verkocht aan een andere partij. Aan zijde van [gedaagden c.s] wordt verklaard: 6. [gedaagden c.s] heeft wel voldaan aan de inspanningsverplichting van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Partijen hebben aan de heer [A] , de compagnon van [gedaagden c.s] , gevraagd een koopovereenkomst op te stellen. Dat is gebeurd, waarna partijen de koopovereenkomst op 25 februari 2022 hebben getekend. [gedaagden c.s] heeft voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst [bedrijf] B.V. als hypotheekadviseur ingeschakeld. [bedrijf] is de samenwerkingspartner van hypotheekadviseur [adviseur] . Voor financiering bij de ING bank is een taxatie van het onderpand vereist. [bedrijf] regelde de taxateur voor [gedaagden c.s] De taxateur is direct na ondertekening van de koopovereenkomst ingeschakeld, waarna de taxateur aan de slag is gegaan. Op 3 maart 2022 stuurde de taxateur een e-mail met het verzoek stukken aan te leveren. [gedaagden c.s] heeft direct stukken gestuurd, zoals aangifte van zijn bedrijf, een taxatie van zijn eigen woning en het bouwkundig rapport van bouwkundige [deskundige] dat op 28 februari 2022 van het casco is opgesteld. Tussen 3 maart 2022 en 22 maart 2022 zijn er gegevens opgevraagd bij het kadaster. [gedaagden c.s] heeft op 10 maart 2022 de hypotheekaanvraag bij de ING gestart. Daarnaast heeft de taxateur de casco-woning bezocht en geïnspecteerd. Het was een drukke periode voor taxateurs, waardoor het even duurde voordat de taxateur het casco kon bezoeken. In de periode tussen 3 maart en 22 maart stuitte de taxateur op meerdere problemen. De taxateur had de aannemingsovereenkomst van [eisers cs] .

In conventie: gevorderde contractuele boete wordt afgewezen 4.1. [eisers cs] . vordert – samengevat- een verklaring voor recht dat [gedaagden c.s] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst is ontbonden en een veroordeling van [gedaagden c.s] tot betaling van de contractuele boete van € 38.500 met rente. De rechtbank zal de vorderingen afwijzen. 4.2. De kern van het geschil is de vraag of [gedaagden c.s] de documentatieplicht en zijn inspanningsverplichting van artikel 15 van de koopovereenkomst is nagekomen. 4.3. In artikel 15.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koopovereenkomst door de koper kan worden ontbonden indien de koper voor of op 4 april 2022 geen aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Met andere woorden: [gedaagden c.s] mocht de koopovereenkomst ontbinden indien er uiterlijk 4 april 2022 geen bindend aanbod van de ING bank was tot het verstrekken van een hypotheek aan [gedaagden c.s] Aan die voorwaarde is voldaan. De ING bank heeft in haar brief van 1 april 2022 aan [gedaagden c.s] laten weten dat de hypotheekaanvraag van 10 maart 2022 niet gehonoreerd kan worden. Deze brief is niet anders te begrijpen dan dat de ING bank geen bindend aanbod tot het verstrekken van een hypothecaire lening aan [gedaagden c.s] doet. Daarmee is aan de eerste voorwaarde van artikel. 15.1 van de koopovereenkomst voldaan. 4.4. De koopovereenkomst bevat in artikel 15.3 een nadere uitleg en een nadere specificering van wat partijen in het kader van de verkrijging van de financiering van elkaar mogen verwachten. In de eerste alinea van artikel 15.3 staat dat partijen zich verplichten om over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen. Dat is dus een verplichting die beide partijen hebben. 4.5. Vervolgens staat in artikel 15.3 van de koopovereenkomst ook een nadere vastlegging van de documentatieplicht die op de koper rust indien hij de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1 wil inroepen. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat overgelegd dienen te worden: één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de verkoper of diens makelaar en originele bewijsstukken waaruit blijkt voor wie de hypotheek is aangevraagd, voor welk bedrag deze is aangevraagd en met welke reden de aanvraag is afgewezen. 4.6. Volgens [eisers cs] . heeft [gedaagden c.s] met het overleggen van de brieven van 1 april 2022 van de ING bank en de hypotheekadviseur niet aan zijn documentatieverplichting voldaan. 4.7. De rechtbank overweegt het volgende. Uit de ING brief van 1 april 2022 is redelijkerwijs niet anders af te leiden dan dat [gedaagden c.s] voor zichzelf een hypothecaire geldlening heeft aangevraagd, aangezien de afwijzing is gericht aan de heer [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de ING bank schrijft over “uw hypotheekaanvraag”. Vervolgens is bij de afwijzing van de ING bank een brief gevoegd van de hypotheekadviseur [adviseur] waarin wordt gemeld dat de woning niet te taxeren is volgens de NWWI normering. Uit de laatste brief in combinatie met de brief van de ING bank, valt redelijkerwijs niet anders af te leiden dan dat de reden van de afwijzing gelegen is in de onmogelijkheid om een taxatie van het casco te verkrijgen volgens de NWWI norm. Dat is kennelijk de norm die de ING bank hanteert. 4.8. Met deze stukken is naar het oordeel van de rechtbank, onder de omstandigheden van dit specifieke geval, voldaan aan de documentatieplicht. Er is weliswaar begrip op te brengen voor het argument van [eisers cs] . dat naar de letter gelezen niet volledig aan de documentatieplicht is voldaan omdatuit de brieven van 1 april 2022 niet blijkt voor welk bedrag de geldlening is aangevraagd. Naar het oordeel van de rechtbank is dit onvoldoende om te kunnen beslissen dat om die reden aan de documentatieplicht niet is voldaan. Als [eisers cs] . meende dat vanwege het ontbreken van het bedrag niet aan de documentatieplicht is voldaan, dan had het op de weg van [eisers cs] . gelegen om [eisers cs] . te verzoeken de documentatie op dit punt te completeren. Omdat de afwijzing van de ING bank betrekking heeft op de hypotheekaanvraag, is het redelijk te veronderstellen dat die betrekking had op een bepaald bedrag. 4.9. De tweede reden waarom [eisers cs] . stelt dat het inroepen van de ontbinding door [gedaagden c.s] geen rechtsgevolg heeft, is omdat [gedaagden c.s] zijn inspanningsverplichting niet is nagekomen. Deze verplichting ziet op de inspanning tot verkrijgen van financiering. 4.10. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden c.s] voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst [bedrijf] als hypotheekadviseur heeft ingeschakeld en dat na het sluiten van de koopovereenkomst [bedrijf] de hypotheekaanvraag bij de ING bank heeft verzorgd. De rechtbank heeft ook vastgesteld dat er door [gedaagden c.s] een bouwkundige is ingeschakeld die op 28 februari 2022 heeft gerapporteerd. De rechtbank heeft ook kunnen vaststellen dat [bedrijf] kort na het sluiten van de koopovereenkomst een taxateur heeft ingeschakeld. Op grond van deze activiteiten is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden c.s] zich voldoende heeft ingespannen om anderen aan het werk te zetten ter verkrijging van de financiering. 4.11. De kern van de stelling van [eisers cs] . is dat met name de taxateur niet voldoende voortvarend gehandeld heeft door pas op 22 maart 2022 de oorspronkelijke aannemingsovereenkomst op te vragen bij [gedaagden c.s] . Evenzeer wordt [gedaagden c.s] verweten zich onvoldoende te hebben ingespannen doordat hij de aannemingsovereenkomst van [eisers cs] . vervolgens pas op 28 maart 2022 heeft opgevraagd bij [eisers cs] . en op 29 maart 2022 naar de taxateur heeft verstuurd. Volgens [eisers cs] . komt de te late verkrijging van de taxatie voor rekening en risico komt van [gedaagden c.s] omdat de taxateur in zijn opdracht werkte. 4.12. De rechtbank oordeelt dat het enkele feit dat de taxateur pas op 22 maart 2022 tot de conclusie komt dat hij vastloopt in de taxatie en daarvoor de aannemingsovereenkomst van [eisers cs] . nodig heeft, onvoldoende is om te kunnen oordelen dat de taxateur zich onvoldoende ingespannen heeft dan wel zijn werk als taxateur niet goed heeft gedaan. De rechtbank acht het begrijpelijk dat de taxateur de tijd tot 22 maart 2022 redelijkerwijs nodig had om tot de conclusie te komen dat hij bepaalde stukken nodig had om te kunnen taxeren. 4.13. Vervolgens komt de vraag aan de orde of de tijd die is verstreken tussen 22 maart en 28 maart 2022, voordat [gedaagden c.s] de aannemingsovereenkomst bij [eisers cs] . opvroeg, voldoende is om te kunnen oordelen dat [gedaagden c.s] zich onvoldoende heeft ingespannen. De rechtbank oordeelt van niet. De onmogelijkheid voor de taxateur om te taxeren wordt, volgens de uitleg die de taxateur heeft gegeven, veroorzaakt door de onduidelijkheid in de oorspronkelijke aannemingsovereenkomst van [eisers cs] .. Wanneer [gedaagden c.s] de aannemingsovereenkomst eerder dan 28 maart 2022 aan de taxateur had verstrekt, dan was die onmogelijkheid op een eerder moment eveneens een beletsel voor de taxateur geweest. Dit betekent dat de periode die is verstreken met het verstrekken van de aannemingsovereenkomst aan de taxateur, onvoldoende aanknopingspunt biedt voor het oordeel dat [gedaagden c.s] zich onvoldoende ingespannen heeft om de financiering te verkrijgen. 4.14. Als de taxateur eerder tot de conclusie had moeten komen dat hij de aannemingsovereenkomst van [eisers cs] .

De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eisers cs] . af, 5.2. veroordeelt [eisers cs] . in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden c.s] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.006,00, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers cs] . niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 5.4. wijst de vordering van [gedaagden c.s] af, 5.5. veroordeelt [gedaagden c.s] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers cs] . tot dit vonnis vastgesteld op € 935,00, te vermeerderen met: - de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, - € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagden c.s] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.

nodig had en als [gedaagden c.s] daar eerder zorg voor had gedragen, dan was het mogelijk dat de taxateur eerder tot de conclusie was gekomen dat hij zijn opdracht moest intrekken. Maar ook dan is het de vraag of binnen de dan resterende tijd vóór 4 april 2022 een taxatie van een andere taxateur zou zijn verkregen die aan de NWWI normen voldeed. Dat is onvoldoende gebleken uit de door [eisers cs] . aangevoerde stellingen. 4.15. Wat bij de beoordeling meespeelt, is het volgende. Nadat de taxateur de taxatieopdracht had teruggegeven, heeft [gedaagden c.s] zich kennelijk georiënteerd op het geven van de taxatieopdracht aan een andere taxateur. Die andere taxateur heeft kennelijk gemeld dat hij drie weken nodig zou hebben voor een taxatie. Uitgaande van die periode, die alsnog nodig was om de taxatie te verkrijgen, zou dus ook een eerdere intrekking van de opdracht door huidige taxateur niet hebben betekend dat vóór 4 april 2022 de taxatie van een andere taxateur rond zou zijn. 4.16. Eerder is al genoemd dat de inspanningsverbintenis van artikel 15.3 van de koopovereenkomst tot het verkrijgen van de financiering een verplichting voor beide partijen is. De rechtbank oordeelt dat die verplichting onder de gegeven omstandigheden is geschonden door [eisers cs] .. Van belang is dat de casco-woning vanwege de staat moeilijk te taxeren blijkt. Daarom had [eisers cs] . moeten instemmen met het verzoek van [gedaagden c.s] om de termijn met drie weken te verlengen. Door dat niet te doen, heeft [eisers cs] . in strijd gehandeld met de verplichting om [gedaagden c.s] voldoende tijd te geven die hij redelijkerwijs nodig had om aan zijn inspanningsverplichting te voldoen. De rechtbank meent eveneens dat het [eisers cs] . niet vrij stond aan zijn instemming de voorwaarde van betaling van € 15.000 (als deel van de waarborgsom) te verbinden omdat in de koopovereenkomst het moment van betaling van de waarborgsom is gekoppeld aan de laatste dag van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde van artikel 15. 4.17. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de vorderingen in conventie af zal wijzen. Proceskosten in conventie 4.18. [eisers cs] . is de partij die ongelijk krijgt in conventie en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden c.s] als volgt vastgesteld: - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.532,00 (2,00 punten × € 766,00) - nakosten € 173,00 (plus de eventuele verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.006,00 In reconventie: gevorderde onderzoeks- en taxatiekosten worden afgewezen. 4.19. [gedaagden c.s] vordert van [eisers cs] . in reconventie betaling van de kosten die hij heeft moeten maken voor onderzoek en taxatie. De rechtbank zal de vordering afwijzen. 4.20. De vordering heeft betrekking op taxatiekosten die als schade als gevolg van de ontbinding worden gevorderd. De rechtbank beslist dat deze kosten niet als schade als gevolg van de ontbinding kunnen worden gekwalificeerd. Ook indien [gedaagden c.s] niet was overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst, dan waren deze kosten door [gedaagden c.s] gemaakt. Om dezelfde reden kunnen kosten voor de verkrijging van de financiering niet als ontbindingsschade van [gedaagden c.s] worden aangemerkt. 4.21. [gedaagden c.s] heeft tijdens de mondelinge behandeling een nieuwe feitelijke grondslag aan de eis in reconventie gelegd, te weten dat [eisers cs] . opzettelijk zou hebben gehandeld ter voorkoming van de definitieve verkoop van de casco-woning. De rechtbank wijst deze vordering af, omdat deze niet voldoende feitelijk is onderbouwd. Proceskosten in reconventie 4.22. [gedaagden c.s] is de partij die ongelijk krijgt in reconventie en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers cs] . als volgt vastgesteld: - salaris advocaat € 762,00 (1,5 punten × € 508,00) - nakosten € 173,00 Totaal € 935,00