ECLI:NL:RBMNE:2024:2846

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/3639 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats 1] , eiser en Gemeentebelastingen [gemeente 1] , verweerder (gemachtigde: T. Wildenbeest). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op€ 183.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 met inachtneming van de toestandsdatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 februari 2024. Eiser was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

2. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een recreatiechalet uit 2021. Het object heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m². De woning ligt op een perceel van 745 m². 2.1. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 183.000,-. Het beoordelingskader 3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 3.1. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen. 3.2. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Als de staat van de woning tussen de waardepeildatum (hier: 1 januari 2021) en het begin van het belastingjaar echter wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, dan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar () waarvoor de waarde wordt vastgesteld (hier: 1 januari 2022), de zogenoemde toestandsdatum. 3.3. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in de gemeente [gemeente 2] , te weten: [adres 2] in [plaats 2] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 129.000,-; [adres 3] in [plaats 3] , verkocht op 17 december 2020 voor € 160.000,-; [adres 4] in [plaats 1] , verkocht op 2 december 2019 voor € 185.000,-; [adres 5] in [plaats 1] , verkocht op 14 november 2021 voor € 195.000,-; [adres 6] in [plaats 3] , verkocht op 10 september 2021 voor € 200.000,-. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. 4.1. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Toestandsdatum 5. Eiser stelt dat ten onrechte niet is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2021. Op dat moment stond de nieuw gebouwde woning nog niet op het perceel. Volgens eiser is ten onrechte uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2022. Om die reden acht eiser de vastgestelde WOZ-waarde niet reëel. 5.1. Deze beroepsgrond slaagt niet. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de gerealiseerde verbeteringen aan de woning van zodanige aard zijn dat de waarde van de waardepeildatum 1 januari 2021 niet langer de waarde weergeeft van de woning in de staat waarin deze zich bevond op de toestandsdatum. Gelet op artikel 18 van de Wet WOZ is de heffingsambtenaar voor de waardebepaling daarom terecht uitgegaan van de woning op 1 januari 2022. De beroepsgrond slaagt niet. Waardestijging 6. Eiser voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het jaar daarvoor niet reëel is. Eiser wijst daarbij op het feit dat de WOZ-waarde is vastgesteld op € 183.000,-, terwijl de WOZ-waarde het jaar daarvoor is vastgesteld op € 59.000,-. 6.1. De heffingsambtenaar heeft er in dat kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet WOZ brengt immers mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De WOZ-waardebepaling vindt plaats op basis van taxatie en om deze reden is het bepalen van de waarde gebaseerd op een eerder jaar onjuist. Bovendien geldt dat ten opzichte van het voorgaande belastingjaar een wezenlijke verandering heeft plaatsgevonden aangezien, aangezien op het perceel immers een woning is gerealiseerd terwijl dit in het voorgaande jaar nog niet het geval was. De beroepsgrond slaagt dan ook niet 6.2. Eiser voert daarnaast aan dat de stijging van de WOZ-waarde niet reëel is gelet op het feit dat hij de woning zelf heeft gebouwd en dat de bouwmaterialen waar de heffingsambtenaar de onderbouwing deels op baseert gekocht zijn tegen destijds lagere prijzen. 6.3. De heffingsambtenaar heeft in dat kader toegelicht dat het feit dat eiser de woning zelf goedkoper heeft kunnen bouwen niet afdoet aan de waarde van zijn woning in het economisch verkeer. Voor die waarde is immers bepalend wat een meest biedende koper bereid zou zijn te betalen voor de woning, als die te koop zou zijn aangeboden. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet. (Nuts)voorzieningen en ligging 7. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van voorzieningen van de woning. Ook voert eiser aan dat er een correctie zou moeten worden toegepast vanwege de ligging van zijn woning. Zo ligt zijn woning aan viswater, terwijl de referentiewoningen aan openbaar vaarwater liggen met toegang tot onder andere de Vinkeveense Plassen. Ook voert eiser aan dat zijn woning 600 meter naar achteren ligt ten opzichte van de andere woningen waardoor het aanleggen van kabels naar nutsvoorzieningen kostbaarder is. Omdat met deze omstandigheden onvoldoende rekening is gehouden is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld, zo stelt eiser. 7.1. De heffingsambtenaar heeft toegelicht rekening te hebben gehouden met het niet-optimale niveau van de voorzieningen. Ook heeft de heffingsambtenaar bij de waardering van de grond rekening gehouden met de staat van de nutsvoorzieningen. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat voor wat betreft de nutsvoorzieningen de situatie hetzelfde is bij de twee andere referenties aan de [straat] . Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat viswater en vaarwater niet anders wordt gewaardeerd. Bovendien geldt dat ook wanneer er een correctie van bijvoorbeeld 10% naar beneden zou worden toegepast op de woning van eiser, er nog steeds sprake is van ’een dermate lage m2-prijs ten opzichte van de referenties dat de vastgestelde waarde volgens de heffingsambtenaar nog steeds wordt onderbouwd. De reden daarvoor is dat voor de berekening van de WOZ-waarde van de woning van eiser is uitgegaan van een grondwaarde van €348,- per m2, terwijl dit gelet op de in de taxatiematrix gehanteerde referenties €700,- per m2 had moeten zijn. Indien wel van een grondprijs van €700,- per m2 zou zijn uitgegaan, zou de waarde van de woning van eiser uitkomen op €253.578,-, zo stelt de heffingsambtenaar. 7.2. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat er voldoende rekening is gehouden met de (nuts)voorzieningen en de ligging van de woning. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de grondwaarde per m2 ruim lager is dan de grondwaarde van de referentieobjecten. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in de stelling dat openbaar vaarwater hetzelfde moet worden gewaardeerd als viswater zonder toegang tot de andere nabijgelegen plassen. De rechtbank ziet daarvoor ondersteuning in eerdere rechtspraak, waarin is geoordeeld dat van een ligging aan open vaarwater een zwaarwegend waardeverhogend aspect uitgaat. De rechtbank is het wel eens met het standpunt van de heffingsambtenaar, dat – ten opzichte van de referenties – het ontbreken van de ligging aan vaarwater voldoende is verdisconteerd de lagere grondwaarde die aan de WOZ-waarde van de woning van eiser ten grondslag is gelegd. in het aankoopcijfer. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding om een extra correctie toe te passen op de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet. Naastgelegen percelen 8. Eiser stelt dat de naastgelegen percelen met een groter oppervlak ([straat] nrs. [nummers]) een WOZ-waarde hebben van € 103.000,-. Volgens eiser blijkt hieruit dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. 8.1. De rechtbank overweegt hierover het volgende. De vastgestelde WOZ-waarde is gebaseerd op een vergelijking met gerealiseerde transactieprijzen, niet op een vergelijking met de WOZ-waardes van andere objecten. Voor zover eiser een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dat niet. Daarvoor is namelijk nodig dat sprake is van (nagenoeg) identieke woningen. Door eiser is echter onvoldoende onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van objecten die nagenoeg identiek zijn aan de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 april 2024. De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Dit is bepaald in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ en artikel 18 aanhef en derde lid, onder b, van de Wet WOZ. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776. Zie de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3071.