ECLI:NL:RBMNE:2024:1998

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/749 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 maart 2024 in de zaak tussen [eiser] uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: D.A.N. Bartels), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: C. Bakker). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 621.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. 1.2. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.4. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 1.5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 februari 2024. Eiser en de heffingsambtenaar hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.

De aanleiding voor deze procedure 2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2012. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 201 m². De woning beschikt over een garage van 18 m². De woning ligt op een perceel van 243 m². 2.1. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 621.000,-.

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 3.1. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen. 3.2. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in het ‘ [wijk] ’ in [plaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 705.000,-; [adres 3] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 880.000,-; [adres 4] , verkocht op 15 september 2021 voor € 861.225,-. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. 4.1. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Referentiewoningen 5. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om als onderbouwing te kunnen dienen van de vastgestelde WOZ-waarde. Eiser stelt dat de woning en de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat de referentiewoningen ofwel over een dakterras ofwel over een overkapping beschikken. Omdat de woning van eiser hier niet over beschikt, wijkt de woning voor wat betreft de algehele uitstraling te veel af van de gebruikte referenties. Ook wijst eiser op het feit dat aan het dakterras van De [adres 4] een waarde wordt toegekend van € 200,- per m2, daar waar het dakterras van De [adres 2] een waarde kent van € 150,- per m2. Eiser stelt zich op het standpunt dat nu de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 5.1. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven over de waardering van het dakterras. De heffingsambtenaar heeft erkend dat een dakterras altijd op € 200,- per m2 wordt gewaardeerd en dat de € 150,- die bij De [adres 2] wordt vermeld een verschrijving is, wat overigens maar een klein verschil is. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat de aanwezigheid van een dakterras niet direct van invloed is op de waarde van de woning, te meer bij woningen (zoals onderhavige) waar al een tuin aanwezig is. De heffingsambtenaar stelt dat het feit dat de woning geen dakterras heeft en de gebruikte referentiewoningen wel, niet maakt dat zij om die reden niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning onderbouwen. 5.2. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat het aanwezig zijn van een dakterras bij een woning niet maakt dat deze woning om die reden onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser. Wanneer er vergelijkingsobjecten moeten worden gezocht bij een niet-courante, vrijstaande woning zullen er altijd verschillen bestaan en is het vinden van een identieke vergelijking niet mogelijk. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in op welke manier er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking de waarde die aan de verschillende objectonderdelen wordt toegekend en welke waarde wordt verdisconteerd in de m2-prijs in de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet. Taxatierapport 6. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat omdat het door de heffingsambtenaar overlegde taxatierapport niet is ondertekend, deze niet als onderbouwing kan dienen voor de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.. 6.1. De rechtbank merkt op dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft aangevoerd. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gewezen op het verzoek uit zijn beroepschrift van 2 februari 2023 waarin hij vraagt om ‘een nieuw -in opdracht van de gemeente- op te maken onafhankelijk, adequaat en compleet taxatierapport’. De rechtbank is van oordeel dat het standpunt dat het overlegde taxatierapport niet is ondertekend, niet kan worden gelezen in deze algemene beroepsgrond. Dit maakt dat de rechtbank deze grond in strijd met de goede procesorde vindt en buiten beschouwing laat.

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2024. De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.