ECLI:NL:RBMNE:2023:7586

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Almere Vonnis van 26 juli 2023 in de zaak met zaaknummer: 10319707 \ MC EXPL 23-714 D/51246 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AANNEMINGSBEDRIJF KWAKKENBOS B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres, hierna te noemen: Kwakkenbos, gemachtigde: mr. M.A. Theuns (Bouwend Nederland), tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , gemachtigde: mr. G.L. Court (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2023 met 11 producties; - de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met 2 producties; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling van 31 mei 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling op 31 mei 2023 is namens Kwakkenbos de heer [A] (adjunct-directeur) verschenen, bijgestaan door mr. Theuns. Verder was de heer [gedaagde sub 1] aanwezig, bijgestaan door mr. Court. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. Kwakkenbos heeft als aannemer in opdracht en voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een projectmatige woning gebouwd in het project ’ [projectnaam] in [plaats] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben als meerwerkoptie gekozen voor drie tuimelvensters op de tweede verdieping (hierna: de dakramen). De woning is op 28 januari 2022 opgeleverd. Op dit moment is € 10.049,30 van de aanneemsom nog bij de notaris in depot gesteld, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat de dakramen te hoog zijn geplaatst. Kwakkenbos is het daar niet mee eens. Zij vindt dat het depotbedrag moet worden vrijgegeven en is daarom deze procedure gestart. Wat eist Kwakkenbos? 2.2. Kwakkenbos vordert – samengevat – dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag tot een maximum van € 10.049,30 is bereikt. Verder vordert Kwakkenbos de wettelijke rente over het depotbedrag en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten en de nakosten. Wat vinden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ? 2.3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat de vorderingen van Kwakkenbos moeten worden afgewezen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zij over de hoogte van de dakramen gedwaald. Zij hadden de wens om door de dakramen naar het uitzicht te kunnen kijken en daarvoor zijn de dakramen te hoog geplaatst. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat zij door de hoge dakramen nadeel lijden en hebben een tegenvordering (hierna ook: vordering in reconventie) ingesteld. Zij vorderen – samengevat – dat Kwakkenbos wordt veroordeeld om hun nadeel te vergoeden. Deze vergoeding kan volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden verrekend met de vordering van Kwakkenbos (de vordering in conventie). Verder maken [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog bezwaar tegen de in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. 2.4. In eerste instantie vorderden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in reconventie ook dat Kwakkenbos zou worden veroordeeld om een schadevergoeding van € 474,99 aan hen te betalen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voldeed de elektrische installatie van de kookgroep niet aan de NEN-1010 norm en hebben zij deze installatie door een derde moeten laten herstellen, waarvoor zij € 474,99 hebben moeten betalen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze tegenvordering ingetrokken. De kantonrechter zal deze vordering en de standpunten van partijen hierover daarom verder niet bespreken. Wat oordeelt de kantonrechter? 2.5. Kwakkenbos krijgt van de kantonrechter grotendeels gelijk. Haar vorderingen zullen worden toegewezen, behalve de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. Niet voldaan aan de vereisten van dwaling 2.6. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat zij hebben gedwaald over de hoogte van de dakramen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zij van Kwakkenbos een geveltekening zonder afmetingen en een verkooptekening ontvangen met daarop de plattegrond van de woning waarop de dakramen zijn afgebeeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze tekeningen ingediend. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mochten zij er bij het verstrekken van de meerwerkopdracht op basis van de verkooptekening van uitgaan dat de middenlijn van de dakramen op 1500 millimeter hoogte zou zitten. Zij waren daardoor in de veronderstelling dat zij door de dakramen naar het uitzicht zouden kunnen kijken. Die veronderstelling bleek onjuist te zijn. De hoogte van de middenlijn van de dakramen bleek te zijn bepaald op 2050 millimeter vanaf de verdiepingsvloer. De dakramen zijn ook op die hoogte geplaatst. Het uitzicht is vanuit de dakramen niet te zien. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat Kwakkenbos hen met de verkooptekening op het verkeerde been heeft gezet. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] had Kwakkenbos hen ervoor moeten waarschuwen dat de dakramen alleen zouden dienen voor daglichttoetreding en dat het niet mogelijk zou zijn om door de dakramen naar het uitzicht te kijken. Met die informatie hadden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voor de dakramen als meerwerkoptie gekozen, althans hadden zij Kwakkenbos in ieder geval eerst verzocht of de hoogte van de dakramen aangepast kon worden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beroepen zich daarbij op artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 2.7. Kwakkenbos stelt zich op het standpunt dat de dakramen op een gebruikelijke hoogte zijn geplaatst en dat de juiste hoogte ook uit de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontvangen verkooptekening blijkt. Volgens Kwakkenbos was zij niet bekend met de wens van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om door de dakramen naar het uitzicht te kunnen kijken, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben opgegeven op welke hoogte zij de dakramen wensten te hebben. Daarom heeft zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook niet kunnen waarschuwen, zegt Kwakkenbos. Kwakkenbos vindt verder dat de dwaling in verband met de in het verkeer geldende opvattingen en/of de omstandigheden van het geval voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet blijven. 2.8. Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is vereist dat het gaat om een overeenkomst 1) die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en 2) die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van 3) één van de drie dwalingsgevallen uit artikel 6:228 lid 1 BW. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dragen de stelplicht en bewijslast van deze vereisten. Dat betekent dat het op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ligt om voldoende feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit blijkt dat aan alle vereisten uit artikel 6:228 lid 1 BW is voldaan. 2.9. Of in dit geval sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en of die overeenkomst bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten, kan in het midden blijven. De kantonrechter vindt namelijk dat geen sprake is van het dwalingsgeval uit artikel 6:228 lid 1 sub b BW, waarop [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een beroep hebben gedaan. Volgens artikel 6:228 lid 1 sub b BW is de overeenkomst vernietigbaar als de wederpartij (in dit geval Kwakkenbos) in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of had moeten weten, de dwalende (in dit geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) had moeten inlichten. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende duidelijk gemaakt dat Kwakkenbos bekend was (of had kunnen zijn) met de door hen gewenste hoogte van de dakramen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat hij en [gedaagde sub 2] na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst zijn uitgenodigd voor een gesprek met een kopersbegeleider. Tijdens dat gesprek hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen als meerwerkoptie gekozen. Volgens [gedaagde sub 1] is toen de afstand van de dakramen tot de wand besproken en hebben hij en [gedaagde sub 2] gezegd dat zij de dakramen zo laag mogelijk geplaatst wilden hebben.

De kantonrechter: in conventie 3.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag gerekend vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot een maximum van € 10.049,30 is bereikt; 3.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan Kwakkenbos te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het depotbedrag van € 10.049,30 vanaf 29 april 2022 tot aan de dag waarop het depotbedrag aan Kwakkenbos is vrijgegeven; 3.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Kwakkenbos tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.414,06; 3.4. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Kwakkenbos volledig aan dit vonnis voldoen, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 132,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht; 3.5. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 3.6. wijst de vorderingen af; 3.7. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Kwakkenbos tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 396,- aan salaris voor de gemachtigde; in conventie en in reconventie 3.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Almere Vonnis van 26 juli 2023 in de zaak met zaaknummer: 10319707 \ MC EXPL 23-714 D/51246 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AANNEMINGSBEDRIJF KWAKKENBOS B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres, hierna te noemen: Kwakkenbos, gemachtigde: mr. M.A. Theuns (Bouwend Nederland), tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , gemachtigde: mr. G.L. Court (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2023 met 11 producties; - de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met 2 producties; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling van 31 mei 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling op 31 mei 2023 is namens Kwakkenbos de heer [A] (adjunct-directeur) verschenen, bijgestaan door mr. Theuns. Verder was de heer [gedaagde sub 1] aanwezig, bijgestaan door mr. Court. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. Kwakkenbos heeft als aannemer in opdracht en voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een projectmatige woning gebouwd in het project ’ [projectnaam] in [plaats] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben als meerwerkoptie gekozen voor drie tuimelvensters op de tweede verdieping (hierna: de dakramen). De woning is op 28 januari 2022 opgeleverd. Op dit moment is € 10.049,30 van de aanneemsom nog bij de notaris in depot gesteld, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat de dakramen te hoog zijn geplaatst. Kwakkenbos is het daar niet mee eens. Zij vindt dat het depotbedrag moet worden vrijgegeven en is daarom deze procedure gestart. Wat eist Kwakkenbos? 2.2. Kwakkenbos vordert – samengevat – dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag tot een maximum van € 10.049,30 is bereikt. Verder vordert Kwakkenbos de wettelijke rente over het depotbedrag en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten en de nakosten. Wat vinden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ? 2.3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat de vorderingen van Kwakkenbos moeten worden afgewezen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zij over de hoogte van de dakramen gedwaald. Zij hadden de wens om door de dakramen naar het uitzicht te kunnen kijken en daarvoor zijn de dakramen te hoog geplaatst. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat zij door de hoge dakramen nadeel lijden en hebben een tegenvordering (hierna ook: vordering in reconventie) ingesteld. Zij vorderen – samengevat – dat Kwakkenbos wordt veroordeeld om hun nadeel te vergoeden. Deze vergoeding kan volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden verrekend met de vordering van Kwakkenbos (de vordering in conventie). Verder maken [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog bezwaar tegen de in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. 2.4. In eerste instantie vorderden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in reconventie ook dat Kwakkenbos zou worden veroordeeld om een schadevergoeding van € 474,99 aan hen te betalen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voldeed de elektrische installatie van de kookgroep niet aan de NEN-1010 norm en hebben zij deze installatie door een derde moeten laten herstellen, waarvoor zij € 474,99 hebben moeten betalen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze tegenvordering ingetrokken. De kantonrechter zal deze vordering en de standpunten van partijen hierover daarom verder niet bespreken. Wat oordeelt de kantonrechter? 2.5. Kwakkenbos krijgt van de kantonrechter grotendeels gelijk. Haar vorderingen zullen worden toegewezen, behalve de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. Niet voldaan aan de vereisten van dwaling 2.6. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat zij hebben gedwaald over de hoogte van de dakramen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zij van Kwakkenbos een geveltekening zonder afmetingen en een verkooptekening ontvangen met daarop de plattegrond van de woning waarop de dakramen zijn afgebeeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze tekeningen ingediend. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mochten zij er bij het verstrekken van de meerwerkopdracht op basis van de verkooptekening van uitgaan dat de middenlijn van de dakramen op 1500 millimeter hoogte zou zitten. Zij waren daardoor in de veronderstelling dat zij door de dakramen naar het uitzicht zouden kunnen kijken. Die veronderstelling bleek onjuist te zijn. De hoogte van de middenlijn van de dakramen bleek te zijn bepaald op 2050 millimeter vanaf de verdiepingsvloer. De dakramen zijn ook op die hoogte geplaatst. Het uitzicht is vanuit de dakramen niet te zien. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat Kwakkenbos hen met de verkooptekening op het verkeerde been heeft gezet. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] had Kwakkenbos hen ervoor moeten waarschuwen dat de dakramen alleen zouden dienen voor daglichttoetreding en dat het niet mogelijk zou zijn om door de dakramen naar het uitzicht te kijken. Met die informatie hadden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voor de dakramen als meerwerkoptie gekozen, althans hadden zij Kwakkenbos in ieder geval eerst verzocht of de hoogte van de dakramen aangepast kon worden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beroepen zich daarbij op artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 2.7. Kwakkenbos stelt zich op het standpunt dat de dakramen op een gebruikelijke hoogte zijn geplaatst en dat de juiste hoogte ook uit de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontvangen verkooptekening blijkt. Volgens Kwakkenbos was zij niet bekend met de wens van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om door de dakramen naar het uitzicht te kunnen kijken, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben opgegeven op welke hoogte zij de dakramen wensten te hebben. Daarom heeft zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook niet kunnen waarschuwen, zegt Kwakkenbos. Kwakkenbos vindt verder dat de dwaling in verband met de in het verkeer geldende opvattingen en/of de omstandigheden van het geval voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet blijven. 2.8. Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is vereist dat het gaat om een overeenkomst 1) die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en 2) die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van 3) één van de drie dwalingsgevallen uit artikel 6:228 lid 1 BW. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dragen de stelplicht en bewijslast van deze vereisten. Dat betekent dat het op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ligt om voldoende feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit blijkt dat aan alle vereisten uit artikel 6:228 lid 1 BW is voldaan. 2.9. Of in dit geval sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en of die overeenkomst bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten, kan in het midden blijven. De kantonrechter vindt namelijk dat geen sprake is van het dwalingsgeval uit artikel 6:228 lid 1 sub b BW, waarop [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een beroep hebben gedaan. Volgens artikel 6:228 lid 1 sub b BW is de overeenkomst vernietigbaar als de wederpartij (in dit geval Kwakkenbos) in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of had moeten weten, de dwalende (in dit geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) had moeten inlichten. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende duidelijk gemaakt dat Kwakkenbos bekend was (of had kunnen zijn) met de door hen gewenste hoogte van de dakramen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat hij en [gedaagde sub 2] na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst zijn uitgenodigd voor een gesprek met een kopersbegeleider. Tijdens dat gesprek hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen als meerwerkoptie gekozen. Volgens [gedaagde sub 1] is toen de afstand van de dakramen tot de wand besproken en hebben hij en [gedaagde sub 2] gezegd dat zij de dakramen zo laag mogelijk geplaatst wilden hebben.

De kantonrechter: in conventie 3.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag gerekend vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot een maximum van € 10.049,30 is bereikt; 3.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan Kwakkenbos te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het depotbedrag van € 10.049,30 vanaf 29 april 2022 tot aan de dag waarop het depotbedrag aan Kwakkenbos is vrijgegeven; 3.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Kwakkenbos tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.414,06; 3.4. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Kwakkenbos volledig aan dit vonnis voldoen, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 132,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht; 3.5. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 3.6. wijst de vorderingen af; 3.7. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Kwakkenbos tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 396,- aan salaris voor de gemachtigde; in conventie en in reconventie 3.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023.

Na het gesprek ontvingen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een koperskeuzelijst met de prijzen voor het meerwerk en tekeningen waarin het meerwerk door een architect was ingetekend. Hier hebben zij akkoord op gegeven. [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat er na het gesprek met de kopersbegeleider niet meer over de hoogte van de dakramen is gesproken, totdat hij na de aanvang van de bouw op de eerste kijkdag heeft aangegeven dat de dakramen te hoog zaten. Gelet op deze gang van zaken is het de kantonrechter niet duidelijk geworden hoe Kwakkenbos had moeten weten dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de dakramen naar het uitzicht wilden kunnen kijken. Kennelijk is deze wens tijdens het gesprek met de kopersbegeleider niet besproken. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens dit gesprek hebben aangegeven dat zij de dakramen zo laag mogelijk wilden hebben, is niet voldoende. De kopersbegeleider heeft uit de opmerking ‘zo laag mogelijk’ alleen hoeven begrijpen dat de dakramen op een hoogte moesten worden geplaatst die zo laag mogelijk was, zonder dat de constructie gewijzigd hoefde te worden (hierna: zo laag als constructief mogelijk). Uiteindelijk zijn de dakramen ook zo laag als constructief mogelijk geplaatst. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen laag wilden laten plaatsen omdat zij het uitzicht wilden kunnen zien, volgt niet direct uit de opmerking ‘zo laag mogelijk’. Er kunnen immers ook andere redenen zijn om dakramen zo laag mogelijk te willen plaatsen, bijvoorbeeld gebruiks- of onderhoudsgemak. Voor gebruiks- of onderhoudsgemak is het niet noodzakelijk of vanzelfsprekend om de dakramen lager dan zo laag als constructief mogelijk te plaatsen. De kopersbegeleider heeft daarom niet uit zichzelf hoeven begrijpen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen lager wilden dan zo laag als constructief mogelijk. Dat was anders geweest als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens het gesprek duidelijk hadden aangegeven dat zij door de dakramen naar het uitzicht wilden kunnen kijken. Dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. Kennelijk heeft [gedaagde sub 1] de wens om het uitzicht te kunnen zien pas na het verstrekken van de meerwerkopdracht – namelijk tijdens de eerste kijkdag – kenbaar gemaakt. De kantonrechter stelt dan ook vast dat Kwakkenbos niet van deze wens op de hoogte was of had kunnen zijn toen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de meerwerkoptie bevestigden. Kwakkenbos was daarom niet verplicht om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – voordat zij de meerwerkoptie bevestigden – te waarschuwen voor het feit dat door de dakramen het uitzicht niet zichtbaar zou zijn. Van het geval als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW is dan ook geen sprake. 2.10. Uit het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begrijpt de kantonrechter dat zij ook een beroep doen op artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Volgens deze bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (Kwakkenbos), tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat Kwakkenbos hen met de verkooptekening op het verkeerde been heeft gezet, omdat het op deze tekening lijkt alsof de middenlijn van de dakramen op 1500 millimeter hoogte zou zitten. Kwakkenbos heeft dit weersproken. Of sprake is van een dwaling die te wijten is aan de maatvoering op de verkooptekening, kan in het midden blijven. Ook als dat het geval zou zijn, zou [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen rechtsgeldig beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a BW toekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht Kwakkenbos namelijk aannemen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook voor de dakramen als meerwerkoptie hadden gekozen als op de verkooptekening een hoogte van 2050 millimeter had gestaan. Het was Kwakkenbos immers niet bekend dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de dakramen het uitzicht wilden kunnen zien, zoals hiervoor onder 2.9 is overwogen. Dat betekent dat in dit geval de tenzij-clausule uit artikel 6:228 lid 1 sub a BW van toepassing is. 2.11. Uit het voorgaande volgt dat niet aan alle vereisten voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is voldaan. De overige standpunten van partijen in het kader van artikel 6:228 BW kunnen onbesproken blijven. Kwakkenbos is [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen vergoeding verschuldigd 2.12. Omdat geen sprake is van een rechtsgeldig beroep op dwaling, is de overeenkomst voor wat betreft de dakramen niet vernietigbaar. Dat betekent dat er geen grond is om – in plaats van de overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen – de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen en Kwakkenbos te veroordelen om enig nadeel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te vergoeden. Daar komt nog bij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende duidelijk hebben gemaakt welk bedrag moet worden gekoppeld aan het nadeel dat zij zeggen te lijden omdat zij door de dakramen het uitzicht niet kunnen zien. De tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal daarom worden afgewezen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geen bevoegdheid tot verrekening 2.13. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren in conventie aan dat de vordering van Kwakkenbos moet worden verrekend met hun tegenvordering. Omdat de tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal worden afgewezen, kan in conventie niets worden verrekend. Het verrekeningsverweer kan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus niet helpen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten meewerken aan vrijgave van het depotbedrag 2.14. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder niet weersproken dat Kwakkenbos recht heeft op vrijgave van de resterende 5% van de aanneemsom. Daarom zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30. De vordering van Kwakkenbos zal dus worden toegewezen. Ook de door Kwakkenbos gevorderde dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.049,30 zal worden toegewezen. Wettelijke rente 2.15. Kwakkenbos vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW gerekend vanaf drie maanden na oplevering van de woning, althans vanaf de ingebrekestelling van 31 oktober 2022. Volgens Kwakkenbos verstreek drie maanden na de oplevering van de woning de periode waarin het depotbedrag gehandhaafd mocht worden zolang er geen erkende opleveringsgebreken resteren. Ter onderbouwing verwijst Kwakkenbos naar de algemene voorwaarden. 2.16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de wettelijke rente over het depotbedrag verschuldigd in de periode dat zij in verzuim zijn geweest met hun verplichting om het depotbedrag vrij te geven. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet weersproken dat zij op de dag na het verstrijken van drie maanden na de oplevering van de woning in verzuim zijn geraakt. De primair door Kwakkenbos gevorderde wettelijke rente zal daarom worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 2.17. Kwakkenbos maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. In de door Kwakkenbos ingediende aanmaning van 6 december 2022 is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven ingaande op de dag na ontvangst van de aanmaning.

Na het gesprek ontvingen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een koperskeuzelijst met de prijzen voor het meerwerk en tekeningen waarin het meerwerk door een architect was ingetekend. Hier hebben zij akkoord op gegeven. [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat er na het gesprek met de kopersbegeleider niet meer over de hoogte van de dakramen is gesproken, totdat hij na de aanvang van de bouw op de eerste kijkdag heeft aangegeven dat de dakramen te hoog zaten. Gelet op deze gang van zaken is het de kantonrechter niet duidelijk geworden hoe Kwakkenbos had moeten weten dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de dakramen naar het uitzicht wilden kunnen kijken. Kennelijk is deze wens tijdens het gesprek met de kopersbegeleider niet besproken. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens dit gesprek hebben aangegeven dat zij de dakramen zo laag mogelijk wilden hebben, is niet voldoende. De kopersbegeleider heeft uit de opmerking ‘zo laag mogelijk’ alleen hoeven begrijpen dat de dakramen op een hoogte moesten worden geplaatst die zo laag mogelijk was, zonder dat de constructie gewijzigd hoefde te worden (hierna: zo laag als constructief mogelijk). Uiteindelijk zijn de dakramen ook zo laag als constructief mogelijk geplaatst. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen laag wilden laten plaatsen omdat zij het uitzicht wilden kunnen zien, volgt niet direct uit de opmerking ‘zo laag mogelijk’. Er kunnen immers ook andere redenen zijn om dakramen zo laag mogelijk te willen plaatsen, bijvoorbeeld gebruiks- of onderhoudsgemak. Voor gebruiks- of onderhoudsgemak is het niet noodzakelijk of vanzelfsprekend om de dakramen lager dan zo laag als constructief mogelijk te plaatsen. De kopersbegeleider heeft daarom niet uit zichzelf hoeven begrijpen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de dakramen lager wilden dan zo laag als constructief mogelijk. Dat was anders geweest als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens het gesprek duidelijk hadden aangegeven dat zij door de dakramen naar het uitzicht wilden kunnen kijken. Dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. Kennelijk heeft [gedaagde sub 1] de wens om het uitzicht te kunnen zien pas na het verstrekken van de meerwerkopdracht – namelijk tijdens de eerste kijkdag – kenbaar gemaakt. De kantonrechter stelt dan ook vast dat Kwakkenbos niet van deze wens op de hoogte was of had kunnen zijn toen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de meerwerkoptie bevestigden. Kwakkenbos was daarom niet verplicht om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – voordat zij de meerwerkoptie bevestigden – te waarschuwen voor het feit dat door de dakramen het uitzicht niet zichtbaar zou zijn. Van het geval als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW is dan ook geen sprake. 2.10. Uit het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begrijpt de kantonrechter dat zij ook een beroep doen op artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Volgens deze bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (Kwakkenbos), tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat Kwakkenbos hen met de verkooptekening op het verkeerde been heeft gezet, omdat het op deze tekening lijkt alsof de middenlijn van de dakramen op 1500 millimeter hoogte zou zitten. Kwakkenbos heeft dit weersproken. Of sprake is van een dwaling die te wijten is aan de maatvoering op de verkooptekening, kan in het midden blijven. Ook als dat het geval zou zijn, zou [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen rechtsgeldig beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a BW toekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht Kwakkenbos namelijk aannemen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook voor de dakramen als meerwerkoptie hadden gekozen als op de verkooptekening een hoogte van 2050 millimeter had gestaan. Het was Kwakkenbos immers niet bekend dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de dakramen het uitzicht wilden kunnen zien, zoals hiervoor onder 2.9 is overwogen. Dat betekent dat in dit geval de tenzij-clausule uit artikel 6:228 lid 1 sub a BW van toepassing is. 2.11. Uit het voorgaande volgt dat niet aan alle vereisten voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is voldaan. De overige standpunten van partijen in het kader van artikel 6:228 BW kunnen onbesproken blijven. Kwakkenbos is [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen vergoeding verschuldigd 2.12. Omdat geen sprake is van een rechtsgeldig beroep op dwaling, is de overeenkomst voor wat betreft de dakramen niet vernietigbaar. Dat betekent dat er geen grond is om – in plaats van de overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen – de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen en Kwakkenbos te veroordelen om enig nadeel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te vergoeden. Daar komt nog bij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende duidelijk hebben gemaakt welk bedrag moet worden gekoppeld aan het nadeel dat zij zeggen te lijden omdat zij door de dakramen het uitzicht niet kunnen zien. De tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal daarom worden afgewezen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geen bevoegdheid tot verrekening 2.13. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren in conventie aan dat de vordering van Kwakkenbos moet worden verrekend met hun tegenvordering. Omdat de tegenvordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal worden afgewezen, kan in conventie niets worden verrekend. Het verrekeningsverweer kan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus niet helpen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten meewerken aan vrijgave van het depotbedrag 2.14. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder niet weersproken dat Kwakkenbos recht heeft op vrijgave van de resterende 5% van de aanneemsom. Daarom zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het door de notaris laten vrijvallen van het depotbedrag van € 10.049,30. De vordering van Kwakkenbos zal dus worden toegewezen. Ook de door Kwakkenbos gevorderde dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.049,30 zal worden toegewezen. Wettelijke rente 2.15. Kwakkenbos vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW gerekend vanaf drie maanden na oplevering van de woning, althans vanaf de ingebrekestelling van 31 oktober 2022. Volgens Kwakkenbos verstreek drie maanden na de oplevering van de woning de periode waarin het depotbedrag gehandhaafd mocht worden zolang er geen erkende opleveringsgebreken resteren. Ter onderbouwing verwijst Kwakkenbos naar de algemene voorwaarden. 2.16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de wettelijke rente over het depotbedrag verschuldigd in de periode dat zij in verzuim zijn geweest met hun verplichting om het depotbedrag vrij te geven. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet weersproken dat zij op de dag na het verstrijken van drie maanden na de oplevering van de woning in verzuim zijn geraakt. De primair door Kwakkenbos gevorderde wettelijke rente zal daarom worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 2.17. Kwakkenbos maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. In de door Kwakkenbos ingediende aanmaning van 6 december 2022 is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven ingaande op de dag na ontvangst van de aanmaning.