ECLI:NL:RBMNE:2023:4955

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/560712 / KL ZA 23-226 Vonnis in kort geding van 19 september 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 2] ,3. [eiser sub 3], te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 3] ,4. [eiseres sub 4], te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiseres sub 4] , eisende partijen, hierna samen te noemen: eisers, advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. F. Jonk te Amsterdam. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hierna ook samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met producties, van 8 augustus 2023; - de akte van [gedaagde] met producties; - de mondelinge behandeling van 5 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van [gedaagde] ; - de spreekaantekeningen van eisers.

2.1. [eiser sub 1] c.s. exploiteert een makelaars- en assurantiekantoor. 2.2. [eiser sub 3] en [gedaagde] zijn broers. [eiseres sub 4] is de echtgenote van [eiser sub 3] . 2.3. De verstandhouding tussen [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] enerzijds en [gedaagde] anderzijds is niet goed. Zij hebben weinig tot geen contact. De contacten die er wel zijn, lopen via hun zus, mevrouw [A] (hierna: [A] ). 2.4. [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] zijn gezamenlijk (ieder voor 1/3e deel) eigenaar van de winkelruimte op de begane grond aan de [straat] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] , nummer [nummeraanduiding 2] [appartementsindex] (hierna: de onroerende zaak). 2.5. Op 24 februari 2023 hebben [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] een opdracht tot dienstverlening ondertekend waarin aan [eiser sub 1] c.s. opdracht wordt gegeven om de onroerende zaak te verkopen, waarbij een vraagprijs van € 300.000,- k.k. geldt. In de eerste instantie is de onroerende zaak onderhands te koop aangeboden. 2.6. Op 16 juni 2023 is de onroerende zaak op Funda geplaatst. 2.7. Op 21 juni 2023 heeft de heer [B] (hierna: [B] ) een bod van € 250.000,- op de onroerende zaak uitgebracht. Deze bieding is afgewezen. Vervolgens heeft hij een bod van € 290.000,- gedaan, welke bieding ook is afgewezen. 2.8. Op 26 juni 2023 heeft [B] via een WhatsAppbericht aan [eiser sub 2] een bieding van € 300.000,- gedaan. In dat bericht is het volgende opgenomen: ‘Na overleg wil ik nog 1 voorstel doen, vraagprijs € 300.000 zonder enig voorbehoud oplevering op korte termijn. Voorstel geldt tot vanmiddag 16 uur. Anders houdt het helaas op.’ 2.9. [eiser sub 1] c.s. heeft [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] diezelfde dag op de hoogte gesteld van laatstgenoemde bieding van [B] en hen vervolgens laten weten dat zij de onroerende zaak zelf willen kopen voor € 300.000,-, in welk geval de verkoopopdracht zou vervallen en er geen courtage betaald hoefde te worden. [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] hebben deze bieding van [eiser sub 1] c.s. aanvaard. 2.10. Diezelfde dag, 26 juni 2023, heeft [eiser sub 2] ook [gedaagde] en [A] bezocht. Tijdens dit bezoek heeft hij hen geïnformeerd over de onder 2.7 genoemde bieding van [B] en de eigen bieding van [eiser sub 1] c.s.. 2.11. Op 27 juni 2023 rond 08:30 uur hebben [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] het kantoor van [eiser sub 1] c.s. bezocht. Tijdens deze afspraak hebben zij de in de tussentijd door [eiser sub 1] c.s. opgestelde koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ondertekend. In de koopovereenkomst is een koopprijs van € 300.000,- en een leveringsdatum van 1 september 2023 opgenomen. 2.12. Diezelfde ochtend, 27 juni 2023 om 08:36 uur, heeft [B] via een WhatsAppbericht aan [eiser sub 1] c.s. een nieuwe bieding uitgebracht ter hoogte van € 325.000,-. [eiser sub 2] heeft dit bericht om 08:47 uur gelezen. 2.13. Later op diezelfde dag heeft [eiser sub 2] [gedaagde] en [A] bezocht. Tijdens dit bezoek heeft ook [gedaagde] de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ondertekend. [eiser sub 2] heeft [gedaagde] daarbij niet op de hoogte gesteld van de nieuwste bieding van [B] . Voorafgaand aan deze afspraak heeft [gedaagde] geen conceptkoopovereenkomst ontvangen. 2.14. Bij brief van 27 juni 2023 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] geschreven dat de verkoopopdracht met betrekking tot de onroerende zaak wordt teruggegeven. 2.15. Bij brief van 30 juni 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. geschreven de koopovereenkomst te vernietigen, onder meer omdat [eiser sub 1] c.s. essentiële informatie heeft achtergehouden en hij de NVM Erecode niet heeft nageleefd. 2.16. Bij brief van 7 juli 2023 heeft de advocaat van [eiser sub 1] c.s. aan de advocaat van [gedaagde] geschreven dat zijn cliënt niet met de vernietiging van de koopovereenkomst instemt en heeft hij [gedaagde] verzocht om medewerking aan de levering te verlenen. 2.17. [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan de levering.

3.1. Eisers vorderen – samengevat – in bij vonnis kort geding, uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagde] te veroordelen om medewerking te verlenen aan levering van het winkelpand, bekend als [straat] [nummeraanduiding 1] [.] [naar de voorzieningenrechter begrijpt: [straat] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] ] te ( [postcode] ) [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] , nummer [nummeraanduiding 2] appartementsindex [appartementsindex] op 1 september 2023, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen leveringsdatum, op straffe van een dwangsom; II. voorwaardelijk, voor het geval [gedaagde] in gebreke blijft aan het gevorderde onder I te voldoen, te bepalen dat het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde] aan levering zoals gevorderd onder I althans, eisers te machtigen om alle handelingen namens [gedaagde] te (laten) verrichten om te komen tot levering van het pand als genoemd onder 1 op kosten van [gedaagde] , zulks ter keuze van eisers; III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 3.2. Ter onderbouwing van die vordering stellen eisers – kort gezegd – het volgende. Op 26 juni 2023 heeft [eiser sub 1] c.s. als koper met [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] als verkoper mondelinge overeenstemming bereikt over de verkoop van de onroerende zaak tegen een koopprijs van € 300.000,- en met een leveringsdatum van 1 september 2023. Op 27 juni 2023 is deze mondelinge overeenkomst vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst, welke door alle partijen is ondertekend. Eisers vorderen in deze procedure een veroordeling tot medewerking aan de levering, welke medewerking [gedaagde] tot nu toe weigert. 3.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de voorzieningenrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van eisers in de proceskosten. 3.4. [gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. Er is op 26 juni 2023 geen mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen. Ten eerste omdat er geen overeenstemming bestond over de essentialia en voorts omdat ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW het schriftelijkheidsvereiste geldt. Als er al een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan voor het eerst pas op 27 juni 2023 ten tijde van het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. Deze overeenkomst is echter door [gedaagde] vernietigd. Hij beroept zich in dat kader op dwaling en misbruik van omstandigheden.

4.1. De aanwezigheid van een spoedeisend belang van eisers bij zijn vorderingen is door [gedaagde] niet betwist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is van een spoedeisend belang van eisers, gelet op de aard van de vorderingen, voldoende gebleken. 4.2. In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door een veroordeling tot medewerking aan de levering in deze procedure als voorlopige voorziening toe te wijzen. In dit vonnis geeft de voorzieningenrechter dan ook alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 4.3. De kern van het geschil tussen partijen kan worden onderverdeeld in twee vragen. De eerste vraag is of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen enerzijds [eiser sub 1] c.s. als kopers en anderzijds [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] als verkopers. Zo ja, dan is de vervolgvraag of deze overeenkomst vernietigbaar is. Totstandkoming koopovereenkomst 4.4. Eisers stellen zich op het standpunt dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak op 26 juni 2023 tot stand is gekomen, omdat op die dag mondeling overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. [gedaagde] betwist dit. 4.5. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (wilsovereenstemming). Koopovereenkomsten, ook ten aanzien van onroerende zaken, komen tot stand wanneer er (mondeling) overeenstemming bestaat over de essentialia van de overeenkomst. 4.6. Niet in geschil is dat de mondelinge bieding van [eiser sub 1] c.s. op 26 juni 2023 door [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] is geaccepteerd. Verder staat vast dat [eiser sub 2] op diezelfde dag [gedaagde] heeft bezocht en dat [A] daarbij aanwezig was. Over dit bezoek heeft [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de bieding van [B] van € 300.000,- aan [gedaagde] heeft voorgelegd, inclusief de mededeling dat dit een finaal bod betrof en tot 16:00 uur gestand werd gedaan. Vervolgens heeft hij aan [gedaagde] aangeboden de onroerende zaak zelf (samen met [eiser sub 1] ) aan te kopen voor een koopsom van € 300.000,-, in welk geval er geen courtage in rekening zou worden gebracht. [gedaagde] heeft dit aanbod aanvaard, aldus [eiser sub 2] . De voorzieningenrechter heeft deze verklaring tijdens de zitting aan [gedaagde] en [A] voorgehouden en zij hebben bevestigd dat dit de gang van zaken is geweest. Ook hebben zij verklaard dat is afgesproken dat de levering op 1 of 2 september 2023 zou plaatsvinden. 4.7. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat er op 26 juni 2023 mondelinge overeenstemming is bereikt over de essentialia en er aldus een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er bestond overeenstemming over het object van de koop (de onroerende zaak), de persoon van de kopers ( [eiser sub 1] c.s.), de hoogte van de koopprijs (€ 300.000,-) en de datum van levering (1 of 2 september 2023). 4.8. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat door [eiser sub 2] tijdens het bezoek op 26 juni 2023 onvoldoende is uitgelegd wat het activeren van de slapende vereniging van eigenaren waar de onroerende zaak onderdeel van uitmaakt, precies voor hem zou betekenen. [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd waarom [eiser sub 2] behoorde te begrijpen dat overeenstemming op dit punt voor hem van essentieel belang was bij de totstandkoming van de overeenkomst. Dat hierover op 26 juni 2023 geen afspraak is gemaakt, staat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst daarom niet in de weg. 4.9. Met eisers is de voorzieningenrechter van oordeel dat voor de totstandkoming van de onderhavige koopovereenkomst niet vereist is dat deze op schrift is gesteld. Artikel 7:2 lid 1 BW is in deze zaak niet van toepassing. Het pand heeft weliswaar een gemengde planologische bestemming die bewoning toestaat, maar maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Als onweersproken staat vast dat de onroerende zaak de afgelopen twintig jaar als verswinkel heeft gefungeerd. Niet gesteld kan daarom worden dat de onroerende zaak ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreft als bedoeld in voornoemd artikellid. Vernietigbaarheid koopovereenkomst 4.10. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling. Ter zitting heeft hij ook een beroep op misbruik van omstandigheden gedaan. Samengevat heeft hij hiertoe het volgende aangevoerd. De koopovereenkomst is tot stand gekomen met een verschil in kennis, door manipulatie en onder grote tijdsdruk. De ondertekening van de koopovereenkomst op 27 juni 2023 volgde zeer kort op de mondelinge bieding van [eiser sub 1] c.s. de dag daarvoor. Een conceptkoopovereenkomst heeft [gedaagde] niet ontvangen. De koopovereenkomst is bij de ondertekening slechts vluchtig doorgenomen en niet van parafen voorzien. [gedaagde] is iemand die langer dan anderen de tijd nodig heeft om over zaken na te denken. Hij is onervaren met betrekking tot de verkoop van vastgoed, niet bekwaam om zijn rechtspositie daarbij te bepalen en weet niet wat er in een koopovereenkomst behoort te staan. Bovendien bestond er een vertrouwensrelatie tussen hem en [eiser sub 1] c.s.. Als [gedaagde] meer tijd was gegeven om over de bieding na te denken en hem een conceptovereenkomst was toegezonden, dan was de koop met [eiser sub 1] c.s. op het moment dat de hogere bieding van € 325.000,- binnenkwam nog niet gesloten. [eiser sub 1] c.s. heeft ook nagelaten hem mede te delen dat de andere bieders nog in de gelegenheid hadden kunnen worden gesteld om een hogere bieding te doen. Bovendien heeft [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] voor de ondertekening van de koopovereenkomst niet op de hoogte gesteld van de hogere bieding. [eiser sub 1] c.s. heeft een dubbelrol gespeeld, namelijk die van koper en verkopend makelaar, en heeft daarbij zijn eigen belang vooropgesteld. Dit is in strijd met de NVM Erecode, aldus [gedaagde] . 4.11. Eisers betwisten dat [gedaagde] een beroep op dwaling en/of misbruik van omstandigheden toekomt. 4.12. De voorzieningenrechter zal eerst ingaan op het beroep op misbruik van omstandigheden. In artikel 3:44 lid 4 BW is bepaald dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand brengen van die rechtshandeling bevordert, hoewel hij weet of moet begrijpen dat hij hem daarvan zou behoren te weerhouden. Ingevolge lid 1 van artikel 3:44 is een rechtshandeling tot stand gekomen door misbruik van omstandigheden vernietigbaar. 4.13. Voorop staat dat de relatie tussen makelaar en consument-opdrachtgever naar haar aard een afhankelijke relatie betreft, gelet op het belang van de opdrachtgever bij de bijstand door de makelaar bij de verkoop van onroerend goed. Dit geldt in deze zaak te meer, nu ter zitting is gebleken dat [gedaagde] al dertig jaar klant is bij [eiser sub 1] c.s. en dat [eiser sub 1] c.s. al eerder panden voor hem heeft verkocht, waarbij [gedaagde] afging op het advies van [eiser sub 1] c.s. In die zin was er dus ook sprake van een vertrouwensrelatie. Dit alles maakt dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat er sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW.

4.19. Nu voorshands aannemelijk is dat een beroep van [gedaagde] op vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden in een bodemprocedure zal slagen, zullen de vorderingen van eisers die zien op de levering van de onroerende zaak worden afgewezen. Proceskosten 4.20. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat.

De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023. 45353