ECLI:NL:RBMNE:2023:4331

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 21/2432, UTR 21/2433, UTR 21/2434, UTR 21/2435 en UTR 21/2439 uitspraak van de meervoudige kamer van 14 augustus 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: M.F.M. Boerlage). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming). Inleiding 1.1. In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken (niet-woningen en woningen) in [plaats 1] , [plaats 2] en [plaats 3] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld: Zaaksnummer Object Woning / niet-woning Vastgestelde waarde 21/2432 [adres 1] [plaats 1] woning € 2.146.000,- 21/2433 [adres 2] [plaats 2] woning € 530.000,- 21/2434 [adres 3] [plaats 3] niet-woning € 356.000,- 21/2435 [adres 4] [plaats 3] niet-woning € 489.000,- 21/2436 [adres 5] [plaats 3] woning € 225.000,- 21/2437 [adres 6] [plaats 3] woning € 225.000,- 21/2438 [adres 7] [plaats 3] woning € 201.000,- 21/2439 [adres 8] [plaats 3] woning € 495.000,- De heffingsambtenaar heeft tegelijk met genoemde beschikking in hetzelfde geschrift aan eiser als eigenaar van deze objecten ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 7 april 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar en daarbij tevens een verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend. 1.4. De zaak is behandeld op de zitting van 3 juli 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateurs [A] (niet-woningen) en [B] (woningen). Overwegingen

2. Eiser heeft op de zitting de beroepsgronden ten aanzien van de drie woningen aan de [adres 4] (zaaknummers UTR 21/2436, UTR 21/2437 en UTR 21/2438) ingetrokken. De rechtbank zal deze onroerende zaken daarom niet bespreken. 3. In geschil zijn de WOZ-waarden van de hierna onder 4. genoemde niet-woningen en de onder 5. genoemde woningen. 4. [adres 3] in [plaats 3] is een (detail)handel/winkel uit het bouwjaar 1900. Dit object heeft een oppervlakte van 76 m². [adres 4] in [plaats 3] is ook een (detail)handel/winkel uit het bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 80 m². 5. [adres 1] in [plaats 1] is een in 1981 gebouwde vrijstaande woning (uitstraling villa/landhuis) en heeft een oppervlakte van 579 m², een dakkapel van 9 m² en een paardenstal (twee paardenboxen) van 24 m². De grond bij de woning bedraagt 3.265 m². [adres 2] in [plaats 2] is een twee-onder-één kapwoning uit het bouwjaar 1954 met een oppervlakte van 108 m² en een aanbouw van 15 m². Verder is er een vrijstaande garage van 16 m² die in 1998 is gebouwd en een hobbykas van 6 m². De grond bij de woning bedraagt 336 m². [adres 3] in [plaats 3] is een bovenwoning uit het bouwjaar 1900 met een oppervlakte van 120 m². 6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarden van deze objecten. Volgens eiser zijn de WOZ-waarden te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden. 7. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. 8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de niet-woningen vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. De WOZ-waarden van de objecten worden vervolgens bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Ook deze methode staat niet ter discussie tussen partijen. Pinpointbrief 10. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de objecten niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Niet-woningen [adres 3] [plaats 3] 11. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 249.000,-. Volgens eiser biedt de taxatiematrix geen ondersteuning voor de WOZ-waarde van € 356.000,- die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar kooptransacties die voor de uitbraak van de coronapandemie hebben plaatsgevonden. Er kan volgens eiser niet van de getaxeerde huurwaarde per jaar worden uitgegaan. De huurprijs is uit huurovereenkomsten van 2015, 2017 en 2019 gedestilleerd. Deze zijn dus ook van voor de coronapandemie. De huurwaardekapitalisatiefactor is onbekend. De heffingsambtenaar moet volgens eiser het leegstandsrisico inzichtelijk maken, omdat dit een belangrijke factor is in de huurwaardekapitalisatiefactor. 12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 3] niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de ruimte in de kelder voor opslag/magazijn bij dit object gunstiger is gewaardeerd dan bij de referentiepanden. De huurcijfers waar eiser naar verwijst, zijn niet gehanteerd bij dit object. De heffingsambtenaar heeft bij de vaststelling van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode gehanteerd. Daarin is het leegstandsrisico verdisconteerd. De huurwaardekapitalisatiefactoren van de referentiepanden zijn hoger vastgesteld dan voor het object. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. [adres 4] [plaats 3] 13. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 299.000,-. Eiser voert op de zitting aan dat de ruimte in de kelder voor opslag/magazijn bij dit object een huurwaarde van € 316,- per m² heeft, terwijl dit bij de referentiepanden een bedrag van € 150,- per m² is. Voor [adres 3] in [plaats 3] wordt voor de kelder een huurwaarde van € 103,- per m² aangehouden. Eiser vindt dat dat deze laatste huurwaarde ook voor [adres 4] moet worden gehanteerd. 14. Verder biedt de taxatiematrix volgens eiser geen ondersteuning voor de WOZ-waarde van € 489.000,- die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser voert ook hier aan dat de kooptransacties en huurovereenkomsten dateren voor de uitbraak van de coronapandemie en dat de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor onbekend is. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar het leegstandsrisico inzichtelijk maken, omdat dit een belangrijke factor is in de huurwaarde kapitalisatiefactor. 15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 4] niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de huurwaarde van de kelder met € 316,- per m² inderdaad hoger ligt dan bij de referentieobjecten en de niet-woning aan de [adres 3] . Dit is te verklaren door feit dat deze kelder een winkelruimte is en geen opslag/magazijnruimte. Verder gaat het bij dit object om een hoekpand met een luxe uitstraling en een prominente ligging in het centrum van [plaats 3] . De huurwaarden per m² liggen om die reden hoger dan bij de referentiepanden en het pand aan de [adres 3] . Per waardepeildatum is de huurwaarde met € 38.880,- een stuk lager dan de huurwaarde van € 62.940,- die in de huurovereenkomst van 1 november 2015 wordt genoemd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Woningen [adres 1] [plaats 1] 16. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 1.999.000,-. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd op € 2.146.000,-. Eiser voert aan dat de woningwaarde van € 2.582,- per m² voor het referentieobject [adres 9] aanleiding is voor verlaging van de WOZ-waarde. Deze referentiewoning heeft een lagere woningwaarde per m² dan de woning (€ 2.713,- per m²), terwijl deze woning over voorzieningen beschikt als een tennisbaan ter waarde van € 10.000,-, een berging ter waarde van € 6.000,-, een kelder ter waarde van € 8.500,-, een garage ter waarde van € 34.000,- en een privé zwembad ter waarde van € 10.000,-. De voorzieningen worden bij deze referentiewoning als eenvoudig gekwalificeerd.

37. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 58,- aan schadevergoeding aan eiser betalen en de Staat een bedrag van € 92,-.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 58,-; veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 92,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G.E. Gieskes, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. K. de Meulder, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2023. de voorzitter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Beleidsregel van de minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 21/2432, UTR 21/2433, UTR 21/2434, UTR 21/2435 en UTR 21/2439 uitspraak van de meervoudige kamer van 14 augustus 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: M.F.M. Boerlage). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming). Inleiding 1.1. In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken (niet-woningen en woningen) in [plaats 1] , [plaats 2] en [plaats 3] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld: Zaaksnummer Object Woning / niet-woning Vastgestelde waarde 21/2432 [adres 1] [plaats 1] woning € 2.146.000,- 21/2433 [adres 2] [plaats 2] woning € 530.000,- 21/2434 [adres 3] [plaats 3] niet-woning € 356.000,- 21/2435 [adres 4] [plaats 3] niet-woning € 489.000,- 21/2436 [adres 5] [plaats 3] woning € 225.000,- 21/2437 [adres 6] [plaats 3] woning € 225.000,- 21/2438 [adres 7] [plaats 3] woning € 201.000,- 21/2439 [adres 8] [plaats 3] woning € 495.000,- De heffingsambtenaar heeft tegelijk met genoemde beschikking in hetzelfde geschrift aan eiser als eigenaar van deze objecten ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 7 april 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar en daarbij tevens een verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend. 1.4. De zaak is behandeld op de zitting van 3 juli 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateurs [A] (niet-woningen) en [B] (woningen). Overwegingen

2. Eiser heeft op de zitting de beroepsgronden ten aanzien van de drie woningen aan de [adres 4] (zaaknummers UTR 21/2436, UTR 21/2437 en UTR 21/2438) ingetrokken. De rechtbank zal deze onroerende zaken daarom niet bespreken. 3. In geschil zijn de WOZ-waarden van de hierna onder 4. genoemde niet-woningen en de onder 5. genoemde woningen. 4. [adres 3] in [plaats 3] is een (detail)handel/winkel uit het bouwjaar 1900. Dit object heeft een oppervlakte van 76 m². [adres 4] in [plaats 3] is ook een (detail)handel/winkel uit het bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 80 m². 5. [adres 1] in [plaats 1] is een in 1981 gebouwde vrijstaande woning (uitstraling villa/landhuis) en heeft een oppervlakte van 579 m², een dakkapel van 9 m² en een paardenstal (twee paardenboxen) van 24 m². De grond bij de woning bedraagt 3.265 m². [adres 2] in [plaats 2] is een twee-onder-één kapwoning uit het bouwjaar 1954 met een oppervlakte van 108 m² en een aanbouw van 15 m². Verder is er een vrijstaande garage van 16 m² die in 1998 is gebouwd en een hobbykas van 6 m². De grond bij de woning bedraagt 336 m². [adres 3] in [plaats 3] is een bovenwoning uit het bouwjaar 1900 met een oppervlakte van 120 m². 6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarden van deze objecten. Volgens eiser zijn de WOZ-waarden te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden. 7. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. 8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de niet-woningen vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. De WOZ-waarden van de objecten worden vervolgens bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Ook deze methode staat niet ter discussie tussen partijen. Pinpointbrief 10. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden voor de objecten niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Niet-woningen [adres 3] [plaats 3] 11. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 249.000,-. Volgens eiser biedt de taxatiematrix geen ondersteuning voor de WOZ-waarde van € 356.000,- die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar kooptransacties die voor de uitbraak van de coronapandemie hebben plaatsgevonden. Er kan volgens eiser niet van de getaxeerde huurwaarde per jaar worden uitgegaan. De huurprijs is uit huurovereenkomsten van 2015, 2017 en 2019 gedestilleerd. Deze zijn dus ook van voor de coronapandemie. De huurwaardekapitalisatiefactor is onbekend. De heffingsambtenaar moet volgens eiser het leegstandsrisico inzichtelijk maken, omdat dit een belangrijke factor is in de huurwaardekapitalisatiefactor. 12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 3] niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de ruimte in de kelder voor opslag/magazijn bij dit object gunstiger is gewaardeerd dan bij de referentiepanden. De huurcijfers waar eiser naar verwijst, zijn niet gehanteerd bij dit object. De heffingsambtenaar heeft bij de vaststelling van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode gehanteerd. Daarin is het leegstandsrisico verdisconteerd. De huurwaardekapitalisatiefactoren van de referentiepanden zijn hoger vastgesteld dan voor het object. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. [adres 4] [plaats 3] 13. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 299.000,-. Eiser voert op de zitting aan dat de ruimte in de kelder voor opslag/magazijn bij dit object een huurwaarde van € 316,- per m² heeft, terwijl dit bij de referentiepanden een bedrag van € 150,- per m² is. Voor [adres 3] in [plaats 3] wordt voor de kelder een huurwaarde van € 103,- per m² aangehouden. Eiser vindt dat dat deze laatste huurwaarde ook voor [adres 4] moet worden gehanteerd. 14. Verder biedt de taxatiematrix volgens eiser geen ondersteuning voor de WOZ-waarde van € 489.000,- die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser voert ook hier aan dat de kooptransacties en huurovereenkomsten dateren voor de uitbraak van de coronapandemie en dat de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor onbekend is. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar het leegstandsrisico inzichtelijk maken, omdat dit een belangrijke factor is in de huurwaarde kapitalisatiefactor. 15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 4] niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de huurwaarde van de kelder met € 316,- per m² inderdaad hoger ligt dan bij de referentieobjecten en de niet-woning aan de [adres 3] . Dit is te verklaren door feit dat deze kelder een winkelruimte is en geen opslag/magazijnruimte. Verder gaat het bij dit object om een hoekpand met een luxe uitstraling en een prominente ligging in het centrum van [plaats 3] . De huurwaarden per m² liggen om die reden hoger dan bij de referentiepanden en het pand aan de [adres 3] . Per waardepeildatum is de huurwaarde met € 38.880,- een stuk lager dan de huurwaarde van € 62.940,- die in de huurovereenkomst van 1 november 2015 wordt genoemd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Woningen [adres 1] [plaats 1] 16. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 1.999.000,-. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd op € 2.146.000,-. Eiser voert aan dat de woningwaarde van € 2.582,- per m² voor het referentieobject [adres 9] aanleiding is voor verlaging van de WOZ-waarde. Deze referentiewoning heeft een lagere woningwaarde per m² dan de woning (€ 2.713,- per m²), terwijl deze woning over voorzieningen beschikt als een tennisbaan ter waarde van € 10.000,-, een berging ter waarde van € 6.000,-, een kelder ter waarde van € 8.500,-, een garage ter waarde van € 34.000,- en een privé zwembad ter waarde van € 10.000,-. De voorzieningen worden bij deze referentiewoning als eenvoudig gekwalificeerd.

37. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 58,- aan schadevergoeding aan eiser betalen en de Staat een bedrag van € 92,-.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 58,-; veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 92,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G.E. Gieskes, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. K. de Meulder, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2023. de voorzitter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Beleidsregel van de minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935.

Voor de woning [adres 1] worden de voorzieningen als normaal aangemerkt, terwijl deze woning niet over dergelijke voorzieningen beschikt. 17. Verder wijst eiser erop dat de gebruiksoppervlakte van de woning 579 m² is. Bij de referentiewoning [adres 9] is dit 440 m². Gelet op de wet van het afnemende grensnut en de genoemde voorzieningen moet dit leiden tot een hogere woningwaarde van dit referentieobject. Maar dit is niet het geval. Van alle woningen zit er een iWOZ-rapportage in het dossier, behalve van de woning [adres 9] . Het kan volgens eiser niet kloppen dat er geen i-WOZ-rapportage is bij een woning met een woningwaarde van € 2.582,- per m², met deze voorzieningen en dit gebruiksoppervlakte. 18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de staat van het onderhoud bij referentiewoning [adres 9] matig is en daarmee lager is gekwalificeerd dan de staat van het onderhoud van het object dat als voldoende wordt aangemerkt. Dit geldt ook voor het voorzieningenniveau dat voor de woning als normaal en voor de referentiewoning als eenvoudig wordt gekwalificeerd. Het voorzieningenniveau van deze referentiewoning ziet op de voorzieningen in de woning zelf, zoals bijvoorbeeld de gedateerdheid van de badkamer, niet op de bijgebouwen. 19. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting opgemerkt dat als er geen iWOZ informatie van een referentiewoning is verstrekt, omdat deze niet bestaat en dus ook niet kan worden verstrekt. 20. Eiser voert verder aan dat alle referentieobjecten bijgebouwen hebben, terwijl het object alleen een paardenstal van 24 m² met een waarde van € 500,- per m² heeft. [adres 10] heeft een kelder van 23 m² met een waarde van € 500,- per m² en een garage van 23 m² met een waarde van € 1.000,- per m². In een kelder kunnen vele functies worden uitgeoefend zoals slapen en werken. Dan is een waarde van € 500,- per m² veel te laag. Een garage bouwen voor een bedrag van € 1.000,- is volstrekt onmogelijk. Dat bedrag moet zeker drie keer zoveel zijn. Met deze minimale waarden voor de kelder, dubbele garages en berging bij referentieobject [adres 10] wordt geen reële woningwaarde verkregen. Een koper heeft veel meer geld over voor een woning met deze bijgebouwen dan voor een woning zonder bijgebouwen. 21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bij de referentiewoning [adres 10] voor de garage een waarde per m².van € 1.000,- wordt aangehouden en voor de berging een waarde van € 500,- per m². Een paardenstal kan worden omgebouwd tot een berging. Daarom is een waarde van € 500,- per m² voor de paardenstal gehanteerd. Volgens de heffingsambtenaar gaat het bij de waardering van de WOZ-waarde om de gehele eindwaarde in het economische verkeer, niet om de afzonderlijke waarde van bijgebouwen. Het object heeft een grotere gebruiksoppervlakte dan de referentieobjecten. Bij de referentieobjecten kunnen de gehanteerde standaardwaarden voor de bijgebouwen worden aangehouden. Deze waarden per m² gelden ook ten aanzien van ander soort woningen. Een berging in een rijwoning is kleiner dan een kelder in een vrijstaande woning als de woning aan de [adres 1] . De waarde daarvan komt daardoor in verhouding redelijk overeen. 22. Verder wijst eiser erop dat het referentieobject [adres 10] een gebruiksoppervlakte van 450 m² heeft, dat dit volgens de informatie van iWOZ 446 m² is en dat de BAG oppervlakte 603 m² is. Dat zijn opmerkelijke verschillen die niet worden uitgelegd. De BAG oppervlakte is meer dan een derde verschil. Gelet op de wet van het afnemend grensnut kom je met een lagere oppervlakte uit op een hogere waarde. 23. De heffingsambtenaar heeft op de zitting meegedeeld dat hij op de zitting niet kan reageren op de vraag waarom de BAG oppervlakte van het referentieobject [adres 10] groter is. De woningwaarde is berekend met de op dat moment beschikbare gegevens. Daaruit bleek het gebruiksoppervlakte 450 m² te zijn. 24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 1] in [plaats 1] niet te hoog is vastgesteld. Dat de woningwaarde van de referentiewoning [adres 9] lager is dan voor het object, wordt verklaard door de lagere bouwkundige kwaliteit en een lager voorzieningenniveau van dit referentieobject. De gebruiksoppervlakte van de woning (579 m²) ligt het dichtst bij de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen [adres 10] (450 m²) en [adres 9] (440 m²). Bij waardering van de WOZ-waarde gaat het om de eindwaarde in het economische verkeer, niet om de afzonderlijke waarden van bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende uitgelegd hoe de bijgebouwen van de referentieobjecten zijn gewaardeerd. Eiser heeft hier niets tegenovergesteld. De rechtbank vindt het in strijd met de goede procesorde dat eiser het punt over de BAG oppervlakte van het referentieobject [adres 10] pas voor het eerst op de zitting aan de orde heeft gesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting laten weten hier niet goed inhoudelijk op te kunnen reageren. De rechtbank zal dit punt daarom niet verder bespreken. [adres 2] [plaats 2] 25. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van dit object op € 530.000,- vastgesteld. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 525.000,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser met een waarde die slechts € 5.000,- lager ligt dan de WOZ-waarde, een vergelijkbare waarde heeft bepleit. De rechtbank benadrukt hierbij dat waarderen geen exacte wetenschap is en de taxatiematrix uiteindelijk niet meer dan een hulpmiddel om de gezochte waarde te bepalen. De in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de onderhavige vergelijkspanden onderschrijven, met inachtneming van de onderlinge verschillen, de juistheid van de conclusie dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Gelet hierop heeft eiser geen belang meer bij bespreking van zijn betoog dat de heffingsambtenaar geen grondstaffels heeft overgelegd. [adres 3] [plaats 3] 26. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 469.000,-. De heffingsambtenaar heeft dit object op € 495.000,- gewaardeerd. Eiser wijst ook bij dit object op de waarden van de bijgebouwen van de referentiewoningen, zoals balkons, dakterrassen en een berging/schuur. Het object heeft geen bijgebouwen. Zoals de rechtbank eerder over het object [adres 1] heeft overwogen gaat het bij de waardering van de WOZ-waarde om de eindwaarde in het economische verkeer en niet om de afzonderlijke waarde van de bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft de standaard waarden van bijgebouwen op de zitting afdoende toegelicht. Overschrijding van de redelijke termijn 27. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 28. In deze zaken is sprake van een opvolgende bezwaar- en beroepsprocedure. De behandeling daarvan mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 14 april 2020 toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 13 april 2022 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met zestien maanden overschreden.

Voor de woning [adres 1] worden de voorzieningen als normaal aangemerkt, terwijl deze woning niet over dergelijke voorzieningen beschikt. 17. Verder wijst eiser erop dat de gebruiksoppervlakte van de woning 579 m² is. Bij de referentiewoning [adres 9] is dit 440 m². Gelet op de wet van het afnemende grensnut en de genoemde voorzieningen moet dit leiden tot een hogere woningwaarde van dit referentieobject. Maar dit is niet het geval. Van alle woningen zit er een iWOZ-rapportage in het dossier, behalve van de woning [adres 9] . Het kan volgens eiser niet kloppen dat er geen i-WOZ-rapportage is bij een woning met een woningwaarde van € 2.582,- per m², met deze voorzieningen en dit gebruiksoppervlakte. 18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de staat van het onderhoud bij referentiewoning [adres 9] matig is en daarmee lager is gekwalificeerd dan de staat van het onderhoud van het object dat als voldoende wordt aangemerkt. Dit geldt ook voor het voorzieningenniveau dat voor de woning als normaal en voor de referentiewoning als eenvoudig wordt gekwalificeerd. Het voorzieningenniveau van deze referentiewoning ziet op de voorzieningen in de woning zelf, zoals bijvoorbeeld de gedateerdheid van de badkamer, niet op de bijgebouwen. 19. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting opgemerkt dat als er geen iWOZ informatie van een referentiewoning is verstrekt, omdat deze niet bestaat en dus ook niet kan worden verstrekt. 20. Eiser voert verder aan dat alle referentieobjecten bijgebouwen hebben, terwijl het object alleen een paardenstal van 24 m² met een waarde van € 500,- per m² heeft. [adres 10] heeft een kelder van 23 m² met een waarde van € 500,- per m² en een garage van 23 m² met een waarde van € 1.000,- per m². In een kelder kunnen vele functies worden uitgeoefend zoals slapen en werken. Dan is een waarde van € 500,- per m² veel te laag. Een garage bouwen voor een bedrag van € 1.000,- is volstrekt onmogelijk. Dat bedrag moet zeker drie keer zoveel zijn. Met deze minimale waarden voor de kelder, dubbele garages en berging bij referentieobject [adres 10] wordt geen reële woningwaarde verkregen. Een koper heeft veel meer geld over voor een woning met deze bijgebouwen dan voor een woning zonder bijgebouwen. 21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bij de referentiewoning [adres 10] voor de garage een waarde per m².van € 1.000,- wordt aangehouden en voor de berging een waarde van € 500,- per m². Een paardenstal kan worden omgebouwd tot een berging. Daarom is een waarde van € 500,- per m² voor de paardenstal gehanteerd. Volgens de heffingsambtenaar gaat het bij de waardering van de WOZ-waarde om de gehele eindwaarde in het economische verkeer, niet om de afzonderlijke waarde van bijgebouwen. Het object heeft een grotere gebruiksoppervlakte dan de referentieobjecten. Bij de referentieobjecten kunnen de gehanteerde standaardwaarden voor de bijgebouwen worden aangehouden. Deze waarden per m² gelden ook ten aanzien van ander soort woningen. Een berging in een rijwoning is kleiner dan een kelder in een vrijstaande woning als de woning aan de [adres 1] . De waarde daarvan komt daardoor in verhouding redelijk overeen. 22. Verder wijst eiser erop dat het referentieobject [adres 10] een gebruiksoppervlakte van 450 m² heeft, dat dit volgens de informatie van iWOZ 446 m² is en dat de BAG oppervlakte 603 m² is. Dat zijn opmerkelijke verschillen die niet worden uitgelegd. De BAG oppervlakte is meer dan een derde verschil. Gelet op de wet van het afnemend grensnut kom je met een lagere oppervlakte uit op een hogere waarde. 23. De heffingsambtenaar heeft op de zitting meegedeeld dat hij op de zitting niet kan reageren op de vraag waarom de BAG oppervlakte van het referentieobject [adres 10] groter is. De woningwaarde is berekend met de op dat moment beschikbare gegevens. Daaruit bleek het gebruiksoppervlakte 450 m² te zijn. 24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object [adres 1] in [plaats 1] niet te hoog is vastgesteld. Dat de woningwaarde van de referentiewoning [adres 9] lager is dan voor het object, wordt verklaard door de lagere bouwkundige kwaliteit en een lager voorzieningenniveau van dit referentieobject. De gebruiksoppervlakte van de woning (579 m²) ligt het dichtst bij de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen [adres 10] (450 m²) en [adres 9] (440 m²). Bij waardering van de WOZ-waarde gaat het om de eindwaarde in het economische verkeer, niet om de afzonderlijke waarden van bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende uitgelegd hoe de bijgebouwen van de referentieobjecten zijn gewaardeerd. Eiser heeft hier niets tegenovergesteld. De rechtbank vindt het in strijd met de goede procesorde dat eiser het punt over de BAG oppervlakte van het referentieobject [adres 10] pas voor het eerst op de zitting aan de orde heeft gesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting laten weten hier niet goed inhoudelijk op te kunnen reageren. De rechtbank zal dit punt daarom niet verder bespreken. [adres 2] [plaats 2] 25. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van dit object op € 530.000,- vastgesteld. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 525.000,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser met een waarde die slechts € 5.000,- lager ligt dan de WOZ-waarde, een vergelijkbare waarde heeft bepleit. De rechtbank benadrukt hierbij dat waarderen geen exacte wetenschap is en de taxatiematrix uiteindelijk niet meer dan een hulpmiddel om de gezochte waarde te bepalen. De in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de onderhavige vergelijkspanden onderschrijven, met inachtneming van de onderlinge verschillen, de juistheid van de conclusie dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Gelet hierop heeft eiser geen belang meer bij bespreking van zijn betoog dat de heffingsambtenaar geen grondstaffels heeft overgelegd. [adres 3] [plaats 3] 26. Eiser bepleit voor dit object een WOZ-waarde van € 469.000,-. De heffingsambtenaar heeft dit object op € 495.000,- gewaardeerd. Eiser wijst ook bij dit object op de waarden van de bijgebouwen van de referentiewoningen, zoals balkons, dakterrassen en een berging/schuur. Het object heeft geen bijgebouwen. Zoals de rechtbank eerder over het object [adres 1] heeft overwogen gaat het bij de waardering van de WOZ-waarde om de eindwaarde in het economische verkeer en niet om de afzonderlijke waarde van de bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft de standaard waarden van bijgebouwen op de zitting afdoende toegelicht. Overschrijding van de redelijke termijn 27. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 28. In deze zaken is sprake van een opvolgende bezwaar- en beroepsprocedure. De behandeling daarvan mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 14 april 2020 toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 13 april 2022 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met zestien maanden overschreden.