ECLI:NL:RBMNE:2023:3412

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/5951 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2023 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal, verweerder (gemachtigde: S. Valen).

In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 511.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 juli 2023. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Inleiding 1. De woning is een in 1996 gebouwde etagewoning penthouse, met een garage en dakterras/balkon. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 161 m2. 2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal 6,2% hoger dan de WOZ-waarde voor het vorige belastingjaar. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 511.000,-.

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], te weten: [adres 2], verkocht op 15 oktober 2020 voor € 457.500,-. [adres 3], verkocht op 9 juni 2020 voor € 495.000,-. [adres 4], verkocht op 25 februari 2021 voor € 695.000,-.

Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het alle penthouses zijn, die in [woonplaats] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 8. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte 12,3% is gestegen. De waardes van de vijf penthouses van het complex zijn tussen 5,9 en 12,3% gestegen. In voorgaande jaren stegen de waardes steeds in gelijke mate en er is sinds vorig belastingjaar niets veranderd aan of in de penthouses. Nummer [adres 5] is het spiegelbeeld van nummer [adres 1] en is 7,9% hoger gewaardeerd dan vorig jaar. De kleinere appartementen op de drie lagere etages zijn alle iets meer dan 5% gestegen. [adres 6] heeft een waardestijging van 6,4%. Verder zijn er gelijke appartementen aan de [straat]. Daar is de WOZ-waardestijging voor alle woningen praktisch gelijk (13%). 9. Het is de bedoeling van de wetgever dat de waarde van de woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De waarde kan niet worden afgeleid uit WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen. Ook kan geen betekenis toekomen aan een gemiddelde algemene waardestijging. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts een gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer en kan dus niet als maatstaf worden gebruikt. 9.1 Voor zover eiser een beroep wil doen op het gelijkheidsbeginsel, kan dit niet slagen. Volgens de rechtbank is niet gebleken dat in dit geval sprake is van identieke appartementen met een lagere WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de andere penthouses verschillen qua primaire en secundaire objectkenmerken. Zo hebben de andere penthouses bijvoorbeeld een extra parkeerplaats en zijn voor de nummers [adres 5] en [adres 7] de KOUDV-factoren naar beneden bijgesteld. 10. Eiser stelt verder dat verschillen tussen de woningen alleen getoetst kunnen worden door een bezoek. Dit is niet gedaan. Evenmin is eiser uitgenodigd voor een gesprek. Er is bijna acht maanden geen enkel contact gezicht door de gemeente. 11. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. De heffingsambtenaar hoeft niet persé een inpandig onderzoek te verrichten. In dit geval heeft eiser in zijn bezwaarschrift niets aangevoerd over de kwaliteit, staat van onderhoud en/of voorzieningen van zijn penthouse. De rechtbank ziet daarom niet in waarom de heffingsambtenaar niet uit zou mogen gaan van een gemiddelde situatie voor die waardebepalende aspecten. Bij de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de beschikking over de verkoopinformatie van de woning toegestuurd. 12. Eiser stelt dat [adres 8] niet goed vergelijkbaar is. De woning is verkocht in oktober 2021 en de woning is op de begane grond. De waardestijging van deze woning was 4,2%. Deze woning is in beroep echter niet meer gebruikt als onderbouwing van de waarde.

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.