ECLI:NL:RBMNE:2022:5005

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 9637328 UC EXPL 22-508 wh/1031 Vonnis van 30 november 2022 inzake de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Mitros, gevestigd in Utrecht, verder ook te noemen Mitros, eisende partij, gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth, tegen: [gedaagde] h.o.d.n. [naam], wonende in [woonplaats] , verder ook te noemen [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. C.P. Visser.

1.1. Mitros heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een mondelinge behandeling (zitting) besproken moet worden. Mitros heeft voorafgaande aan de zitting nog producties aan de rechtbank toegestuurd. 1.2. De zaak is met partijen besproken op de mondelinge behandeling van 17 oktober 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de mondelinge behandeling is besproken. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Mitros was eigenaar van een aantal panden, gelegen aan [adres 1] in [woonplaats] . In 2005 was Mitros voornemens om over te gaan tot sloop hiervan. De sloop zou niet voor 2012 plaatsvinden. In haar brief van 8 augustus 2005 heeft Mitros het pand aan het [adres 2] in [woonplaats] aan [gedaagde] aangeboden. In deze brief schrijft Mitros het volgende “Hierbij willen wij u het bedrijfspand aan het [adres 2] aanbieden. Dit is een bedrijfsruimte met bovenwoning. De totale huurprijs van deze panden bedraagt € 609,13 per maand. Het pand is wel gelegen in een gebied dat over ca. 7 jaar gesloopt zal gaan worden. U dient zelf bij de gemeente Utrecht te informeren of het door u te voeren bedrijf binnen het bestemmingsplan van de gemeente Utrecht past.”. In haar brief van 16 augustus 2005 heeft Mitros aan [gedaagde] het volgende geschreven: “U heeft aangegeven het bedrijfspand met bovenwoning aan de [adres 2] te willen accepteren, zoals wij u ook eerder hebben verzocht in onze brief van 8 augustus dient u zelf bij de gemeente Utrecht te informeren of het door u te voeren bedrijf binnen het bestemmingsplan van de gemeente Utrecht past.(…)”. 2.2. De gemeente Utrecht heeft in haar brief van 31 augustus 2005 aan [gedaagde] laten weten dat een dienstverlenend bedrijf is toegestaan op het adres [adres 2] in [woonplaats] . 2.3. Partijen zijn op 11 oktober 2005 een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan voor het pand aan het [adres 2] . Boven de huurovereenkomst staat “HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7 : 290 BW”. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd. In artikel 3.1. van de huurovereenkomst is voor zover van belang het volgende bepaald: “Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten vanaf 10 oktober 2005 tot aan de dag, gelegen twee maanden voor de door verhuurder op dat moment geplande datum waarop de sloop van het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt word begonnen. Per die dag eindigt de huurovereenkomst van rechtswege en is derhalve geen opzegging noodzakelijk(…). Huurder kan de huurovereenkomst tussentijds rechtsgeldig opzeggen met een opzegtermijn van één maand. Voornoemde bepalingen wijken af van de wettelijke bepalingen van Titel 4, Afdeling 6 van Boek 7 van het Burgerlijke Wetboek. Partijen hebben echter goedkeuring van de afwijkende bepalingen uit deze overeenkomst verkregen van de bevoegde rechter, welke goedkeuring blijkt uit bijgaande beschikking d.d. 28 september 2005.” In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde als casco wordt verhuurd en uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als administratiekantoor (artikel 1.4 van de huurovereenkomst). De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedroeg € 7.309,56 per jaar en partijen zijn overeengekomen dat over de huur geen omzetbelasting wordt berekend. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben partijen goedkeuring verzocht en gekregen van de kantonrechter met betrekking tot de afwijkende huurbedingen in de huurovereenkomst en dit is ook opgenomen in artikel 3.1. van de huurovereenkomst zoals hierboven is geciteerd. 2.4. [gedaagde] heeft van juni 2006 tot januari 2008 in de Gemeentelijke Basis Administratie ingeschreven gestaan op het adres [adres 2] in [woonplaats] . 2.5. De plannen van Mitros tot herontwikkeling van het complex gelegen aan [adres 1] zijn niet uitgevoerd en Mitros heeft sinds 2010/2011 verschillende panden van dit complex verkocht. Mitros is nu nog eigenaar van [adres 3] en [adres 2] (het gehuurde). In 2019 hebben partijen contact gehad over de verkoop van [adres 2] aan [gedaagde] , maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. 2.6. Op 6 augustus 2020 heeft de toezichthouder van de Gemeente Utrecht het gehuurde bezocht en hij heeft toen geconstateerd dat de bovenwoning is verhuurd aan 4 studentes. 2.7. Sinds 19 juni 2021 staat [gedaagde] weer ingeschreven in de Basisregistratie Personen op het adres van het gehuurde ( [adres 2] ). 2.8. Mitros heeft in haar brief van 21 juni 2021 de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden tegen 1 oktober 2021.

3.1. Mitros vordert primair een verklaring voor recht dat zij de tussen Mitros en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 oktober 2021 en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert Mitros ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In beide gevallen met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. 3.2. Mitros legt aan haar vordering ten grondslag dat er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot een artikel 7:230a-bedrijfsruimte en dat zij deze huurovereenkomst heeft opgezegd in haar brief van 21 juni 2021. De huurovereenkomst is dan ook op 1 oktober 2021 geëindigd en [gedaagde] verblijft zonder recht of titel in het gehuurde. Subsidiair stelt Mitros dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij de bovenwoning heeft onderverhuurd en hij hiervoor geen toestemming had van Mitros. 3.3. [gedaagde] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.

Gemengde huurovereenkomst 4.1. In de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten staat dat het gehuurde een bedrijfsruimte is. Vast staat echter dat het gehuurde een bedrijfsruimte met bovenwoning is. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als administratiekantoor. Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat het hier gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, namelijk: een gebouwde onroerende zaak die niet is een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarnaast is een gedeelte van het gehuurde (de bovenwoning) bestemd als woonruimte. Het gaat in deze zaak dus om een gemengde huurovereenkomst. 4.2. Voor de huur van woonruimte en de huur van 230a-bedrijfsruimte gelden verschillende, overwegend dwingendrechtelijke regels. Mitros stelt zich op het standpunt dat het huurregime dat geldt voor de bedrijfsruimte ook op de woonruimte van toepassing is. [gedaagde] stelt dat het huurregime voor woonruimte van toepassing is. 4.3. Gemengde huurovereenkomsten vallen onder artikel 6:215 BW. Dit artikel brengt met zich dat de bepalingen van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten cumulatief van toepassing zijn, tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Uitgangspunt is dus het toepassen van de regels van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten. In dit geval is cumulatie van de verschillende, toepasselijke en overwegend dwingendrechtelijke bepalingen van de afzonderlijke huurregimes (woonruimte en 230a-bedrijfsruimte) echter niet goed mogelijk. Beoordeeld moet daarom worden of splitsing van de gemengde huurovereenkomst mogelijk is. Splitsing 4.4. Bij de vraag of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, moet de rechter acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat nu van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. 4.5. Beoordeeld moet dus worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes (bedrijfsruimte en woonruimte) mogelijk is. De kantonrechter is van oordeel dat dit hier niet het geval is en overweegt daarover het volgende: Vast staat dat [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde zijn eenmanszaak [naam] (opgericht op 1 januari 2005), wilde vestigen. [gedaagde] is de huurovereenkomst ook aangegaan handelend onder de naam [naam] . Ook staat vast dat [gedaagde] zijn eenmanszaak bij aanvang van de huurovereenkomst daadwerkelijk in het gehuurde heeft gevestigd, de eenmanszaak nog steeds in het gehuurde is gevestigd en dat [gedaagde] inmiddels personeel in dienst heeft. Partijen hebben in de huurovereenkomst niet gesproken over de woonruimte, alleen over de bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is ook bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als administratiekantoor. In de brief van 8 augustus 2005 (waarin Mitros het gehuurde aan [gedaagde] heeft aangeboden) heeft Mitros het weliswaar over een bedrijfsruimte met bovenwoning, maar zij biedt in die brief expliciet een bedrijfspand aan. Bij aanvang van de huur is [gedaagde] niet gelijk in het gehuurde gaan wonen. Van juni 2006 tot januari 2008 heeft [gedaagde] in de Gemeentelijke Basis Administratie ingeschreven gestaan op het adres [adres 2] en sinds 19 juni 2021 staat [gedaagde] weer ingeschreven op het adres [adres 2] en woont hij in de bovenwoning van het gehuurde. Het gehuurde is een (van origine) gezinswoning waarbij de benedenverdieping wordt gebuikt als kantoorruimte. Er is maar één deur die toegang verschaft tot het gehuurde. Er is dus maar één deur voor de bedrijfsruimte en de bovenwoning. De woonruimte boven is alleen via de bedrijfsruimte te bereiken. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was het de bedoeling dat het gehuurde gesloopt zou worden en dat [gedaagde] (handelend onder de naam [naam] ) het pand zou verlaten als het pand daadwerkelijk gesloopt zou worden. Mitros heeft foto’s van de buitenkant van het pand overgelegd, maar er zijn geen foto’s van de binnenkant van de bedrijfsruimte en bovenwoning in de procedure gebracht. [gedaagde] heeft op de zitting gezegd dat de verhouding bedrijfsruimte/woonruimte 50/65 m2 is als hij de schuur en de kelder bij de oppervlakte van de woonruimte meetelt. Mitros heeft gesteld dat de verhouding in oppervlakte 50/50 is. Hoewel partijen het niet eens zijn over de precieze verhouding in vloeroppervlakte, staat wel vast dat er geen groot verschil is tussen de voeroppervlakten van de woonruimte en de bedrijfsruimte. Ook staat vast dat de begane grond is bedoeld voor de bedrijfsruimte en de bovenverdiepingen voor woonruimte. [gedaagde] heeft gesteld dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst op zoek was naar een woning waarbij hij zijn nieuwe bedrijf kon starten. Hij zat in 2005 in een huurwoning van Mirtos die ook gesloopt zou gaan worden. [gedaagde] stelt dat partijen uitdrukkelijk de bedoeling hadden dat hij in de bovenwoning van het gehuurde zou gaan wonen. Deze intentie blijkt echter niet uit de huurovereenkomst of correspondentie tussen partijen. [gedaagde] heeft ook geen (andere) feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat hij in de bovenwoning zou gaan wonen. De stelling dat de aanbieding is gedaan door Mitros Wonen en de directeur van Mitros ook heeft ondertekend met Mitros Wonen en dat het dus ging om woonruimte, is op de zitting door Mitros weersproken. In 2005 was er volgens Mitros nog geen afdeling voor bedrijfspanden die Mitros in bezit had en sprak men dus altijd over Mitros Wonen, ook als zij, zoals in dit geval, een bedrijfspand verhuurde (aan [gedaagde] ). Als het ging om woonruimte zou de woning via het woningverdeelsysteem moeten zijn aangeboden volgens Mitros en dat is niet gebeurd. Dat het de bedoeling van [gedaagde] was om aan [adres 2] te gaan wonen en hij dit ook aan Mitros kenbaar heeft gemaakt, is dus niet vast komen te staan. 4.6. Gelet op dit alles is een splitsing van het gehuurde, waarbij op het onderdeel woonruimte het woonruimteregime van toepassing is en op het onderdeel bedrijfsruimte het huurregime van 230a-bedrijfsruimte van toepassing is, niet mogelijk. Huurregime 4.7. Omdat splitsing niet mogelijk is, moet de vraag worden beantwoord welk huurregime van toepassing is op de gemengde huurovereenkomst.

De kantonrechter: 5.1. verklaart voor recht dat Mitros de huurovereenkomst gesloten tussen Mitros en [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 oktober 2021; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte en de bovenwoning aan het adres [adres 2] in [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde] toebehoren en niet aan Mitros, en om deze bedrijfsruimte en bovenwoning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Mitros te stellen; 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van Mitros, ter grootte van € 821,03; 5.4. veroordeelt [gedaagde] , als hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Mitros volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op: - € 93,50 aan salaris voor de gemachtigde, - te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht; 5.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst af wat er meer of anders is gevorderd. Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 30 november 2022, in aanwezigheid van de griffier. Hoge Raad 10-08-2012; ECLI:NL:HR:2012:BW6737 Hoge Raad 3 oktober 1999, LJN AI1596 en Hoge Raad 5 november 1993, LJN ZC1131 Hoge Raad 29 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2215 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:1996:ZC2215)NJ 1997,684 (http://deeplinking.kluwer.nl/?param=0019F2F6&cpid=WKNL-LTR-Nav2)

Bij samenloop van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte moet het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. 4.8. Zoals hierboven al is overwogen kan niet worden gesteld dat er - uitgaande van het vloeroppervlak - in overwegende mate sprake is van bedrijfsruimte of woonruimte. Beide functies zijn qua afmetingen (bijna) gelijk aan elkaar. [gedaagde] stelt dat hij in het begin alleen maar een bureau voor zijn eenmanszaak nodig had. Dit maakt echter niet uit voor de beoordeling, want het gaat erom wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogd hebben. Vast staat dat [gedaagde] zijn bedrijf in het gehuurde wilde vestigen. Uit de bewoordingen van de door Mitros opgestelde huurovereenkomst kan worden afgeleid dat Mitros voor ogen had om het gehuurde als bedrijfsruimte te verhuren en dat zij er voornamelijk van verzekerd wilde zijn dat het gehuurde vrij zou komen op het moment dat zij het gehuurde zou gaan slopen. [gedaagde] stelt echter dat hij juist een woning wilde van waaruit hij kon werken. Dat hij dit beoogd had bij het aangaan van de huurovereenkomst is echter niet vast komen te staan. [gedaagde] is de huurovereenkomst in naam van zijn bedrijf aangegaan en in de huurovereenkomst is niet gesproken over wonen. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat [gedaagde] het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken als administratiekantoor. Nergens blijkt uit dat [gedaagde] voor ogen had om hier te gaan wonen. Dat de woning ook een woonbestemming had volgens het bestemmingsplan maakt dit niet anders, tenzij partijen aan elkaar hebben laten blijken dat die bestuursrechtelijke bestemming voor het overeengekomen gebruik leidend is. Dit is echter niet het geval, integendeel. Mitros heeft [gedaagde] er op gewezen zelf bij de gemeente na te gaan of zijn bedrijf paste in het bestemmingsplan en dit heeft [gedaagde] ook gedaan. Daarnaast is het gehuurde casco verhuurd en Mitros heeft nooit onderhoud aan het gehuurde gepleegd. De stelling van [gedaagde] dat het gehuurde in een woonwijk ligt en dat het gehuurde dus onder woonruimte moet vallen, gaat niet op. Het is immers niet ongebruikelijk dat zich ook in woonwijken bedrijfspanden bevinden. Gelet op het bovenstaande en ook hetgeen is overwogen in 4.5. en 4.6. is de kantonrechter van oordeel dat op de gehele huurovereenkomst, dat wil zeggen zowel ten aanzien van de begane grond als de bovenverdiepingen, het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Opzegging 4.9. Mitros heeft de huur in haar brief van 1 juni 2021 opgezegd tegen 1 oktober 2021. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit geen redelijke opzegtermijn is, mede gelet op de duur van de overeenkomst, de verhoudingen tussen partijen en zijn belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat een opzegtermijn van ten minste een jaar redelijk zou zijn geweest. Omdat Mitros geen redelijke opzegtermijn in acht heeft genomen is volgens [gedaagde] de opzegging nietig, althans vernietigbaar. 4.10. De kantonrechter stelt voorop dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst was aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk tot de sloop, maar deze sloop is van de baan en daarmee is de huurovereenkomst, die inmiddels 17 jaar geleden is gesloten, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden. Dit betekent dat de huurovereenkomst volgens artikel 7:228 lid 2 BW kan worden opgezegd met in achtneming van een opzegtermijn van ten minste één maand. In haar brief van 21 juni 2021 heeft Mitros een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. De opzegbrief heeft [gedaagde] bereikt. Daarmee is de huurovereenkomst in beginsel geëindigd. Een huurder die een 230a-bedrijfsruimte huurt, geniet alleen ontruimingsbescherming en geen huurbescherming. Hierdoor vindt er geen belangenafweging plaats in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst. Dit betekent dat er in dit geval sprake is van een rechtsgeldige opzegging. De vordering van Mitros om een verklaring voor recht te geven dat zij de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 oktober 2021, zal dan ook worden toegewezen. Omdat de huurovereenkomst is opgezegd, moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen. Ontruimingstermijn 4.11. [gedaagde] heeft verzocht om de ontruimingstermijn op zes maanden na betekening van dit vonnis te stellen. [gedaagde] heeft echter geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van artikel 7:230a BW ingediend. Inmiddels is de huurovereenkomst dus al meer dan een jaar geleden door Mitros opgezegd en geëindigd. De gevorderde ontruiming met een termijn van twee weken na dit vonnis wordt dan ook toegewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.12. Mitros heeft een bedrag van € 1.237,50 aan buitengerechtelijke kosten gevorderd op basis van artikel 17.1 van de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Dit bedrag is volgens Mitros opgebouwd uit 5,5 uur van € 225,-. [gedaagde] voert aan dat hij de algemene bepalingen waar Mitros zich op beroept niet kent en dat deze hem niet bij het aangaan van de huurovereenkomst ter hand zijn gesteld. Los van de vraag of de algemene bepalingen die wel als bijlage in de huurovereenkomst staan vermeld en waar ook naar is verwezen in de huurovereenkomst van toepassing zijn, is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen. Uit het door Mitros overgelegde overzicht bij productie 13 kan niet worden afgeleid dat de kosten die haar gemachtigde heeft gemaakt betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan die waarvoor de in artikel 237 Rv en verder bedoelde kosten een vergoeding pleegt in te sluiten. De kosten zien voornamelijk op het opstellen van de dagvaarding en zien dus niet op buitengerechtelijke kosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten wordt dan ook afgewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 4.13. [gedaagde] heeft verzocht om het vonnis niet uitvoerbaar bij vonnis te verklaren. Daarom zal de kantonrechter de belangen van partijen afwegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Nagegaan moet worden of het belang van degene die de veroordeling vordert (Mitros) zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij ( [gedaagde] ) bij behoud van de bestaande toestand. 4.14. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat hij in de bovenwoning woont en dus een woonbelang heeft. Hij kan volgens hem niet terecht in het onroerend goed dat op zijn naam staat, omdat hij deze verhuurt en zijn ex-vrouw en kinderen in zijn woning wonen. Als [gedaagde] het gehuurde moet verlaten, moet hij ook een andere locatie vinden voor zijn bedrijf, terwijl zijn klanten juist in de wijk zitten. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij voor zijn inkomsten afhankelijk is van zijn bedrijf. Mitros heeft aangevoerd dat zij het pand wil verkopen en belang heeft bij oplevering van het pand. Gelet op alle omstandigheden van het geval weegt het belang van Mitros zwaarder dan het belang van [gedaagde] . De huurovereenkomst is rechtsgeldig tot een einde gekomen en Mitros kan nu aanspraak maken op lege oplevering van het gehuurde. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Proceskosten 4.15. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.