ECLI:NL:RBMNE:2021:6047

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 9230269 UC EXPL 21-3864 QR/46974 Vonnis van 15 december 2021 inzake 1 [eiser/eiseres sub 1] , wonende te [woonplaats] 2. [eiser/eiseres sub 2], wonende te [woonplaats] 3. [eiser/eiseres sub 3], wonende te [woonplaats] , 4. [eiser/eiseres sub 4], wonende te [woonplaats] , 5. [eiser/eiseres sub 5], Wonende te [woonplaats] , 6. [eiser/eiseres sub 6], wonende te [woonplaats] , 7. [eiser/eiseres sub 7], wonende te [woonplaats] , 8. [eiser/eiseres sub 8], wonende te [woonplaats] , 9. [eiser/eiseres sub 9], wonende te [woonplaats] , 10. [eiser/eiseres sub 10], wonende te [woonplaats] , 11. [eiser/eiseres sub 11], wonende te [woonplaats] , 12. [eiser/eiseres sub 12], wonende te [woonplaats] , 13. [eiser/eiseres sub 13], wonende te [woonplaats] , 14. [eiser/eiseres sub 14], wonende te [woonplaats] , 15. [eiser/eiseres sub 15], wonende te [woonplaats] , 16. [eiser/eiseres sub 16], wonende te [woonplaats] , 17. [eiser/eiseres sub 17], wonende te [woonplaats] , 18. [eiser/eiseres sub 18], wonende te [woonplaats] , 19 [eiser/eiseres sub 19] , wonende te [woonplaats] , 20. [eiser/eiseres sub 20], wonende te [woonplaats] , 21. [eiser/eiseres sub 21], wonende te [woonplaats] , 22. [eiser/eiseres sub 22], wonende te [woonplaats] , 23. [eiser/eiseres sub 23], wonende te [woonplaats] , 24. [eiser/eiseres sub 24], wonende te [woonplaats] . verder ook tezamen te noemen [eiser/eiseres sub 1] c.s., eisers, gemachtigde: mr. L.M. van Rooij-Houweling, tegen: de stichting Stichting Bo-Ex '91, gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen Bo-Ex, gedaagde, gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding; de conclusie van antwoord; de aanvullende productie van Bo-Ex van 2 november 2021; de aanvullende productie van [eiser/eiseres sub 1] c.s. van 8 november 2021; de aanvullende productie van [eiser/eiseres sub 1] c.s. van 12 november 2021; de aanvullende producties van Bo-Ex van 12 november 2021; 1.2. Op 16 november 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren de volgende eisers aanwezig: de heer [.] ; de heer [.] ; de heer [.] ; mevrouw [.] ; mevrouw [.] ; mevrouw [.] ; de heer [.] ; mevrouw [.] ; mevrouw [.] ; de heer [.] . In bijzijn van advocaat mr. L.M van Rooij. Namens gedaagde waren aanwezig: [.] , [functie 1] bij Bo-Ex; [.] , [functie 2] bij Bo-Ex. In bijzin van advocaat mr. F. Ringnalda; 1.3. Besloten is dat vandaag de uitspraak zal zijn. 2Waar gaat het over? 2.1. [eiser/eiseres sub 1] c.s. huren van Bo-ex ieder één van de 353 woningen in de wijk [naam wijk] te [plaatsnaam] , die gezamenlijk plaatselijk bekend staan als ‘ [naam complex] ’ (hierna: het complex). 2.2. Bo-Ex is doende met onderhoud/renovatie van het complex, op basis van een renovatievoorstel (hierna: het renovatievoorstel) dat zij aan de bewoners heeft gedaan en waarmee 82,7 procent van de bewoners heeft ingestemd. 2.3. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben van Bo-Ex een logeerwoning aangeboden gekregen voor de duur van de in de woning verrichtte (en voor wat betreft eiser [eiser/eiseres sub 20] nog te verrichten) renovatie- en onderhoudswerkzaamheden (hierna: de werkzaamheden). Zij hebben hier gebruik van gemaakt omdat het volgens hen niet mogelijk was tijdens de werkzaamheden in hun woning te verblijven. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben de mogelijkheid gekregen tijdens de werkzaamheden de inboedel op te slaan in een bij de woning geplaatste container. 2.4. In het renovatievoorstel van Bo-Ex worden de volgende werkzaamheden als ‘verbeteringen’ aangemerkt: aanbrengen voorzetwand buitengevel; aanbrengen loze leiding voor elektrisch koken; aanbrengen verwarming; realiseren van een badkamer (indien nu niet aanwezig); aanbrengen voorzetwanden buitengevels; aanbrengen verlaagd brandvertragend en ook (licht) geluidsisolerend plafond in de woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer (alleen in de benedenwoningen); aanbrengen isolerende voorzetwanden buitengevels (behangklaar); aanbrengen brandveiligheidsvoorzieningen, zoals een rookmelder; aanbrengen brandwerende omtimmeringen om schachten/leidingen; aanbrengen dakisolatie; aanbrengen verhuisraam; aanbrengen brandscheiding op het dak ter plaatse van bouwmuren; aanbrengen extra isolerend HR++ glas; aanbrengen luchttoevoerroosters in de kozijnen; aanbrengen inbraakveiliger hand- en sluitwerk (politiekeurmerk); isoleren van de kruipruimte; aanbrengen cv-ketel; aanbrengen thermostaat in de woonkamer, radiatoren in de woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer; aanbrengen mechanische afzuiging; aanbrengen aardlekschakelaar; aanbrengen doorvoer voor toekomstige zonnepanelen. 2.5. [eiser/eiseres sub 1] c.s. stellen dat het zij vanwege de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt waren te verhuizen en zij daarom aanspraak kunnen maken op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 5 BW en vorderen daarom – kort samengevat – dat de kantonrechter: voor recht verklaart dat er renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd die een verhuizing noodzakelijk maakten; Bo-Ex veroordeelt tot betaling van € 6.253,00 aan forfaitair te bepalen verhuiskosten per persoon; Bo-Ex veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige die [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben ingeschakeld om te onderbouwen dat de verhuizing noodzakelijk was vanwege de renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW; Bo-Ex veroordeelt in de kosten van de procedure en de buitengerechtelijke kosten. 2.6. Bo-Ex voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling van [eiser/eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten.

Het toetsingskader 3.1. Als de huurder van een zelfstandige woning in verband met renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is te verhuizen, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW verplicht bij te dragen in de kosten die de huurder moet maken. Er geldt dan een minimumbijdrage van (op dit moment) € 6.253,00 (regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie). 3.2. De wettelijke verhuiskostenvergoeding ziet alleen op een verhuizing wegens renovatie. De wet kent geen forfaitaire verhuiskostenvergoeding als de huurder moet verhuizen wegens onderhoudswerkzaamheden in de woning. In dit geval is sprake van een combinatie van renovatiewerkzaamheden en groot onderhoud in het complex. De Hoge Raad heeft over zo’n situatie in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, het volgende overwogen: “3.4.2. artikel 7:220 lid 2, derde zin BW (…) bepaalt dat onder renovatie moet worden verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging (…). Het begrip dringende werkzaamheden in artikel 7:220 lid 1 B ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. (…) Anders dan bij renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde in, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van artikel 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op toename van het woongenot. Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven. 3.4.3. Ingevolge ar. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2. bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden die verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.” (Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:2016:726). 3.3. De vraag is dus of het gedeelte van de werkzaamheden in de woningen van [eiser/eiseres sub 1] c.s. dat als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW moet worden beschouwd, een verhuizing noodzakelijk maakte. Bij de vraag of, de onderhoudswerkzaamheden weggedacht, een verhuizing noodzakelijk was, kunnen de bijzondere persoonlijke omstandigheden van een huurder worden meegewogen. De standpunten van partijen daarover 3.4. Bo-Ex stelt dat de renovatiewerkzaamheden ondergeschikt waren aan de onderhoudswerkzaamheden en dat verhuizing sowieso niet noodzakelijk was omdat zij (in het renovatievoorstel) [eiser/eiseres sub 1] c.s. een logeerwoning heeft aangeboden, waar [eiser/eiseres sub 1] c.s. konden verblijven tot de werkzaamheden voltooid waren. Uit de overgelegde informatie die vervolgens aan [eiser/eiseres sub 1] c.s. is versterkt kan worden opgemaakt dat Bo-Ex als uitgangspunt heeft genomen dat van de logeerwoning gebruik gemaakt zou moeten worden en dat de werkzaamheden in de woning niet goed uit te voeren waren, zolang de bewoners in de woning verbleven. Zij noemt de impact van de onderhoudswerkzaamheden in de brochure bovendien ‘groot’. Vanwege de maatregelen rondom covid-19 heeft Bo-Ex [eiser/eiseres sub 1] c.s. op een later moment ook verplicht dat zij gedurende de werkzaamheden in een logeerwoning (of elders) verbleven. 3.5. [eiser/eiseres sub 1] c.s. stellen, zo begrijpt de kantonrechter, dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd de verhuizing naar de tijdelijke woning die Bo-Ex heeft aangeboden noodzakelijk maakte. Ter onderbouwing van die stelling hebben [eiser/eiseres sub 1] c.s. een rapport van architect de heer [A] (hierna [A] ) overgelegd. Het rapport van [A] is van na die tijd en biedt in die zin een nieuw gezichtspunt dat hij toelicht dat zijn inziens ook de renovatiewerkzaamheden op zichzelf, in onderlinge samenhang bezien, een verhuizing noodzakelijk maakten/maken. Welke werkzaamheden dit zijn is weergegeven in een tabel op pagina 13 van zijn rapport. Op pagina 14 van het rapport, onder ‘Toelichting op relevante onderdelen’, is een nadere uiteenzetting van de noodzakelijkheid tot verhuizing bij de renovatiewerkzaamheden opgenomen. [A] acht het lastig voorstelbaar dat de bewoners in een woning kunnen verblijven bij: - het aanbrengen van het brandvertragend plafond en het vervangen van de centraaldozen, omdat te verwachten valt dat bij het vervangen van de centraaldozen veel stof zal vrijkomen, aangezien de elektrotechnische installaties in de wanden zijn gefreesd. - het aanbrengen van de voorzetwanden, het isoleren van de kruipruimte, het aanbrengen van de cv-ketel en het aanbrengen van de mechanische afzuiging. Dit geldt met name voor de kleine woningen van 54 m2. Kamersgewijs renoveren is volgens [A] niet mogelijk gezien de coördinatie, afstemming en samenhang van de werkzaamheden. 3.6. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben tijdens de zitting uitgelegd hoe Bo-Ex bij het uitvoeren van de door [A] genoemde renovatiewerkzaamheden te werk is gegaan. Samengevat komt dat op het volgende neer: Alle inboedel moest uit de woning worden gehaald en op een andere plek worden opgeslagen of worden meegenomen naar de logeerwoning. De containers die Bo-Ex voor opslag ter beschikking stelde waren niet geïsoleerd, waardoor ze vochtig werden van binnen en niet groot genoeg, zodat [eiser/eiseres sub 1] c.s. zelf voor (aanvullende) opslag dienden te zorgen en/of schade hebben geleden aan de inboedel die in de containers was geplaatst. Om de kosten van de renovatie zo laag mogelijk te houden zijn de nieuwe voorzetwanden geplaatst op de bestaande vloerbedekking die daarna is ingesneden op de rand met de voorzetwand om de bewoners in staat te stellen de vloerbedekking indien gewenst te verwijderen. Daardoor is de vloerbedekking beschadigd. Door het plaatsen van de voorzetwanden aan de binnenzijde is de oppervlakte van de woningen aanzienlijk kleiner geworden. Sommige meubels, waaronder bedden, pasten daardoor niet meer in de ruimte. Voor het isoleren van de kruipruimtes zijn openingen in de vloeren van de begane grond gezaagd om isolatiechips in de kruipruimte te kunnen plaatsen.

De kantonrechter: 4.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juni 2022 te 9.30 uur, waar [eiser/eiseres sub 1] c.s. een akte moet nemen zoals overwogen in punt 3.10 is overwogen. 4.2. Bo-Ex zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren; 4.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021. Zie uitspraak rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4250. Zie uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8488.

Daardoor zitten om meerdere plekken (soms wel vijf) luiken in de vloer, die ofwel zichtbaar zijn (waar de vloerbedekking niet is verwijderd maar mee is genomen bij het zagen), ofwel een ontsierend beeld geven in de vloerbedekking die terug is gelegd vanwege zaagrand van 1 centimeter rondom de luiken die door de vloerbedekking heen zichtbaar kon worden. De werkzaamheden werden op een zodanige wijze verricht dat daarbij veel stof is vrijgekomen, waardoor het, met name voor mensen met gezondheidsklachten niet mogelijk was om in de woning te verblijven gedurende de werkzaamheden. De werkzaamheden vroegen zoveel tijd dat [eiser/eiseres sub 1] c.s. langer dan de vooraf aangekondigde duur van vier weken in de logeerwoning moesten blijven. Voor de 353 te renoveren woningen waren maar 30 logeerwoningen beschikbaar. Die werden dus zichtbaar intensief gebruikt en waren bovendien niet volledig en deugdelijk uitgerust. Er ontbraken bijvoorbeeld lampen en gordijnen en de bedden waren niet goed. Was voor de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden verhuizing noodzakelijk? Daarvoor ontbreekt nog relevante informatie 3.7. Over de vraag of en welke werkzaamheden kunnen worden beschouwd als renovatiewerkzaamheden heeft de kantonrechter Midden-Nederland op 7 oktober 2020 in een soortgelijke zaak (ook over het complex) een oordeel gegeven. De kantonrechter overwoog dat het onderscheid tussen renovatie en onderhoud niet altijd eenvoudig is te maken. Renovatie is de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een fysieke verandering die ‘geacht wordt te leiden’ tot een toename van het woongenot, terwijl dringende onderhoudswerkzaamheden niet steeds gericht zijn op verhoging van het woongenot. De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de werkzaamheden die hiervoor onder punt 2.4. staan omschreven aangemerkt kunnen worden als renovatiewerkzaamheden, maar dat die een verhuizing niet noodzakelijk maakten en dat eiser daarom geen recht had op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. In die procedure waren kennelijk geen specifieke feiten en omstandigheden gesteld over de feitelijke gang van zaken en de verhouding tussen de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden, noch over de specifieke persoonlijke situatie van eiser. Verder is in die zaak door de kantonrechter overwogen dat eiser niet feitelijk heeft hoeven verhuizen, omdat zij gebruik kon maken van een gemeubileerde logeerwoning. De kantonrechter oordeelde dat uit de Memorie van Toelichting volgt dat onder ‘verhuizing’ meer met worden verstaan dan een verblijf van een aantal weken in een ingerichte logeerwoning, met achterlating van de eigen inboedel. Daarom was volgens de kantonrechter aan het tweede vereiste voor het toekennen van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, dat daadwerkelijk een verhuizing plaatsvindt, evenmin voldaan. 3.8. Uit de toelichting die [A] en [eiser/eiseres sub 1] c.s. op de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden hebben gegeven kan worden afgeleid dat die werkzaamheden voor hen hebben geleid tot aanpassingen die horen bij een verhuizing: zij moesten alle spullen uit huis halen en opslaan en bij terugkeer hun vloerbedekking, aanpassen/vervangen en hun huis anders inrichten, waarbij in sommige gevallen het aanschaffen van nieuwe meubels nodig was. Aannemelijk is ook dat in het tijdelijk onderkomen iets geïnvesteerd moest worden om daar comfortabel te verblijven in de niet geringe tijd die daar werd doorgebracht. Dat zou dus kunnen betekenen dat, anders dan de kantonrechter in 2020 nog veronderstelde, ook de renovatiewerkzaamheden zelf voor [eiser/eiseres sub 1] c.s. een verhuizing noodzakelijk maakten en [eiser/eiseres sub 1] c.s. aanspraak zouden kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding als komt vast te staan dat, mede gelet op de persoonlijke omstandigheden van het geval, de gang van zaken is geweest zoals [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben toegelicht. Vooralsnog betwist Bo-Ex dit, ook omdat de logeerwoningen en de containers volgens haar een goed alternatief vormden en dus, als al zou kunnen worden gesproken van een noodzaak te verhuizen op grond van renovatiewerkzaamheden, ook om die reden van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW geen sprake was. 3.9. In dit verband is van belang dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 7 september 2021 de volgende prejudiciële vragen heeft voorgelegd aan de Hoge Raad: Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW? Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden? Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte? En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen? Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW? 3.10. Het antwoord op deze prejudiciële vragen acht de kantonrechter van belang om een goed oordeel te kunnen geven over de vorderingen in deze zaak. De kantonrechter zal daarom de zaak aanhouden. Zoals ter zitting is besproken is de onderbouwing van de feitelijk relevante persoonlijke omstandigheden door [eiser/eiseres sub 1] c.s. voorafgaand aan de zitting uiterst mager geweest. [eiser/eiseres sub 1] c.s. hebben bij de mondelinge behandeling het nodige aangevuld, maar daarop heeft Bo-Ex zich niet deugdelijk kunnen verweren. De kantonrechter zal daarom de zaak verwijzen naar de rolzitting van 15 juni 2022. [eiser/eiseres sub 1] c.s. zullen die dag een akte moeten nemen waarin zij concreet en goed gemotiveerd per persoon uiteen moeten zetten waarom zij vinden dat zij aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daarbij moeten zij het antwoord van de Hoge Raad op voornoemde prejudiciële vragen betrekken. Bo-Ex zal vier weken later de gelegenheid krijgen daarop te antwoorden. Partijen kunnen de tussentijd gebruiken om alle relevante feiten goed in beeld te krijgen, zodat ze meteen als het antwoord van de Hoge Raad bekend is ‘to the point’ een akte kunnen opstellen. Het staat partijen vrij de roldatum te vervroegen of te verlaten als het antwoord van de Hoge Raad eerder komt of juist later.