ECLI:NL:RBMNE:2021:5473

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 20/4757 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2021 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. A. Bakker), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: J. Tammel).

1. In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 337.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verder heeft verweerder op grond van deze WOZ-waarde aan eiser de volgende gemeentelijke belastingen opgelegd: rioolheffing eigenaarsdeel, onroerendezaakbelasting eigenaarsdeel en rioolheffing gebruikersdeel. 1.1. In de uitspraak op bezwaar van 11 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.2. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 1.3. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Van de kant van verweerder was ook aanwezig taxateur [taxateur] .

2. De woning is een hoekwoning (bouwjaar 1995), gelegen op een perceel van 203 m², met een inhoud van 348 m³, een aanbouw aan de zijgevel, een vrijstaande berging/schuur en twee dakkapellen. Ongeveer 3 meter vanaf de erfafscheiding van het perceel, ter hoogte van de achtertuin, is een ondergrondse afvalcontainer geplaatst, bestemd voor de inzameling van huishoudelijk afval (hierna: de ondergrondse afvalcontainer). 3. Verweerder heeft WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 337.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 261.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep twee taxatiematrices overgelegd. Herhalen van de bezwaargronden in beroep 4. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht. De WOZ-waarde 5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 6. In geschil is of verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld gezien de ligging van eisers woning ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer. 7. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiser eerder een procedure heeft gevoerd over de WOZwaarde van zijn woning. In die procedure heeft het Gerechtshof ArnhemLeeuwarden (Hof) op 15 december 2020 uitspraak gedaan. Hieruit blijkt dat verweerder de WOZwaarde voor belastingjaar 2017 had vastgesteld op € 275.000,-, waarbij hij een waardedruk van € 7.000 in aanmerking had genomen wegens geuroverlast van de ondergrondse afvalcontainer. Voor zover van belang heeft Hof het volgende overwogen: “Het Hof acht echter aannemelijk dat de ondergrondse afvalcontainer op de waardepeildatum meer overlast veroorzaakte dan geuroverlast alleen. Het is een bekend gegeven dat bij het legen van ondergrondse afvalcontainers de inhoud ervan niet altijd volledig in de vuilniswagen belandt, bijvoorbeeld doordat huisvuil niet op een geschikte wijze (in een afgesloten afvalzak) in de ondergrondse container wordt gedeponeerd of doordat een afvalzak is gescheurd. Het is niet onwaarschijnlijk dat hierdoor zwerfafval ontstaat, dat – door de wijze van lediging, waarbij de ondergrondse afvalcontainer met een grijparm hoog wordt opgetild – uiteindelijk deels in de achtertuin van belanghebbende belandt, ook al staat er een schutting als erfafscheiding. De daarvan ondervonden overlast is naar het oordeel van het Hof niet louter subjectief. Aannemelijk is dat ook een willekeurige derde dit als overlast zal ervaren. Bij een verkoop van de woning zou dit een factor kunnen zijn die in de verkoopprijs tot uitdrukking komt. Daarmee is niet aannemelijk gemaakt dat met een correctie van € 7.000 voldoende rekening is gehouden met de waardedruk wegens overlast van de ondergrondse afvalcontainer. Het betoog van de heffingsambtenaar dat uit de permanente marktanalyse niet het beeld naar voren komt dat de aanwezigheid van een ondergrondse afvalcontainer in de directe nabijheid van een woning leidt tot een significante waardedruk, is verder niet onderbouwd. Dat had wel op de weg van de heffingsambtenaar gelegen, gelet op de door belanghebbende gestelde en (deels) ook erkende overlast.” 8. Zoals verweerder terecht stelt had hij in deze procedure geen vergelijkingsobjecten in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer in het geding gebracht. Niettemin acht de rechtbank deze uitspraak van het Hof relevant omdat het Hof heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat de ondergrondse afvalcontainer meer overlast veroorzaakt dan geuroverlast alleen, welke overlast een waardedruk veroorzaakt. Dit is door verweerder ook in deze procedure – niet weersproken. Verder is van belang dat volgens het Hof een correctie van € 7.000,- niet voldoende was wegens waardedruk door overlast van de ondergrondse afvalcontainer. 9. Verweerder heeft in deze beroepsprocedure ter onderbouwing van de WOZ-waarde een matrix overgelegd met zes vergelijkingsobjecten die volgens hem een goed vergelijkbare ligging hebben ten opzichte van een ondergrondse afvalcontainer. Hieruit blijkt volgens verweerder dat hij met de ligging van de woning ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer voldoende rekening heeft gehouden. In de matrix staat wat de afstand is van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de ondergrondse afvalcontainer. Met name het object [adres 2] heeft een gelijkwaardig ligging ten opzichte van de container en is dus volgens verweerder een goed vergelijkbare transactie. Verder stelt verweerder dat bij de vergelijkingsobjecten geen correctie is toegepast voor de ligging nabij een ondergrondse afvalcontainer terwijl dit bij eisers woning wel is gebeurd en de ligging is geregistreerd als onvoldoende (staffel 4). Bij een gemiddeld/goede ligging zou dit een staffel 6 of hoger zijn. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat deze ligging (staffel 4) heeft geleid tot een aftrek (waardedruk) van € 9.000,‑. 10. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van zijn woning nabij de ondergrondse afvalcontainer. Van deze ondergrondse afvalcontainer maken zo’n 100 gezinnen gebruik en er wordt meer gestort dan alleen restafval. Deze stortingen vinden zowel overdag als ’s nachts plaats, wat leidt tot geluidsoverlast. Er zijn veel ledigingen omdat er weinig containers in de buurt zijn. De ondergrondse afvalcontainer geeft ook stankoverlast onder meer door zwerfaval, waardoor eiser en zijn gezin in de zomer niet in de tuin kunnen zitten. Verder geeft de ondergrondse afvalcontainer ook geluidsoverlast doordat mensen met de auto afval komen brengen en de motor laten draaien. Onduidelijk is of de vergelijkingsobjecten die verweerder in beroep heeft aangedragen vergelijkbaar zijn in die zin dat er bij die ondergrondse afvalcontainers ook zoveel stortingen en ledigingen zijn. 11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten wat betreft de mate van ondervonden overlast als gevolg van de nabijheid van de ondergrondse afvalcontainer vergelijkbaar zijn met eisers woning. 12. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat de in de matrix genoemde zes woningen allemaal in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer staan, maar in de stukken staat slechts van drie van de vergelijkingsobjecten de afstand tot een ondergrondse afvalcontainer vermeld ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] ). Bovendien is de aftstand tot de ondergrondse afvalcontainer van de vergelijkingswoningen [adres 3] en [adres 4] veel groter dan die afstand bij eisers woning, zodat deze woningen minder geschikt zijn als vergelijkingsobject. Blijft over het object aan de [adres 2] (waarde geïndexeerd naar waardepeildatum: € 341.040,-) waarbij de ondergrondse afvalcontainer net zo ver van de perceelgrens/achtertuin is gelegen als bij eisers woning (ongeveer 3,5 meter). 13. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard niet te weten of er verschil in aanloop/ledigingen is tussen de verschillende ondergrondse afvalcontainers. Zoals verweerder ter zitting heeft erkend, is van de vergelijkingsobjecten die in de buurt van een ondergrondse afvalcontainer liggen, zoals [adres 2] , geen (geur)rapport beschikbaar.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] , te [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 325.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslagen gemeentelijke belastingen dienovereenkomstig moeten worden verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.333,-; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Karman, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl. de rechter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. ECLI:NL:GHARL:2020:10513.