ECLI:NL:RBMNE:2020:1619

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 8221812 UE VERZ 19-364 aw/1370 Beschikking van 7 april 2020 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Zilveren Vosch B.V., gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen: De Zilveren Vosch, verzoekende partij, ook verwerende partij, gemachtigde: mr. M. Dibbets, tegen: de stichting Stichting Nederlands Instituut voor Katholieke Kerkmuziek, gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen: de Stichting, verwerende partij, ook verzoekende partij, gemachtigde: mr. P.J.M. van Limpt en mr. N.M.H. van Gerven.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende: De Zilveren Vosch heeft op 13 december 2019 een verzoekschrift tot verlenging van ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW ingediend, met 9 producties, de Stichting heeft een verweerschrift ingediend met een tegenverzoek, voorzien van 19 producties, op 9 maart 2020 heeft De Zilveren Vosch een aanvullende productie toegezonden, de verzoeken zijn ter zitting behandeld op 10 maart 2020. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gemaakt. Partijen hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat over vier weken beschikking zal worden gegeven, of zoveel eerder als mogelijk is.

2.1. De Stichting exploiteert een basisschool, genoemd de Kathedrale Koorschool Utrecht, waar de leerlingen naast het reguliere lesprogramma ook muziek- en kooronderricht krijgen. De koorschool is gehuisvest in het pand gelegen aan de Plompetorengracht 5 in Utrecht, waarvan de Stichting eigenaar is. De Stichting is ook eigenaar van het naastgelegen pand aan de Plompetorengracht 1-3, dat zij aan derden verhuurt. De huurinkomsten gebruikt zij voor de exploitatie van de koorschool. 2.2. De Zilveren Vosch is sinds 15 oktober 2014 huurder van het pand aan de Plompetorengracht 1-3 in Utrecht. Zij exploiteert in dat pand een vergadercentrum. 2.3. De huurovereenkomst tussen partijen vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte met dienstwoning en tuin, gelegen aan de Plompetorengracht 1-3 te Utrecht Kadastraal bekend: Gemeente Utrecht, sectie A, nrs. 339 en 340 (…) 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte omtrent hetgeen omschreven staat in het KvK uittreksel aan partijen genoegzaam bekend. (…) Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 15 oktober 2014 en lopende tot en met 14 oktober 2019. 3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 optie jaren derhalve tot en met 14 oktober 2024. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar. 3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden. 3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode 4.1 De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 130.000,-. Bijzondere bepalingen 8. (…) b. Door huurder eventueel gewenste aanpassingen en uitvoering groot onderhoud zullen uitsluitend na schriftelijke toestemming van verhuurder aangebracht mogen worden. Verhuurder zal zijn goedkeuring niet weerhouden op onredelijke gronden. Deze aanpassingen zullen indien aangebracht ten tijde van de huurperiode onder verantwoording van huurder vallen, het onderhoud is voor rekening van huurder. Indien de huur wordt beëindigd zullen deze zaken om-niet toevallen aan verhuurder en zullen behoudens slijtage door normaal gebruik in goede staat worden opgeleverd of het gehuurde zal geheel danwel gedeeltelijk worden opgeleverd in de oorspronkelijke staat, een en ander ter keuze van verhuurder. (…) g. In afwijking van het gestelde in artikel 13.3 van de algemene bepalingen zal groot onderhoud aan de panden alsmede het aanbrengen van een personenlift voor rekening en risico van en door huurder worden uitgevoerd. Huurder zal per kwartaal een overzicht aanleveren van gepland onderhoud voor de komende twaalf maanden met de daarbij behorende offertes en de nota’s van reeds uitgevoerd werk. Na uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden zullen de gemaakte kosten op grond van betaalde facturen worden verrekend met de huur op jaarbasis aan het eind van het betreffende huurjaar, met een maximum van € 55.000,- per huurjaar. Indien huurder in een huurjaar meer dan € 55.000,- aan groot onderhoud besteedt, mag hij dit surplus in het volgende huurjaar verrekenen. Vooruitlopend op de jaarlijkse verrekening zal huurder niet € 10833,33 per maand als aanvangshuur betalen, doch € 6.250,- per maand als voorschot. Na vijf huurjaren zullen partijen in gezamenlijk overleg bepalen of verrekening van maximaal € 55.000,- voor groot onderhoud naar beneden dient te worden bijgesteld. (…) i. Indien huurder verplichtingen opgenomen in deze huurovereenkomst niet nakomt en daarmee in gebreke blijft vervallen de bepalingen van art. 8.g (…) k. Huurder heeft het recht de dienstwoning en de twee kantoren op de eerste verdieping onder te verhuren, doch deze dienen bij beëindiging van het hoofdhuurcontract leeg, ontruimd en bezemschoon te worden opgeleverd voor rekening en risico van huurder.” 2.4. Bij aangetekende brief aan De Zilveren Vosch van 3 september 2018 heeft de Stichting de huur van de bedrijfsruimte met dienstwoning opgezegd tegen 15 oktober 2019, tegen welke datum zij ook de ontruiming heeft aangezegd. De Zilveren Vosch heeft het gehuurde per die datum niet ontruimd. 3De verzoeken van De Zilveren Vosch 3.1. De Zilveren Vosch vraagt de kantonrechter primair om haar (al dan niet gedeeltelijk) niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Zij legt daaraan ten grondslag dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd per 15 oktober 2019, omdat de Stichting volgens haar niet eerder kan opzeggen dan tegen 15 oktober 2024. De gedane opzegging tegen 15 oktober 2019 is nietig, zo stelt De Zilveren Vosch. 3.2. Subsidiair verzoekt De Zilveren Vosch de kantonrechter om de termijn waarbinnen de (gedeeltelijke) ontruiming plaatsvindt te verlengen met één jaar, op grond van artikel 7:230a lid 5 BW. Zij stelt dat haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de Stichting bij een voortzetting van het gebruik door De Zilveren Vosch. 3.3. Zowel primair als subsidiair vraagt De Zilveren Vosch de kantonrechter om voor recht te verklaren: dat de gedane opzegging tegen 15 oktober 2019, althans iedere opzegging door de Stichting tegen een datum gelegen vóór 15 oktober 2024, nietig is; dat de huurovereenkomst kwalificeert als een gemengde huurovereenkomst die dient te worden gesplitst in twee separate huurovereenkomsten, namelijk één voor de Plompetorengracht 1 en één voor de Plompetorengracht 3; dat het gehuurde aan de Plompetorengracht 1 kwalificeert als woonruimte in de zin van de wet en dat daarop het regime woonruimte van artikel 7:232 e.v. volledig van toepassing is. Tot slot vraagt De Zilveren Vosch om de Stichting te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4Het verweer en de tegenverzoeken van de Stichting 4.1. De Stichting vraagt de kantonrechter om De Zilveren Vosch primair ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, subsidiair de verzoeken van De Zilveren Vosch af te wijzen en het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 16 april 2020, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, en de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij stelt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 15 oktober 2019, het einde van de eerste huurperiode. Zij heeft die opzegging al aangekondigd in 2017 en De Zilveren Vosch heeft dan ook ruim de tijd gehad om uit te zien naar een andere bedrijfsruimte. De huur die De Zilveren Vosch betaalt is verre van marktconform en De Zilveren Vosch kan of wil geen marktconforme huur betalen.

Kwalificatie en splitsing 5.1. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten die betrekking heeft op zowel bedrijfsruimte als woonruimte. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als zalencentrum. Partijen zijn het erover eens dat het hier gaat om een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, namelijk: een gebouwde onroerende zaak die niet is woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarnaast is een gedeelte van het gehuurde bestemd als woonruimte voor personeel van het zalencentrum (de dienstwoning). Het betreft een zogenoemde gemengde huurovereenkomst. 5.2. Voor de huur van woonruimte en de huur van 230a-bedrijfsruimte gelden verschillende, overwegend dwingendrechtelijke regels. De Zilveren Vosch stelt dat die gemengde huurovereenkomst moet worden gesplitst in een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte en een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ziet (primair) op het gedeelte van het gehuurde dat als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Voor de opzegging van de huur van woonruimte gelden namelijk andere, dwingendrechtelijke regels. De Stichting daarentegen stelt zich op het standpunt dat splitsing in dit geval niet mogelijk is en dat daarom het huurregime dat geldt voor de bedrijfsruimte ook op de woonruimte van toepassing is. 5.3. Artikel 6:215 BW bepaalt dat indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, die voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. In dit geval is cumulatie van de verschillende, toepasselijke en overwegend dwingendrechtelijke bepalingen van de afzonderlijke huurregimes niet goed mogelijk. Beoordeeld moet daarom worden of splitsing van de gemengde huurovereenkomst mogelijk is. 5.4. Bij de vraag of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt (Hoge Raad 10-08-2012; ECLI:NL:HR:2012:BW6737). 5.5. In dit geval staat vast dat het de bedoeling van partijen is geweest dat het woongedeelte zou worden onderverhuurd uitdrukkelijk alleen aan het personeel van De Zilveren Vosch en dat het woongedeelte bij het einde van de huur gelijktijdig met de bedrijfsruimte zal worden ontruimd en opgeleverd aan de Stichting: zie daartoe onder meer artikelen 1.1 en 8.k van de huurovereenkomst (r.o. 2.3). Dat woongedeelte wordt daarom in de huurovereenkomst aangeduid als “dienstwoning”. De Zilveren Vosch is ook geen professioneel verhuurder van woonruimte, zij houdt zich bezig met de exploitatie van een zalencentrum. Het woongedeelte wordt momenteel feitelijk gebruikt door (ex-)personeel van De Zilveren Vosch, zo heeft zij ter zitting verklaard. 5.6. Verder heeft de Stichting uitvoerig toegelicht dat het gehuurde weliswaar beschikt over twee huisnummers, maar dat de bouwkundige indeling van het pand het onmogelijk maakt dat de woonruimte van het zalencentrum wordt afgesplitst. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was het de bedoeling van partijen dat een deel van Plompetorengracht 1 (de oorspronkelijke woonruimte) zou worden gebruikt voor de exploitatie van het zalencentrum. Dat is tot op heden ook het geval. De verhuurbare vergaderruimten lopen dwars over de kadastrale grens van Plompetorengracht 3 naar Plompetorengracht 1. Een verticale scheiding tussen beide gedeelten is niet mogelijk. Ook bevinden zich op diverse verdiepingen doorgangen en trappen tussen beide gedeelten, die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van het zalencentrum. Plompetorengracht 1 en Plompetorengracht 3 hebben gezamenlijke aansluitingen voor de nutsvoorzieningen. Niet (langer) kan worden gezegd dat huisnummer 3 bedrijfsruimte is en huisnummer 1 woonruimte. Zij heeft de bedrijfsruimte en de dienstwoning overigens nooit afzonderlijk van elkaar verhuurd, zo stelt de Stichting. De Zilveren Vosch heeft dit alles naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken. 5.7. Op grond van al deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Huurregime 5.8. Vervolgens is de vraag aan de orde welk huurregime van toepassing is op de gemengde huurovereenkomst. Bij samenloop van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte dient het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken (Hoge Raad 3 oktober 1999, LJN AI1596 en Hoge Raad 5 november 1993, LJN ZC1131). 5.9. De Stichting heeft plattegronden van het gehuurde overgelegd waaruit blijkt dat het gehuurde voor het overgrote deel in gebruik is als vergadercentrum. Mede in aanmerking genomen hetgeen eerder is overwogen over het gebruik dat partijen voor ogen stond bij het sluiten van de huurovereenkomst en de inrichting van het gehuurde (zie hiervoor onder r.o. 5.5. en 5.6.), is de kantonrechter van oordeel dat op de gehele huurovereenkomst, dat wil zeggen zowel ten aanzien van de bedrijfsruimte als de woonruimte, het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. De opzegging 5.10. De Zilveren Vosch stelt dat zij er steeds van uit is gegaan dat zij de bedrijfsruimte 10 jaar mocht huren en dat alleen zij de huur desgewenst na 5 jaar zou mogen beëindigen. Dit blijkt volgens haar duidelijk uit de tekst van artikel 3.2 van de huurovereenkomst, waar gesproken wordt van “optie jaren”. Met die term wordt, volgens nog steeds De Zilveren Vosch, bedoeld dat alleen de huurder de optie heeft om na het verstrijken van de eerste huurperiode van 5 jaar, door opzegging af te zien van een verlenging. Ter nadere onderbouwing van haar standpunt dat een huurperiode van 10 jaar is overeengekomen heeft zij de e-mailcorrespondentie overgelegd die zij heeft gericht aan de Stichting voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. In die e-mailcorrespondentie spreekt zij steeds van een huurperiode van 10 jaar. Ook het onderhoudsplan dat zij heeft opgesteld en dat zij in het geding heeft gebracht, ziet op een periode van 10 jaar. Zij wijst op wat er allemaal vooraf is gegaan aan het sluiten van de huurovereenkomst: beide partijen hadden een vordering op de vorige huurder van het pand, de Stichting wegens onbetaald gebleven huur en De Zilveren Vosch omdat zij in opdracht van die vorige huurder werkzaamheden aan het pand had verricht, waarvoor zij niet was betaald.

5.23. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de verzoeken van De Zilveren Vosch, zoals vermeld onder r.o. 3.1. t/m 3.3., zullen worden afgewezen. De tegenverzoeken van de Stichting, zoals vermeld onder r.o. 4.1. en 4.2., zullen worden afgewezen, met uitzondering van het verzoek om het tijdstip van de ontruiming vast te stellen, De Zilveren Vosch te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Proceskosten 5.24. De Zilveren Vosch heeft ongelijk gekregen. Zij moet daarom de proceskosten van de Stichting betalen die zien op de verzoeken van De Zilveren Vosch, tot vandaag begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het gebruikelijke liquidatietarief. De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. De proceskosten die zien op de tegenverzoeken van de Stichting worden begroot op nihil.

6.1. wijst de verzoeken van De Zilveren Vosch af; 6.2. stelt het tijdstip van ontruiming vast op 7 mei 2020; 6.3. veroordeelt De Zilveren Vosch tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Stichting, tot vandaag begroot op € 720,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van deze beschikking, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van deze beschikking tot de dag van volledige betaling; 6.4. veroordeelt De Zilveren Vosch in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van deze beschikking tot de voldoening en te vermeerderen, indien betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van de beschikking, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening; 6.5. verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.6. wijst de tegenverzoeken van de Stichting voor het overige af; 6.7. veroordeelt de Stichting - in de tegenverzoeken - tot betaling van de proceskosten aan de zijde van De Zilveren Vosch, tot vandaag begroot op nihil. Deze beschikking is gegeven door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken door J.W. Wagenaar, rolrechter, op 7 april 2020.

Partijen hebben om die reden destijds contact met elkaar gezocht en uiteindelijk overeenstemming bereikt over een huurovereenkomst, met als doel dat De Zilveren Vosch op die manier de misgelopen betaling van de verrichte werkzaamheden aan het pand, door de exploitatie van het zalencentrum, zou kunnen “terugverdienen”. Een huurperiode van 5 jaar is daarvoor veel te kort, zo stelt De Zilveren Vosch. 5.11. De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur wordt aangegaan voor een periode van 5 jaar. In artikel 3.2 is vermeld dat de huur na ommekomst van die periode van 5 jaar wordt verlengd met 5 “optie jaren” en daarna telkens met 1 jaar. Opzegging kan volgens artikel 3.3 door elk van partijen geschieden tegen het einde van een huurperiode. Niet is vermeld dat alleen de huurder tegen het einde van de eerste huurperiode kan opzeggen. Terecht heeft de Stichting in dit verband opgemerkt dat de term “optie”, zoals deze in het normale spraakgebruik wordt gehanteerd, er alleen maar op duidt dat er nog onzekerheid bestaat over de verlenging en dat daaruit juist niet kan worden begrepen dat een verlenging met 5 jaar zal plaatsvinden. De Zilveren Vosch heeft nog aangevoerd dat de uitleg die zij geeft aan de term “optie jaren”, namelijk dat alleen de huurder van een verlenging kan afzien, in de specifieke context van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte heel gebruikelijk is, ook zonder dat dit elders, in de bepalingen over de opzeggingsbevoegdheid van partijen, met zoveel woorden wordt vermeld. Dit standpunt van De Zilveren Vosch kan de kantonrechter niet volgen. 5.12. Verder constateert de kantonrechter dat De Zilveren Vosch zich weliswaar beroept op de correspondentie die zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft gevoerd, waarin zij steeds spreekt van een huurperiode van 10 jaar, maar dat zij daarbij alleen haar eigen e-mailberichten aan de Stichting heeft overgelegd en niet de reacties van de Stichting daarop. Uit die reacties van de Stichting, die zij zelf heeft overgelegd, blijkt dat de Stichting consequent spreekt van 5 + 5 jaar huur, zoals dit uiteindelijk ook in de huurovereenkomst is opgenomen. De Stichting heeft ter zitting toegelicht dat zij zich destijds onder geen beding voor een periode van 10 jaar wilde binden, omdat zij net een nare ervaring achter de rug had met de vorige huurder, die is vertrokken met een enorme huurschuld. De kantonrechter wil wel aannemen dat De Zilveren Vosch graag voor een periode van 10 jaar wilde huren, maar zij heeft in dit licht onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij meent te hebben mogen opmaken dat het ook de wil van de Stichting was om zich voor een periode van 10 jaar te binden. Integendeel: de verklaringen uit zowel het dossier als ter zitting afgelegd, laten een ander beeld zien. 5.13. In rechte is derhalve naar het oordeel van de kantonrechter komen vast te staan dat partijen een eerste huurperiode van 5 jaar zijn overeengekomen, waarbij beide partijen de mogelijkheid hebben de huur tegen het einde van die periode op te zeggen. Dit leidt tot de conclusie dat de Stichting de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 1 jaar, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 15 oktober 2019. De huurovereenkomst is door de opzegging per die datum geëindigd. Ontruimingstermijn 5.14. Op grond van artikel 7:230a BW verzoekt De Zilveren Vosch de kantonrechter de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen met 1 jaar. De Zilveren Vosch heeft haar verzoek binnen de wettelijke termijn ingediend (artikel 7:230a lid 1 BW). Zij is ontvankelijk in haar verzoek. 5.15. De Stichting heeft de ontruiming aangezegd tegen 15 oktober 2019. In beginsel moet De Zilveren Vosch het gehuurde binnen twee maanden na die aangezegde datum ontruimen, maar de verplichting tot ontruiming is geschorst door het verzoek dat De Zilveren Vosch aan de kantonrechter heeft gedaan om de ontruimingstermijn te verlengen, tot het moment dat de kantonrechter op dat verzoek heeft beslist (artikel 7:230a lid 3 BW). 5.16. Het verzoek tot verlenging wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). Bij die belangenafweging spelen alle omstandigheden aan de zijde van verhuurder en huurder een rol. 5.17. Vooropgesteld wordt dat de Stichting de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij heeft er belang bij om bij het einde van de huur weer over haar eigendom te kunnen beschikken. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd blijkt dat de samenwerking tussen hen niet zonder problemen is verlopen. De afspraken over het door De Zilveren Vosch te verrichten onderhoud en de betaling daarvan door de Stichting, door middel van een “huurkorting”, zijn door De Zilveren Vosch niet correct nagekomen. Het gevolg daarvan is geweest dat de huurkorting is komen te vervallen, volgens artikel 8.i van de huurovereenkomst. De Stichting heeft toegelicht dat zij niet alleen vanwege die moeizame samenwerking heeft opgezegd, maar ook en met name omdat zij een marktconforme huur wil ontvangen en De Zilveren Vosch die niet kan of wil betalen. De huurinkomsten zijn van groot belang voor de instandhouding van de koorschool. Zij wil het gehuurde daarom zo snel mogelijk opnieuw aanbieden aan een stabiele, betrouwbare huurder, tegen een marktconforme huurprijs. Partijen zijn het weliswaar niet eens over wat een marktconforme huur is, maar ook De Zilveren Vosch erkent dat de bedongen huur niet (langer) marktconform is. Daarnaast heeft De Zilveren Vosch ter zitting verklaard dat zij de huurprijs die volgens de Stichting marktconform is, in elk geval niet kan opbrengen. De Zilveren Vosch stelt daar tegenover dat een ontruiming grote consequenties voor haar heeft: zij zal haar onderneming moeten sluiten en een deel van haar personeel moeten ontslaan. 5.18. De kantonrechter overweegt dat De Zilveren Vosch de keuze heeft gemaakt om haar onderneming uit te oefenen in een gehuurd pand, met het bijbehorende risico dat de huur op enig moment, door opzegging door de verhuurder, eindigt. Dit behoort in beginsel tot haar ondernemingsrisico. De kantonrechter vindt in dit verband van belang dat de Stichting al in 2017 aan De Zilveren Vosch te kennen heeft gegeven dat zij voornemens is de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste huurperiode van 5 jaar. Bij de opzegging in haar brief van 3 september 2018 heeft de Stichting de overeengekomen opzegtermijn van 1 jaar in acht genomen. De Zilveren Vosch heeft dan ook ruim de tijd gehad om zich voor te bereiden op het einde van de huur en de verplaatsing van haar onderneming. Er is geen sprake van de situatie dat De Zilveren Vosch al een vervangende bedrijfsruimte op het oog heeft en dat zij alleen meer tijd nodig heeft om haar onderneming naar die nieuwe locatie te kunnen verplaatsen. Door het indienen van dit verlengingsverzoek is de aangezegde ontruimingstermijn van rechtswege nog eens verlengd met (ruim) 3 maanden, tot een periode van in totaal (ruim) 5 maanden, berekend tot aan de datum van deze uitspraak. De Zilveren Vosch had onder die omstandigheden wel beter moeten onderbouwen wat de toegevoegde waarde is van een (nog verdere) verlenging van de ontruimingstermijn. Zij kan niet volstaan met de stelling dat zij al die tijd op zoek is geweest, maar nog geen bedrijfsruimte naar haar zin heeft gevonden. De wens van De Zilveren Vosch om het gebruik van het pand zo lang mogelijk voort te zetten, kan niet de doorslag geven bij de beoordeling of de ontruimingstermijn moet worden verlengd.