ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4621785 UC EXPL 15-18109 RA/547

Vonnis van 20 juli 2016

inzake

[eiser]

,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G.H. Zijlstra,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 januari 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

- het proces-verbaal van comparitie van 8 april 2016 met de daarin door partijen gezonden nadere producties.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiser] huurt sinds 1 november 2013 de flatwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning) van Portaal. De huurprijs bedraagt thans € 551,12 per maand.

2.2. Bij brief van 4 februari 2014 heeft Portaal [eiser] geïnformeerd over haar plannen om de flatgebouwen en woningen aan de [adres 1] , waaronder de woning van [eiser] , aan te pakken. Portaal heeft daarbij aan [eiser] een boekje met informatie ‘ [adres 1] in de lift’ (hierna: de brochure) toegestuurd over de voorgenomen renovatie. In de brochure staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“ Er gaat veel gebeuren in en aan uw woning en de flat. We willen uw woning moderner en comfortabeler maken. U hoeft tijdens de werkzaamheden uw woning niet uit. (…)

In de woning

(…)

Dit zijn de belangrijkste veranderingen:

Er komt een nieuw mechanisch ventilatiesysteem. (…)

De cv-ketel wordt vervangen als deze niet voldoet aan de gestelde eisen voor label-verbetering. (…)

De afvoer van de cv-ketel aan de galerij wordt verwijderd.

In de keuken wordt een afzuigkap aangebracht.

De woning wordt beter geïsoleerd. Al het glas wordt vervangen voor dubbelglas. Sommige kozijnen (het houten deel) worden vervangen.

U krijgt een nieuwe voordeur en de woning wordt beter toegankelijk gemaakt.

De kieren tussen de kozijnen, ramen en deuren worden dichtgezet, waardoor u minder last heeft van tocht.

Oude of slechte badkamers of keukens worden vervangen.

In sommige woningen

(…)

 U krijgt een nieuw hangend toilet en een nieuwe wastafel. Het tegelwerk wordt vernieuwd.

De badkamer krijgen een nieuwe tegelvloer en nieuwe wandtegels in de douchehoek tot aan het plafond op de overige wanden tot aan het kozijn van de slaapkamerdeur.

Er wordt een nieuw keukenblok geplaatst met 3 onder- en 2 bovenkastjes. Ook krijgen de keukens nieuw tegelwerk.

(…)

Buitenkant van de woning

(…)

 De balkonhekken met stijlen worden vervangen door balkonhekken van metaal (…).

(…)

 De galerijen krijgen ook nieuwe hekwerken en de kleuren van het schilderwerk van de kozijnen wordt aangepast.

Het woongebouw

(…)

 Bij elk noodtrappenhuis van de flat komt er een nieuwe lift bij en wordt de ingang gemoderniseerd. (…)

(…)

U krijgt een intercom (…).

De hoofdentree krijgt een nieuw uiterlijk, er wordt een vide (hoge hal) gemaakt (…).

(…)

 De dakbedekking wordt vervangen en het dak krijgt een betere isolatie.

(…)

U blijft tijdens de werkzaamheden in uw woning wonen. Ondanks alle maatregelen kan dat overlast geven. Wij proberen die zoveel mogelijk te beperken.

Hoe lang duurt het?

De werkzaamheden beginnen in september van dit jaar en zullen in totaal voor de twee flats duren tot eind 2015. (…)

U kunt gewoon thuisblijven

De werkzaamheden in de woningen beginnen in oktober. Hoe lang en hoe vaak de aannemer in uw woning zal zijn is afhankelijk van de werkzaamheden, maar zal maximaal acht werkdagen (tien kalenderdagen) duren.

(…)

Afhankelijk van de werkzaamheden die in uw woning worden uitgevoerd, zal de aannemer er altijd voor zorgen dat u ’s avonds naar het toilet kunt (eventueel via een noodtoilet), dat u zich kunt wassen en dat er gekookt kan worden (eventueel via een tijdelijke gastoestel). De aannemer zal er voor zorgen dat uw woning aan het einde van de dag weer netjes en (bouw)schoon is. (…)

Rustplekken

Als u even rust wilt tijdens de werkzaamheden in uw woning dan bieden wij u ook rustplekken aan in de nabijheid van uw woning. Hier kunt u bijvoorbeeld rustig een kopje koffie drinken of een krantje lezen. (…)

Conclusie

U gaat 45 euro per maand meer betalen dan nu (30 euro huurverhoging en 15 euro extra servicekosten). U kunt tussen de 16 en 50 euro per maand op uw energiekosten besparen ten opzichte van uw huidige situatie.”

2.3. Op 11 mei 2014 heeft [eiser] aangegeven niet akkoord te gaan met de renovatie zoals in de brochure is omschreven. De reden die zij daarbij heeft opgegeven is dat zij de huurprijs veel te hoog vindt voor haar flatwoning, waarbij zij wijst op de kleine oppervlakte daarvan.

Meer dan 70% van de bewoners is akkoord gegaan met de renovatie, zodat Portaal haar renovatieplannen heeft voortgezet.

2.4. Op 10 augustus 2014 schrijft [eiser] onder meer aan Portaal:

“Graag vraag ik uw aandacht voor het volgende.

Ik woon samen met mijn partner op de [adres 1] in een splitsflat. Wij beschikken over 1 slaapkamer.

Tot onze vreugde zijn wij samen zwanger van ons eerste kindje. Alleen ben ik heel erg ziek. En heb ik inmiddels al 3 opnames in het ziekenhuis achter de rug, diagnose is ernstige zwangerschapsmisselijkheid wat Hyperemesis Gravidarum afgekort HG heet.

Ik ben al 3 keer met spoed opgenomen wegens uitdroging.

Op advies van de arts moet ik het heel rustig aan doen. Veel slapen en de frisse lucht in en drukte vermijden.

Het is heel erg vervelend om constant zo ziek te zijn. Dit is ook niet uit te leggen aan iemand die dat niet heeft doorgemaakt. Ik ben op dit moment 9 weken zwanger, dus nog even te gaan. De reden dat ik samen met mijn partner urgentie aanvraag voor een andere woning is omdat de woning en de hele flat binnenkort gerenoveerd gaat worden.

De woning die wij nu van u huren is erg klein en daar word ik depressief van, ook omdat de leefomgeving niet optimaal is en ik te ver mot lopen vanaf het trappenhuis en ik nu aan huis gekluisterd zit. Dit doet mijn zwangerschap ook geen goed. Ik maak mij ook zorgen om ons kindje.

Ik lig veel in bed en ondanks de medicijnen en de begeleiding die ik krijg ben ik constant ziek en kan me moeite eten en drinken. Helaas heb ik vernomen dat dit mijn hele zwangerschap moet doormaken.

Onze vraag is of u voor ons andere woonruimte heeft.

Ik stuur u ook een verklaring van mijn huisarts en verloskundige mee.

(…)”

2.5. In voornoemde verklaring van de verloskundige, gedateerd 11 augustus 2014, staat onder meer vermeld:

“Advies urgentieverklaring

Hierbij verklaart Waarnemer, verloskundige te Soest dat;

(…) [eiser] (…),

zwanger is.

Haar uitgerekende datum is 06-03-2015.

Mw. heeft veel klachten van misselijkheid en braken gedurende deze zwangerschap gehad, is hiervoor ook herhaaldelijk opgenomen geweest in het ziekenhuis. Moet nu op advies van arts aantal weken rust houden.

Van Mw. heb ik begrepen dat er een aantal renovatieprojecten op de planning staan voor haar huidige woning, dit lijkt mij op dit moment niet raadzaam voor de situatie waarin zij zit. Ons advies zou ook zijn dat zij een andere woning toegewezen te krijgt in Soest op korte termijn, zodat zij kan herstellen en de zwangerschap in goede gezondheid kan voortzetten.”

2.6. In een interne e-mail van 3 november 2014 schrijft Portaal onder meer:

“Beste allen,

Vrijdag 31 oktober heb ik een gesprek gehad met [eiser] , bewoners [adres 1] , waarvan hierbij een kort verslag.

Gezien haar zwangerschapsklachten moet zij iedere week naar het ziekenhuis voor onderzoek en moet veel rusten;

Zij ziet er tegenop om meerdere keren te verhuizen, bij voorkeur verhuist zij voor de bevalling naar een andere

vaste

woning;

Ik heb haar gemeld dat wij een woning vrij hebben gedurende de benodigde periode;

Onder voorbehoud van de planning zou haar eigen woning gereed kunnen zijn voordat ze moet bevallen (afhankelijk van datum bevalling);

De verwachting is dat ze veel last krijgt van de werkzaamheden in de strangen voor haar (zij woont zelf in strang 7);

Het voorstel zou zijn dat ze met haar vriend van januari t/m maart (onder voorbehoud dat ze niet over tijd is), van de tijdelijke opvang gebruik maakt;

Ik heb haar duidelijk gemaakt dat de tijdelijke opvang uitsluitend geldt in verband met de aanwezige klachten tijdens haar zwangerschap – voor die periode geldt de medische verklaring – en niet voor de periode na de bevalling/kraambed;

Ik heb haar gemeld dat zij zelf voor verhuizing van spullen moet zorgdragen, voor zover dit niet in de inrichting is opgenomen. Het overgebleven meubilair in haar woning kan afgedekt worden;

(…)”

2.7. In een brief van 27 februari 2015 heeft Portaal aan [eiser] onder meer het volgende bericht:

“Inmiddels zijn wij een aantal weken bezig met de renovatie van de eerste woningen aan de [adres 1] . Het uitgangspunt is dat u als bewoner tijdens de renovatie in uw woning blijft wonen. Dat kan omdat er overdag rustwoningen zijn waar u naartoe kunt en omdat we ervoor zorgen dat u ’s avonds kunt slapen, koken, wassen en naar het toilet in uw eigen woning. Als het (medisch) noodzakelijk is, dan regelen we tijdelijk andere woonruimte voor bewoners.

Dat neemt niet weg dat u overlast heeft, met name van stof en lawaai. We hebben u dat steeds eerlijk verteld. Toch blijkt dat dit de eerste bewoners die met de renovatie te maken krijgen flink tegenvalt. Elke bewoner waar wordt gewerkt, wordt gebeld door een bureau dat wij hebben ingehuurd. Dat vraagt of mensen (on)tevreden zijn en waarover. Daaruit blijkt dat de renovatie van de binnenkant van de woning bij de meeste bewoners toch meer overlast geeft dan verwacht.

Wij vinden het daarom redelijk om u een eenmalige huurkorting te geven van 100 euro (rond de periode dat uw woning aan de binnenkant wordt gerenoveerd). U hoeft hier niets voor te doen: dit verrekenen wij met uw huur.

In de eerste woningen kwamen we een aantal werkzaamheden tegen die niet voorzien waren waardoor we langer in de woningen bezig waren. De aannemer heeft inmiddels een nieuwe planning gemaakt zodat we binnen 10 werkdagen de binnenkant van uw woning klaar is.

We vertrouwen op de planning van de aannemer, maar mocht het onverhoopt voorkomen dat we langer in uw woning bezig zijn dan tien werkdagen dan krijgt u van de aannemer een vergoeding van 25 euro per dag.”

2.8. Van 28 februari tot 28 maart 2015 heeft [eiser] verbleven in de woning van haar broer. Op 6 maart 2015 is [eiser] bevallen. Op of omstreeks 13 maart 2015 zijn de werkzaamheden in de woning van [eiser] gestart. Op 26 maart 2015 is de woning aan [eiser] opgeleverd.

2.9. Op 10 april 2015 heeft Portaal van de onderburen van [eiser] op het adres [adres 2] een melding ontvangen over lekkage. Portaal heeft vervolgens een loodgieter gestuurd, waarbij [eiser] heeft aangegeven geen problemen te hebben in verband met de gestelde lekkage. In mei 2015 heeft [eiser] echter aan Portaal laten weten dat zij inmiddels wel last had gekregen van de lekkage, waarna vervolgens door een door Portal ingeschakelde loodgieter werkzaamheden zijn uitgevoerd in onder meer de woning van [eiser] .

2.10. Bij brief van 8 mei 2015 heeft de moeder van [eiser] namens [eiser] en diens partner een klachtenbrief geschreven aan Portaal, waarin zij onder meer wijst op de gehele gang van zaken tijdens en na de renovatie en de gevolgen die dat heeft gehad voor [eiser] , diens partner en hun baby. De moeder van [eiser] verzoekt Portaal in deze brief met een passende oplossing te komen.

2.11. Bij brief van 7 juli 2015 schrijft Portaal aan [eiser] dat zij, na een melding van haar onderburen, (opnieuw) heeft geconstateerd dat ergens een lekkage is opgetreden. Portaal verzoekt [eiser] dringend om contact op te nemen met de aannemer van Portaal om snel een afspraak te maken voor verder onderzoek.

2.12. Bij e-mail en brief van 17 augustus 2015 heeft [eiser] jegens Portaal haar klachten geuit over de gehele gang van zaken rondom de renovatie, de lekkage waarvan zij hinder ondervindt en haar ongenoegen over de wijze waarop Portaal met haar klachten omgaat.

2.13. In een e-mail van 9 september 2015 schrijft de bewonerscoördinator van de door Portaal ingeschakeld aannemer als volgt:

“ * eerste melding lekkage van bewoner [adres 2] op 10-04-15, gelijk gehandeld door loodgieter en uitvoering, bewoner [adres 1] weigert los van visuele inspectie op medewerking om oorzaak te achterhalen, met als argument ik heb er geen last van! weigert toegang, [X] ingeseind om contact op te nemen.

* In de brief staat aangegeven dat er op 7 mei een gedeelte van de vloer gesloopt zou zijn, dit is correct en is gedaan in overleg met bewoner, daar visuele inspectie niet meer zou volstaan, bewoner was pas bereid op enige medewerking te verlenen nadat deze zelf hinder begon te ondervinden van de lekkage, hierdoor heeft de oplossing onnodig langer geduurd dan nodig was waardoor hun zelf en haar onderburen enorme onnodige verder hinder hebben ondervonden, hele lekproces heeft onnodig ver door kunnen zetten met alle gevolgen van dien.

Er is vanuit onze kant alles aan gedaan om ten tijden van het daadwerkelijke destructief onderzoek de badkamervloer en daarmee de gehele badkamer zo spoedig mogelijk weer werkend te hebben, in verband met een te natte vloer is dit helaas niet gelukt, daarop hebben wij degelijke alternatieven aangeboden, deze zijn net als met het eerder aanbieden van een wisselwoning ten tijden van de renovatie in de wind geslagen door de bewoners zelf, met als argument dat deze enorme smetvrees heeft en geen faciliteiten wenst te gebruiken, haar goed recht maar daar stopt het voor ons, bewoner is vrij om zelf alternatieven te regelen. (alternatieven waren onder andere een tijdelijke woning waarbij wij hulp zouden bieden bij het verhuizen van de benodigde zaken van bewoner zelf)

* Punt waarop mevrouw aangeeft pas begin juni te ontdekken dat haar laminaatvloer krom is getrokken is niet helemaal waar, in de bijlage is een bon voor nieuw laminaat toegevoegd welke zelf door mevrouw is ingediend, hierop staat vermeld dat deze op 30-05-15 is opgemaakt, deze kosten zijn op 05-06-15 door ons overgemaakt, kortom mevrouw heeft haar laminaat vergoed gekregen. Door de laminaat vloer zelf heeft de vocht in de vloer niet kunnen drogen, mevrouw is diverse malen gewezen op het bloot leggen van de vloer zodat deze goed kon drogen alvorens ze een nieuwe vloer zou kunnen leggen, deze was immers reeds vergoed. Om uit te sluiten dat de lekkage nog niet verholpen zou zijn is wederom onderzoek gedaan, wat uiteindelijk heeft geleid tot het inschakelen tot lekdetectie welke met infra rood camera's zou gaan kijken, deze afspraken zijn wederom zeer moeizaam tot stand gekomen door het toedoen van bewoner van [adres 1] en is dan uiteindelijk vorige week geweest, waarbij geen lekkage is aangetroffen!

De luchtvochtigheid in woning, kan niet alleen verweten worden aan de inmiddels verholpen lekkage, bewoners dienen los van de lekkage goed te ventileren middels de roosters welke wij aangebracht hebben ten tijden van de renovatie, luchtvochtigheid kan door diverse zaken worden verhoogd zie hiervoor de bijlage “informatie kaart ventileren". Dit gezegd hebbend neemt niet weg dat de luchtvochtigheid zeker geen goed heeft gehad aan het onnodig ophouden tot het oplossen van de lekkage en het niet bloot leggen van de vochtige laminaatvloer van bewoner zelf! zoals eerder gemeld heeft dit aan het droogproces geen goed gedaan met alle gevolgen van dien.”

3 Het geschil

3.1. [eiser] vordert - verkort weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van Portaal om:

1. binnen drie dagen na het vonnis [eiser] een verhuiskostenvergoeding van

€ 5.857,00 te betalen;

2. de door [eiser] aan Portaal verschuldigde huurprijs voor het gehuurde voor de periode 8 mei tot en met 19 mei 2015 op nihil te stellen, dan wel een ander bedrag;

3. primair een vermindering van de huurprijs voor de periode van 10 augustus tot en met 29 september 2015 tot een bedrag van € 0,00 en vergoeding van de schade van de verhuizing en de opslag ad € 75,00,

subsidiair een bedrag ad € 875,00 aan schadevergoeding voor de vervangende woonruimte en de kosten van verhuizing en opslag;

4. binnen drie dagen na het vonnis aan [eiser] de teveel betaalde huurpenningen over de periodes 8 tot en met 19 mei 2015 en 10 augustus tot en met 29 september 2015 terug te betalen;

5. de kosten van het geding aan [eiser] te betalen.

3.2. Portaal voert gemotiveerd verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4 De beoordeling

Vordering 1: de verhuiskostenvergoeding

4.1. De vraag die voorligt is of de overlast die [eiser] stelt te hebben ondervonden van de renovatie, in aanmerking genomen de door haar gestelde persoonlijke omstandigheden, maakt dat haar een verhuiskostenvergoeding toekomt als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.

4.2. Portaal bestrijdt dat [eiser] aanspraak maakt op de verhuiskostenvergoeding. Portaal stelt dat niet alle werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden. Voorts stelt Portaal dat de renovatiewerkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk hebben gemaakt, voor zover er in het geval van [eiser] al sprake zou zijn van een verhuizing. De persoonlijke omstandigheden van [eiser] maken dit niet anders, aldus Portaal. Portaal heeft zoveel als mogelijk maatregelen genomen om de overlast voor [eiser] te beperken.

4.3. De kantonrechter overweegt dat de Hoge Raad in het recent verschenen arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) antwoord heeft gegeven op prejudiciële vragen omtrent de verhuiskostenvergoeding. In de onderhavige zaak zijn met name de volgende rechtsoverwegingen van belang:

“3.4.1

Op grond van art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, draagt de toegelaten instelling, respectievelijk de verhuurder, bij in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder, indien die verhuizing “noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin”.

Art. 7:220 lid 1 BW kent de huurder een aanspraak toe op (onder meer) “schadevergoeding” ingeval gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd en de huurder daartoe, ingevolge diezelfde bepaling, gelegenheid moet geven.

3.4.2 Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26089, nr. 19, p. 26)).

Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.

Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.

3.4.3 Ingevolge art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31528, nr. 7, p. 5-7)

(…)

3.5 Voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval ingevolge art. 11g Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 leden 5-7 BW, een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Daarmee is vraag 1 beantwoord.

(…)

3.6.4 Bij afweging van een en ander komt doorslaggevend gewicht toe aan het hiervoor in 3.6.2 vermelde oogmerk van de wetgever om de regeling van de verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 leden 5-7 BW op alle verhuurders van toepassing te doen zijn en de huurder altijd aanspraak te geven op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW. Deze uitleg van art. 7:220 leden 5-7 BW strookt bovendien met de dwingendrechtelijke aard van de regeling inzake de verhuiskostenvergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst (art. 7:275 lid 3 in verbinding met art. 7:282 BW).

Het vorenstaande betekent dat de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW – evenals die van art. 11g Bbsh (oud) – van dwingendrechtelijke aard is, met de daaraan verbonden rechtsgevolgen overeenkomstig hetgeen hiervoor in 3.6.1 ten aanzien van art. 11g Bbsh (oud) is overwogen.

(…)”

4.4. De kantonrechter stelt voorop, voor zover dat tussen partijen nog in geschil is, dat de verhuiskostenregeling van dwingend recht is en dat de huurder derhalve geen afstand kan doen van zijn recht op de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Verder geldt dat de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een beoordeling vergt van de omstandigheden van het geval. Tot slot is van belang dat de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

4.5. Onder r.o. 2.2 staat opgesomd welke werkzaamheden door Portaal zijn aangekondigd en, in het geval van [eiser] , zijn uitgevoerd. Volgens Portaal kunnen van die werkzaamheden slechts als renovatie worden aangemerkt het aanbrengen van een afzuigkap in de keuken, het aanbrengen van dubbelglas en het aanpassen van hekwerk op het balkon. De overige (en dus het grootste deel van de) werkzaamheden, zo stelt Portaal, zijn aan te merken als dringende werkzaamheden of onderhoudswerkzaamheden. De kantonrechter wijst erop dat, ook indien Portaal zou worden gevolgd in haar standpunt dat slechts drie van de werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden (en het leeuwendeel als dringende werkzaamheden) zouden moeten worden aangemerkt, van belang is dat in de memorie van toelichting bij artikel 7:220 BW onder meer het volgende staat vermeld: “Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat”. Hieruit volgt dus dat bijkomende andere omstandigheden met zich kunnen brengen dat een noodzaak tot verhuizen bestaat bij (ook slechts die) renovatiewerkzaamheden.

4.6. Naar het oordeel van de kantonrechter moet in het onderhavige geval veel gewicht worden toegekend aan de persoonlijke en bijzondere omstandigheden waarin [eiser] verkeerde. Reeds op 10 augustus 2014 heeft [eiser] aan Portaal kenbaar gemaakt dat zij in verwachting was en dat deze zwangerschap niet vlekkeloos verliep: zij maakt op dat moment al melding van drie ziekenhuisopnames in dit verband. Ook geeft [eiser] aan dat ze veel op bed ligt, medicijnen en begeleiding krijgt en zich constant ziek voelt. Tevens schrijft [eiser] dat ze zich zorgen maakt, mede door de aanstaande renovatie. [eiser] heeft ook een verklaring van haar verloskundige bijgevoegd, die de stellingen van [eiser] onderschrijft en tevens adviseert aan [eiser] een andere woning toe te wijzen, zodat zij kan herstellen en de zwangerschap in goede gezondheid kan voortzetten. Hier komt dan nog bij dat het project van Portaal behoorlijke vertraging op heeft gelopen en voor meer onrust en overlast heeft gezorgd dan waar Portaal (en de bewoners) aanvankelijk op had(den) gerekend (zie de brief van 27 februari 2015, r.o. 2.7). Portaal had bij de aankondiging van het hele project op 4 februari 2014 in eerste instantie bericht dat in september/oktober (2014) zou worden gestart met de werkzaamheden, maar uiteindelijk zijn de werkzaamheden (in de woning van [eiser] ) pas gestart op 13 maart en vervolgens geëindigd op 26 maart 2015. Portaal heeft nog aangevoerd dat zij met [eiser] heeft meegedacht en haar tijdelijke opvang tijdens haar zwangerschap heeft aangeboden, maar uit de e-mail van 3 november 2014 van Portaal (zie r.o. 2.6) blijkt duidelijk dat die opvang slechts gold tot de bevalling en niet voor de periode daarna, terwijl de werkzaamheden in de woning van [eiser] uiteindelijk pas (met vertraging) zijn gestart een week ná de bevalling. Ter zitting heeft Portaal nog gesteld dat van [eiser] verwacht kon worden dat zij in de periode na de bevalling met haar pasgeboren baby gebruik zou maken van de (gemeenschappelijke) noodvoorzieningen buiten haar woning, zoals deze voor [eiser] en de andere bewoners beschikbaar waren. Dit kan naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden echter niet als een passende oplossing worden aangemerkt. De geschetste gang van zaken maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter voor [eiser] een noodzaak tot verhuizen bestond. [eiser] heeft van 28 februari tot 28 maart 2015 verbleven in de woning van haar broer, waarmee naar het oordeel van de kantonrechter tevens vast staat dat zij daadwerkelijk tijdelijk is verhuisd. De conclusie is dan ook dat de gevorderde verhuiskostenvergoeding zal worden toegewezen.

Vordering 2: de nihilstelling van de huurprijs in de periode 8 tot en met 19 mei 2015

4.7. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat zij als gevolg van een lekkage geen gebruik kon maken van douche en toilet, dat zij van de ontstane situatie niet goed op de hoogte is gebracht door Portaal en dat zij door deze situatie 12 dagen bij haar moeder heeft moeten inwonen. Portaal brengt hier tegenin dat zij alles gedaan heeft om de lekkage zo goed als mogelijk te verhelpen, maar dat [eiser] geen medewerking verleende. Op 8 mei 2015, dus direct, is aan [eiser] zelfs een wisselwoning aangeboden.

4.8. De kantonrechter stelt voorop dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 (en 7:207) BW pas sprake is als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Of sprake is van hinder die als een tekortkoming in het verstrekken van huurgenot aan Portaal is toe te rekenen hangt af van de aard, de [eiser] en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26). Tot slot is voor huurvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW slechts plaats indien sprake is van een gebrek dat leidt tot een substantiële aantasting van het huurgenot.

4.9. Hoewel voorstelbaar is dat [eiser] in de betreffende periode ongemak heeft ervaren als gevolg van de lekkage, is de kantonrechter van oordeel dat voor huurprijsvermindering geen plaats is. Portaal heeft, zo blijkt uit de overgelegde correspondentie, adequaat gereageerd door [eiser] op 8 mei 2015 een wisselwoning aan te bieden, zodat haar ongemak kon worden gecompenseerd. Verder blijkt ook dat het voor Portaal moeilijk was om goed in contact te (blijven) treden met [eiser] om zo spoedig mogelijk de lekkage aan te kunnen pakken. Dit maakt dat deze vordering zal worden afgewezen.

Vordering 3: de nihilstelling van de huurprijs in de periode 10 augustus tot en met 29 september 2015 en/of de schadevergoeding voor verhuizing en opslag

4.10. Ten aanzien van deze vordering heeft [eiser] gesteld dat als gevolg van lekkage, de luchtvochtigheid in haar woning dermate hoog was geworden dat het voor haar onmogelijk werd om nog langer in de woning te verblijven. Op 10 augustus 2015 is zij daarom ingetrokken bij haar oma, waarna zij op 17 augustus 2015 aan Portaal haar klachten heeft geuit. [eiser] heeft zelf de vloer uit de woning verwijderd en haar spullen elders moeten opslaan, omdat er schimmel onder haar vloer lag. Portaal verweert zich door te stellen dat het erg lang duurde voordat [eiser] uiteindelijk meewerkte aan een oplossing voor de lekkage. Indien zij dat eerder had gedaan, dan zou het vocht niet in het laminaat zijn getrokken en zou het ongemak voor [eiser] (veel) minder zijn geweest. Coulance halve heeft de aannemer overigens nog een vergoeding gegeven voor een nieuwe vloer.

4.11. De kantonrechter is ten aanzien van deze vordering van oordeel dat, met verwijzing naar het overwogene in r.o. 4.8, niet is komen vast te staan dat sprake is van een dusdanige genotsvermindering, ten gevolge van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, die een huurprijsvermindering in voormelde periode rechtvaardigt. De kantonrechter betrekt hier ook bij dat Portaal heeft gewezen op de correspondentie van de aannemer (zie r.o. 2.13) waaruit blijkt dat het lastig was om contact te krijgen met [eiser] om de overlast snel en efficiënt te beperken. [eiser] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Ten aanzien van de vergoeding van schade van verhuizing en opslag als bedoeld in artikel 7:208 BW geldt bovendien dat deze schade op geen enkele wijze door [eiser] is onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Vordering 4: de terugbetaling van de (teveel betaalde) huurpenningen in de periodes 8 tot en met 19 mei 2015 en 10 augustus tot en met 29 september 2015

4.12. Uit r.o. 4.9 en 4.11 vloeit voort dat deze vordering voor afwijzing gereed ligt.

Vordering 5: de proceskosten

4.13. Portaal zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,19 (waarvan 75% te betalen aan griffier)

- griffierecht (in debet gesteld) € 78,00

- salaris gemachtigde € 500,00 (2 punten x tarief € 250,00)

Totaal € 672,19

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1. veroordeelt Portaal tot betaling aan [eiser] van de verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 BW ad € 5.857,00;

5.2. veroordeelt Portaal tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 672,19, waarin begrepen € 500,00 aan salaris gemachtigde;

5.3. bepaalt dat Portaal van het in r.o. 5.2 genoemde bedrag aan totale proceskosten een bedrag van € 70,64 dient te voldoen aan de griffier, nadat zij een nota van de rechtbank daarvoor heeft gekregen;

5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2016.