ECLI:NL:RBMNE:2015:2623
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/388375 / KG ZA 15-166
Vonnis in kort geding van 8 april 2015
in de zaak van
1. de stichting
[eiseres sub 1]
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
verder te noemen [eiseres sub 1],
2. de stichting
STICHTING STUDENTEN HUISVESTING,
gevestigd te Utrecht,
verder te noemen SSH,
eiseressen,
advocaat mr. M.H. Andreae te Utrecht,
tegen
1ZIJ DIE VERBLIJVEN AAN HET ADRES [adres]TE
([postcode]) [woonplaats]
gedaagden sub 1,
niet verschenen,
2 [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 2,
verder te noemen [gedaagde sub 2],
advocaat mr. E. Tamas te ’s-Gravenhage.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 20 maart 2015;
de mondelinge behandeling op 30 maart 2015;
de pleitnota van mr. Andreae;
de pleitnota van mr. Tamas.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eiseres sub 1] is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats], gelegen in
de Queeckhovenpleinbuurt, verder te noemen de woning. [eiseres sub 1] heeft besloten tot sloop van het complex van woningen waartoe ook de woning behoort en tot nieuwbouw over te gaan.
2.2. [eiseres sub 1] en SSH hebben met het oog op de toekomstige sloop van woningen van
[eiseres sub 1] in september 2013 een mantelhuurovereenkomst gesloten. Uitgangspunt daarbij is dat SSH de op termijn te slopen woningen van [eiseres sub 1] huurt ten behoeve van de huisvesting van studenten. In die mantelhuurovereenkomst is opgenomen dat per complex een separate projectovereenkomst wordt opgesteld en dat SSH aan het einde van de overeengekomen periode van een projectovereenkomst het gehuurde vrij van verhuur aan [eiseres sub 1] moet opleveren. [eiseres sub 1] en SSH hebben met betrekking tot (het complex waartoe) de woning (behoort) – het projectgebied Queeckhovenplein en omgeving – een dergelijke projectovereenkomst gesloten en nadere projectafspraken gemaakt.
2.3. Tussen [eiseres sub 1] en FMT, althans diens rechtsvoorganger Anti-Kraak B.V. is met
betrekking tot (onder meer) te slopen panden in 2005 een mantelbeheerovereenkomst tot stand gekomen. In deze mantelbeheerovereenkomst is onder de overwegingen – voor zover relevant voor de beoordeling – opgenomen “dat inbeheergever [[eiseres sub 1]; toevoeging vzr.] bereid is het pand voor een in de betreffende subovereenkomsten vermelde periode, met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door haarzelf, om niet, aan beheerder [FMT; toevoeging vzr.] in beheer te geven.” en “dat beheerder deze panden, om niet, in beheer zal nemen en gedurende de duur van de subovereenkomst in beheer zal houden en daartoe zonodig – naar eigen inzicht – overeenkomsten met derden zal afsluiten.” Onder 1.1. en 1.2. in de mantelbeheerovereenkomst is bepaald dat de betreffende panden in beheer worden gegeven en genomen voor de duur als in de betreffende subovereenkomsten bepaald en dat deze subovereenkomsten eindigen hetzij van rechtswege door het verstrijken van de bepaalde tijd, hetzij door (tussentijdse) opzegging door ieder van partijen, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. Als hoofdverplichting van FMT als beheerder is in artikel 3.1. van de mantelbeheerovereenkomst bepaald: “Beheerder is verplicht het betreffende pand als een goed huisvader te beheren.” In de mantelbeheerovereenkomst is bepaald dat de artikelen 7:405, 406 en 601 leden 1 en 3 BW inzake loon en onkosten- en schadevergoeding bij een overeenkomst van opdracht respectievelijk een overeenkomst van bewaarneming en artikel 7:604 BW inzake de afdracht van vruchten bij een overeenkomst van bewaarneming – indien en voor zover deze in beginsel van toepassing zijn – door partijen zijn uitgesloten.
2.4. SSH heeft de woning verhuurd en heeft deze verhuur ook weer
opgezegd. Op 10 februari 2015 hebben de laatste huurders van de woning deze verlaten en de sleutels bij SSH ingeleverd.
2.5. FMT heeft blijkens een e-mail van 3 maart 2015 aan SSH en [eiseres sub 1] – voor zover
relevant voor de beoordeling – het volgende verklaard:
“Op maandag 16 februari 2015 hebben wij met de bewoners [A] en [B] een afspraak gemaakt voor de bezichtiging van de woning aan [adres]. Deze bewoner woonden reeds voor FMT en hadden wij zeer goede ervaringen mee en waren in staat om per direct spullen naar de nieuwe woning te verhuizen omdat zij binnen korte tijd ook hun voormalige woning moesten verlaten. Om 11uur hebben zij bij ons de sleutels opgehaald en zijn zij richting de woning gegaan. Daar aangekomen bleken de sleutels niet te passen en bleken de krakers intrek te hebben genomen in de woning. Naar aanleiding daarvan heeft FMT direct de politie, [eiseres sub 1] en de SSH hiervan op de hoogte gebracht. Daarna zijn wij same met de politie naar de woning gegaan waarna de krakers aangaven dat zij er al vanaf woensdag 11 februari 2015 in zouden zitten. Dit is echter niet mogelijk aangezien FMT op vrijdag 13 februari rond het middaguur de woning tijdens de begininspectie heeft geïnspecteerd.”
2.6. Op maandag 16 februari 2015 heeft mevrouw [C] van SSH namens SSH en
[eiseres sub 1] bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk. In het van de aangifte opgemaakte proces-verbaal is – voor zover relevant voor de beoordeling – opgenomen:
“(…) Deze huurwoning hebben wij ongeveer anderhalf jaar geleden in beheer gekregen. In anderhalf jaar tijd hebben er verschillende studenten in gewoond. De sleuteloverdracht van de huurwoning werd op 10 februari 2015 gerealiseerd.
De woning zou officieel na de sleuteloverdracht van de laatste SSH bewoner (na 06 februari) worden overgedragen aan de FMT. De huur naar onze huurders is per 10 februari 2015 opgezegd. Per 12 februari is de woning weer overgedragen aan de woningbouwstichting [eiseres sub 1]. Om de woningen gedurende tijd, tot dicht aan de sloop, bewoond te houden gaan de sleutels, nadat ze door onze bewoners zijn ingeleverd, direct – formeel via [eiseres sub 1] – naar de anti-kraakorganisatie en leegstandsbeheerder FMT. FMT kan hier heel snel op acteren; vaak lukt het ze, de dag nadat zij de sleutels hebben ontvangen, de woning weer bewoond krijgen. (…)
Vandaag maandag 16 februari 2015, omstreeks 13:00 uur, hoorde ik van de politie dat de woning gekraakt was. Later hoorde ik van een FMT medewerker dat hij gezien had dat vrijdag 13 februari 2015 de woning nog leeg stond. De woning is dus waarschijnlijk in het weekend van 14/15 februari 2015 gekraakt.
(…)”
3 De vordering
3.1. [eiseres sub 1] en SSH vorderen in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de veroordeling van gedaagden om de woning binnen 48 uur na betekening van
het vonnis ontruimd en verlaten te hebben en te houden en de woning onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiseres sub 1] en SSH te stellen;
althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede
justitie vermeent te behoren;
de veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde sub 2] voert gemotiveerd verweer en concludeert – primair – tot niet-ontvankelijk
verklaring van [eiseres sub 1] en SSH in hun vorderingen, althans afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiseres sub 1] en SSH in de proceskosten. [gedaagde sub 2] verzoekt de voorzieningenrechter – subsidiair – de vordering van [eiseres sub 1] en SSH tot ontruiming niet toe te wijzen dan (1) met de bepaling dat ontruiming niet eerder dan twee weken voor de aanvang van de sloop van de woning zal plaatsvinden en (2) met bepaling van een termijn als bedoeld in artikel 557a Rv, zulks nadat overeenkomstig het bepaalde in artikel 557a lid 2 Rv inlichtingen zijn ingewonnen bij de gemeente Utrecht en (3) nadat bevel is gedaan aan [eiseres sub 1] en SSH om de vrijstellingsvergunning voor de tijdelijke verhuur van de woning en stukken inzake de sloop en de nieuwbouw in het geding te brengen.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
Verstekverlening gedaagden sub 1
4.1. Nu genoegzaam gebleken is dat de identiteit van de gedaagden sub 1 voorafgaand
aan de dagvaarding in redelijkheid niet te achterhalen was en ook de overige voor dagvaarding bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, zal tegen de niet verschenen gedaagden sub 1 verstek worden verleend. Nu gedaagde sub 2 wel is verschenen, wordt dit vonnis op grond van het bepaalde in artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ook jegens de niet verschenen gedaagden als een vonnis op tegenspraak beschouwd.
Geen reconventie
4.2. Hetgeen [gedaagde sub 2] als voorwaardelijke eis in reconventie heeft benoemd, wordt niet
als zodanig aangemerkt, maar zal als (subsidiair) onderdeel van zijn verweer tegen de vordering van [eiseres sub 1] en SSH worden besproken.
Voldoende belang en ontvankelijkheid
4.3. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde sub 2] is dat zowel [eiseres sub 1] als SSH geen
belang hebben bij de vordering en om die reden in hun vordering niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Volgens [gedaagde sub 2] is de woning (al) aan FMT in beheer overgedragen en is daarmee het belang bij ontruiming, voor zover al aanwezig, uitsluitend bij FMT komen te liggen. [eiseres sub 1] en SSH weerspreken dit. Daartoe voeren zij aan dat [eiseres sub 1] eigenaar en dat SSH formeel nog de beheerder van de woning is, omdat door SSH geen ‘afmelding’ van de woning bij [eiseres sub 1] heeft plaatsgevonden. De voorzieningenrechter overweegt op dit punt als volgt.
4.4. Voor de ontvankelijkheid van [eiseres sub 1] en SSH in hun vordering is vereist dat zij
ieder afzonderlijk daarbij een voldoende belang hebben als bedoeld in artikel 3:303 BW, dat wil zeggen dat het betreffende belang voldoende moet zijn om deze rechtsvordering te rechtvaardigen.
Belang SSH
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat FMT op vrijdag 13 februari 2015 over de
sleutels van de woning beschikte en zowel op die dag als vervolgens op maandag 16 februari 2015 in de woning is geweest. Blijkens de door FMT in de e-mail van 3 maart 2015 gegeven verklaring heeft op vrijdag 13 februari 2015 een inspectie van de woning plaatsgevonden en was het de bedoeling dat de woning op maandag 16 februari 2015 weer, ditmaal door gebruikers via FMT, in gebruik zou worden genomen. Blijkens het proces-verbaal van de namens SSH en [eiseres sub 1] gedane aangifte is namens SSH en [eiseres sub 1] tegenover de politie verklaard dat de woning op 12 februari 2015 door SSH is overgedragen aan [eiseres sub 1] en dat de sleutels direct “formeel via [eiseres sub 1]” naar FMT zijn gegaan. Op grond van deze verklaringen moet er vanuit worden gegaan dat het beheer door SSH op 12 februari 2015 ten einde is gekomen. Gezien het voorgaande is dan ook niet aannemelijk dat SSH nog, zoals zij heeft gesteld, het gebruiksrecht met betrekking tot de woning toekomt en dat nog een “afmelding” van de woning door SSH bij [eiseres sub 1] zou moeten plaatsvinden welke vanwege de huidige situatie niet mogelijk is. [eiseres sub 1] en SSH hebben ook hun stelling in dit verband dat SSH aan [eiseres sub 1] een vergoeding verschuldigd is niet nader toegelicht, zodat de voorzieningenrechter daaraan voorbij gaat.
4.6. De vraag of FMT (in aansluiting op het beheer van de woning door SSH) de
woning voor [eiseres sub 1] in beheer heeft genomen op grond van daartoe tussen [eiseres sub 1] en FMT gemaakte afspraken en zo ja, de vraag per wanneer (per 13 februari 2015 of daarna) en of dit ten tijde van de mondelinge behandeling van dit kort geding nog steeds het geval was, kunnen in dit verband onbesproken blijven, nu het hier immers alleen gaat om de vraag of SSH een voldoende belang heeft bij haar vordering in deze procedure en daarbij niet relevant is of FMT, die in deze procedure geen partij is, dit al dan niet heeft.
4.7. Het voorgaande leidt er toe dat SSH, bij gebreke van een voldoende belang als
bedoeld in artikel 3:303 BW, in haar vordering niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
Belang [eiseres sub 1]
4.8. [eiseres sub 1] is eigenaar van de woning. Het eigendomsrecht is het meest omvattende
recht op een zaak en, zoals in artikel 5:2 BW bepaald, is de eigenaar van een zaak bevoegd om haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. Als eigenaar heeft [eiseres sub 1] er belang bij om te kunnen beschikken over de woning (artikel 5:1 BW) en deze naar eigen keuze al dan niet in beheer te geven aan dan wel te laten bij FMT (zie ook het bepaalde in artikel 7:605 lid 1 BW omtrent het recht van de bewaargever op teruggave van de in bewaring gegeven zaak en artikel 1.2. van de mantelbeheerovereenkomst zoals hiervoor onder 2.3. weergegeven). Ook indien moet worden aangenomen dat de woning (al) in beheer was gegeven aan FMT en FMT daarmee een eigen belang bij de onderhavige vordering heeft, doet dit niet af aan het belang van [eiseres sub 1] als eigenaar. Beide belangen staan naast elkaar en sluiten elkaar dus niet uit. Dat in de mantelbeheerovereenkomst is bepaald dat FMT als beheerder jegens [eiseres sub 1] aansprakelijk is voor schade indien de in beheer gegeven woning bij het einde van de beheerovereenkomst niet ontruimd wordt opgeleverd, zoals door [gedaagde sub 2] naar voren gebracht, doet aan voornoemd belang van [eiseres sub 1] niets af, maar onderstreept het juist.
4.9. [eiseres sub 1] is dan ook ontvankelijk in haar vordering. Daarmee komt de
voorzieningenrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Spoedeisend belang [eiseres sub 1]
4.10. Bij de verdere beoordeling van de vordering staat voorop dat gedaagden zonder
recht of titel in de woning verblijven. Zij maken daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres sub 1], overtreden het in artikel 138/138a Sr neergelegde kraakverbod en handelen daarmee jegens [eiseres sub 1] onrechtmatig. De onrechtmatigheid van het gebruik levert echter als zodanig geen spoedeisend belang bij ontruiming op. Daartoe dient er sprake te zijn van bijkomende omstandigheden die maken dat van [eiseres sub 1] niet mag worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.11. Dat [eiseres sub 1] de woning na ontruiming tot aan de sloop wil laten beheren door FMT,
leidt op zichzelf nog niet tot een spoedeisend belang van [eiseres sub 1] bij de ontruiming. Het beheer van de woning door FMT is voor [eiseres sub 1] immers geen verplichting en evenmin een doel op zich, maar juist een middel om te bereiken dat de woning niet wordt gekraakt en ontruimd zal zijn op het moment dat met de voorgenomen sloop moet worden begonnen. Weliswaar zijn er derden, waaronder FMT zelf, die belang (kunnen) hebben bij een tijdelijk beheer van de woning door FMT, maar die belangen – niet zijnde een eigen belang van [eiseres sub 1] – dienen in dit verband niet mee te wegen.
4.12. Met betrekking tot de sloopplannen heeft [eiseres sub 1] aangevoerd dat deze enige
vertraging hebben opgelopen, maar de sloop van de woning inmiddels voor juli 2015, dus over ongeveer drie maanden, staat gepland, zodat de woning op korte termijn moet zijn ontruimd. Dat sloop op een dergelijke korte termijn redelijkerwijs te verwachten is en [eiseres sub 1] derhalve om die reden een spoedeisend belang bij ontruiming heeft, acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gezien de feitelijke gang van zaken tot nu toe met betrekking tot de woning. Niet aannemelijk is dat de verhuur van de woning via SSH reeds zou zijn beëindigd, hetgeen het geval is, indien van zodanige concrete en reële sloopplannen geen sprake zou zijn. Dat [eiseres sub 1] geen sloopplan heeft overgelegd, doet aan het voorgaande niet af. De voorzieningenrechter gaat dan ook voorbij aan het verzoek van [gedaagde sub 2] op dit punt om van [eiseres sub 1] te verlangen dat zij eerst nog dergelijke stukken (sloopplan en ontwikkelplan nieuwbouw) in het geding brengt. Ook het verzoek om [eiseres sub 1] en SSH te verplichten een vrijstellingsvergunning voor tijdelijke verhuur door SSH in het geding te brengen, wordt gepasseerd, reeds omdat inmiddels al geen sprake meer is van verhuur van de woning door SSH.
Belang [gedaagde sub 2]
4.13. Volgens [gedaagde sub 2] is er door hem in de woning huisrecht in de zin van artikel 8 van
het Europese verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (het EVRM) gevestigd en dient zijn belang bij voortzetting daarvan, waarmee de woning in feite weer tot de sociale woningvoorraad zal behoren, zwaarder te wegen dan het belang van [eiseres sub 1] om op korte termijn over de woning te kunnen beschikken. Daarbij stelt [gedaagde sub 2] bereid te zijn om de woning als goed huisvader te bewonen en deze voor aanvang van de sloop op te leveren.
4.14. Of er sprake is van huisrecht, hangt af van de vraag of [gedaagde sub 2] de woning feitelijk
als woning in gebruik heeft. Nu [gedaagde sub 2] dit onweersproken heeft gesteld en bovendien geldt dat een beroep op het huisrecht niet hoeft af te stuiten op de enkele omstandigheid dat de bewoning nog maar van (relatief) korte duur was, komt het in deze zaak dus aan op een afweging van de wederzijdse belangen: het belang van [eiseres sub 1] bij ontruiming op korte termijn wegens de in juli 2015 geplande sloop en het belang van [gedaagde sub 2] bij voortzetting van de bewoning.
Belangenafweging
4.15. Bij deze belangenafweging dient het belang van [eiseres sub 1] te prevaleren. Naar het
oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde sub 2] onvoldoende onderbouwd waarom zijn belang als kraker in dit geval dient te prevaleren boven het belang van [eiseres sub 1] bij een spoedige ontruiming. Bijzondere omstandigheden die tot een andere uitkomst zouden moeten leiden, zoals het uitzicht op langdurige leegstand van de woning dan wel een noodtoestand aan de zijde van [gedaagde sub 2], zijn gesteld noch gebleken.
4.16. Van een door [gedaagde sub 2] gestelde ‘daad van burgerlijke ongehoorzaamheid’ die
gezien het daarmee gemoeide algemene belang thans aan toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg zou moeten staan, is evenmin sprake. Mogelijk heeft [gedaagde sub 2], zoals hij stelt, een politiek-maatschappelijk doel – het vergroten van de voorraad sociale huurwoningen – en niet het eigenbelang op het oog, maar dit kan in de gegeven omstandigheden niet tot een andere belangenafweging ten nadele van [eiseres sub 1] leiden. [gedaagde sub 2] zal voor het uitdragen van zijn ideële doelstelling andere wegen moeten bewandelen.
4.17. Dat [gedaagde sub 2] stelt bereid te zijn om de woning voor aanvang van de sloop te
verlaten, staat evenmin aan toewijzing van de vordering in de weg.
4.18. In de gegeven omstandigheden en met name de door [eiseres sub 1] gestelde tijdsduur tot
aanvang van de sloop, ziet de voorzieningenrechter met afweging van de wederzijdse belangen wel aanleiding om de termijn waarbinnen door gedaagden tot ontruiming moet zijn overgegaan ruimer te stellen dan door [eiseres sub 1] gevorderd en wel op een maand na betekening van dit vonnis.
4.19. Nu op grond van het voorgaande reeds een ruimere ontruimingstermijn dan de
termijn als bedoeld in artikel 555 Rv zal worden bepaald, bestaat vooralsnog geen aanleiding om op de voet van artikel 557a lid 2 Rv Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht om inlichtingen te vragen als in dat artikel bedoeld en een termijn te bepalen als bedoeld in artikel 557a lid 1 Rv.
Proceskosten
4.20. Gedaagden zullen als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de
proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres sub 1] worden begroot op:
- dagvaarding € 96,16
- griffierecht 613,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.525,16
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 1;
5.2. verklaart SSH niet-ontvankelijk in haar vordering;
5.3. veroordeelt gedaagden om de woning aan [adres] te Utrecht binnen een maand na betekening van het vonnis ontruimd en verlaten te hebben en te houden en de woning onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiseres sub 1] te stellen;
5.4. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres sub 1] tot op heden begroot op € 1.525,16;
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2015.
type: HV1325
coll: