ECLI:NL:RBMAA:2007:BA1469

RECHTBANK MAASTRICHT Sector Kanton Locatie Maastricht rolnummer: 2206/06 zaaknummer: 229712 vonnis d.d. 21 maart 2007 in de zaak van [Naam eisende partij], wonend te [Woonplaats eisende partij], verder ook te noemen: [Eisende partij], eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: [Naam gemachtigde van eisende partij], advocaat te [Vestigingsplaats], tegen: [Naam gedaagde partij], zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of elders, verder ook te noemen: [Gedaagde partij], gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: [Naam gemachtigde van gedaagde partij], advocaat te [Vestigingsplaats].

in conventie [Eisende partij] heeft bij dagvaarding van 12 mei 2006 een vordering ingesteld tegen [Gedaagde partij] (toen nog aangeduid als ‘[Naam gedaagde partij]’) en heeft zich daarvoor mede beroepen op negen ter eerst dienende datum bij akte ingebrachte producties in fotokopievorm alsmede op een tiende gedeponeerde productie in de vorm van een set originele foto’s. [Gedaagde partij] heeft na zuivering van verleend verstek schriftelijk geantwoord onder overlegging van tien producties in fotokopievorm. Bij tussenvonnis van 11 oktober 2006 is een comparitie van partijen gelast, die op 21 november heeft plaatsgevonden en waarvan zich een proces-verbaal bij de stukken bevindt. Partijen zijn daarna in de gelegenheid gesteld te repliceren respectievelijk te dupliceren, waarvan zij ook gebruik hebben gemaakt, [Eisende partij] onder toevoeging van vier producties. Hierna is uitspraak bepaald. in voorwaardelijke reconventie [Gedaagde partij] heeft tegelijk met het antwoord in conventie een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld onder verwijzing naar hetgeen harerzijds in conventie is gesteld en aan producties is overgelegd alsmede naar één extra productie. Na de hiervoor vermelde comparitie van partijen d.d. 21 november 2006 heeft [Eisende partij] nog schriftelijk geantwoord en hebben partijen successievelijk in een repliek en een dupliek de eigen stellingname nader uiteengezet. Hierna is uitspraak bepaald.

a. het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie [Eisende partij] vordert de veroordeling van [Gedaagde partij] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van bedragen van € 7.889,35 aan huur (plus vervallen rente) en schadevergoeding en € 600,= aan (vergoeding van) buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente vanaf respectievelijk 1 mei 2005 en 12 mei 2006 (datum dagvaarding), alles onder verwijzing van [Gedaagde partij] in de proceskosten. De vorderingen worden gebaseerd op de stelling dat [Gedaagde partij] als huurster verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de staat waarin zij het eertijds van [Eisende partij] gehuurde (woon)pand (een ‘studio’) heeft opgeleverd en de schade die bij of na dit opleveren is vastgesteld, heeft te dragen, waartoe een groot aantal posten is opgesomd dat voor haar rekening komt, naast een post huur over de maanden februari en maart 2005. [Eisende partij] weerspreekt de uitvoerige betwisting zijdens [Gedaagde partij] die ook al buiten rechte haar beslag had gekregen. Het gehuurde bevond zich zijns inziens bij aanvang van de huur in goede staat, alle aan de orde gestelde schade is deugdelijk vastgesteld en de daarvoor opgevoerde (herstel)kosten zijn verantwoord en ten dele verrekend met de door [Gedaagde partij] destijds gestorte borg, zodat zij het restant zal hebben te betalen. Tot de schade behoort ook een post huurderving over een periode dat de studio moest worden hersteld of onderhouden. In de post achterstallige huur ad € 755,44 is naast de huur over februari en maart 2005 (tot en met 24 maart) tevens rente verwerkt tot 1 mei 2006. [Eisende partij] deelt niet het standpunt van [Gedaagde partij] dat hij zijn rechten op welke manier dan ook zou hebben verwerkt. Buitengerechtelijke kosten die voor verhaal vatbaar zijn, zijn volgens [Eisende partij] wel degelijk gemaakt. [Eisende partij] verweert zich verder tegen de tegenvordering van [Gedaagde partij] met argumenten die nagenoeg uitsluitend op het in conventie gevoerde debat betrekking hebben. Hij stelt zich te kunnen beroepen op verrekening van zijn huur- en schadeclaim met de gevorderde borgsom en met een bedrag van € 20,= dat [Gedaagde partij] zegt te veel te hebben betaald, omdat het gehuurde volgens [Eisende partij] bij het overeengekomen einde van de overeenkomst op 24 maart 2005 ‘in erbarmelijke staat’ verkeerde. [Gedaagde partij] betwist de vordering(en) van [Eisende partij] zeer uitvoerig en op (nagenoeg) ieder onderdeel. Zij legt sterk de nadruk op het intimiderende geweld van verhuurder [Eisende partij] te haren opzichte, met name op 14 oktober 2004 toen [Eisende partij] de deur van het gehuurde heeft ingetrapt (met onherstelbare beschadiging van het slot als resultaat), als gevolg waarvan zij zich genoodzaakt heeft gezien het gehuurde op stel en sprong te verlaten en er niet meer metterwoon terug te keren uit angst voor [Eisende partij]. Dit is ook kenbaar gemaakt aan de toenmalige gemachtigde van [Eisende partij]. Zelfs voor aanwezigheid bij de door de rechter gelaste comparitie van 21 november 2006 is [Gedaagde partij] aanvankelijk teruggeschrokken en slechts onder aandrang van haar raadsman is zij toen verschenen. Primair stelt zij zich op het standpunt dat [Eisende partij] zijn rechten verwerkt heeft door geen, laat staan een onmiddellijk, vervolg te geven aan een reeds op 14 oktober 2005 (een jaar na het bewuste incident) via zijn raadsman geuit voornemen tot onverwijlde dagvaarding, zeker nadat de gemachtigde van [Gedaagde partij] bij telefax van 3 februari 2006 had doen weten uit de houding van [Eisende partij] en zijn gemachtigde te hebben afgeleid dat geen verdere stappen zouden worden ondernomen en dat hij zijn dossier zou sluiten. Een beroep op rechtsverwerking is toen in het vooruitzicht gesteld voor het geval [Eisende partij] alsnog actie zou ondernemen. Op deze telefax is van de zijde van [Eisende partij] in het geheel niet gereageerd. Subsidiair worden alle door [Eisende partij] niet of slechts spaarzaam onderbouwde schadeposten gedetailleerd betwist, waaraan [Gedaagde partij] nog toevoegt dat het gehuurde in verre van optimale staat is aanvaard en dat [Eisende partij] aftrek van nieuw voor oud zal hebben toe te passen in geval van opknappen of herstel. Bovendien is de situatie tussen 14 oktober 2004 en 25 maart 2005 verre van normaal geweest: [Gedaagde partij] had geen toegang tot het gehuurde (althans durfde dat niet te betreden) en [Eisende partij] wel, hetgeen ook blijkt uit verschillende facturen die hij voor werkzaamheden in deze periode in het geding brengt. Op allerlei onderdelen wijst [Gedaagde partij] op ongerijmdheden en discrepanties dan wel op het ontbreken van reëel bewijs van een herstel- of schadepost. Het gaat verder niet aan dat [Eisende partij] huurderving claimt waarvoor geen enkel bewijs wordt geleverd (noch ten aanzien van werk dat toen moest worden uitgevoerd, noch ten aanzien van huurders die daarop moesten wachten). Evenmin kan [Eisende partij] [Gedaagde partij] aanspreken voor huurbetaling over het tijdvak 10 februari tot en met 24 maart 2004, een periode dat [Eisende partij] zelf de oplevering heeft vertraagd. Omdat de huur is ingegaan op de tiende van de maand april 2002 en dus steeds een ander betalingstijdvak kende dan de kalendermaand, moet [Gedaagde partij] geacht worden tot 10 februari 2004 huur betaald te hebben. Ten aanzien van beweerdelijk voor verhaal vatbare buitengerechtelijke kosten heeft [Eisende partij] nagelaten een en ander te onderbouwen (en te specificeren). In voorwaardelijke reconventie vordert [Gedaagde partij] de borgsom van € 790, = die [Eisende partij] erkent van haar te hebben ontvangen bij aanvang van de huur. Met een verwijzing naar artikel 6:136 BW bestrijdt zij dat [Eisende partij] zich op kansrijke verrekening zou kunnen beroepen. Verder heeft [Gedaagde partij] in 2003 een bedrag van € 20,= te veel aan [Eisende partij] vergoed wegens een destijds voor haar rekening komende beschadiging van het aanrechtblad in de keuken.

De kantonrechter: in conventie wijst de vordering af; in voorwaardelijke reconventie verstaat dat een beslissing overbodig is geworden, althans dat niet voldaan wordt aan de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld; in conventie en in voorwaardelijke reconventie veroordeelt [Eisende partij] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [Gedaagde partij] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.000,= aan salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht, en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 21 maart 2007.

RECHTBANK MAASTRICHT Sector Kanton Locatie Maastricht rolnummer: 2206/06 zaaknummer: 229712 vonnis d.d. 21 maart 2007 in de zaak van [Naam eisende partij], wonend te [Woonplaats eisende partij], verder ook te noemen: [Eisende partij], eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: [Naam gemachtigde van eisende partij], advocaat te [Vestigingsplaats], tegen: [Naam gedaagde partij], zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of elders, verder ook te noemen: [Gedaagde partij], gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: [Naam gemachtigde van gedaagde partij], advocaat te [Vestigingsplaats].

in conventie [Eisende partij] heeft bij dagvaarding van 12 mei 2006 een vordering ingesteld tegen [Gedaagde partij] (toen nog aangeduid als ‘[Naam gedaagde partij]’) en heeft zich daarvoor mede beroepen op negen ter eerst dienende datum bij akte ingebrachte producties in fotokopievorm alsmede op een tiende gedeponeerde productie in de vorm van een set originele foto’s. [Gedaagde partij] heeft na zuivering van verleend verstek schriftelijk geantwoord onder overlegging van tien producties in fotokopievorm. Bij tussenvonnis van 11 oktober 2006 is een comparitie van partijen gelast, die op 21 november heeft plaatsgevonden en waarvan zich een proces-verbaal bij de stukken bevindt. Partijen zijn daarna in de gelegenheid gesteld te repliceren respectievelijk te dupliceren, waarvan zij ook gebruik hebben gemaakt, [Eisende partij] onder toevoeging van vier producties. Hierna is uitspraak bepaald. in voorwaardelijke reconventie [Gedaagde partij] heeft tegelijk met het antwoord in conventie een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld onder verwijzing naar hetgeen harerzijds in conventie is gesteld en aan producties is overgelegd alsmede naar één extra productie. Na de hiervoor vermelde comparitie van partijen d.d. 21 november 2006 heeft [Eisende partij] nog schriftelijk geantwoord en hebben partijen successievelijk in een repliek en een dupliek de eigen stellingname nader uiteengezet. Hierna is uitspraak bepaald.

a. het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie [Eisende partij] vordert de veroordeling van [Gedaagde partij] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van bedragen van € 7.889,35 aan huur (plus vervallen rente) en schadevergoeding en € 600,= aan (vergoeding van) buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente vanaf respectievelijk 1 mei 2005 en 12 mei 2006 (datum dagvaarding), alles onder verwijzing van [Gedaagde partij] in de proceskosten. De vorderingen worden gebaseerd op de stelling dat [Gedaagde partij] als huurster verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de staat waarin zij het eertijds van [Eisende partij] gehuurde (woon)pand (een ‘studio’) heeft opgeleverd en de schade die bij of na dit opleveren is vastgesteld, heeft te dragen, waartoe een groot aantal posten is opgesomd dat voor haar rekening komt, naast een post huur over de maanden februari en maart 2005. [Eisende partij] weerspreekt de uitvoerige betwisting zijdens [Gedaagde partij] die ook al buiten rechte haar beslag had gekregen. Het gehuurde bevond zich zijns inziens bij aanvang van de huur in goede staat, alle aan de orde gestelde schade is deugdelijk vastgesteld en de daarvoor opgevoerde (herstel)kosten zijn verantwoord en ten dele verrekend met de door [Gedaagde partij] destijds gestorte borg, zodat zij het restant zal hebben te betalen. Tot de schade behoort ook een post huurderving over een periode dat de studio moest worden hersteld of onderhouden. In de post achterstallige huur ad € 755,44 is naast de huur over februari en maart 2005 (tot en met 24 maart) tevens rente verwerkt tot 1 mei 2006. [Eisende partij] deelt niet het standpunt van [Gedaagde partij] dat hij zijn rechten op welke manier dan ook zou hebben verwerkt. Buitengerechtelijke kosten die voor verhaal vatbaar zijn, zijn volgens [Eisende partij] wel degelijk gemaakt. [Eisende partij] verweert zich verder tegen de tegenvordering van [Gedaagde partij] met argumenten die nagenoeg uitsluitend op het in conventie gevoerde debat betrekking hebben. Hij stelt zich te kunnen beroepen op verrekening van zijn huur- en schadeclaim met de gevorderde borgsom en met een bedrag van € 20,= dat [Gedaagde partij] zegt te veel te hebben betaald, omdat het gehuurde volgens [Eisende partij] bij het overeengekomen einde van de overeenkomst op 24 maart 2005 ‘in erbarmelijke staat’ verkeerde. [Gedaagde partij] betwist de vordering(en) van [Eisende partij] zeer uitvoerig en op (nagenoeg) ieder onderdeel. Zij legt sterk de nadruk op het intimiderende geweld van verhuurder [Eisende partij] te haren opzichte, met name op 14 oktober 2004 toen [Eisende partij] de deur van het gehuurde heeft ingetrapt (met onherstelbare beschadiging van het slot als resultaat), als gevolg waarvan zij zich genoodzaakt heeft gezien het gehuurde op stel en sprong te verlaten en er niet meer metterwoon terug te keren uit angst voor [Eisende partij]. Dit is ook kenbaar gemaakt aan de toenmalige gemachtigde van [Eisende partij]. Zelfs voor aanwezigheid bij de door de rechter gelaste comparitie van 21 november 2006 is [Gedaagde partij] aanvankelijk teruggeschrokken en slechts onder aandrang van haar raadsman is zij toen verschenen. Primair stelt zij zich op het standpunt dat [Eisende partij] zijn rechten verwerkt heeft door geen, laat staan een onmiddellijk, vervolg te geven aan een reeds op 14 oktober 2005 (een jaar na het bewuste incident) via zijn raadsman geuit voornemen tot onverwijlde dagvaarding, zeker nadat de gemachtigde van [Gedaagde partij] bij telefax van 3 februari 2006 had doen weten uit de houding van [Eisende partij] en zijn gemachtigde te hebben afgeleid dat geen verdere stappen zouden worden ondernomen en dat hij zijn dossier zou sluiten. Een beroep op rechtsverwerking is toen in het vooruitzicht gesteld voor het geval [Eisende partij] alsnog actie zou ondernemen. Op deze telefax is van de zijde van [Eisende partij] in het geheel niet gereageerd. Subsidiair worden alle door [Eisende partij] niet of slechts spaarzaam onderbouwde schadeposten gedetailleerd betwist, waaraan [Gedaagde partij] nog toevoegt dat het gehuurde in verre van optimale staat is aanvaard en dat [Eisende partij] aftrek van nieuw voor oud zal hebben toe te passen in geval van opknappen of herstel. Bovendien is de situatie tussen 14 oktober 2004 en 25 maart 2005 verre van normaal geweest: [Gedaagde partij] had geen toegang tot het gehuurde (althans durfde dat niet te betreden) en [Eisende partij] wel, hetgeen ook blijkt uit verschillende facturen die hij voor werkzaamheden in deze periode in het geding brengt. Op allerlei onderdelen wijst [Gedaagde partij] op ongerijmdheden en discrepanties dan wel op het ontbreken van reëel bewijs van een herstel- of schadepost. Het gaat verder niet aan dat [Eisende partij] huurderving claimt waarvoor geen enkel bewijs wordt geleverd (noch ten aanzien van werk dat toen moest worden uitgevoerd, noch ten aanzien van huurders die daarop moesten wachten). Evenmin kan [Eisende partij] [Gedaagde partij] aanspreken voor huurbetaling over het tijdvak 10 februari tot en met 24 maart 2004, een periode dat [Eisende partij] zelf de oplevering heeft vertraagd. Omdat de huur is ingegaan op de tiende van de maand april 2002 en dus steeds een ander betalingstijdvak kende dan de kalendermaand, moet [Gedaagde partij] geacht worden tot 10 februari 2004 huur betaald te hebben. Ten aanzien van beweerdelijk voor verhaal vatbare buitengerechtelijke kosten heeft [Eisende partij] nagelaten een en ander te onderbouwen (en te specificeren). In voorwaardelijke reconventie vordert [Gedaagde partij] de borgsom van € 790, = die [Eisende partij] erkent van haar te hebben ontvangen bij aanvang van de huur. Met een verwijzing naar artikel 6:136 BW bestrijdt zij dat [Eisende partij] zich op kansrijke verrekening zou kunnen beroepen. Verder heeft [Gedaagde partij] in 2003 een bedrag van € 20,= te veel aan [Eisende partij] vergoed wegens een destijds voor haar rekening komende beschadiging van het aanrechtblad in de keuken.

De kantonrechter: in conventie wijst de vordering af; in voorwaardelijke reconventie verstaat dat een beslissing overbodig is geworden, althans dat niet voldaan wordt aan de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld; in conventie en in voorwaardelijke reconventie veroordeelt [Eisende partij] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [Gedaagde partij] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.000,= aan salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht, en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 21 maart 2007.

[Eisende partij] erkent dat nota bene in de processtukken. [Gedaagde partij] vordert een en ander echter slechts onder voorwaarde dat in conventie het primaire beroep op rechtsverwerking niet wordt gehonoreerd. b. de feiten en omstandigheden in conventie en in voorwaardelijke reconventie Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast. -[Eisende partij] heeft per 10 april 2002 aan [Gedaagde partij] woonruimte in de vorm van een studio aan de [Straatnaam/ huisnummer/ woonplaats] in huur gegeven tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 406,=. -Een schriftelijk huurcontract ontbreekt. -De huurster betaalde de maandhuur steeds contant en tegen afgifte van kwitanties maar nooit op een vaste dag in de maand. -In ieder geval is niet komen vast te staan dat [Gedaagde partij] ooit een lager bedrag voldeed dan het bedrag dat overeenstemde met één maandhuur en ook niet dat zij met enige huurbetaling tot begin februari 2004 (partijen zijn het erover oneens of dit 1 of 10 februari was) in gebreke is gebleven. -Omtrent de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde en omtrent de inboedelgoederen die daarvan deel uitmaakten (zoals lamellen, douchescherm, bankstel, koelkast) is geen enkele beschrijving opgemaakt. -[Eisende partij] beschikte over een sleutel van de door [Gedaagde partij] gehuurde studio. -In de avond van 14 oktober 2004 heeft [Gedaagde partij] [Eisende partij] de toegang tot het gehuurde ontzegd, waarna deze laatste de toegangsdeur heeft geforceerd (‘ingetrapt’ volgens [Gedaagde partij], zoals zij ook bij aangifte tegenover de politie op 16 december 2004 heeft verklaard) en tegen de zin van [Gedaagde partij] de woning heeft betreden en gedurende enige tijd geweigerd heeft te verlaten. -Beide op de buitendeur geplaatste sloten waren door de interventie van [Eisende partij] onherstelbaar vernield. -Omtrent strafrechtelijke vervolging van [Eisende partij] ter zake van deze veronderstelde huisvredebreuk en/of toepassing van geweld is niets komen vast te staan. -[Gedaagde partij] heeft na het incident van 14 oktober 2004 het gehuurde verlaten in de staat waarin het zich bevond en heeft de door [Eisende partij] in persoon teruggeplaatste buitendeur niet opnieuw van sloten voorzien (of [Eisende partij] dit van zijn kant wel gedaan heeft, is onduidelijk). -De huurster heeft een beroep op rechtshulp gedaan en haar huidige gemachtigde heeft ingaande de tweede helft van oktober 2004 namens haar en zonder haar feitelijke adres door te geven (wegens de angst van betrokkene voor represailles en acties van [Eisende partij]) mondeling en schriftelijk contact onderhouden met [Eisende partij] althans met degene die namens hem optrad. -Bij brief van 10 februari 2005 heeft de gemachtigde van [Gedaagde partij] aan de toenmalige gemachtigde van [Eisende partij] ([Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] van ‘Adviesburo [Naam adviesbureau]’ te [Vestigingsplaats]) bericht dat [Gedaagde partij] wegens het vinden van andere woonruimte de huur met directe ingang als beëindigd beschouwde en heeft tevens aangedrongen op een snelle afspraak over oplevering van de woning. -In dezelfde brief is onder de aandacht van [Eisende partij] gebracht dat een in de woning aanwezige kast bij afwezigheid van [Gedaagde partij] was opengebroken en daardoor (met wegzagen van een onderstuk) onherstelbaar was beschadigd, terwijl ook aan haar toebehorende papieren waren verdwenen, voor welke vernieling/vermissing [Eisende partij] aansprakelijk werd gehouden. -Genoemde [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] reageerde op 9 maart 2005 met de mededeling dat de huurovereenkomst ‘per 28 februari 2005 als beëindigd beschouwd’ zou worden en met een betwisting van het binnendringen van het ‘appartement’ etc. door [Eisende partij]. -Na enig heen en weer contact is tussen de gemachtigden afgesproken dat oplevering zou plaatsvinden op 24 maart 2005, dat [Gedaagde partij] daar niet bij aanwezig zou zijn en dat [Naam gemachtigde van gedaagde partij] in dat opzicht haar plaats zou innemen. -Aldus geschiedde, [Naam gemachtigde van gedaagde partij] heeft de aan [Gedaagde partij] toebehorende sleutels ingeleverd en ter plekke is een opleveringsrapport opgemaakt door de heer [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij]. -[Eisende partij] en [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] waren op het moment dat [Naam gemachtigde van gedaagde] bij de woning arriveerde, reeds binnen (en hadden dus zichzelf toegang tot de woning verschaft). -Na consultatie van zijn cliënte heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] de diverse volgens [Eisende partij] aan haar te wijten schadeposten aan het gehuurde bij herhaling gemotiveerd betwist, voor het eerst bij uitvoerige brief van 7 april 2005 aan [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij]. -Nadat de correspondentie aan de zijde van [Eisende partij] was overgenomen door [Naam gemachtigde van eisende partij], de huidige gemachtigde van de verhuurder, heeft deze bij brief van 14 oktober 2005 volhard bij het standpunt dat de schade alles omvatte wat bij opname van de woning (ook op foto) was vastgelegd; ‘binnen 14 dagen na heden’ zegde [Naam gemachtigde van eisende partij] te hopen de dagvaarding ter zake van deze schade gereed te hebben (“Ik zal deze in elk geval zonder verdere waarschuwing laten betekenen”, zodat het zaak werd geacht dat [Gedaagde partij] “alsnog binnen 14 dagen reageert op eerdere voorstellen”). -[Naam gemachtigde van gedaagde] heeft hier namens [Gedaagde partij] op gereageerd met gemotiveerde weerspreking van aansprakelijkheid in een faxbrief van 18 oktober 2005, aangevuld met de mededeling van 1 november 2005 dat [Gedaagde partij] (zonder vaste woon- of verblijfplaats) te zijnen kantore woonplaats koos, zodat daar kon worden betekend. -Op 8 december 2005 heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] [Naam gemachtigde van eisende partij] schriftelijk herinnerd aan diens aankondiging van een dagvaarding binnen veertien dagen na 14 oktober 2005, met het verzoek - mede in verband met een nog dienende beklagprocedure over de niet-vervolging van [Eisende partij] in de strafrechtelijke kwestie - uiterlijk binnen een week te berichten of [Eisende partij] afzag van het entameren van een civiele procedure. -[Gemachtigde van eisende partij] noch [Eisende partij] heeft op deze laatste (fax)brief gereageerd, ook niet na een uitdrukkelijk nader schriftelijk verzoek van [Naam gemachtigde van gedaagde partij] d.d. 21 december 2005. -In een telefax van 3 februari 2006 heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] aan de gemachtigde van [Eisende partij] aldus bericht: “Uit Uw houding leid ik af dat uw cliënt geen verdere stappen zal ondernemen jegens cliënte. Ik zal thans dan ook overgaan tot sluiting van het dossier. Indien Uw cliënt op enig moment in de toekomst mocht menen alsnog actie te moeten ondernemen, dan kan hij een beroep op rechtsverwerking tegemoet zien.” -Ook op dit laatste bericht is niet gereageerd. -Op 7 juli 2006 is [Naam gemachtigde van gedaagde partij] door [Naam gemachtigde van eisende partij] in kennis gesteld van het feit dat [Gedaagde partij] via openbare betekening (dus niet te zijnen kantore) gedagvaard was en ontving hij een kopie van het openbare exploot d.d. 12 mei 2006. c. de beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie Het verst gaande verweer van [Gedaagde partij] betreft het reeds bij faxbrief van 3 februari 2006 door haar gemachtigde aan de gemachtigde van [Eisende partij] in het vooruitzicht gestelde beroep op rechtsverwerking.

[Eisende partij] erkent dat nota bene in de processtukken. [Gedaagde partij] vordert een en ander echter slechts onder voorwaarde dat in conventie het primaire beroep op rechtsverwerking niet wordt gehonoreerd. b. de feiten en omstandigheden in conventie en in voorwaardelijke reconventie Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast. -[Eisende partij] heeft per 10 april 2002 aan [Gedaagde partij] woonruimte in de vorm van een studio aan de [Straatnaam/ huisnummer/ woonplaats] in huur gegeven tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 406,=. -Een schriftelijk huurcontract ontbreekt. -De huurster betaalde de maandhuur steeds contant en tegen afgifte van kwitanties maar nooit op een vaste dag in de maand. -In ieder geval is niet komen vast te staan dat [Gedaagde partij] ooit een lager bedrag voldeed dan het bedrag dat overeenstemde met één maandhuur en ook niet dat zij met enige huurbetaling tot begin februari 2004 (partijen zijn het erover oneens of dit 1 of 10 februari was) in gebreke is gebleven. -Omtrent de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde en omtrent de inboedelgoederen die daarvan deel uitmaakten (zoals lamellen, douchescherm, bankstel, koelkast) is geen enkele beschrijving opgemaakt. -[Eisende partij] beschikte over een sleutel van de door [Gedaagde partij] gehuurde studio. -In de avond van 14 oktober 2004 heeft [Gedaagde partij] [Eisende partij] de toegang tot het gehuurde ontzegd, waarna deze laatste de toegangsdeur heeft geforceerd (‘ingetrapt’ volgens [Gedaagde partij], zoals zij ook bij aangifte tegenover de politie op 16 december 2004 heeft verklaard) en tegen de zin van [Gedaagde partij] de woning heeft betreden en gedurende enige tijd geweigerd heeft te verlaten. -Beide op de buitendeur geplaatste sloten waren door de interventie van [Eisende partij] onherstelbaar vernield. -Omtrent strafrechtelijke vervolging van [Eisende partij] ter zake van deze veronderstelde huisvredebreuk en/of toepassing van geweld is niets komen vast te staan. -[Gedaagde partij] heeft na het incident van 14 oktober 2004 het gehuurde verlaten in de staat waarin het zich bevond en heeft de door [Eisende partij] in persoon teruggeplaatste buitendeur niet opnieuw van sloten voorzien (of [Eisende partij] dit van zijn kant wel gedaan heeft, is onduidelijk). -De huurster heeft een beroep op rechtshulp gedaan en haar huidige gemachtigde heeft ingaande de tweede helft van oktober 2004 namens haar en zonder haar feitelijke adres door te geven (wegens de angst van betrokkene voor represailles en acties van [Eisende partij]) mondeling en schriftelijk contact onderhouden met [Eisende partij] althans met degene die namens hem optrad. -Bij brief van 10 februari 2005 heeft de gemachtigde van [Gedaagde partij] aan de toenmalige gemachtigde van [Eisende partij] ([Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] van ‘Adviesburo [Naam adviesbureau]’ te [Vestigingsplaats]) bericht dat [Gedaagde partij] wegens het vinden van andere woonruimte de huur met directe ingang als beëindigd beschouwde en heeft tevens aangedrongen op een snelle afspraak over oplevering van de woning. -In dezelfde brief is onder de aandacht van [Eisende partij] gebracht dat een in de woning aanwezige kast bij afwezigheid van [Gedaagde partij] was opengebroken en daardoor (met wegzagen van een onderstuk) onherstelbaar was beschadigd, terwijl ook aan haar toebehorende papieren waren verdwenen, voor welke vernieling/vermissing [Eisende partij] aansprakelijk werd gehouden. -Genoemde [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] reageerde op 9 maart 2005 met de mededeling dat de huurovereenkomst ‘per 28 februari 2005 als beëindigd beschouwd’ zou worden en met een betwisting van het binnendringen van het ‘appartement’ etc. door [Eisende partij]. -Na enig heen en weer contact is tussen de gemachtigden afgesproken dat oplevering zou plaatsvinden op 24 maart 2005, dat [Gedaagde partij] daar niet bij aanwezig zou zijn en dat [Naam gemachtigde van gedaagde partij] in dat opzicht haar plaats zou innemen. -Aldus geschiedde, [Naam gemachtigde van gedaagde partij] heeft de aan [Gedaagde partij] toebehorende sleutels ingeleverd en ter plekke is een opleveringsrapport opgemaakt door de heer [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij]. -[Eisende partij] en [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij] waren op het moment dat [Naam gemachtigde van gedaagde] bij de woning arriveerde, reeds binnen (en hadden dus zichzelf toegang tot de woning verschaft). -Na consultatie van zijn cliënte heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] de diverse volgens [Eisende partij] aan haar te wijten schadeposten aan het gehuurde bij herhaling gemotiveerd betwist, voor het eerst bij uitvoerige brief van 7 april 2005 aan [Naam toenmalige gemachtigde van eisende partij]. -Nadat de correspondentie aan de zijde van [Eisende partij] was overgenomen door [Naam gemachtigde van eisende partij], de huidige gemachtigde van de verhuurder, heeft deze bij brief van 14 oktober 2005 volhard bij het standpunt dat de schade alles omvatte wat bij opname van de woning (ook op foto) was vastgelegd; ‘binnen 14 dagen na heden’ zegde [Naam gemachtigde van eisende partij] te hopen de dagvaarding ter zake van deze schade gereed te hebben (“Ik zal deze in elk geval zonder verdere waarschuwing laten betekenen”, zodat het zaak werd geacht dat [Gedaagde partij] “alsnog binnen 14 dagen reageert op eerdere voorstellen”). -[Naam gemachtigde van gedaagde] heeft hier namens [Gedaagde partij] op gereageerd met gemotiveerde weerspreking van aansprakelijkheid in een faxbrief van 18 oktober 2005, aangevuld met de mededeling van 1 november 2005 dat [Gedaagde partij] (zonder vaste woon- of verblijfplaats) te zijnen kantore woonplaats koos, zodat daar kon worden betekend. -Op 8 december 2005 heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] [Naam gemachtigde van eisende partij] schriftelijk herinnerd aan diens aankondiging van een dagvaarding binnen veertien dagen na 14 oktober 2005, met het verzoek - mede in verband met een nog dienende beklagprocedure over de niet-vervolging van [Eisende partij] in de strafrechtelijke kwestie - uiterlijk binnen een week te berichten of [Eisende partij] afzag van het entameren van een civiele procedure. -[Gemachtigde van eisende partij] noch [Eisende partij] heeft op deze laatste (fax)brief gereageerd, ook niet na een uitdrukkelijk nader schriftelijk verzoek van [Naam gemachtigde van gedaagde partij] d.d. 21 december 2005. -In een telefax van 3 februari 2006 heeft [Naam gemachtigde van gedaagde partij] aan de gemachtigde van [Eisende partij] aldus bericht: “Uit Uw houding leid ik af dat uw cliënt geen verdere stappen zal ondernemen jegens cliënte. Ik zal thans dan ook overgaan tot sluiting van het dossier. Indien Uw cliënt op enig moment in de toekomst mocht menen alsnog actie te moeten ondernemen, dan kan hij een beroep op rechtsverwerking tegemoet zien.” -Ook op dit laatste bericht is niet gereageerd. -Op 7 juli 2006 is [Naam gemachtigde van gedaagde partij] door [Naam gemachtigde van eisende partij] in kennis gesteld van het feit dat [Gedaagde partij] via openbare betekening (dus niet te zijnen kantore) gedagvaard was en ontving hij een kopie van het openbare exploot d.d. 12 mei 2006. c. de beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie Het verst gaande verweer van [Gedaagde partij] betreft het reeds bij faxbrief van 3 februari 2006 door haar gemachtigde aan de gemachtigde van [Eisende partij] in het vooruitzicht gestelde beroep op rechtsverwerking.

De kantonrechter is het met [Gedaagde partij] eens dat [Eisende partij] door geen uitvoering te geven aan het op 14 oktober 2005 geventileerde voornemen tot dagvaarding ‘binnen 14 dagen’ (althans tot het gereed hebben en kenbaar maken van een concept-exploot binnen redelijke termijn) onder de ook overigens geschetste omstandigheden bij wederpartij [Gedaagde partij] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat hij zijn gepretendeerde rechten niet (meer) geldend zou maken. De diverse uitlatingen en gedragingen van [Eisende partij] jegens [Gedaagde partij] en haar gemachtigde (als hoedanig ook die van de gemachtigde van [Eisende partij] hebben te gelden, en ook voor zover zij bestaan hebben in het nalaten van externe communicatie of gedrag) in de tijd tussen 13 oktober 2004 en 12 mei 2006 (of zelfs 7 juli 2006) laten geen andere conclusie toe dan dat hiermee niet alleen volstrekt inadequaat op de begrijpelijke angsten en op de behoefte aan duidelijkheid en zekerheid van [Gedaagde partij] is gereageerd, maar ook - of juist daardoor - op geen enkele wijze blijk is gegeven van het serieuze voornemen een gepretendeerde huur- en schadeclaim door te zetten. Het uiteindelijk met toepassing van een openbaar exploot van 12 mei 2006 dagvaarden van [Gedaagde partij], nota bene met negatie van haar uitdrukkelijk kenbaar gemaakte domiciliekeuze op het kantoor van [Naam gemachtigde van gedaagde partij] (die pas op 7 juli 2006 geïnformeerd is) kwam te laat om het effect van het eerdere handelen van [Eisende partij] teniet te doen. Wat nog een redelijke termijn van handelen zou zijn geweest in het licht van de aanvankelijke aankondiging van veertien dagen na 14 oktober 2005, is mede afhankelijk van hetgeen [Eisende partij] ter verklaring van deze zeer aanzienlijke vertraging te berde zou hebben gebracht, ware het niet dat [Eisende partij] in dit opzicht het volstrekte stilzwijgen heeft verkozen: hij volstaat ermee slechts te attenderen op de noodzaak voor een beroep op rechtsverwerking meer te stellen dan louter tijdsverloop. Juist dat heeft [Gedaagde partij] echter gedaan. Wat zij te dien aanzien heeft aangevoerd, is in het licht van de vastgestelde feiten tamelijk onthullend en bij vlagen schokkend. Door het optreden van [Eisende partij] op 14 oktober 2005, waarvan hij zelf ter zitting van 21 november 2006 moest erkennen ‘verkeerd te zijn geweest’, is het onverhoedse vertrek van [Gedaagde partij] uit het gehuurde veroorzaakt en ontstond de noodzaak om de verdere communicatie via haar raadsman te laten verlopen. Het had vervolgens - en juist daarom - op de weg van [Eisende partij] en zijn achtereenvolgende gemachtigden gelegen om buiten rechte op solide en betrouwbare wijze, zo snel als maar enigszins mogelijk was en in goed overleg met de gemachtigde van [Gedaagde partij], orde op zaken te stellen. Dat betekent zowel op inhoudelijk vlak regelen wat er geregeld moest worden als procedureel zorgvuldig en binnen een aanvaardbare termijn het einde van de huurrelatie en de oplevering van het gehuurde tot stand brengen, waar mogelijk onder waarborging van het ongeschonden blijven van de gehuurde woning die nota bene door toedoen van [Eisende partij] zonder werkend slot door [Gedaagde partij] moest worden verlaten. Een enkel woord nog over de hiervoor aangeduide materiële en procedurele zorgvuldigheid. [Eisende partij] laat zich er niet over uit of en wanneer er precies een nieuw slot op de voordeur van de woning gezet is, maar evident is dat niet [Gedaagde partij], maar hij dat heeft gedaan en evenzeer evident is dat dit vervangende slot er moest komen omdat het oude door [Eisende partij] vernield was. Geen enkele aanleiding dus om [Gedaagde partij] voor de kosten van zo’n slot te laten opdraaien. Een voorbeeld van de slordige en gemakzuchtige manier waarop [Eisende partij] blijkbaar met verantwoordelijkheid, aansprakelijkheid en typering en toedeling van concrete schadeposten is omgesprongen. Zoals hij ook overigens in de loop van de schriftelijke gedachtewisseling tussen partijen in en buiten rechte niet duidelijk gemaakt heeft welke via overgelegde foto’s en opleveringsrapport van 24 maart 2005 te traceren tekorten aan het gehuurde reeds op 14 oktober 2004 aanwezig waren en welke redelijkerwijs een gevolg zijn van het sedertdien leegstaan van de woning en de mogelijke toegang van derden of hemzelf tot het gehuurde. Toch is dat van cruciaal belang, omdat de omstandigheden die te maken hebben met het verlaten van de woning door huurster op 14 oktober 2004 voor rekening en risico van [Eisende partij] komen en dus ook de op of na 14 oktober 2004 te treffen voorzieningen om misbruik van het gehuurde door derden of door de verhuurder zelf te voorkomen. Nergens blijkt uit dat [Eisende partij] tijdig en adequaat voorzorgsmaatregelen heeft getroffen. Gesteld noch gebleken is verder dat [Gedaagde partij] in de omstandigheid verkeerde dat zij die maatregelen kon en moest treffen. Zij mocht er dus in redelijkheid van uitgaan dat [Eisende partij] in die periode tot het formele einde van de huurverhouding niet alleen zijn eigendom, maar ook haar belang bij een ongeschonden staat van woning, inrichting en (deels meegehuurde) inboedel zou behoeden tegen vandalisme, vernieling, diefstal en verduistering. [Eisende partij] heeft op geen enkele manier geadstrueerd dat en hoe hij dit gedaan heeft, zodat hieruit blijkt welk een gebrek aan zorg voor het belang van huurster hij aan de dag legde. Het voorgaande impliceert naar het oordeel van de kantonrechter dat op [Eisende partij] een extra verantwoordelijkheid rustte om zo snel mogelijk na de oplevering, die door zijn toedoen toch al veel later plaatsvond dan [Gedaagde partij] gelet op de brief van 10 februari 2005 wenselijk oordeelde, duidelijkheid te scheppen over de vraag of en, zo ja, tot welke hoogte en waarom hij [Gedaagde partij] verantwoordelijk hield voor aan het gehuurde geconstateerde gebreken. Al is het maar omdat de vertrokken huurster in een uiterst precaire bewijspositie verkeerde ten aanzien van mogelijk reeds bij aanvang van de huur waargenomen (doch bij gebreke van enige schriftelijke beschrijving niet vastgelegde) gebreken en ten aanzien van de precieze situatie van het gehuurde op 14 oktober 2004 of haar (gebrek aan) invloed op wijziging van die toestand tussen 14 oktober 2004 en 24 maart 2005. Die duidelijkheid leek [Eisende partij] uiteindelijk te gaan geven via de brief van zijn gemachtigde d.d. 14 oktober 2005, exact een jaar na de voor de huurverhouding cruciale aanvaring tussen verhuurder en huurster. Binnen veertien dagen zou [Gedaagde partij] weten waar zij aan toe was, zeker als het kantooradres van haar gemachtigde als dagvaardingsadres zou worden gebruikt. Mede door de nadrukkelijke wijze waarop haar gemachtigde vervolgens duidelijkheid heeft geëist, mocht [Gedaagde partij] uit het volstrekte stilzwijgen van [Eisende partij] en zijn gemachtigde gedurende bijna zeven maanden of bijna negen maanden (afhankelijk van de vraag of 12 mei 2006 dan wel 7 juli 2006 als datum van bekend worden van stappen in rechte wordt aangemerkt) redelijkerwijs afleiden dat de vordering niet (in geen enkel opzicht) zou worden doorgezet. Voor zover al twijfel zou mogen bestaan over de van [Eisende partij] te verlangen uitlating in het licht van de door [Gedaagde partij] uitgesproken verwachting, wordt die twijfel weggenomen door de brief van 3 februari 2006 waarin het beroep op rechtsverwerking ondubbelzinnig is verwoord. Door zelfs niet met bekwame spoed op deze brief te reageren, mag [Eisende partij] verondersteld worden zijn rechten geheel te hebben verwerkt. Dit betreft zowel de gepretendeerde (directe) schade aan het gehuurde als de vermeende gevolgschade (‘niet-verhuurbaarheid’ gedurende een onduidelijke periode) en de veronderstelde huurschuld over februari en maart 2005.

De kantonrechter is het met [Gedaagde partij] eens dat [Eisende partij] door geen uitvoering te geven aan het op 14 oktober 2005 geventileerde voornemen tot dagvaarding ‘binnen 14 dagen’ (althans tot het gereed hebben en kenbaar maken van een concept-exploot binnen redelijke termijn) onder de ook overigens geschetste omstandigheden bij wederpartij [Gedaagde partij] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat hij zijn gepretendeerde rechten niet (meer) geldend zou maken. De diverse uitlatingen en gedragingen van [Eisende partij] jegens [Gedaagde partij] en haar gemachtigde (als hoedanig ook die van de gemachtigde van [Eisende partij] hebben te gelden, en ook voor zover zij bestaan hebben in het nalaten van externe communicatie of gedrag) in de tijd tussen 13 oktober 2004 en 12 mei 2006 (of zelfs 7 juli 2006) laten geen andere conclusie toe dan dat hiermee niet alleen volstrekt inadequaat op de begrijpelijke angsten en op de behoefte aan duidelijkheid en zekerheid van [Gedaagde partij] is gereageerd, maar ook - of juist daardoor - op geen enkele wijze blijk is gegeven van het serieuze voornemen een gepretendeerde huur- en schadeclaim door te zetten. Het uiteindelijk met toepassing van een openbaar exploot van 12 mei 2006 dagvaarden van [Gedaagde partij], nota bene met negatie van haar uitdrukkelijk kenbaar gemaakte domiciliekeuze op het kantoor van [Naam gemachtigde van gedaagde partij] (die pas op 7 juli 2006 geïnformeerd is) kwam te laat om het effect van het eerdere handelen van [Eisende partij] teniet te doen. Wat nog een redelijke termijn van handelen zou zijn geweest in het licht van de aanvankelijke aankondiging van veertien dagen na 14 oktober 2005, is mede afhankelijk van hetgeen [Eisende partij] ter verklaring van deze zeer aanzienlijke vertraging te berde zou hebben gebracht, ware het niet dat [Eisende partij] in dit opzicht het volstrekte stilzwijgen heeft verkozen: hij volstaat ermee slechts te attenderen op de noodzaak voor een beroep op rechtsverwerking meer te stellen dan louter tijdsverloop. Juist dat heeft [Gedaagde partij] echter gedaan. Wat zij te dien aanzien heeft aangevoerd, is in het licht van de vastgestelde feiten tamelijk onthullend en bij vlagen schokkend. Door het optreden van [Eisende partij] op 14 oktober 2005, waarvan hij zelf ter zitting van 21 november 2006 moest erkennen ‘verkeerd te zijn geweest’, is het onverhoedse vertrek van [Gedaagde partij] uit het gehuurde veroorzaakt en ontstond de noodzaak om de verdere communicatie via haar raadsman te laten verlopen. Het had vervolgens - en juist daarom - op de weg van [Eisende partij] en zijn achtereenvolgende gemachtigden gelegen om buiten rechte op solide en betrouwbare wijze, zo snel als maar enigszins mogelijk was en in goed overleg met de gemachtigde van [Gedaagde partij], orde op zaken te stellen. Dat betekent zowel op inhoudelijk vlak regelen wat er geregeld moest worden als procedureel zorgvuldig en binnen een aanvaardbare termijn het einde van de huurrelatie en de oplevering van het gehuurde tot stand brengen, waar mogelijk onder waarborging van het ongeschonden blijven van de gehuurde woning die nota bene door toedoen van [Eisende partij] zonder werkend slot door [Gedaagde partij] moest worden verlaten. Een enkel woord nog over de hiervoor aangeduide materiële en procedurele zorgvuldigheid. [Eisende partij] laat zich er niet over uit of en wanneer er precies een nieuw slot op de voordeur van de woning gezet is, maar evident is dat niet [Gedaagde partij], maar hij dat heeft gedaan en evenzeer evident is dat dit vervangende slot er moest komen omdat het oude door [Eisende partij] vernield was. Geen enkele aanleiding dus om [Gedaagde partij] voor de kosten van zo’n slot te laten opdraaien. Een voorbeeld van de slordige en gemakzuchtige manier waarop [Eisende partij] blijkbaar met verantwoordelijkheid, aansprakelijkheid en typering en toedeling van concrete schadeposten is omgesprongen. Zoals hij ook overigens in de loop van de schriftelijke gedachtewisseling tussen partijen in en buiten rechte niet duidelijk gemaakt heeft welke via overgelegde foto’s en opleveringsrapport van 24 maart 2005 te traceren tekorten aan het gehuurde reeds op 14 oktober 2004 aanwezig waren en welke redelijkerwijs een gevolg zijn van het sedertdien leegstaan van de woning en de mogelijke toegang van derden of hemzelf tot het gehuurde. Toch is dat van cruciaal belang, omdat de omstandigheden die te maken hebben met het verlaten van de woning door huurster op 14 oktober 2004 voor rekening en risico van [Eisende partij] komen en dus ook de op of na 14 oktober 2004 te treffen voorzieningen om misbruik van het gehuurde door derden of door de verhuurder zelf te voorkomen. Nergens blijkt uit dat [Eisende partij] tijdig en adequaat voorzorgsmaatregelen heeft getroffen. Gesteld noch gebleken is verder dat [Gedaagde partij] in de omstandigheid verkeerde dat zij die maatregelen kon en moest treffen. Zij mocht er dus in redelijkheid van uitgaan dat [Eisende partij] in die periode tot het formele einde van de huurverhouding niet alleen zijn eigendom, maar ook haar belang bij een ongeschonden staat van woning, inrichting en (deels meegehuurde) inboedel zou behoeden tegen vandalisme, vernieling, diefstal en verduistering. [Eisende partij] heeft op geen enkele manier geadstrueerd dat en hoe hij dit gedaan heeft, zodat hieruit blijkt welk een gebrek aan zorg voor het belang van huurster hij aan de dag legde. Het voorgaande impliceert naar het oordeel van de kantonrechter dat op [Eisende partij] een extra verantwoordelijkheid rustte om zo snel mogelijk na de oplevering, die door zijn toedoen toch al veel later plaatsvond dan [Gedaagde partij] gelet op de brief van 10 februari 2005 wenselijk oordeelde, duidelijkheid te scheppen over de vraag of en, zo ja, tot welke hoogte en waarom hij [Gedaagde partij] verantwoordelijk hield voor aan het gehuurde geconstateerde gebreken. Al is het maar omdat de vertrokken huurster in een uiterst precaire bewijspositie verkeerde ten aanzien van mogelijk reeds bij aanvang van de huur waargenomen (doch bij gebreke van enige schriftelijke beschrijving niet vastgelegde) gebreken en ten aanzien van de precieze situatie van het gehuurde op 14 oktober 2004 of haar (gebrek aan) invloed op wijziging van die toestand tussen 14 oktober 2004 en 24 maart 2005. Die duidelijkheid leek [Eisende partij] uiteindelijk te gaan geven via de brief van zijn gemachtigde d.d. 14 oktober 2005, exact een jaar na de voor de huurverhouding cruciale aanvaring tussen verhuurder en huurster. Binnen veertien dagen zou [Gedaagde partij] weten waar zij aan toe was, zeker als het kantooradres van haar gemachtigde als dagvaardingsadres zou worden gebruikt. Mede door de nadrukkelijke wijze waarop haar gemachtigde vervolgens duidelijkheid heeft geëist, mocht [Gedaagde partij] uit het volstrekte stilzwijgen van [Eisende partij] en zijn gemachtigde gedurende bijna zeven maanden of bijna negen maanden (afhankelijk van de vraag of 12 mei 2006 dan wel 7 juli 2006 als datum van bekend worden van stappen in rechte wordt aangemerkt) redelijkerwijs afleiden dat de vordering niet (in geen enkel opzicht) zou worden doorgezet. Voor zover al twijfel zou mogen bestaan over de van [Eisende partij] te verlangen uitlating in het licht van de door [Gedaagde partij] uitgesproken verwachting, wordt die twijfel weggenomen door de brief van 3 februari 2006 waarin het beroep op rechtsverwerking ondubbelzinnig is verwoord. Door zelfs niet met bekwame spoed op deze brief te reageren, mag [Eisende partij] verondersteld worden zijn rechten geheel te hebben verwerkt. Dit betreft zowel de gepretendeerde (directe) schade aan het gehuurde als de vermeende gevolgschade (‘niet-verhuurbaarheid’ gedurende een onduidelijke periode) en de veronderstelde huurschuld over februari en maart 2005.