ECLI:NL:RBLIM:2026:7147

VvE-zaak. Verzoek tot vervangende machtiging voor wijziging van de splitsingsakte. Aan voorwaarde van artikel 5:140 lid 2 BW is niet voldaan. Artikel 2:8 lid 2 BW is niet van toepassing omdat het wettelijke vereiste van artikel 5:140 lid 2 BW veel breder is dan enkel een regel die tussen partijen geldt. RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer / rekestnummer: 12085969 \ OV VERZ 26-9 Beschikking van 22 juli 2026 in de zaak van OG KWADRAAT B.V. , te Apeldoorn, verzoekende partij, hierna te noemen: OG Kwadraat, gemachtigde: mr. I.R.P.J. van Ham, tegen 1 [belanghebbende 1] , te [plaats 1] , 2. [belanghebbende 2] , te [plaats 1] , 3. [belanghebbende 3] , te [plaats 1] , en [belanghebbende 4] , te [plaats 1] , 4. [belanghebbende 5] , te [plaats 2] (Duitsland), 5. [belanghebbende 6] , te [plaats 1] , 6. [belanghebbende 7] , te [plaats 1] , 7. [belanghebbende 8] , te [plaats 1] , 8. [belanghebbende 9] S.L. , te [plaats 3] (Spanje), 9. [belanghebbende 10] , te [plaats 1] , 10. [belanghebbende 11] en [belanghebbende 12] , te Epen, 11. [belanghebbende 13] en [belanghebbende 14] , te [plaats 1] , [nummer 1] . [belanghebbende 15] , te [plaats 4] , 13. [belanghebbende 16] , te … (geheim adres), 14. [belanghebbende 17] , te [plaats 5] , 15. [belanghebbende 18] , te [plaats 6] (Brazilië), 16. [belanghebbende 19] , te [plaats 7] , 17. [belanghebbende 20] , te [plaats 1] , 18. [belanghebbende 21] , te [plaats 1] , 19. [belanghebbende 22] , te [plaats 1] , 20. [belanghebbende 23] , te [plaats 1] , [nummer 2] . [belanghebbende 24] , te [plaats 8] (België), 22. [belanghebbende 25] , te [plaats 9] , 23. [belanghebbende 26] , te [plaats 1] , 24. [belanghebbende 27] en [belanghebbende 28] , te [plaats 1] , 25. [belanghebbende 29] , te [plaats 1] , hierna te noemen: belanghebbenden, procederend in persoon. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift met 63 producties - het verweerschrift van [belanghebbende 24] met 6 producties - de aanvullende productie 64 van de zijde van OG Kwadraat - de aanvullende productie 65 van de zijde van OG Kwadraat - de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt - de spreekaantekeningen van OG Kwadraat - de spreekaantekeningen van [belanghebbende 15] 1.2. De belanghebbenden met nrs. [nummer 1] ( [belanghebbende 15] ) en [nummer 2] ( [belanghebbende 24] ) zijn ter mondelinge behandeling verschenen. Verder is appartementseigenaar [de appartementseigenaar] (appartementseigenaar A44) op de mondelinge behandeling verschenen. De belanghebbenden met nrs. 2, 7, 15 en 17 hebben bij de rechtbank een ondertekende akkoordverklaring ingediend. 1.3. De beschikking is bepaald op vandaag. 2 De feiten 2.1. Het perceel, [kadastrale gegevens] , [perceel 1] is, tezamen met de naastliggende percelen [perceel 2] , [perceel 3] en [perceel 4] , betrokken in een splitsing. Het geheel ligt aan [straat 1] en [straat 2] te [plaats 1] , en zal hierna worden aangeduid als “het complex”. 2.2. Het complex is bij akte van splitsing van 29 augustus 1983 gesplitst in drie appartementsrechten, namelijk A1, A2 en A3. Voor deze splitsing is de [Hoofd V.v.E.] opgericht (hierna: de HoofdVvE). Het maximaal aantal stemmen in de vergadering bedraagt 100, en wordt als volgt verdeeld: appartementsrecht 1: 16 stemmen, appartementsrecht 2: 18 stemmen en appartementsrecht 3: 66 stemmen. 2.3. Het appartementsrecht A3 is bij akte van splitsing van 11 juni 1985 (onder)gesplitst in twee andere appartementsrechten: A4 en A5. Voor deze appartementsrechten is de [V.v.E. 1] opgericht. Het maximaal aantal stemmen in de vergadering bedraagt 66, en wordt als volgt verdeeld: appartementsrecht 4: 16 stemmen, appartementsrecht 5: 18 stemmen. 2.4. Bij akte van splitsing van 30 december 2025 is appartementsrecht A5 verder (onder)gesplitst in zeven appartementsrechten: A6, A7, A8, A9, A10, A11 en A12. Deze appartementseigenaars zijn vertegenwoordigd in de [V.v.E. 2]. Het maximaal aantal stemmen in de vergadering bedraagt volgens de akte van splitsing 62, en wordt als volgt verdeeld: appartementsrecht 6: 35 stemmen, appartementsrecht 7: 9 stemmen, appartementsrecht 8: 1 stem, appartementsrecht 9: 7 stemmen, appartementsrecht 10: 5 stemmen, appartementsrecht 11: 4 stemmen en appartementsrecht [nummer 1] : 1 stem. 2.5. Vervolgens is het appartementsrecht A6 bij akte van splitsing van 28 november 2001 verder (onder)gesplitst in 47 appartementsrechten: A13 tot en met A59. Voor deze appartementsrechten is de [V.v.E. 3] opgericht. Blijkens de akte van splitsing zijn binnen deze VvE in totaal 47 stemmen uit te brengen. Ieder appartementsrecht heeft één stem. In deze akte van splitsing is voorts bepaald dat de stemmen in de hoofdVvE (dit is in dit geval [V.v.E. 2]) eensluidend dienen te worden uitgebracht. Dat betekent dat als een meerderheid in [V.v.E. 3] vóór (of tegen) een besluit stemt, in de [V.v.E. 2] 35 stemmen vóór (of tegen) worden uitgebracht. 2.6. OG Kwadraat is sinds 30 januari 2002 rechthebbende op de appartementsrechten A1, A4 en A9. Deze drie appartementsrechten van OG Kwadraat omvatten tezamen een gehele bedrijfshal op perceel [perceel 1] . Deze bedrijfshal werd vroeger verhuurd aan bedrijven die daarin een wasserij exploiteerden. Deze bedrijfshal staat sinds 2019 leeg. OG Kwadraat wenst deze bedrijfshal te slopen en op de vrijgekomen grond woningen te realiseren. OG Kwadraat heeft op de vergadering van de Hoofd VvE d.d. 17 december 2020 toestemming gekregen om de bedrijfshal te slopen en opnieuw te bouwen. OG Kwadraat heeft nadien, toen zij naar eigen zeggen geen projectontwikkelaar bereid vond het pand te slopen terwijl dit onderdeel uitmaakte van een splitsing, het plan opgevat om haar appartementsrecht te onttrekken aan de splitsing. 2.7. OG Kwadraat heeft vanaf 2023 diverse pogingen ondernomen om van alle appartementseigenaars toestemming te verkrijgen om haar appartementsrechten te onttrekken aan de splitsing. Zij heeft hiervoor onder andere een informatieavond gehouden en de appartementseigenaars brieven gestuurd. 2.8. In de brief van 8 januari 2025 die (de gemachtigde van) OG Kwadraat aan alle appartementseigenaars heeft gestuurd, staat - voor zover van belang - het volgende vermeld: “ Uw medewerking is nodig Gelet op het voorgaande, verzoekt OG Kwadraat vriendelijk om uw medewerking. Praktisch gezien betekent dit het volgende: 1. Graag ontvang ik van u per mail of per brief de bevestiging dat (naam geadresseerde (toev. ktr)) meewerkt aan de wijziging van de splitsingsakte. De splitsingsakte wordt aangepast slechts voor zover dit nodig is voor het ‘onttrekken’ van de appartementen van OG Kwadraat aan de splitsing. (…) 2. Graag ontvangt [notaris] de volmacht namens (naam geadresseerde (toev. ktr.) voor (a) de (registratie van de) wijziging van de splitsingsakte en (b) de toebedeling van de appartementsindexen aan OG Kwadraat.” 2.9. Het is OG Kwadraat niet gelukt om van alle appartementseigenaars deze volmachten te krijgen. Van de 48 appartementseigenaars heeft OG Kwadraat van 23 een volmacht ontvangen. 25 appartementseigenaars hebben geen volmacht verstrekt, waarvan 16 zich in het geheel niet hebben verklaard. 3 Het verzoek en het verweer 3.1. OG Kwadraat verzoekt - samengevat - de kantonrechter bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om: I. primair: OG Kwadraat een vervangende machtiging ex artikel 5:140 lid 1 jo. artikel 5:139 BW te verlenen tot wijziging van de splitsingsakte waarbij de appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de ruimten gelegen in het souterrain en de begane grond, [kadastrale gegevens] complexnummer [perceel 5] appartementsindexen 1,4 en 9 aan de splitsing worden onttrokken; II. subsidiair: een dusdanige maatregel te treffen die de kantonrechter geraden acht opdat de appartementsrechten van OG Kwadraat worden onttrokken aan de splitsing; en vervolgens: III. primair de verdeling vaststelt, met toedeling van de gemeenschap aan OG Kwadraat, primair zonder uitkering wegens overbedeling/onderbedeling aan verweerders, subsidiair met een nader te bepalen uitkering, en verder: verweerders 1 t/m 25 te veroordelen mee te werken aan de overdracht van haar aandeel in de na de onttrekking aan de splitsing ontstane gewone gemeenschap; IV. verweerders te veroordelen in de proceskosten. 3.2. Aan het verzoek heeft OG Kwadraat het volgende ten grondslag gelegd. Door de langdurige leegstand van de bedrijfshal ligt verloedering op de loer. Ontwikkeling van het gebied is gewenst, maar daarvoor is het noodzakelijk dat OG Kwadraat uit de vereniging van eigenaars kan treden. Het lukt OG Kwadraat niet om de bedrijfshal in de huidige staat te verhuren of te verkopen. OG Kwadraat is zelf geen projectontwikkelaar en projectontwikkelaars haken af vanwege het feit dat de bedrijfshal onderdeel is van een splitsing en dus te maken heeft met een vereniging van eigenaars. Verweerders weigeren zonder redelijke grond in te stemmen met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte. Volgens OG Kwadraat is er geen sprake van nadeel omdat de maandelijkse bijdrage bij uittreden van OG Kwadraat lager wordt voor de resterende eigenaren. 3.3. Wanneer de machtiging is verleend en de appartementsrechten van OG Kwadraat aan de splitsing zijn onttrokken, vervallen deze appartementsrechten in een vrije gemeenschap van de gezamenlijke appartementseigenaars. Omdat OG Kwadraat alle investeringen heeft gedaan in de betreffende appartementsrechten dienen deze aan OG Kwadraat te worden toebedeeld zonder uitkering wegens overbedeling/onderbedeling aan de andere appartementseigenaars. 3.4. [belanghebbende 24] en [belanghebbende 15] hebben (afzonderlijk van elkaar) verweer gevoerd tegen toewijzing van het verzoek. Zij voeren daartoe het volgende aan. 3.5. [belanghebbende 24] betwist dat projectontwikkelaars de voorwaarde stellen dat het pand eerst gesplitst moet worden van de rest van de vereniging van eigenaars. OG Kwadraat heeft volgens [belanghebbende 24] alleen financiële motieven omdat het pand, na onttrekking aan de splitsing, wellicht meer opbrengt. Ook klopt de berekening van OG Kwadraat over de bijdrage voor de overblijvende eigenaren na uittreden van OG Kwadraat volgens hem niet. Er is een groot bedrag aan vaste kosten dat dan door minder eigenaren gedragen moet worden. [belanghebbende 24] heeft een eigen berekening gemaakt, waaruit volgt dat hij per maand meer aan bijdrage moet gaan betalen als de appartementsrechten van OG Kwadraat geen onderdeel meer uitmaken van de splitsing. Tot slot voert [belanghebbende 24] aan dat OG Kwadraat niet heeft voldaan aan de voorwaarde dat het verzoek dient te worden ingediend door een of meer appartementseigenaren aan wie ten minste 50% van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. Mocht de vervangende machtiging wel worden verleend, dan verzoek [belanghebbende 24] om hem een redelijke schadevergoeding toe te kennen. 3.6. [belanghebbende 15] is het niet eens met de uittreding van OG Kwadraat omdat de overige appartementseigenaars dan geen inspraak meer hebben over de sloop- en nieuwbouwplannen, terwijl die invloed hebben op de appartementsrechten die wel in de splitsing betrokken blijven. Hij doelt met name op de (mandelige) scheidsmuur, de kelders (deels onder de bedrijfshal) en de (hemel)waterafvoervoorzieningen. [belanghebbende 15] acht het van belang dat de VvE’s zeggenschap houden over deze onderwerpen en is daarom tegen de afsplitsing. 4 De beoordeling Wettelijk kader 4.1. OG Kwadraat wil dat de splitsing ten aanzien van haar appartementsrechten opgeheven wordt zodat zij - na verdeling - de volle eigendom verkrijgt over ‘haar’ deel van het gebouw. 4.2. In artikel 5:117 lid 3 BW staat dat een gedeelte van het in de splitsing betrokken registergoed onttrokken kan worden aan de splitsing. Hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig. 4.3. Artikel 5:139 BW bepaalt vervolgens dat een wijziging van de akte van splitsing alleen kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaars en de toestemming behoeft van (o.a.) iedereen die een beperkt recht op een appartementsrecht heeft. 4.4. Wanneer een of meer eigenaars of beperkt gerechtigden zich niet verklaren of zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren, kan deze toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 lid 1 BW). De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt (artikel 5:140 lid 2 BW). OG Kwadraat voldoet niet aan de eis in artikel 5:140 lid 2 BW 4.5. De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of OG Kwadraat wel ontvankelijk is in haar verzoek om vervangende machtiging te verkrijgen, gelet op het vereiste in artikel 5:140 lid 2 BW. OG Kwadraat is namelijk de enige verzoeker, en zij bezit niet tenminste 50% van het aantal stemmen in de (hoofd) VvE. 4.6. In haar verzoekschrift heeft OG Kwadraat erkend dat zij niet aan de in artikel 5:140 lid 2 BW opgenomen voorwaarde voldoet. Deze voorwaarde is echter een harde eis. Nu OG Kwadraat daaraan niet voldoet, is zij in beginsel niet-ontvankelijk. 4.7. OG Kwadraat betoogt dat deze voorwaarde op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 lid 2 BW terzijde moet worden geschoven omdat een deel van de appartementseigenaars niet op de verzoeken van OG heeft gereageerd en zij anders nooit de benodigde goedkeuring kan verkrijgen. De kantonrechter volgt OG Kwadraat daarin niet. 4.8. In artikel 2:8 BW staat: 1. Een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkander gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. 2. Een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 4.9. De kantonrechter is in de eerste plaats van oordeel dat het bepaalde in artikel 5:140 lid 2 BW geen regel is die “ tussen de leden van de VvE geldt”. De regel is bedoeld om de toegang tot de rechter te beperken voor verzoeken die gedragen worden door minstens de helft van de stemgerechtigden binnen een VvE en heeft daarmee een veel breder doel en strekking dan het reguleren van de interne verhoudingen binnen een VvE. 4.10. In de tweede plaats valt niet in te zien waarom het vasthouden aan de eis in artikel 5:140 lid 2 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. OG Kwadraat heeft immers van meerdere appartementseigenaren wél volmachten verkregen om de splitsingsakte aan te passen. Zij had deze appartementseigenaren ook kunnen vragen om aan te sluiten bij het onderhavige verzoek en haar best kunnen doen om op die manier genoeg stemgerechtigden bereid te vinden om als verzoeker samen met haar op te trekken. Dat zij die steun (van minstens 50%) van de stemgerechtigden op dit moment niet heeft, is juist de reden waarom artikel 5:140 lid 2 BW in de wet staat: dan kan de kantonrechter het verzoek om vervangende machtiging niet in behandeling nemen, omdat het verzoek – kennelijk – onvoldoende breed gesteund wordt. De kantonrechter ziet daarom geen enkele reden om OG Kwadraat niet aan dit wettelijke vereiste te houden. Conclusie 4.11. Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter OG Kwadraat niet ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging. De consequentie daarvan is dat op het verzoek om de verdeling vast te stellen wordt afgewezen, omdat er geen gemeenschap is of zal ontstaan. Proceskosten 4.12. OG Kwadraat wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [belanghebbende 24] en [belanghebbende 15] procederen in persoon, komen enkel de noodzakelijke reis-, verblijf-, en verletkosten voor vergoeding in aanmerking. 4.13.