ECLI:NL:RBLIM:2026:4106

ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 text/xml public 2026-05-19T14:07:30 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Limburg 2026-04-08 C/03/343254 / HA ZA 25-292 Uitspraak Bodemzaak NL Maastricht Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 text/html public 2026-05-19T14:07:10 2026-05-19 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 Rechtbank Limburg , 08-04-2026 / C/03/343254 / HA ZA 25-292 Non-conformiteit bij koop woning? NVM-koopakte zonder ouderdomsclausule. Tussen partijen is niet vast komen te staan of sprake was van een gebrek in de riolering op het moment van levering van de woning. De rechtbank zal daarom een deskundige benoemen. RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/343254 / HA ZA 25-292 Vonnis van 8 april 2026 in de zaak van [partij 1] , te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij 1] , advocaat: mr. T.G.M. Scheers, tegen 1 [persoon 1] , 2. [persoon 2] , beiden te [plaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [partij 2] , advocaat: mr. A. Kara. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 26 juni 2026 met producties 1 t/m 23, - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met 2 producties, - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 24 en 25, - de akte overlegging producties van [partij 1] , - de akte van [partij 1] houdende een correctie ten aanzien van producties 13 en 14 en onder overlegging van het rapport van [bedrijf 2] als productie 13, - de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, alwaar door [partij 1] spreekaantekeningen zijn overgelegd, alsook de (niet eerder door de rechtbank ontvangen) USB-stick houdende productie 24 (24a t/m 24g), - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [partij 1] heeft op 14 april 2023 de woning staande en gelegen te [adres] (hierna: de woning) van [partij 2] gekocht voor een koopsom van € 525.000,00 k.k. 2.2. De koopovereenkomst is opgesteld conform het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en bevat onder meer de volgende bepalingen (productie 1 bij dagvaarding). “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 2.3. In de tot de koopovereenkomst behorende vragenlijst B onder punt 8 (Sanitair en riolering) (productie 2 bij dagvaarding) is de vraag of er gebreken zijn (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc. met ‘nee’ beantwoord. 2.4. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2023. 2.5. Op 12 september 2023 heeft [partij 1] waterschade in de kelder van de woning geconstateerd. 2.6. [partij 1] heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) ingeschakeld om een technisch onderzoek uit te voeren en een rapport op te stellen. [bedrijf 1] heeft in september 2023 onderzoek verricht en een rapport uitgebracht (productie 4 bij dagvaarding). [partij 2] waren niet bij deze inspectie aanwezig. 2.7. In het rapport van [bedrijf 1] is – voor zover relevant – het volgende opgenomen. “ 1. Breuk met oude schade: Tijdens de inspectie is vastgesteld dat een deel van de breuk in het rioolsysteem niet recent is ontstaan. Dit kon worden vastgesteld vanwege de afwezigheid van verse schade en de aanwezigheid van aanzienlijke vervuiling op de breuk. Daarnaast waren er duidelijke verzakkingen rond de buis, wat erop wijst dat dit probleem al geruime tijd bestaat. 2. Zichtbare reparatie met cement: Het viel op dat een deel van de breuk was gerepareerd met cement. Deze zichtbare reparatie geeft aan dat er in het verleden al problemen met het rioolsysteem zijn geweest, wat wijst op een voorgeschiedenis van onderhoudsproblemen. 3. Ontbreken van kapotte buis in kruipruimte: Opvallend was dat het beschadigde stuk buis niet in de kruipruimte werd aangetroffen. Bovendien kon tijdens de inspectie het ontbrekende deel van de buis ook niet worden teruggevonden in het geïnspecteerde rioolgedeelte. Dit doet vermoeden dat de breuk zich elders in het systeem bevindt of dat het ontbrekende stuk is weggespoeld.” 2.8. [partij 1] heeft [partij 2] aansprakelijk gesteld voor het gebrek aan de riolering. [partij 2] hebben geen aansprakelijkheid erkend. 2.9. Op 29 mei 2024 heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) in opdracht van [partij 1] een onderzoek verricht. Namens [partij 2] was daarbij aanwezig de heer [partij 1] van [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). In het rapport van [bedrijf 2] (productie 13 van [partij 1] ) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “ Algemeen De ter beschikking gestelde stukken zoals opgesomd op pagina 5 zijn bestudeerd ten de achtergrond van de mededelingen van de heer [partij 1] . Dit rapport betreft derhalve feitelijk grotendeels een dossierstudie, de interpretatie van het reeds uitgevoerde rioolonderzoek en visueel onderzoek in de kruipruimte door [bedrijf 1] , aangevuld met een antwoord op de vragen en een kostenraming van de schade/gevolgschade. Riolering Inmiddels is de oude, lekkende gresriolering in de kruipruimte en aan de voorzijde in de kelder vervangen door pvc-buizen. Er was en is sprake van een gemengd stelsel. Uit de mededelingen/toelichting van de heer [partij 1] ter zake de oude riolering is opgetekend dat de riolering ongeveer in het midden van het pand onder de fundering door naar buiten c.q. naar de gemeentelijke riolering gaat. Als gevolg van de hoogteligging van de riolering is het evident dat de oude leiding op een diepte van circa 40 tot 50 centimeter in het zandbed van de kruipruimte lag. (…) Ten eerste is het dan niet vreemd dat een lekkage/defect aan de buizen niet of niet meteen opgemerkt wordt. (…) De heer [partij 1] deelde mede dat in de kelder het water tot 1,80 m hoog gestaan heeft. Een hoogtemarkering die de waterstand aangeeft, is op de keldermuur aangetroffen (zie foto pagina 11). (…) Rioolinspectie (…) De heer [naam] ( [bedrijf 1] ) rapporteerde dat er in een deel van de oude riolering een breuk aangetroffen is die niet recent opgetreden was. Dat werd afgeleid aan het gegeven dat geen ‘vers’ breukvlak aangetroffen is en er ter plaatse van de breuk afzetting van urinesteen aangetroffen is. De breuk schrijft [bedrijf 1] toe aan verzakkingen van de leiding. De voornoemde breuk bleek gedeeltelijk gerepareerd te zijn met cementmortel. Uit deze reparatie mag afgeleid worden dat er zich in het verleden ook een probleem voorgedaan heeft. (…) 2 Wat is volgens u de oorzaak van dit gebrek? Naar zeggen van de heer [naam] van [bedrijf 1] is het stuk gresbuis dat in het gat thuishoort, niet aangetroffen. Wel is gebleken dat het gat met cement mortel gerepareerd werd.

ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 text/xml public 2026-05-19T14:07:30 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Limburg 2026-04-08 C/03/343254 / HA ZA 25-292 Uitspraak Bodemzaak NL Maastricht Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 text/html public 2026-05-19T14:07:10 2026-05-19 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBLIM:2026:4106 Rechtbank Limburg , 08-04-2026 / C/03/343254 / HA ZA 25-292 Non-conformiteit bij koop woning? NVM-koopakte zonder ouderdomsclausule. Tussen partijen is niet vast komen te staan of sprake was van een gebrek in de riolering op het moment van levering van de woning. De rechtbank zal daarom een deskundige benoemen. RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/343254 / HA ZA 25-292 Vonnis van 8 april 2026 in de zaak van [partij 1] , te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij 1] , advocaat: mr. T.G.M. Scheers, tegen 1 [persoon 1] , 2. [persoon 2] , beiden te [plaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [partij 2] , advocaat: mr. A. Kara. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 26 juni 2026 met producties 1 t/m 23, - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met 2 producties, - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 24 en 25, - de akte overlegging producties van [partij 1] , - de akte van [partij 1] houdende een correctie ten aanzien van producties 13 en 14 en onder overlegging van het rapport van [bedrijf 2] als productie 13, - de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, alwaar door [partij 1] spreekaantekeningen zijn overgelegd, alsook de (niet eerder door de rechtbank ontvangen) USB-stick houdende productie 24 (24a t/m 24g), - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [partij 1] heeft op 14 april 2023 de woning staande en gelegen te [adres] (hierna: de woning) van [partij 2] gekocht voor een koopsom van € 525.000,00 k.k. 2.2. De koopovereenkomst is opgesteld conform het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en bevat onder meer de volgende bepalingen (productie 1 bij dagvaarding). “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 2.3. In de tot de koopovereenkomst behorende vragenlijst B onder punt 8 (Sanitair en riolering) (productie 2 bij dagvaarding) is de vraag of er gebreken zijn (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc. met ‘nee’ beantwoord. 2.4. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2023. 2.5. Op 12 september 2023 heeft [partij 1] waterschade in de kelder van de woning geconstateerd. 2.6. [partij 1] heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) ingeschakeld om een technisch onderzoek uit te voeren en een rapport op te stellen. [bedrijf 1] heeft in september 2023 onderzoek verricht en een rapport uitgebracht (productie 4 bij dagvaarding). [partij 2] waren niet bij deze inspectie aanwezig. 2.7. In het rapport van [bedrijf 1] is – voor zover relevant – het volgende opgenomen. “ 1. Breuk met oude schade: Tijdens de inspectie is vastgesteld dat een deel van de breuk in het rioolsysteem niet recent is ontstaan. Dit kon worden vastgesteld vanwege de afwezigheid van verse schade en de aanwezigheid van aanzienlijke vervuiling op de breuk. Daarnaast waren er duidelijke verzakkingen rond de buis, wat erop wijst dat dit probleem al geruime tijd bestaat. 2. Zichtbare reparatie met cement: Het viel op dat een deel van de breuk was gerepareerd met cement. Deze zichtbare reparatie geeft aan dat er in het verleden al problemen met het rioolsysteem zijn geweest, wat wijst op een voorgeschiedenis van onderhoudsproblemen. 3. Ontbreken van kapotte buis in kruipruimte: Opvallend was dat het beschadigde stuk buis niet in de kruipruimte werd aangetroffen. Bovendien kon tijdens de inspectie het ontbrekende deel van de buis ook niet worden teruggevonden in het geïnspecteerde rioolgedeelte. Dit doet vermoeden dat de breuk zich elders in het systeem bevindt of dat het ontbrekende stuk is weggespoeld.” 2.8. [partij 1] heeft [partij 2] aansprakelijk gesteld voor het gebrek aan de riolering. [partij 2] hebben geen aansprakelijkheid erkend. 2.9. Op 29 mei 2024 heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) in opdracht van [partij 1] een onderzoek verricht. Namens [partij 2] was daarbij aanwezig de heer [partij 1] van [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). In het rapport van [bedrijf 2] (productie 13 van [partij 1] ) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “ Algemeen De ter beschikking gestelde stukken zoals opgesomd op pagina 5 zijn bestudeerd ten de achtergrond van de mededelingen van de heer [partij 1] . Dit rapport betreft derhalve feitelijk grotendeels een dossierstudie, de interpretatie van het reeds uitgevoerde rioolonderzoek en visueel onderzoek in de kruipruimte door [bedrijf 1] , aangevuld met een antwoord op de vragen en een kostenraming van de schade/gevolgschade. Riolering Inmiddels is de oude, lekkende gresriolering in de kruipruimte en aan de voorzijde in de kelder vervangen door pvc-buizen. Er was en is sprake van een gemengd stelsel. Uit de mededelingen/toelichting van de heer [partij 1] ter zake de oude riolering is opgetekend dat de riolering ongeveer in het midden van het pand onder de fundering door naar buiten c.q. naar de gemeentelijke riolering gaat. Als gevolg van de hoogteligging van de riolering is het evident dat de oude leiding op een diepte van circa 40 tot 50 centimeter in het zandbed van de kruipruimte lag. (…) Ten eerste is het dan niet vreemd dat een lekkage/defect aan de buizen niet of niet meteen opgemerkt wordt. (…) De heer [partij 1] deelde mede dat in de kelder het water tot 1,80 m hoog gestaan heeft. Een hoogtemarkering die de waterstand aangeeft, is op de keldermuur aangetroffen (zie foto pagina 11). (…) Rioolinspectie (…) De heer [naam] ( [bedrijf 1] ) rapporteerde dat er in een deel van de oude riolering een breuk aangetroffen is die niet recent opgetreden was. Dat werd afgeleid aan het gegeven dat geen ‘vers’ breukvlak aangetroffen is en er ter plaatse van de breuk afzetting van urinesteen aangetroffen is. De breuk schrijft [bedrijf 1] toe aan verzakkingen van de leiding. De voornoemde breuk bleek gedeeltelijk gerepareerd te zijn met cementmortel. Uit deze reparatie mag afgeleid worden dat er zich in het verleden ook een probleem voorgedaan heeft. (…) 2 Wat is volgens u de oorzaak van dit gebrek? Naar zeggen van de heer [naam] van [bedrijf 1] is het stuk gresbuis dat in het gat thuishoort, niet aangetroffen. Wel is gebleken dat het gat met cement mortel gerepareerd werd.

Aangezien cementmortel bij droging en verharding krimpt, is een dergelijk materiaal niet geschikt om een waterdichte reparatie te bewerkstelligen. De afdichting van cementmortel komt als het ware los in het gat te liggen zodat gesteld kan worden dat de leiding reeds voor het evenement ondeugdelijk was. Bij druk vanuit de leiding (lees: wanneer deze zich helemaal vult en er drukopbouw plaatsvindt) zal de ‘afdichting’ losraken. Ik acht het zeer wel mogelijk dat dit mechanisme bij de hoosbui opgetreden is, zo dat al niet gebeurd was vóór de hoosbui, getuige de afzetting van vervuiling/urinesteen op de randen van het gat in de gresbuis. 3. Acht u het aannemelijk dat door de breuk de kelder volledig vol is gestroomd met rioolafvalwater? (…) Zoals blijkt, is in Maastricht van 12 september 08.00 u tot de dag erna om 08.00 u tussen 20 en 30 mm neerslag gevallen. De neerslaggegevens van het meetstation op Maastricht -Aachen-Airport bevestigen de hoeveelheid van 24,5 mm. Uit voorgaande bron blijkt dat in dat etmaal ruim 28 m3 water door het riool is gestroomd (115 m2 x 24,5/100). Het is aldus verklaarbaar dat de kelder ondergelopen is. (…) 4. Is er sprake (geweest) van een (cement)reparatie op of aan de kraag van de rioolbuis en is deze deugdelijk uitgevoerd? Op basis van beschikbaar gestelde foto’s kan inderdaad geconcludeerd worden dat aan de bovenzijde van de buis een reparatie uitgevoerd is geweest: er zijn restanten van cementmortel rond het gat in de buis zichtbaar. Zie voor de betreffende foto’s pagina 8. 5. Kunt u vaststellen of dit gebrek al langer aanwezig was (tijdsindicatie) en/of er oude herstelwerkzaamheden zichtbaar zijn? Zoals hiervoor aangegeven, geven de mortelresten rond het gat aanleiding een eerder uitgevoerde reparatie zeer waarschijnlijk te achten. Ondergetekende kan geen tijdsindicatie geven wanneer die reparatie uitgevoerd werd.” 2.10. Op 23 augustus 2024 heeft [bedrijf 3] een reactie gegeven op de rapportage van [bedrijf 2] . In die reactie is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “ Breuk met oude schade Volgens [bedrijf 1] is er sprake van oude schade. Dit kon worden vastgesteld vanwege de afwezigheid van verse schade en de aanwezigheid van aanzienlijke vervuiling op de breuk. Ook op dit onderdeel moet ik helaas concluderen dat het aangeleverde beeldmateriaal erg onduidelijk is. Op de volgende pagina wordt een digitaal fragment getoond uit de rapportage van de heer [bedrijf 2] . Mijns inziens is er op de linker foto een duidelijke oranje schijn waarneembaar die op de middelste foto niet meer zichtbaar is. (…) Daarbij vraagt ondergetekende zich af of de vervuiling op het breukvlak niet het gevolg kan zijn van de grond/zand waaronder deze zich bevond bij het breken van de buis. Daar er ook grond is weggespoeld moet het water in de kruipruimte min of meer modderwater zijn geweest. Tevens beschrijft [bedrijf 1] het volgende “Daarnaast waren er duidelijke verzakkingen rond de buis, wat erop wijst dat dit probleem al geruime tijd bestaat.” Deze mening deelt ondergetekende niet, bij dusdanige grote hoeveelheden water als op 12-09-2023 kan dergelijk uitspoeling ook ontstaan als gevolg van dit eenmalige voorval. Overigens is er bij losse grondlagen, zoals in de bovenste laag van de kruipruimte aanwezig, maar weinig voor nodig om uitspoeling/inklinking tot stand te brengen. (…) 1 Zichtbare reparatie met cement “Het viel op dat een deel van de breuk was gerepareerd met cement. Deze zichtbare reparatie geeft aan dat er in het verleden al problemen met het rioolsysteem zijn geweest, wat wijst op een voorgeschiedenis van onderhoudsproblemen.” Het beeld materiaal is voor ondergetekende te onduidelijk om te kunnen beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een cement reparatie van de buis zelf, of dat het gaat om cement dat zich aan de buitenzijde van de buis bevindt ter plaatse van de overgang van het bochtstuk naar de rechte buis. Met name bij de vroege toepassingen van gres was het niet ongebruikelijk om de aansluitingen af te dichten met cement. De eerste varianten beschikten niet eens over bochtstukken, er werd in plaats daarvan gewerkt met gemetselde en met cement afgesmeerde verzamelputten. Hoewel hier duidelijk sprake is van een bochtstuk, hoeft de toepassing van cement dus niet persé te duiden op een reparatie. (…) Onderzoeksvragen (…) 2 Wat is volgens u de oorzaak van dit gebrek? (…) De hoosbui in combinatie met de ouderdom van de gresbuizen is volgens ondergetekende de oorzaak van het waargenomen gebrek. Het opbouwen van druk in de riolering heeft het oude bochtstuk doen breken. De kwaliteit van het rioolstelsel had echter “gedeeltelijk” beoordeeld kunnen worden in de kelder, waar de leidingen volledig zichtbaar waren. Een breuk had ook net zo goed elders in het stelsel kunnen ontstaan, maar hoogstwaarschijnlijk was de druk op de leidingen toevallig het grootst in de kruipruimte. (…) 3. Acht u het aannemelijk dat door de breuk de kelder volledig vol is gestroomd met rioolafvalwater? (…) Het is volgens ondergetekende goed mogelijk dat de kelder vol is gestroomd. Of dit uitsluitend rioolafvalwater betreft dat via het betreffende gat naar binnen is gestroomd, wordt echter wel ernstig betwijfeld. (…) Er wordt door de heer [bedrijf 2] echter nog buiten beschouwing gelaten dat het gemeenteriool bij dit soort weeromstandigheden onvoldoende capaciteit heeft en er in dergelijke gevallen ook water teruggestoten wordt vanuit het gemeente riool. Hierdoor wordt de druk op het riool ook opgebouwd. Daarnaast is het goed mogelijk dat er ook via andere openingen in de kelderconstructie regenwater is binnen gekomen. Hierbij valt te denken aan leidingdoorvoeren en de aanwezige koekoek, maar ook andere bouwkundige aansluitingen. 4. Is er sprake (geweest) van een (cement)reparatie op of aan de kraag van de rioolbuis en is deze deugdelijk uitgevoerd? “Op basis van beschikbaar gestelde foto’s kan inderdaad geconcludeerd worden dat aan de bovenzijde van de buis een reparatie uitgevoerd is geweest: er zijn restanten van cementmortel rond het gat in de buis zichtbaar. Zie voor de betreffende foto’s pagina 8” Zie eerdere opmerkingen hierover, er is inderdaad cement zichtbaar maar dat dit daadwerkelijk een reparatie betreft is op de aangeleverde foto’s niet duidelijk. 5. Kunt u vaststellen of dit gebrek al langer aanwezig was (tijdsindicatie) en/of er oude herstelwerkzaamheden zichtbaar zijn? (…) Als er daadwerkelijk sprake was geweest van een langdurig gebrek waarbij vuilwater met ontlasting en urine in de kruipruimte sijpelt, dan had er ook duidelijk sprake moeten zijn van stank overlast. Ook was er dan sprake geweest van een constante toevoer van regenwater, toiletspoelingen, douchebeurten, etc. in de kruipruimte, dit zou leiden tot vochtige grond, condensatie, hoge luchtvochtigheid, optrekkend vocht op begane grond niveau en doorslaand vocht in de kelder. Er zijn geen enkele indicatoren waargenomen die hierop duiden. (…)” 3 Het geschil in conventie 3.1. [partij 1] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. Primair voor recht verklaart dat [partij 2] aansprakelijk zijn op grond van artikel 7:17 BW voor de schade die [partij 1] heeft geleden, en daarbij a) [partij 2] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [partij 1] te betalen € 43.334,49 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.208,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot de dag van volledige voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, b) [partij 2] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over die (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, 2.

Aangezien cementmortel bij droging en verharding krimpt, is een dergelijk materiaal niet geschikt om een waterdichte reparatie te bewerkstelligen. De afdichting van cementmortel komt als het ware los in het gat te liggen zodat gesteld kan worden dat de leiding reeds voor het evenement ondeugdelijk was. Bij druk vanuit de leiding (lees: wanneer deze zich helemaal vult en er drukopbouw plaatsvindt) zal de ‘afdichting’ losraken. Ik acht het zeer wel mogelijk dat dit mechanisme bij de hoosbui opgetreden is, zo dat al niet gebeurd was vóór de hoosbui, getuige de afzetting van vervuiling/urinesteen op de randen van het gat in de gresbuis. 3. Acht u het aannemelijk dat door de breuk de kelder volledig vol is gestroomd met rioolafvalwater? (…) Zoals blijkt, is in Maastricht van 12 september 08.00 u tot de dag erna om 08.00 u tussen 20 en 30 mm neerslag gevallen. De neerslaggegevens van het meetstation op Maastricht -Aachen-Airport bevestigen de hoeveelheid van 24,5 mm. Uit voorgaande bron blijkt dat in dat etmaal ruim 28 m3 water door het riool is gestroomd (115 m2 x 24,5/100). Het is aldus verklaarbaar dat de kelder ondergelopen is. (…) 4. Is er sprake (geweest) van een (cement)reparatie op of aan de kraag van de rioolbuis en is deze deugdelijk uitgevoerd? Op basis van beschikbaar gestelde foto’s kan inderdaad geconcludeerd worden dat aan de bovenzijde van de buis een reparatie uitgevoerd is geweest: er zijn restanten van cementmortel rond het gat in de buis zichtbaar. Zie voor de betreffende foto’s pagina 8. 5. Kunt u vaststellen of dit gebrek al langer aanwezig was (tijdsindicatie) en/of er oude herstelwerkzaamheden zichtbaar zijn? Zoals hiervoor aangegeven, geven de mortelresten rond het gat aanleiding een eerder uitgevoerde reparatie zeer waarschijnlijk te achten. Ondergetekende kan geen tijdsindicatie geven wanneer die reparatie uitgevoerd werd.” 2.10. Op 23 augustus 2024 heeft [bedrijf 3] een reactie gegeven op de rapportage van [bedrijf 2] . In die reactie is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “ Breuk met oude schade Volgens [bedrijf 1] is er sprake van oude schade. Dit kon worden vastgesteld vanwege de afwezigheid van verse schade en de aanwezigheid van aanzienlijke vervuiling op de breuk. Ook op dit onderdeel moet ik helaas concluderen dat het aangeleverde beeldmateriaal erg onduidelijk is. Op de volgende pagina wordt een digitaal fragment getoond uit de rapportage van de heer [bedrijf 2] . Mijns inziens is er op de linker foto een duidelijke oranje schijn waarneembaar die op de middelste foto niet meer zichtbaar is. (…) Daarbij vraagt ondergetekende zich af of de vervuiling op het breukvlak niet het gevolg kan zijn van de grond/zand waaronder deze zich bevond bij het breken van de buis. Daar er ook grond is weggespoeld moet het water in de kruipruimte min of meer modderwater zijn geweest. Tevens beschrijft [bedrijf 1] het volgende “Daarnaast waren er duidelijke verzakkingen rond de buis, wat erop wijst dat dit probleem al geruime tijd bestaat.” Deze mening deelt ondergetekende niet, bij dusdanige grote hoeveelheden water als op 12-09-2023 kan dergelijk uitspoeling ook ontstaan als gevolg van dit eenmalige voorval. Overigens is er bij losse grondlagen, zoals in de bovenste laag van de kruipruimte aanwezig, maar weinig voor nodig om uitspoeling/inklinking tot stand te brengen. (…) 1 Zichtbare reparatie met cement “Het viel op dat een deel van de breuk was gerepareerd met cement. Deze zichtbare reparatie geeft aan dat er in het verleden al problemen met het rioolsysteem zijn geweest, wat wijst op een voorgeschiedenis van onderhoudsproblemen.” Het beeld materiaal is voor ondergetekende te onduidelijk om te kunnen beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een cement reparatie van de buis zelf, of dat het gaat om cement dat zich aan de buitenzijde van de buis bevindt ter plaatse van de overgang van het bochtstuk naar de rechte buis. Met name bij de vroege toepassingen van gres was het niet ongebruikelijk om de aansluitingen af te dichten met cement. De eerste varianten beschikten niet eens over bochtstukken, er werd in plaats daarvan gewerkt met gemetselde en met cement afgesmeerde verzamelputten. Hoewel hier duidelijk sprake is van een bochtstuk, hoeft de toepassing van cement dus niet persé te duiden op een reparatie. (…) Onderzoeksvragen (…) 2 Wat is volgens u de oorzaak van dit gebrek? (…) De hoosbui in combinatie met de ouderdom van de gresbuizen is volgens ondergetekende de oorzaak van het waargenomen gebrek. Het opbouwen van druk in de riolering heeft het oude bochtstuk doen breken. De kwaliteit van het rioolstelsel had echter “gedeeltelijk” beoordeeld kunnen worden in de kelder, waar de leidingen volledig zichtbaar waren. Een breuk had ook net zo goed elders in het stelsel kunnen ontstaan, maar hoogstwaarschijnlijk was de druk op de leidingen toevallig het grootst in de kruipruimte. (…) 3. Acht u het aannemelijk dat door de breuk de kelder volledig vol is gestroomd met rioolafvalwater? (…) Het is volgens ondergetekende goed mogelijk dat de kelder vol is gestroomd. Of dit uitsluitend rioolafvalwater betreft dat via het betreffende gat naar binnen is gestroomd, wordt echter wel ernstig betwijfeld. (…) Er wordt door de heer [bedrijf 2] echter nog buiten beschouwing gelaten dat het gemeenteriool bij dit soort weeromstandigheden onvoldoende capaciteit heeft en er in dergelijke gevallen ook water teruggestoten wordt vanuit het gemeente riool. Hierdoor wordt de druk op het riool ook opgebouwd. Daarnaast is het goed mogelijk dat er ook via andere openingen in de kelderconstructie regenwater is binnen gekomen. Hierbij valt te denken aan leidingdoorvoeren en de aanwezige koekoek, maar ook andere bouwkundige aansluitingen. 4. Is er sprake (geweest) van een (cement)reparatie op of aan de kraag van de rioolbuis en is deze deugdelijk uitgevoerd? “Op basis van beschikbaar gestelde foto’s kan inderdaad geconcludeerd worden dat aan de bovenzijde van de buis een reparatie uitgevoerd is geweest: er zijn restanten van cementmortel rond het gat in de buis zichtbaar. Zie voor de betreffende foto’s pagina 8” Zie eerdere opmerkingen hierover, er is inderdaad cement zichtbaar maar dat dit daadwerkelijk een reparatie betreft is op de aangeleverde foto’s niet duidelijk. 5. Kunt u vaststellen of dit gebrek al langer aanwezig was (tijdsindicatie) en/of er oude herstelwerkzaamheden zichtbaar zijn? (…) Als er daadwerkelijk sprake was geweest van een langdurig gebrek waarbij vuilwater met ontlasting en urine in de kruipruimte sijpelt, dan had er ook duidelijk sprake moeten zijn van stank overlast. Ook was er dan sprake geweest van een constante toevoer van regenwater, toiletspoelingen, douchebeurten, etc. in de kruipruimte, dit zou leiden tot vochtige grond, condensatie, hoge luchtvochtigheid, optrekkend vocht op begane grond niveau en doorslaand vocht in de kelder. Er zijn geen enkele indicatoren waargenomen die hierop duiden. (…)” 3 Het geschil in conventie 3.1. [partij 1] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. Primair voor recht verklaart dat [partij 2] aansprakelijk zijn op grond van artikel 7:17 BW voor de schade die [partij 1] heeft geleden, en daarbij a) [partij 2] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [partij 1] te betalen € 43.334,49 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.208,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot de dag van volledige voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, b) [partij 2] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over die (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, 2.

Subsidiair voor recht verklaart dat de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigbaar is op grond van dwaling ex artikel 6:228 BW, waardoor [partij 2] een koopprijsvermindering dienen te vergoeden en daarbij a) [partij 2] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [partij 1] te betalen de koopprijsvermindering van € 43.334,49 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.208,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot de dag van volledige voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, b) [partij 2] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over die (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 3.2. [partij 1] grondt zijn primaire en subsidiaire vorderingen tot respectievelijk schadevergoeding en koopprijsvermindering op tekortkomingen van [partij 2] wegens non-conformiteit ex artikel 7:17 BW (primair) respectievelijk dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW (subsidiair). 3.3. [partij 2] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [partij 2] stellen kosten te hebben gemaakt voor de door hen ingeschakelde deskundige en buitengerechtelijke kosten als gevolg van de oneigenlijke beschuldigingen van [partij 1] . Om die reden vorderen [partij 2] – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoer bij voorraad, [partij 1] veroordeelt tot betaling van € 3.142,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2025 tot de dag van volledige voldoening, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald. 3.6. [partij 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de kosten van deze procedure. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie Het beroep van [partij 1] op de verjaring van de vorderingen 4.1. Het meest verstrekkende verweer van [partij 2] luidt dat de vorderingen van [partij 1] zijn verjaard. 4.2. [partij 2] voeren daartoe aan dat de woning is verkocht in april 2023 en dat de dagvaarding dateert van juni 2025, zodat reeds meer dan twee jaren zijn verstreken. [partij 1] betwist het beroep op verjaring. Hij stelt meermaals aanspraak te hebben gemaakt op schadevergoeding waardoor de verjaringstermijn telkens tijdig is gestuit. Bovendien heeft volgens hem de schade zich pas op 12 september 2023 voorgedaan, zodat de verjaringstermijn pas vanaf dat moment is gaan lopen. Tot aan de dag van dagvaarding waren derhalve nog geen twee jaren verstreken, aldus [partij 1] . 4.3. Op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW had [partij 1] binnen bekwame tijd nadat hij had ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde, [partij 2] daarvan op de hoogte moeten stellen. Op grond van het bepaalde in lid 2 van voormeld artikel verjaren rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat sprake is van non-conformiteit, door verloop van twee jaren ná de overeenkomstig de lid 1 gedane kennisgeving. 4.4. Uit de door [partij 1] in geding gebrachte stukken, volgt dat hij [partij 2] in ieder geval per e-mail van 20 september 2023 op de hoogte heeft gesteld van het schadevoorval. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank aan het vereiste van artikel 7:23 lid 1 BW voldaan. Dat [partij 1] tijdig heeft geklaagd is tussen partijen ook niet in geschil. Gelet daarop is de bedoelde verjaringstermijn aangevangen op (in ieder geval) 20 september 2023. Verder volgt uit het bepaalde in artikel 3:316 BW en artikel 3:317 BW dat de verjaring wordt gestuit door (onder andere) het instellen van een eis. De dagvaarding van [partij 1] is uitgebracht op 27 juni 2025 zodat [partij 1] de aangevangen verjaringstermijn tijdig heeft gestuit. Conclusie is derhalve dat de vordering van [partij 1] niet is verjaard en het beroep op verjaring wordt verworpen. De primaire grondslag: non-conformiteit - het door [partij 1] gestelde gebrek 4.5. Volgens [partij 1] was er tijdens de levering van de woning sprake van een gebrek aan de riolering. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij aangevoerd dat na de wateroverlast op 12 september 2023 is geconstateerd dat er: (i) een gat dan wel breuk in de bocht van de hoofdrioolbuis aanwezig was waardoor er water de kruipruimte van de woning kon instromen en dat (ii) [bedrijf 1] heeft geconstateerd dat er in het verleden een ondeugdelijke reparatie met cement aan de gresbuis heeft plaatsgevonden, waardoor uiteindelijk door de druk op de buis ter plaatse van die reparatie het gat heeft kunnen ontstaan. 4.6. Omtrent het gat in de gresbuis (de rechtbank begrijpt dat [partij 1] zowel met de term gat en als met de term breuk in de gresbuis doelt op het gat dat na de wateroverlast van 12 september 2023 is vastgesteld) stelt [partij 1] dat: - uit de bevindingen van [bedrijf 1] volgt dat het gat niet recent is ontstaan, maar al geruime tijd aanwezig moet zijn geweest, omdat er geen sporen van een verse breuk zichtbaar zijn en de breuk integendeel duidelijke tekenen van langdurige veroudering vertoont (dagvaarding, nr. 8); - uit het rapport van [bedrijf 1] volgt dat de rioolbuis op 12 september 2023 al kampte met een bestaande, gedeeltelijke breuk, die door de extreme neerslag is verergerd (dagvaarding, nr. 10) en dat - het uitblijven van stank in de woning het bestaan van een aanwezige breuk niet uitsluit (pleitnota, nr. 6). 4.7. De rechtbank begrijpt de stellingen van [partij 1] aldus dat volgens hem de non-conformiteit betreffende de rioolbuis daaruit bestaat dat er reeds op het moment van de overdracht van de woning op 7 augustus 2023 een gat in de rioolbuis aanwezig was. 4.8. Door [partij 1] is weliswaar eveneens gesteld dat er sprake was van een gebrekkige reparatie aan de riolering, maar uit de onderbouwing van zijn vorderingen volgt niet dat hij (subsidiair) stelt dat - in het geval dat niet komt vast te staan dat het gat in de riolering tijdens de overdracht van de woning aanwezig was - het gat op 12 september 2023 tijdens de hevige regenval is en kon ontstaan ten gevolge van de (door [partij 1] gestelde) eerdere gebrekkige reparatie met cement en dat in dat geval de non-conformiteit bestaat uit de aanwezigheid tijdens de overdracht van de woning van die gebrekkige reparatie. De rechtbank begrijpt de stellingen van [partij 1] met betrekking tot die (volgens hem) gebrekkige reparatie aldus dat die reparatie de gevolgtrekking rechtvaardigt dat de rioolbuis al langere tijd zwak was. Omdat die reparatie volgens [partij 1] heeft plaatsgevonden in de periode dat [partij 2] de woning bewoonde (zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling), was [partij 2] van die reparatie op de hoogte, zo concludeert [partij 1] . Daarmee speelt de gestelde reparatie slechts een rol bij de beantwoording van de vraag of door [partij 2] aan zijn mededelingsplicht is voldaan, welke vraag door [partij 1] ontkennend wordt beantwoord. 4.9. Dat betekent dat het debat over een (mogelijke) gebrekkige reparatie (aan de onderzijde) van de rioolbuis geen rol speelt met betrekking tot de vraag of er sprake is van non-conformiteit.

Subsidiair voor recht verklaart dat de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigbaar is op grond van dwaling ex artikel 6:228 BW, waardoor [partij 2] een koopprijsvermindering dienen te vergoeden en daarbij a) [partij 2] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [partij 1] te betalen de koopprijsvermindering van € 43.334,49 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.208,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf opeisbaarheid tot de dag van volledige voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, b) [partij 2] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over die (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 3.2. [partij 1] grondt zijn primaire en subsidiaire vorderingen tot respectievelijk schadevergoeding en koopprijsvermindering op tekortkomingen van [partij 2] wegens non-conformiteit ex artikel 7:17 BW (primair) respectievelijk dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW (subsidiair). 3.3. [partij 2] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [partij 2] stellen kosten te hebben gemaakt voor de door hen ingeschakelde deskundige en buitengerechtelijke kosten als gevolg van de oneigenlijke beschuldigingen van [partij 1] . Om die reden vorderen [partij 2] – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoer bij voorraad, [partij 1] veroordeelt tot betaling van € 3.142,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2025 tot de dag van volledige voldoening, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald. 3.6. [partij 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de kosten van deze procedure. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie Het beroep van [partij 1] op de verjaring van de vorderingen 4.1. Het meest verstrekkende verweer van [partij 2] luidt dat de vorderingen van [partij 1] zijn verjaard. 4.2. [partij 2] voeren daartoe aan dat de woning is verkocht in april 2023 en dat de dagvaarding dateert van juni 2025, zodat reeds meer dan twee jaren zijn verstreken. [partij 1] betwist het beroep op verjaring. Hij stelt meermaals aanspraak te hebben gemaakt op schadevergoeding waardoor de verjaringstermijn telkens tijdig is gestuit. Bovendien heeft volgens hem de schade zich pas op 12 september 2023 voorgedaan, zodat de verjaringstermijn pas vanaf dat moment is gaan lopen. Tot aan de dag van dagvaarding waren derhalve nog geen twee jaren verstreken, aldus [partij 1] . 4.3. Op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW had [partij 1] binnen bekwame tijd nadat hij had ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde, [partij 2] daarvan op de hoogte moeten stellen. Op grond van het bepaalde in lid 2 van voormeld artikel verjaren rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat sprake is van non-conformiteit, door verloop van twee jaren ná de overeenkomstig de lid 1 gedane kennisgeving. 4.4. Uit de door [partij 1] in geding gebrachte stukken, volgt dat hij [partij 2] in ieder geval per e-mail van 20 september 2023 op de hoogte heeft gesteld van het schadevoorval. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank aan het vereiste van artikel 7:23 lid 1 BW voldaan. Dat [partij 1] tijdig heeft geklaagd is tussen partijen ook niet in geschil. Gelet daarop is de bedoelde verjaringstermijn aangevangen op (in ieder geval) 20 september 2023. Verder volgt uit het bepaalde in artikel 3:316 BW en artikel 3:317 BW dat de verjaring wordt gestuit door (onder andere) het instellen van een eis. De dagvaarding van [partij 1] is uitgebracht op 27 juni 2025 zodat [partij 1] de aangevangen verjaringstermijn tijdig heeft gestuit. Conclusie is derhalve dat de vordering van [partij 1] niet is verjaard en het beroep op verjaring wordt verworpen. De primaire grondslag: non-conformiteit - het door [partij 1] gestelde gebrek 4.5. Volgens [partij 1] was er tijdens de levering van de woning sprake van een gebrek aan de riolering. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij aangevoerd dat na de wateroverlast op 12 september 2023 is geconstateerd dat er: (i) een gat dan wel breuk in de bocht van de hoofdrioolbuis aanwezig was waardoor er water de kruipruimte van de woning kon instromen en dat (ii) [bedrijf 1] heeft geconstateerd dat er in het verleden een ondeugdelijke reparatie met cement aan de gresbuis heeft plaatsgevonden, waardoor uiteindelijk door de druk op de buis ter plaatse van die reparatie het gat heeft kunnen ontstaan. 4.6. Omtrent het gat in de gresbuis (de rechtbank begrijpt dat [partij 1] zowel met de term gat en als met de term breuk in de gresbuis doelt op het gat dat na de wateroverlast van 12 september 2023 is vastgesteld) stelt [partij 1] dat: - uit de bevindingen van [bedrijf 1] volgt dat het gat niet recent is ontstaan, maar al geruime tijd aanwezig moet zijn geweest, omdat er geen sporen van een verse breuk zichtbaar zijn en de breuk integendeel duidelijke tekenen van langdurige veroudering vertoont (dagvaarding, nr. 8); - uit het rapport van [bedrijf 1] volgt dat de rioolbuis op 12 september 2023 al kampte met een bestaande, gedeeltelijke breuk, die door de extreme neerslag is verergerd (dagvaarding, nr. 10) en dat - het uitblijven van stank in de woning het bestaan van een aanwezige breuk niet uitsluit (pleitnota, nr. 6). 4.7. De rechtbank begrijpt de stellingen van [partij 1] aldus dat volgens hem de non-conformiteit betreffende de rioolbuis daaruit bestaat dat er reeds op het moment van de overdracht van de woning op 7 augustus 2023 een gat in de rioolbuis aanwezig was. 4.8. Door [partij 1] is weliswaar eveneens gesteld dat er sprake was van een gebrekkige reparatie aan de riolering, maar uit de onderbouwing van zijn vorderingen volgt niet dat hij (subsidiair) stelt dat - in het geval dat niet komt vast te staan dat het gat in de riolering tijdens de overdracht van de woning aanwezig was - het gat op 12 september 2023 tijdens de hevige regenval is en kon ontstaan ten gevolge van de (door [partij 1] gestelde) eerdere gebrekkige reparatie met cement en dat in dat geval de non-conformiteit bestaat uit de aanwezigheid tijdens de overdracht van de woning van die gebrekkige reparatie. De rechtbank begrijpt de stellingen van [partij 1] met betrekking tot die (volgens hem) gebrekkige reparatie aldus dat die reparatie de gevolgtrekking rechtvaardigt dat de rioolbuis al langere tijd zwak was. Omdat die reparatie volgens [partij 1] heeft plaatsgevonden in de periode dat [partij 2] de woning bewoonde (zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling), was [partij 2] van die reparatie op de hoogte, zo concludeert [partij 1] . Daarmee speelt de gestelde reparatie slechts een rol bij de beantwoording van de vraag of door [partij 2] aan zijn mededelingsplicht is voldaan, welke vraag door [partij 1] ontkennend wordt beantwoord. 4.9. Dat betekent dat het debat over een (mogelijke) gebrekkige reparatie (aan de onderzijde) van de rioolbuis geen rol speelt met betrekking tot de vraag of er sprake is van non-conformiteit.

De slotsom van het voorgaande is dat in verband met de gestelde non-conformiteit de vraag voorligt of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordde indien komt vast te staan dat er een gat was in de hoofdrioolbuis (zoals door [partij 1] gesteld) en voor wiens risico dit komt. - non-conformiteit - het beoordelingskader 4.10. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [partij 1] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [partij 1] gelegd. 4.11. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [partij 2] in voor de afwezigheid van gebreken op het moment van eigendomsoverdracht die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik vereist zijn (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud. Uitgangspunt is dus dat [partij 2] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. 4.12. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [partij 1] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk. 4.13. Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt ook voor rekening van de koper als het valt onder de onderdelen waarvoor koper de verkoper heeft geëxonereerd in een ouderdomsclausule. Vaststaat dat [partij 1] en [partij 2] geen ouderdomsclausule zijn overeengekomen, zodat de vraag voor wiens rekening en risico een gebrek komt, dient te worden beantwoord aan het hiervoor onder rov. 4.11. en 4.12. weergegeven toetsingskader. Al hetgeen door [partij 2] , en in reactie daarop door [partij 1] , is gesteld omtrent de verouderingsclausule, behoeft om die reden geen bespreking. - het gat in de rioolbuis en het normaal gebruik van de woning 4.14. De rechtbank overweegt dat een gat in de hoofdrioolbuis, als gevolg waarvan rioolwater het woonhuis in kan stromen dan wel instroomt, op zichzelf een gebrek is dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. 4.15. Indien dit gat in de rioolbuis aanwezig was tijdens de overdracht van de woning, dan is [partij 2] hiervoor op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst, in beginsel aansprakelijk. Daarbij doet niet ter zake of [partij 2] al dan niet van het gat op de hoogte was. - over de kenbaarheid van het gebrek 4.16. [partij 2] zijn op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst alleen dan niet aansprakelijk voor het gat in de rioolbuis, indien [partij 1] met het gebrek bekend was dan wel dat dit voor hem kenbaar was. Dat [partij 1] met het gebrek bekend was, is gesteld noch gebleken. Uit hetgeen door partijen is gesteld omtrent de locatie van het gebrek, was dit voor hem ook niet eenvoudig vast te stellen. Evenmin was er aanleiding voor [partij 1] om onderzoek te doen naar de staat van de riolering, ook al was voor hem kenbaar dat deze deels nog uit gresbuizen bestond. Uit de beantwoording van de vragen door [partij 2] in de vragenlijst B onder 8 kon [partij 1] afleiden dat [partij 2] nimmer problemen met de riolering had gehad, zodat hij er vanuit mocht gaan dat deze op dat moment nog zonder gebreken was. Het gebrek was daarom evenmin kenbaar. - conclusie met betrekking tot de non-conformiteit 4.17. Het voorgaande betekent dat in verband met de non-conformiteit als grondslag van de vordering nog slechts de vraag voorligt of op het moment van de overdracht van de woning, te weten: 7 augustus 2023, het gat in de hoofdrioolbuis aanwezig was. 4.18. [partij 1] heeft zijn stelling dat het gat op dat tijdstip wel aanwezig was, onder meer door verwijzing naar door hem overgelegde rapporten, gemotiveerd onderbouwd. [partij 2] hebben die stelling gemotiveerd betwist. Nu aldus tussen partijen niet is komen vast te staan of het gat in de hoofdrioolbuis op het moment van levering van de woning aanwezig was, acht de rechtbank het noodzakelijk dat een deskundige wordt benoemd. De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen: Kunt u op basis van onder meer de foto’s in het dossier van het gat in de rioolbuis, met inachtneming van de data waarop die foto’s zijn gemaakt, vaststellen of dit gat is ontstaan tijdens de hevige regenval op 12 september 2023 of dat dit gat reeds toen aanwezig was? Indien u van oordeel bent dat het gat op 12 september is ontstaan, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat het gat pas op die datum is ontstaan? Indien u van oordeel bent dat dit gat op 12 september 2023 reeds aanwezig was, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat dit een op 12 september 2023 reeds bestaand gat was? Indien u van oordeel bent dat het gat op 12 september 2023 reeds aanwezig was, kunt u dan vaststellen of dit gat ook reeds op 7 augustus 2023 (de dag van de levering van de woning aan [partij 1] ) aanwezig was? Indien u vraag d. bevestigend beantwoordt, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat dit een op 7 augustus 2023 reeds bestaand gat was? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? 4.19. De rechtbank merkt voorshands op dat – voor het geval de deskundige geen eenduidig antwoord kan geven op voormelde vragen – de bewijslast en daarmee het bewijsrisico ten aanzien van de vraag of het gat op het moment van de overdracht aanwezig was, bij [partij 1] ligt. Dat betekent dat de vordering moet worden afgewezen, niet alleen indien de deskundige vaststelt dat het gat in de rioolbuis op 12 september 2023 is ontstaan, maar ook indien de deskundige van oordeel is dat niet is vast te stellen of het gat vóór dan wel ná 7 augustus 2023 is ontstaan. De deskundige kan zich immers bij zijn onderzoek (nog) slechts baseren op foto’s nu het betreffende deel van de (beschadigde) rioolbuis onder toezien van [partij 1] thans niet meer beschikbaar is. 4.20. De rechtbank is vooralsnog van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van de bouwkunde. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige moet worden betaald door de partij op wie de bewijslast rust. Dit voorschot moet daarom door [partij 1] worden betaald.

De slotsom van het voorgaande is dat in verband met de gestelde non-conformiteit de vraag voorligt of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordde indien komt vast te staan dat er een gat was in de hoofdrioolbuis (zoals door [partij 1] gesteld) en voor wiens risico dit komt. - non-conformiteit - het beoordelingskader 4.10. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [partij 1] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [partij 1] gelegd. 4.11. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [partij 2] in voor de afwezigheid van gebreken op het moment van eigendomsoverdracht die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik vereist zijn (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud. Uitgangspunt is dus dat [partij 2] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. 4.12. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [partij 1] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk. 4.13. Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt ook voor rekening van de koper als het valt onder de onderdelen waarvoor koper de verkoper heeft geëxonereerd in een ouderdomsclausule. Vaststaat dat [partij 1] en [partij 2] geen ouderdomsclausule zijn overeengekomen, zodat de vraag voor wiens rekening en risico een gebrek komt, dient te worden beantwoord aan het hiervoor onder rov. 4.11. en 4.12. weergegeven toetsingskader. Al hetgeen door [partij 2] , en in reactie daarop door [partij 1] , is gesteld omtrent de verouderingsclausule, behoeft om die reden geen bespreking. - het gat in de rioolbuis en het normaal gebruik van de woning 4.14. De rechtbank overweegt dat een gat in de hoofdrioolbuis, als gevolg waarvan rioolwater het woonhuis in kan stromen dan wel instroomt, op zichzelf een gebrek is dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. 4.15. Indien dit gat in de rioolbuis aanwezig was tijdens de overdracht van de woning, dan is [partij 2] hiervoor op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst, in beginsel aansprakelijk. Daarbij doet niet ter zake of [partij 2] al dan niet van het gat op de hoogte was. - over de kenbaarheid van het gebrek 4.16. [partij 2] zijn op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst alleen dan niet aansprakelijk voor het gat in de rioolbuis, indien [partij 1] met het gebrek bekend was dan wel dat dit voor hem kenbaar was. Dat [partij 1] met het gebrek bekend was, is gesteld noch gebleken. Uit hetgeen door partijen is gesteld omtrent de locatie van het gebrek, was dit voor hem ook niet eenvoudig vast te stellen. Evenmin was er aanleiding voor [partij 1] om onderzoek te doen naar de staat van de riolering, ook al was voor hem kenbaar dat deze deels nog uit gresbuizen bestond. Uit de beantwoording van de vragen door [partij 2] in de vragenlijst B onder 8 kon [partij 1] afleiden dat [partij 2] nimmer problemen met de riolering had gehad, zodat hij er vanuit mocht gaan dat deze op dat moment nog zonder gebreken was. Het gebrek was daarom evenmin kenbaar. - conclusie met betrekking tot de non-conformiteit 4.17. Het voorgaande betekent dat in verband met de non-conformiteit als grondslag van de vordering nog slechts de vraag voorligt of op het moment van de overdracht van de woning, te weten: 7 augustus 2023, het gat in de hoofdrioolbuis aanwezig was. 4.18. [partij 1] heeft zijn stelling dat het gat op dat tijdstip wel aanwezig was, onder meer door verwijzing naar door hem overgelegde rapporten, gemotiveerd onderbouwd. [partij 2] hebben die stelling gemotiveerd betwist. Nu aldus tussen partijen niet is komen vast te staan of het gat in de hoofdrioolbuis op het moment van levering van de woning aanwezig was, acht de rechtbank het noodzakelijk dat een deskundige wordt benoemd. De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen: Kunt u op basis van onder meer de foto’s in het dossier van het gat in de rioolbuis, met inachtneming van de data waarop die foto’s zijn gemaakt, vaststellen of dit gat is ontstaan tijdens de hevige regenval op 12 september 2023 of dat dit gat reeds toen aanwezig was? Indien u van oordeel bent dat het gat op 12 september is ontstaan, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat het gat pas op die datum is ontstaan? Indien u van oordeel bent dat dit gat op 12 september 2023 reeds aanwezig was, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat dit een op 12 september 2023 reeds bestaand gat was? Indien u van oordeel bent dat het gat op 12 september 2023 reeds aanwezig was, kunt u dan vaststellen of dit gat ook reeds op 7 augustus 2023 (de dag van de levering van de woning aan [partij 1] ) aanwezig was? Indien u vraag d. bevestigend beantwoordt, aan de hand van welke kenmerken aan de beschadiging van de rioolbuis kunt u afleiden dat dit een op 7 augustus 2023 reeds bestaand gat was? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? 4.19. De rechtbank merkt voorshands op dat – voor het geval de deskundige geen eenduidig antwoord kan geven op voormelde vragen – de bewijslast en daarmee het bewijsrisico ten aanzien van de vraag of het gat op het moment van de overdracht aanwezig was, bij [partij 1] ligt. Dat betekent dat de vordering moet worden afgewezen, niet alleen indien de deskundige vaststelt dat het gat in de rioolbuis op 12 september 2023 is ontstaan, maar ook indien de deskundige van oordeel is dat niet is vast te stellen of het gat vóór dan wel ná 7 augustus 2023 is ontstaan. De deskundige kan zich immers bij zijn onderzoek (nog) slechts baseren op foto’s nu het betreffende deel van de (beschadigde) rioolbuis onder toezien van [partij 1] thans niet meer beschikbaar is. 4.20. De rechtbank is vooralsnog van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van de bouwkunde. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige moet worden betaald door de partij op wie de bewijslast rust. Dit voorschot moet daarom door [partij 1] worden betaald.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. 4.21. De rechtbank zal partijen thans in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de te benoemen deskundige, alsook over de vragen die aan de deskundige moeten worden voorgelegd. Alleen indien partijen het eens zijn over de persoon van de te benoemen deskundige, kunnen zij een voorstel doen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige. De zaak zal worden verwezen naar de rol van woensdag 6 mei 2026 voor akte uitlaten aan de zijde van beide partijen. De subsidiaire grondslag: dwaling 4.22. [partij 1] stelt subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en vordert om die reden de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen, zodat aan [partij 1] een koopprijsvermindering toekomt. Volgens [partij 1] is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. [partij 1] stelt daartoe dat hij tijdens de verkoopprocedure specifiek heeft gevraagd naar eerdere gebreken aan het riool. [partij 2] hebben nagelaten om [partij 1] te informeren over een gebrek aan de riolering, aldus [partij 1] . [partij 1] doet hiermee een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a respectievelijk sub b BW. - het beoordelingskader 4.23. Voornoemd artikel bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Een dergelijke dwaling maakt de overeenkomst vernietigbaar. In het algemeen wordt niet erkend dat een rechtshandeling partieel kan worden vernietigd, indien zich ten aanzien van die rechtshandeling een vernietigingsgrond voordoet die de gehele rechtshandeling betreft, zoals het geval is bij de vernietiging van een wederkerige overeenkomst op grond van dwaling. In zoverre dient de subsidiaire vordering van [partij 1] te worden afgewezen. Wel kan de rechter, als het beroep op dwaling succesvol is, op verlangen van één van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (artikel 6:230 lid 2 BW). Gelet daarop begrijpt de rechtbank de vordering van [partij 1] tot gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst als een (vordering tot) wijziging van de overeenkomst tot opheffing van het nadeel overeenkomstig artikel 6:230 lid 2 BW. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt. 4.24. Toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW vereist dat er sprake is van dwalingsnadeel. In de doctrine wordt verschillend gedacht over de wijze waarop en naar welk moment dat nadeel vastgesteld moet worden alsmede over de vraag wanneer het nadeel vervolgens ‘afdoende’ zou zijn opgeheven. Naar het oordeel van de rechtbank dient toepassing van art. 6:230 lid 2 BW er toe te leiden dat alsnog een reëel contractueel evenwicht tussen prestaties en partijen tot stand wordt gebracht. Hoewel het met opheffing van dwalingsnadeel te behalen resultaat soms ook (ten dele) met een vordering tot vergoeding van schade wegens toerekenbare tekortkoming (art. 6:74 BW) of onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) kan worden behaald, is de opheffing van dwalingsnadeel geen schadevergoeding (zie onder meer de conclusie van A-G Hartlief bij HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910, onder randnummer 3.5.) De wederpartij die meer wil dan louter de opheffing van het nadeel (dat voortvloeit uit het aangaan van een contract tegen ongunstiger voorwaarden dan bij een juiste voorstelling van zaken overeengekomen zouden zijn) en die ook haar andere schade vergoed wil zien, zal zich op andere rechtsgronden moeten baseren en stuit daarbij dus op extra vereisten zoals bijvoorbeeld dat van de onrechtmatigheid en de toerekening (zie onder meer de conclusie van A-G Hartlief bij HR 21 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1696, onder randnummer 3.39). 4.25. Naar het oordeel van de rechtbank dient bij de vaststelling van het nadeel in beginsel als uitgangspunt te worden genomen dat [partij 1] in de situatie zal moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is (zie hiervoor ook HR 6 februari 2026; ECLI:NL:HR:2026:199, rov. 3.2.2. en 3.2.3.). Hieromtrent heeft [partij 1] niets gesteld. Hij heeft slechts in algemene termen gesteld dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, indien hij correct was geïnformeerd omtrent de toestand van het riool. 4.26. Voor zover [partij 1] betoogt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst in het geheel niet zou zijn aangegaan, en dus ook niet op andere voorwaarden, ligt het voor de hand dat hij de vernietiging van de overeenkomst had ingeroepen en kan artikel 6:230 lid 2 BW geen toepassing vinden. Voor zover hij betoogt dat hij de overeenkomst onder andere voorwaarden zou hebben gesloten, had het op zijn weg gelegen om gemotiveerd te stellen onder welke voorwaarden partijen dan wel zouden hebben gecontracteerd en welk nadeel hij aldus door de dwaling heeft geleden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat dit nadeel niet zonder meer op de door hem geleden schade kan worden begroot. - conclusie met betrekking tot de dwaling 4.27. Het voorgaand brengt dan ook mee dat, indien er veronderstellenderwijs met [partij 1] vanuit moet worden gegaan dat [partij 2] op de hoogte waren van een reparatie aan de hoofdrioolbuis (door [partij 2] is zowel de reparatie als de kennis ervan aan hun zijde betwist), de subsidiaire op dwaling gebaseerde vordering niet kan worden toegewezen. Al hetgeen partijen omtrent de reparatie van de hoofdrioolbuis en de verzwijging ervan hebben gesteld, behoeft om die reden geen bespreking. in reconventie 4.28. [partij 2] stellen als gevolg van de onterechte beschuldigingen van de zijde van [partij 1] schade te hebben geleden bestaande uit de kosten voor de deskundige (€ 1.327,90) en buitengerechtelijke kosten (kosten advocaat). In totaal wordt een bedrag van € 3.142,90 gevorderd. 4.29. Het antwoord op de vraag of [partij 1] gehouden is door [partij 2] gemaakte kosten te vergoeden, hangt af van het uiteindelijke oordeel in conventie. Om die reden zal de rechtbank de beslissing op de vordering in reconventie aanhouden. 4.30. De vordering tot vergoeding van de (tot en met 3 juni 2025) door [partij 2] gemaakte advocaatkosten, komt neer op een vordering tot betaling van de volledige proceskosten. Een vergoeding van volledige proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als [partij 1] zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353). 4.31. [partij 2] hebben naar het oordeel van de rechtbank niet, althans onvoldoende gesteld dat aan voornoemde maatstaf is voldaan en dat aan de zijde van [partij 1] sprake zou zijn van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen in die zin dat de door [partij 1] ingestelde vorderingen evident ongegrond zijn. Indien en voor zover de vorderingen van [partij 1] in conventie worden afgewezen en de vordering in reconventie wordt toegewezen, moeten de proceskosten aan de zijde van [partij 2] worden begroot aan de hand van de artikel 237 en 239 Rv.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. 4.21. De rechtbank zal partijen thans in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de te benoemen deskundige, alsook over de vragen die aan de deskundige moeten worden voorgelegd. Alleen indien partijen het eens zijn over de persoon van de te benoemen deskundige, kunnen zij een voorstel doen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige. De zaak zal worden verwezen naar de rol van woensdag 6 mei 2026 voor akte uitlaten aan de zijde van beide partijen. De subsidiaire grondslag: dwaling 4.22. [partij 1] stelt subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en vordert om die reden de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen, zodat aan [partij 1] een koopprijsvermindering toekomt. Volgens [partij 1] is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. [partij 1] stelt daartoe dat hij tijdens de verkoopprocedure specifiek heeft gevraagd naar eerdere gebreken aan het riool. [partij 2] hebben nagelaten om [partij 1] te informeren over een gebrek aan de riolering, aldus [partij 1] . [partij 1] doet hiermee een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a respectievelijk sub b BW. - het beoordelingskader 4.23. Voornoemd artikel bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Een dergelijke dwaling maakt de overeenkomst vernietigbaar. In het algemeen wordt niet erkend dat een rechtshandeling partieel kan worden vernietigd, indien zich ten aanzien van die rechtshandeling een vernietigingsgrond voordoet die de gehele rechtshandeling betreft, zoals het geval is bij de vernietiging van een wederkerige overeenkomst op grond van dwaling. In zoverre dient de subsidiaire vordering van [partij 1] te worden afgewezen. Wel kan de rechter, als het beroep op dwaling succesvol is, op verlangen van één van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (artikel 6:230 lid 2 BW). Gelet daarop begrijpt de rechtbank de vordering van [partij 1] tot gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst als een (vordering tot) wijziging van de overeenkomst tot opheffing van het nadeel overeenkomstig artikel 6:230 lid 2 BW. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt. 4.24. Toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW vereist dat er sprake is van dwalingsnadeel. In de doctrine wordt verschillend gedacht over de wijze waarop en naar welk moment dat nadeel vastgesteld moet worden alsmede over de vraag wanneer het nadeel vervolgens ‘afdoende’ zou zijn opgeheven. Naar het oordeel van de rechtbank dient toepassing van art. 6:230 lid 2 BW er toe te leiden dat alsnog een reëel contractueel evenwicht tussen prestaties en partijen tot stand wordt gebracht. Hoewel het met opheffing van dwalingsnadeel te behalen resultaat soms ook (ten dele) met een vordering tot vergoeding van schade wegens toerekenbare tekortkoming (art. 6:74 BW) of onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) kan worden behaald, is de opheffing van dwalingsnadeel geen schadevergoeding (zie onder meer de conclusie van A-G Hartlief bij HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910, onder randnummer 3.5.) De wederpartij die meer wil dan louter de opheffing van het nadeel (dat voortvloeit uit het aangaan van een contract tegen ongunstiger voorwaarden dan bij een juiste voorstelling van zaken overeengekomen zouden zijn) en die ook haar andere schade vergoed wil zien, zal zich op andere rechtsgronden moeten baseren en stuit daarbij dus op extra vereisten zoals bijvoorbeeld dat van de onrechtmatigheid en de toerekening (zie onder meer de conclusie van A-G Hartlief bij HR 21 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1696, onder randnummer 3.39). 4.25. Naar het oordeel van de rechtbank dient bij de vaststelling van het nadeel in beginsel als uitgangspunt te worden genomen dat [partij 1] in de situatie zal moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is (zie hiervoor ook HR 6 februari 2026; ECLI:NL:HR:2026:199, rov. 3.2.2. en 3.2.3.). Hieromtrent heeft [partij 1] niets gesteld. Hij heeft slechts in algemene termen gesteld dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, indien hij correct was geïnformeerd omtrent de toestand van het riool. 4.26. Voor zover [partij 1] betoogt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst in het geheel niet zou zijn aangegaan, en dus ook niet op andere voorwaarden, ligt het voor de hand dat hij de vernietiging van de overeenkomst had ingeroepen en kan artikel 6:230 lid 2 BW geen toepassing vinden. Voor zover hij betoogt dat hij de overeenkomst onder andere voorwaarden zou hebben gesloten, had het op zijn weg gelegen om gemotiveerd te stellen onder welke voorwaarden partijen dan wel zouden hebben gecontracteerd en welk nadeel hij aldus door de dwaling heeft geleden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat dit nadeel niet zonder meer op de door hem geleden schade kan worden begroot. - conclusie met betrekking tot de dwaling 4.27. Het voorgaand brengt dan ook mee dat, indien er veronderstellenderwijs met [partij 1] vanuit moet worden gegaan dat [partij 2] op de hoogte waren van een reparatie aan de hoofdrioolbuis (door [partij 2] is zowel de reparatie als de kennis ervan aan hun zijde betwist), de subsidiaire op dwaling gebaseerde vordering niet kan worden toegewezen. Al hetgeen partijen omtrent de reparatie van de hoofdrioolbuis en de verzwijging ervan hebben gesteld, behoeft om die reden geen bespreking. in reconventie 4.28. [partij 2] stellen als gevolg van de onterechte beschuldigingen van de zijde van [partij 1] schade te hebben geleden bestaande uit de kosten voor de deskundige (€ 1.327,90) en buitengerechtelijke kosten (kosten advocaat). In totaal wordt een bedrag van € 3.142,90 gevorderd. 4.29. Het antwoord op de vraag of [partij 1] gehouden is door [partij 2] gemaakte kosten te vergoeden, hangt af van het uiteindelijke oordeel in conventie. Om die reden zal de rechtbank de beslissing op de vordering in reconventie aanhouden. 4.30. De vordering tot vergoeding van de (tot en met 3 juni 2025) door [partij 2] gemaakte advocaatkosten, komt neer op een vordering tot betaling van de volledige proceskosten. Een vergoeding van volledige proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als [partij 1] zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353). 4.31. [partij 2] hebben naar het oordeel van de rechtbank niet, althans onvoldoende gesteld dat aan voornoemde maatstaf is voldaan en dat aan de zijde van [partij 1] sprake zou zijn van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen in die zin dat de door [partij 1] ingestelde vorderingen evident ongegrond zijn. Indien en voor zover de vorderingen van [partij 1] in conventie worden afgewezen en de vordering in reconventie wordt toegewezen, moeten de proceskosten aan de zijde van [partij 2] worden begroot aan de hand van de artikel 237 en 239 Rv.