ECLI:NL:RBLIM:2025:13195

RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/335789 / HA ZA 24-491 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van: [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. R.E. Izeboud, tegen: PROVINCIE LIMBURG , te Maastricht, gedaagde partij, hierna te noemen: de provincie, advocaat: mr. R.T.L.J. Jongen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het incidenteel vonnis van 26 februari 2025,- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 augustus 2025,- de pleitaantekeningen van [eiseres] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiseres] heeft van de provincie – kort gezegd – een bedrijfspand en een perceel grond te [plaats 1] (hierna: het verkochte) gekocht. De betrokken makelaar (Corio Makelaars) heeft de koopovereenkomst bevestigd in een e-mail van 6 mei 2021 aan [eiseres] met onder meer de volgende tekst: […] Hierbij een korte samenvatting wat wij gisteren zijn overeengekomen. 1 [adres] te [plaats 2] wordt aangekocht voor € 380.000,- k.k. 2 Koop geschiedt zonder ontbindende voorwaarden 3 Het perceel [kadastrale gegevens 1] groot 2.245 m² wordt geleverd met Btw 4 Het perceel [kadastrale gegevens 2] groot 5.130 m² met bedrijfsgebouwen wordt geleverd met overdrachtsbelasting 5 Verdeling voor de overdracht zou kunnen naar rato perceelgrootte. Hopende alles correct weergegeven te hebben, verneem ik graag van jullie. […] 2.2. Bij e-mail van 10 mei 2021 is namens [eiseres] bevestigend gereageerd op hetgeen in de e-mail van 6 mei 2021 is weergegeven. 2.3. De koopovereenkomst met betrekking tot het verkochte is op 8 juni 2021 ondertekend door de provincie en is op 21 juni 2021 ondertekend door [eiseres] . De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende: […] Artikel 1: Notariële akte van levering De voor de eigendomsoverdracht van het verkochte (de “overdracht”) vereiste akte van levering zal worden gepasseerd op 12 juli 2021 , of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen, voor (een waarnemer van) een notaris […]. […] Artikel 12: Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 12.1 Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. […] 12.4 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een zonder rechtelijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. […] Artikel 13: Ontbindende voorwaarden 13.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten aan een der partijen in elk van de volgende gevallen: [ volgt verschillende doorhalingen, rechtbank ] […] Artikel 20: Bijzondere bepalingen […] Opdracht tot verkoop Verkoper verklaart aan Corio Makelaars B.V. opdracht gegeven te hebben tot bemiddeling bij verkoop van het Verkochte. […] Wet Bibob 1. De Provincie Limburg kan de overeenkomst onmiddellijk en naar eigen keuze opschorten, ontbinden of beëindigen, zonder gehouden te zijn tot vergoeding van eventuele schade en zonder daarbij een termijn in acht te hoeven nemen, voor zover; a. Er sprake is van een ernstig gevaar dat de vastgoedtransactie mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten; b. Er sprake is van een ernstig gevaar dat in of met de onroerende zaak waar de vastgoedtransactie betrekking op heeft, mede strafbare feiten zullen worden gepleegd; c. Er sprake is van feite Het ontvangen advies en informatie rondom de vastgoedtransactie geven aanleiding een aanvullend advies aan te vragen bij het Bureau Bibob, alvorens een besluit te nemen over de vastgoedtransactie. Dit verzoek is op 24 mei 2022 ingediend. Wij zullen u op de hoogte brengen wanneer dit aanvullend advies is ontvangen. […] 2.9. Bij brief van 18 oktober 2022 heeft [naam 3] , voor zover relevant, als volgt geïnformeerd: Geachte [naam 3] , In december 2021 hebben wij het Bibob-vragenformulier ontvangen inclusief bijlagen, waarna het eigen onderzoek van de Provincie Limburg is gestart. Wij hebben een eerste advies en aanvullend advies aangevraagd bij het Landelijk Bureau Bibob, welke wij op 8 maart 2022 en 19 augustus 2022 hebben ontvangen. Om een gedegen advies uit te kunnen brengen hebben wij aanvullende informatie nodig inzake het gebruik van de onroerende zaak waarop de vastgoedtransactie toeziet. Wij verzoeken u het hierna genoemde onderdeel van het Bibob-vragenformulier volledig en naar waarheid in te vullen: - Hoofdstuk 6.5 Publiek Vastgoed – verwerving/zakelijk recht (afgesloten overeenkomst). In het bijzonder hoofdstuk 6.5A: voor welke activiteiten gebruikt u de onroerende zaak waarop de transactie toeziet. […] Graag ontvangen wij de documenten uiterlijk 29 oktober 2022. Mogelijk krijgt u op een later moment nogmaals een verzoek om aanvullende informatie aan te leveren. […] 2.10. Op 5 juli 2023 heeft [naam 4] , onderzoeker BIBOB bij de provincie, [naam 1] gemaild met onder meer de volgende tekst: Geachte [naam 1] , Namens mijn collega […] wil ik u ervan op de hoogte stellen dat de nota, met betrekking tot het Bibob-onderzoek inzake [eiseres] Vastgoed Ontwikkeling BV, na het zomerreces zal worden ingediend bij Gedeputeerde Staten voor besluitvorming. Het zomerreces eindigt op 14 augustus. […] 2.11. Bij brief van 31 januari 2024 heeft de advocaat van [eiseres] de provincie aangeschreven. In deze brief wordt namens [eiseres] geageerd tegen de opschorting van de nakoming van de koopovereenkomst sinds 9 juli 2021. De brief vermeldt onder meer: […] Ingebrekestelling en aansprakelijkstelling Al het vorenstaande in ogenschouw genomen rechtvaardigt de conclusie dat uw provincie zonder recht of reden de afwikkeling van de met cliënte gesloten koopovereenkomst heeft opgeschort. Met cliënte stel ik dan ook vast dat uw provincie toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, te weten het verlenen van medewerking aan de eigendomsoverdracht (feitelijke en juridische levering) van het verkochte. Hierdoor stel ik uw provincie namens cliënte nadrukkelijk in gebreke en biedt u de gelegenheid om binnen een termijn van 8 dagen na heden (ex artikel 12.1. van de koopovereenkomst) om alsnog uw medewerking te verlenen aan de feitelijke en juridische levering van het verkochte middels het zo spoedig mogelijk passeren van de notariële akte van levering. […] 2.12. Op 8 februari 2024 heeft [naam 3] onder meer het volgende geschreven: […] Middels deze brief bevestigen wij de ontvangst van uw brief van datum 31 januari 2024 […]. […] De Provincie Limburg weerspreekt dat de nakoming van de desbetreffende koopovereenkomst onrechtmatig is opgeschort. De overeenkomst is immers opgeschort hangende het ingestelde onderzoek op grond van de Wet Bibob. De door partijen getekende koopovereenkomst biedt hiertoe mogelijkheid onder het daarin opgenomen artikel 20. Voorts staat daarin expliciet vermeld dat de Provincie Limburg een beroep kan doen op dit artikel zonder dat zij daarbij een termijn in acht hoeft te nemen en zonder gehouden te zijn tot vergoeding van eventuele schade. Zoals gezegd is dit artikel onderdeel van de koopovereenkomst die door beide partijen is ondertekend. De desbetreffende pagina is geparafeerd door uw cliënt. Uw stelling dat dit artikel eenzijdig is toegevoegd, mist daarmee feitelijke grondslag. Aldus is opschorting van de levering van het verkochte rechtmatig gebeurd. Op basis van artikel 28 van de Wet 4. De beoordeling Mocht de provincie overgaan tot opschorting van de koopovereenkomst? 4.1. In de koopovereenkomst hebben partijen als datum van levering van het verkochte 12 juli 2021 opgenomen. De levering heeft pas op 18 april 2024 plaatsgevonden. In de tussengelegen periode heeft de provincie de overeenkomst opgeschort vanwege het Bibob-onderzoek. Partijen verschillen van mening of de provincie daartoe gerechtigd was. 4.2. Volgens [eiseres] mocht de provincie niet op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst tot opschorting overgaan tijdens het Bibob-onderzoek. Opschorting is enkel mogelijk indien zich één van de situaties voordoet zoals beschreven in artikel 20 lid 1 sub a tot en met f van de overeenkomst. De daar beschreven situaties hebben zich niet voorgedaan. Het Landelijk Bureau Bibob (hierna: LBB) is om advies gevraagd om vast te stellen of het aangaan van de vastgoedtransactie een ernstig gevaar in de zin van artikel 3 juncto artikel 5a van de Wet Bibob zou opleveren. De provincie heeft dus niet vóór de opschorting kunnen vaststellen of één van de situaties als bedoeld in artikel 20 lid 1 sub a tot en met f aan de orde was. [eiseres] mocht er op vertrouwen dat de termijn voor het inroepen van opschortende voorwaarden maximaal vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst zou zijn. Dat was de termijn tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst (8 juni 2021) en de datum waarop de notariële overdacht zou plaatsvinden (12 juli 2021). Die termijn had kunnen worden aangewend voor het doorlopen van de Bibob-toets. [eiseres] acht de opschorting door de provincie daarom onrechtmatig. [eiseres] heeft verder nog gesteld dat de provincie de opschorting niet eindeloos kon laten voortduren, zonder inachtneming van enige termijn. Zij acht de langdurige opschorting onrechtmatig en in strijd met de in acht te nemen maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 4.3. De provincie voert aan dat vóór de overeengekomen datum van levering feiten en omstandigheden gebleken zijn, die redelijkerwijs deden vermoeden dat [eiseres] in relatie stond tot strafbare feiten. Op grond van artikel 20 lid 1 sub c van de koopovereenkomst mocht de levering daarom opgeschort worden zonder dat daarbij een termijn in acht genomen hoefde te worden. De provincie betoogt dat zij de duur van de opschorting nodig heeft gehad om alle onderzoeken te doen die nodig waren in het kader van de Wet Bibob en dat de duur van de opschorting niet onrechtmatig was en evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 4.4. De rechtbank verwerpt de stelling van [eiseres] dat een opschortingsbevoegdheid pas ontstaat, nadat het Bibob-onderzoek is afgerond en er een advies van het LBB is. In de tekst van artikel 20 lid 1 sub c van de koopovereenkomst staat dat opgeschort mag worden als er sprake is van feiten en omstandigheden die erop wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat [eiseres] in relatie staat tot strafbare feiten. Een dergelijk vermoeden kan er zijn voordat sprake is van een Bibob-onderzoek. 4.5. [eiseres] heeft verder niet toegelicht waarop zij het vertrouwen baseert dat de termijn voor het inroepen van opschortende voorwaarden maximaal vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst zou zijn. De mededeling van het uitstel van de levering met drie tot vier weken is afkomstig van de notaris en daaruit kan niet worden afgeleid dat deze termijn is gesteld door de provincie. Bovendien hoeft de provincie bij het inroepen van artikel 20, blijkens de tekst daarvan , geen termijn in acht te nemen. Het is niet realistisch om aan te nemen dat de provincie het Bibob-onderzoek in vier weken had kunnen afronden, gelet op de zorgvuldigheid van de informatievergaring die daarmee gepaard gaat, de mogelijkheid om advies te vragen aan het LBB (zoals ook hier is gebeurd) en het feit dat het uitgebrachte advies en de verkregen informatie moeten worden voorgelegd aan GS. 4.6. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de provincie, materieel gezien, een beroep mocht doen