ECLI:NL:RBLIM:2023:5856

RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Roermond Zaaknummer: C/03/312441 / HA ZA 22-561 Vonnis van 4 oktober 2023 in de zaak van STICHTING ZORGGROEP NOORD- EN MIDDEN-LIMBURG, te Venlo , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: de Zorggroep, advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig te Venlo , tegen BERGERHOF B.V., te Weert , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Bergerhof, advocaat: mr. A.J.T.M. Hendriks te Weert .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: 1. de dagvaarding; 2. de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie; 3. de conclusie van antwoord in reconventie; 4. de mondelinge behandeling van 21 september 2023, waarbij door partijen pleitnota’s zijn ingebracht en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Verwijzing naar bijlagen vindt plaats door vermelding van het nummer van het processtuk gevolgd door het nummer van de bijlage. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Aan de [adres] in Bergen exploiteerde de [exploitant] op een perceel van circa 6.500 vierkante meters een bouwbedrijf ( [naam bedrijf] ). Op dat perceel stonden op ongeveer 1.300 vierkante meter bedrijfsgebouwen (grotendeels uit 1960). Bergerhof was de project BV van de [adviseur] . Bergerhof had als opdracht om het bedrijfsperceel van [naam bedrijf] (op eigen naam) te verkopen. 2.2. De Zorggroep is een stichting die zich bezighoudt met de huisvesting en opvang van met name dementerende mensen. Dit doet zij met 3.628 werknemers op 53 locaties. Binnen de Zorggroep is er een afdeling onroerend goed met 6 mensen die zich met beheer en ook verwerving en afstoting van onroerend goed bezighoudt. Omdat een zorglocatie in Bergen aan vervanging toe was, toonde de Zorggroep interesse in het perceel aan de [adres] (5.044 vierkante meter). 2.3. Partijen kwamen overeen dat Bergerhof de bestaande opstallen zou slopen en de grond zodanig zou saneren dat deze bouwrijp was. Daartoe rapporteerde Econsultancy op 12 maart 2020 (bijlage 1,3, vooral blz. 15) dat de bovengrond licht verontreinigd is met zink, lood, PAK en PCB, maar dat dit hoogstwaarschijnlijk te relateren is aan puinbijmengingen. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, is er géén reden tot nader onderzoek. Omdat er enkele stukjes asbest zijn aangetroffen, wordt geadviseerd om op 500 vierkante meter een nader onderzoek asbest in bodem en puin uit te voeren. In een vervolgrapport van 22 juli 2020 (bijlage 1,6, vooral blz. 7) rapporteert Econsultancy dat de interventiewaarde voor asbest niet wordt overschreden en er geen belemmeringen zijn voor de bouw. Wel wordt opgemerkt dat vrijgekomen grond niet zomaar afgevoerd kan worden of elders kan worden toegepast en dat de regels van het Besluit Bodemkwaliteit dan van toepassing zijn. 2.4. Nadat met medewerking van Bergerhof door de gemeente Bergen in principe is ingestemd met wijziging van de bestemming van het aan te kopen perceel, sluiten partijen op 1 juli 2020 een koopovereenkomst (bijlage 1,2). Nadat de gemeenteraad van Bergen op 13 juli 2021 de voorgestelde bestemming heeft vastgesteld (bijlage 1,5) vindt op 27 juli 2021 de levering plaats (bijlage 1,4). 2.5. Voorafgaand aan de levering heeft de Zorggroep aan AVG Explosieven Opsporing Nederland (hierna AVG) een Pragmatische Opsporingsanalyse laten uitvoeren op het aangekochte perceel. Dit naar aanleiding van een Vooronderzoek Hoogwaterbeschermingsprogramma Noordelijke Maasvallei van 4 juli 2017 (bijlage 1,8), waarin Uit het analyse rapport van 30 juni 2021 (bijlage 1,7). In dat rapport is onderzocht in hoeverre in dijkgebieden gevaar voor achtergebleven explosieven bestaat. [adres] ligt kennelijk direct achter een dijk (aldus rapport [naam rapport] , blz. 6, bij bijlage 1,2). In het rapport van AVG uit 2017 (bijlage 1,8) is af te leiden dat het gebied valt onder Dijkring (DR)57 (blz. 8) en dat onder conclusies (op blz. 446) is opgenomen dat er indicaties zijn dat 6 van 8 mogelijke soorten munitie daar mogelijk aanwezig zijn. In de Pragmatische opsporingsanalyse heeft AVG verder ingezoomd op het aan te kopen perceel en onderzocht op welke plaatsen verdere opsporing en eventueel opruiming door een gecertificeerd bedrijf moet plaatsvinden. Daaruit blijkt in elk geval (blz. 15 rapport) dat het gebied waar de fundering komt, verdacht is en mogelijk ook de plek waar de vijver komt. 2.6. De koopprijs voor het perceel was 786.500 euro. Daarvan zou krachtens art. 3 koopovereenkomst (bijlage 1,2) 574.750 euro betaald worden bij levering. Het restant ad 211.750 euro zou in termijnen voldaan worden gedurende de tijd dat het perceel feitelijk bouwrijp gemaakt werd. In art 3.1 is opgenomen wat onder Bouwrijp wordt verstaan: - vrij van opstallen, - Vrij van huur en gebruik, - Wijziging huidige bestemming van bedrijf naar beoogde bestemming zorgwonen, - Aanvragen vergunning inrit, - Aanwezige nutsaansluitingen handhaven tot op de kavel, en – Hekwerk (…). De oplevering van het perceel heeft op 8 november 2021 plaatsgevonden, als bewijs waarvoor [adviseur] als adviseur van Bergerhof bij mail van 9 november 2021 alle genoemde opleverpunten memoreert met nog enkele opleverpuntjes (bijlage 2,6). De Zorggroep verklaart die opsomming in reactie mail van 11 november 2021 akkoord (ook bijlage 2,6), waarna kennelijk ook de laatste betaaltermijn is voldaan. 2.7. Naar aanleiding van de pragmatische opsporingsanalyse van 30 juni 2021 is op 16 november 2021 door AVG een Projectplan Opsporing Ontplofbare Oorlogsresten gemaakt (bijlage 1,10). De uitvoering daarvan viel tegen omdat metaaldetectie verstoord werd vanwege aanwezigheid in de grond van andere ijzerhoudende materialen zoals kabels, gewapend glas en bepaalde soorten puin. Daardoor werd het noodzakelijk om de grond laag na laag af te graven om de gewenste detectie te kunnen uitvoeren (aldus mail AVG 23 november 2021, bijlage 1,12). Uit de concept facturen van 10 januari 2022 (bijlage 1,11) blijkt dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd in weken 47, 50 en 51 voor een bedrag van 23.256,20 euro. Omdat er meer puin werd aangetroffen dan verwacht (mail AVG van 14 december 2021 met foto’s, bijlage 1,13), moesten ook nog in week 2, 5 en 6 van 2022 werkzaamheden verricht worden (aldus factuur 17 februari 2022 ad 9.728,40 euro, bijlage 1,14), waardoor de totale ontgravingskosten 29.596,60 euro beliepen (bijlage 1,14). Bij deze werkzaamheden zijn zes projectielen aangetroffen, die zijn afgevoerd of vernietigd (tekening blz. 13 dagvaarding). 2.8. In de opgegraven grond bevond zich naast puin ook asbest. Door [bouwbedrijf] is die grond gezeefd en vervolgens van elkaar gescheiden in te hergebruiken grond en grond die moest worden afgevoerd. Daarnaast is ook asbesthoudende grond afgevoerd. [bouwbedrijf] heeft de kosten daarvan 5 mei 2022 begroot op 63.548,66 euro (bijlage 1,18). 2.9. De Zorggroep acht Bergerhof aansprakelijk voor de kosten die samenhangen met het opsporen van explosieven, het aantreffen van het vele puin en de asbest en het daardoor moeten afvoeren van de grond. De Zorggroep heeft Bergerhof voor deze kosten ad 105.249,99 euro (facturen bijlage1,9, 11,14, 17 en 18) bij brief van 29 december 2021 aansprakelijk gesteld (1,19, zie ook sommatie 10 februari 2022, bijlage 1,20). De Zorggroep vordert in conventie ‘een verklaring voor recht dat het Perceel niet beantwoordt aan de overeenkomst en Bergerhof derhalve tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit die Overeenkomst’. Voorts wordt genoemd bedrag van 105.249,99 euro primair gevorderd als teveel betaald in het kader van partiële ontbinding en subsidiair als vervangende schadevergoeding. 2.10. Bergerhof voert verweer en vordert in reconventie te verklaren voor recht dat de Zorggroep onrechtmatig heeft gehandeld door beslag te leggen en voor de schade daarvan aansprakelijk is alsmede dat beslag zal doorhalen of opheffen. De Zorggroep voert daartegen verweer.

In conventie 3.1. De rechtsvraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of de aanwezigheid van explosieven en de noodzaak tot het detecteren en eventueel verwijderen ervan uit de door Bergerhof overgedragen bouwgrond aan de Zorggroep, voor rekening en risico van Bergerhof komt. 3.2. Bij de beantwoording van deze vraag is van belang dat er al vanaf 2017 indicaties waren voor de aanwezigheid van explosieven in het gebied waarin het perceel lag. Tussen partijen staat niet ter discussie dat die informatie ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst bij hen bekend was. Desondanks zijn over de eventuele gevolgen van explosieven in de grond geen bepalingen in de koopovereenkomst opgenomen. In het algemeen geldt dat als partijen bij een koopovereenkomst niets afspreken over een bij hen bekend risico, dat dat risico dan bij levering overgaat op de koper. 3.3. Zo kan vastgesteld worden dat partijen onder het door Bergerhof bouwrijp maken van de grond niet hebben opgenomen dat Bergerhof zou onderzoeken of er explosieven in de bodem zaten en zo ja, om deze daaruit te verwijderen. In artikel 3.1 (hierboven geciteerd) is duidelijk limitatief opgenomen wat onder bouwrijp werd verstaan. De enige omschrijving die voor twijfel kan zorgen, is wellicht de volgende: “Bodemonderzoek en saneren zodat bodem voldoet aan eisen beoogde bestemming”. De rechtbank denkt daar als volgt over. De termen ‘bodemonderzoek’ en ‘saneren’ hangen nauw met elkaar samen, bodemonderzoek gaat aan saneren vooraf. De bestaande term ‘bodemsanering’ staat volgens Wikipedia voor ‘het proces om een stuk grond vrij van bodemverontreiniging te maken’. Er is taalkundig noch juridisch grondslag om daaronder ook een pragmatische opsporingsanalyse naar de aanwezigheid van explosieven te verstaan. Uit niets blijkt dat partijen dat onderzoek er wél onder wilden laten vallen. Bergerhof heeft namelijk twee bodemonderzoeken laten uitvoeren waaruit bleek dat er niet gesaneerd hoefde te worden en Zorggroep heeft niet van Bergerhof verlangd dat zij ook een pragmatische opsporingsanalyse zou uitvoeren. Integendeel, zij heeft daarvoor zélf opdracht gegeven en zélf de factuur voldaan. Ook als de Zorggroep per mail van 16 november 2021 (bijlage 2,7) Bergerhof op de hoogte stelt over de aanwezigheid van asbest, verwijt zij Bergerhof niet dat er explosieven in de grond zitten, maar maant zij Bergerhof alleen tot spoedige verwijdering van die asbest zodat de in haar opdracht uit te voeren detectie van explosieven voortgezet kan worden. 3.4. Hoewel partijen dus bekend waren met indicaties voor explosieven in de bodem, zij daarover niets afgesproken hebben en onderzoek daarnaar niet onder bouwrijp maken viel, baseert de Zorggroep aansprakelijkheid van Bergerhof op artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Dit artikellid luidt als volgt: “De onroerende zaak zal bij de oplevering de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een gebruik als beschreven in de het principe verzoek 5 februari 2020, zie bijlage 6”. Bergerhof is van mening dat dit artikellid geen garantie bevat en dat de bouwgrond feitelijk te gebruiken was als bouwgrond. De rechtbank oordeelt als volgt. 3.5. Vastgesteld kan worden dat geciteerd artikel 5.3 slechts de standaardtekst bevat uit de modelkoopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In die NVM-modelkoopovereenkomst wordt dit artikellid doorgaans aldus uitgelegd dat de garantie alleen geldt voor aangetroffen zaken die aan het normale gebruik in de aanwezigheid van bodemverontreiniging. De rode lijn daarin is dat als bodemsanering noodzakelijk is alvorens tot bouwen kan worden overgegaan, dit aan normaal gebruik in de weg staat. In lijn daarmee ligt voor de hand om aan te nemen dat als aan het daadwerkelijke bouwen een kostbare detectie- en afgravingsprocedure vooraf moet gaan om te voorkomen dat er ongelukken gebeuren, ook aan het normale gebruik als bouwgrond in de weg staat. 3.6. Daarbij kan dan wellicht nog onderscheid gemaakt worden tussen de situatie dat de explosieven gemakkelijk gedetecteerd en verwijderd kunnen worden en de onderhavige omstandigheid dat dit door de grote hoeveelheid ijzerhoudende materialen in de grond niet meer mogelijk was en dus een veel uitvoeriger proces 3.7. In onderhavige zaak blijft echter meespelen dat beide partijen op het gebied van aan- en verkoop van onroerend goed als professioneel mogen worden bestempeld en ondanks de (niet-betwiste) wetenschap van de mogelijkheid van explosieven in de bodem, daarover niets in de overeenkomst hebben opgenomen. Geconstateerd moet zelfs worden dat partijen nauwkeurig hebben omschreven welk onderzoek Bergerhof zou uitvoeren in het kader van het bouwrijp maken van de grond en dat toch voor de hand had gelegen om daarin een pragmatisch vooronderzoek op te nemen teneinde de aanwezigheid van de indicatief aanwezige explosieven uit te sluiten. 3.8. Wat de rechtbank in de stellingen van de Zorggroep leest en ook in haar gedrag ziet (zie hierboven par. 3.3), is dat zij bij het sluiten en het uitvoeren van de overeenkomst wel incalculeerde dat eventuele explosieven gedetecteerd en verwijderd moesten worden, maar dat zij er niet op bedacht was dat dit door de grote hoeveelheid puin in de bodem een enorme kostenpost werd. Daar heeft Bergerhof tegenin gebracht dat in de onderzoeken naar bodemvervuiling is opgenomen dat de ondergrond puin bevat, zodat die omstandigheid ook bij Zorggroep bekend was. 3.9. De rechtbank is van oordeel dat van de Zorggroep niet verwacht kan worden dat zij op voorhand voorzag dat de detectie en verwijdering van explosieven zoveel kosten met zich zou meebrengen als naderhand het geval bleek te zijn. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de werkzaamheden die extra nodig waren boven het detecteren en verwijderen van explosieven in voorzienbare gevallen, op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst en de onvoorzienbaarheid daarvan voor de Zorggroep, voor rekening en risico van Bergerhof komen. De door de Zorggroep onder 1. gevraagde verklaring voor recht zal met inachtneming van deze restrictie worden uitgesproken. 3.10. Over het algemeen vertalen vorderingen inzake non-conformiteit zich in schadevergoeding zoals subsidiair gevorderd. Daarom zal worden voorbijgegaan aan de primaire vordering. Voor wat betreft de hoogte ervan heeft Bergerhof uitvoerig verweer gevoerd. Dat verweer beperkt zich niet enkel tot de hoogte en onderbouwing van opgevoerde schadeposten, maar met name ook over de noodzaak of bij de verwijdering van explosieven vrijkomend puin wel had moeten worden afgevoerd en niet had kunnen worden hergebruikt. Voorts zal door het gegeven oordeel moeten worden vastgesteld welke wel voorzienbare redelijke kosten van detectie en verwijdering van explosieven voor rekening van de Zorggroep moeten blijven. Deze onderwerpen vereisen nader onderzoek en nader partijdebat. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen principieel tegenover elkaar staan in hun opvattingen over wel of niet aansprakelijk zijn voor de kosten van detectie en verwijdering van explosieven. Daardoor lijkt het bepaald niet uitgesloten dat een van partijen het in dit vonnis gegeven oordeel daarover in hoger beroep opnieuw aan de orde wil stellen. Deze omstandigheden voeren de rechtbank tot de beslissing om de schade te verwijzen naar de schadestaat procedure. In reconventie 3.11. Door de in conventie vastgestelde aansprakelijkheid van Bergerhof kan niet gezegd worden dat de Zorggroep onrechtmatig beslag heeft gelegd. Daarmee ligt de in reconventie onder I gevorderde verklaring voor recht dat de Zorggroep onrechtmatig heeft gehandeld door conservatoir beslag te leggen, voor afwijzing gereed.

De rechtbank in conventie 4.1. verklaart voor recht dat Bergerhof tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst in de mate zoals in dit vonnis is overwogen, 4.2. veroordeelt Bergerhof tot betaling van schade, met verwijzing van de zaak naar de schadestaatprocedure om die schade nader op te maken bij staat, in reconventie 4.3. wijst het gevorderde af, In conventie en in reconventie 4.4. veroordeelt Bergerhof tot betaling binnen 14 dagen aan de Zorggroep van € 3.692,04 aan proceskosten, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, 4.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.6. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2023. Type: HD