ECLI:NL:RBLIM:2023:3205

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/311783 / HA ZA 22-529

Vonnis van 17 mei 2023

in de zaak van

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie]

,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.L. Stegeman te Heerlen,

tegen

1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. R.A. Wijnands te Schinnen.

Eiseres in conventie zal hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] genoemd worden. Gedaagden in conventie zullen gezamenlijk [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd worden en apart [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] .

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 november 2022,

de conclusie van antwoord tevens houdende de voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie,

het door mr. Wijnands op de rol van 11 januari 2023 ingediende B-formulier waarbij productie 2 is overgelegd,

het door mr. Wijnands op de rol van 5 april 2023 ingediende B-formulier waarbij een uittreksel uit de overlijdensakte inzake [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] is overgelegd,

de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,

- het door mr. Wijnands op de rol van 12 april 2023 (datum mondelinge behandeling) ingediende B-formulier waarbij nogmaals productie 2 is overgelegd,

het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 april 2023,

de door mr. Stegeman bij gelegenheid van de mondelinge behandeling voorgedragen spreekaantekeningen.

1.2. Uit het onder 1.1. vermelde uittreksel uit de overlijdensakte blijkt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] is overleden op 21 januari 2023. Haar rechtsopvolger(s) heeft of hebben niet de schorsing van de procedure aangezegd als bedoeld in artikel 225 lid 2 eerste zin Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder: ‘Rv’), zodat de procedure doorloopt op haar naam (artikel 225 lid 2 tweede zin Rv).

1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is op 16 december 2020 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben verkocht het appartementsrecht kort gezegd recht gevende op het uitsluitend gebruik van een deel van het onroerend goed gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats 1] dat plaatselijk bekend is als [adres 1] en [adres 2] . Dit appartementsrecht is op 1 februari 2021 door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geleverd.

2.2. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] behielden de eigendom van het andere appartementsrecht dat na splitsing van het betreffende onroerend goed was ontstaan. Dat appartementsrecht is plaatselijk bekend als [adres 3] en zal hierna bij de weergave van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nader worden beschreven.

2.3. Ten aanzien van het appartementsrecht aan de [adres 3] hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een voorkeursrecht dan wel koopoptie verleend aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Dat is neergelegd in artikel 27 van de koopovereenkomst die betrekking had op de verkoop van het appartementsrecht aan de [adres 1] en [adres 2] (verder: ‘de koopovereenkomst’). Dit artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:

“

artikel 27 Recht van eerste koop (voorkeursrecht)

27.1 Verkoper [lees: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , toevoeging rechtbank] en koper [lees: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , toevoeging rechtbank] komen overeen dat koper een eerste recht van koop krijgt op het naast-/bovengelegen appartement. Plaatselijk bekend: [adres 3] , [woonplaats 1] . (…) Koper en eigenaar van [adres 3] te [woonplaats 1] komen overeen dat bij verkoop van bovengenoemd appartementsrecht een vast bedrag van € 100.000,- k.k. (…) van toepassing is.

27.2 Verkoper verklaart aan koper dat hij uiterlijk op 1 juni 2022 het bovengenoemde appartementsrecht (#2) te koop zal aanbieden aan koper voor de vastgestelde prijs van € 100.000,- k.k. (…) Hierop zijn 3 variabele uitkomsten mogelijk:

1. Koper koopt het appartement uiterlijk per 1 juni 2022 in verhuurde staat met als huurder de huidige/zittende huurder (dhr. [naam zoon] ).

2. Koper koopt het appartement bij vertrek van de zittende huurder vóór 1 juni 2022, waarbij verkoper het appartement op of nabij de vertrekdatum van deze huurder; vrij van huur en gebruik dient op te leveren.

3. Koper ziet af van het aanbod en het voorkeursrecht zal komen te vervallen.

Partijen geven bij dezen de notaris opdracht om bovenstaande afspraken op een juridisch verantwoorde wijze in de koopakte van de [adres 1] te [woonplaats 1] op te nemen.”

De in de laatste zin vermelde opdracht aan de notaris heeft er (slechts) toe geleid dat in de leveringsakte van het appartementsrecht aan de [adres 1] en [adres 2] naar artikel 27 van de koopovereenkomst is verwezen en dat dit artikel daarin is geciteerd.

2.4. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de woning waarop het appartementsrecht aan de [adres 2] ziet verhuurd aan [naam zoon] , de zoon van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]

3 Het geschil

in conventie

3.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gezamenlijk alsook ieder voor zich:

I. om binnen twee dagen na het wijzen van het vonnis het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres 3] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend als [kadasternummer] (hierna: ‘het appartementsrecht’) aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te koop aan te bieden voor € 100.000,00 en te bepalen dat - indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hieraan niet voldoen - het vonnis in de plaats treedt van het aanbod, de toestemming, de instemmende wilsverklaring en/of de handtekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

II. om mee te werken aan de totstandkoming van een koopovereenkomst onder de NVM-voorwaarden ten aanzien van het appartementsrecht door deze overeenkomst te ondertekenen en te bepalen dat - indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hieraan niet voldoen - het vonnis in de plaats treedt van de toestemming, de instemmende wilsverklaring en/of de handtekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

III. om op eerste uitnodiging van de notaris mee te werken aan de levering van het appartementsrecht en de daartoe strekkende leveringsakte te ondertekenen en te bepalen dat - indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet ten kantore van de notaris verschijnt of de medewerking aan het verlijden van de leveringsakte niet verleent - het vonnis in de plaats treedt van de toestemming, de instemmende wilsverklaring en/of de handtekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,

IV. tot betaling van een schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie ter hoogte van

€ 800,00 per maand vanaf juli 2022 tot en met het moment dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het appartementsrecht in eigendom heeft verkregen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim,

V. tot betaling van de proceskosten binnen twee dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na betekening van het vonnis.

3.2. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4. Voor het geval dat de rechtbank oordeelt dat op hen de verplichting rust om het appartementsrecht te verkopen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vorderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] samengevat - veroordeling van henzelf om het appartementsrecht aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan te bieden tegen de huidige marktprijs, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten.

3.5. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.

3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

Aanbieden, verkopen en leveren appartementsrecht

4.1. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehouden waren om het appartementsrecht vóór 1 juni 2022 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te koop aan te bieden tegen een prijs van

€ 100.000,00 en, bij aanvaarding van dat bod, het appartementsrecht aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te leveren. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet hebben voldaan aan die verplichtingen. Zij stelt recht te hebben op nakoming daarvan en grondt daarop de vorderingen I tot en met III.

4.2. In de conclusie van antwoord is er door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op gewezen dat uit WhatsApp-verkeer tussen partijen blijkt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de periode van (in ieder geval) begin mei tot en met half juni 2022 in het buitenland heeft verbleven. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij daarom in die periode geen aanbod aan haar konden doen. Om die reden is, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , niet voldaan aan een voorwaarde uit artikel 27 van de koopovereenkomst (zie 2.3. hiervoor). Dit zou voor risico komen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] omdat zij wist dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het aanbod vóór 1 juni 2022 moesten doen en vervolgens naar het buitenland is vertrokken.

4.2.1. Hoewel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook stellen dat er aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een aanbod is gedaan - zie hierna - is tijdens de mondelinge behandeling is niet duidelijk geworden of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het daarmee niet te rijmen standpunt handhaven dat zij geen aanbod hebben kunnen doen en daarom niet meer kunnen worden aangesproken. Daarom zal de rechtbank er volledigheidshalve op ingaan.

4.2.2. De stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ziet op de uitleg van artikel 27 van de koopovereenkomst. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De uitleg van een schriftelijke overeenkomst dient niet alleen maar plaats te vinden aan de hand van de taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen, maar de betekenis van die bewoordingen is vaak wel van groot praktisch belang.

Voorop gesteld moet worden dat vast staat dat partijen een overeenkomst over het appartementsrecht hebben gesloten vanwege de wens van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om het appartementsrecht te verwerven. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waren vervolgens bereid om zich erop vast te leggen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een eerste recht op koop van het appartementsrecht zou worden geboden. Dit bod zou uiterlijk op 1 juni 2022 moeten worden gedaan. In de overeenkomst staat niet dat het recht van eerste koop van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (zonder meer) vervalt op het moment dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] - om wat voor reden dan ook - de termijn van 1 juni 2022 niet in acht zouden (kunnen) nemen. Gelet op de aard van de overeenkomst - waarbij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het recht wordt verleend van eerste koop en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] beperkt worden in hun mogelijkheden om het appartementsrecht te vervreemden - is dat ook geen consequentie die partijen over en weer mochten verwachten. Dat zou immers betekenen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het recht van eerste koop zouden kunnen teniet doen enkel door het laten verlopen van de termijn. Dat is niet te rijmen met de achtergrond van de overeenkomst, met welke overeenkomst een reële mogelijkheid voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om het appartementsrecht te verwerven zou moeten worden bewerkstelligd. Dit betekent dat het voor de (voortgezette) werking van het recht van eerste koop niet relevant is of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de termijn tot 1 juni 2022 in acht hebben genomen. De relevantie van de termijn is er slechts in gelegen dat, indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] binnen de termijn geen aanbod zouden hebben gedaan, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (onder andere) daarna van hen kan eisen dat zij een aanbod doen en voordien niet. Een eventueel beletsel aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om in de periode van begin mei tot 1 juni 2022 een aanbod uit te brengen, zou dus niet leiden tot het vervallen van het recht van eerste koop. Het op een ander standpunt gebaseerde stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dient - mits gehandhaafd - te worden verworpen. Dit alles nog afgezien van het feit dat niet aannemelijk is dat een tijdelijk verblijf in het buitenland van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de mogelijkheid zou hebben onthouden om haar een aanbod te doen.

4.3. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen ook dat er (toch) een aanbod is gedaan dat door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet is geaccepteerd. Zij stellen in dat kader dat het aanbod verschillende malen mondeling en door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] is gedaan en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] reageerde met de stelling dat zij de aankoop (nog) niet kon financieren en/of dat zij het appartementsrecht alleen vrij van huur (‘leeg’) zou willen verwerven terwijl op dat moment de woning nog verhuurd werd aan [naam zoon] . Ter onderbouwing van dit standpunt hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een schriftelijke verklaring van [naam zoon] overgelegd (productie 2 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ) waarin - kort gezegd - staat dat hij in maart of april 2022 een gesprek tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft opgevangen en heeft gehoord dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] vroeg wanneer [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het appartement wilde kopen en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] antwoordde dat zij dat pas wilde nadat zij een schenking van haar moeder had gehad ten behoeve van de financiering van de aankoop en wanneer de woning onverhuurd was.

4.3.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat haar vóór 1 juni 2022 een aanbod is gedaan en ook dat zij een aanbod heeft afgewezen. Uit de verklaring van [naam zoon] volgt volgens haar niet anders, onder meer omdat daar niet uit zou kunnen worden afgeleid dat er een aanbod is gedaan. Volgens haar heeft zij zelf contact opgenomen met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om over de aankoop te overleggen. Tijdens een gesprek medio juni zou [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] haar hebben gevraagd of zij tot koop zou willen overgaan, waarbij zij bevestigend zou hebben geantwoord. Daarmee is volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een overeenkomst tot stand gekomen, maar wilden [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vervolgens toch niet meewerken aan de nakoming daarvan.

4.3.2. Voorop gesteld moet worden dat, waar [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich beroept op het recht van eerste koop en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat zij hebben voldaan aan hun daaruit voortvloeiende verplichtingen, de bewijslast ter zake op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] rust. Zij erkennen immers de geldigheid van de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan haar stellingen ten grondslag gelegde rechtsgrond als zodanig, maar stellen dat zij reeds aan de aanspraken van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegemoet zijn gekomen door een aanbod te doen dat is geweigerd. Dat deden zij voldoende gemotiveerd, onder andere aan de hand van de schriftelijke verklaring van [naam zoon] . Aangezien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de stellingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op haar beurt voldoende gemotiveerd heeft betwist, en in dat kader de juistheid van de verklaring van [naam zoon] heeft weersproken, zal aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een bewijsopdracht worden verstrekt ten aanzien van het doen van het aanbod en het weigeren daarvan door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Daarbij heeft te gelden dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf heeft gesteld dat er medio juni 2022 een bod is gedaan. De volgens haar door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] gestelde vraag heeft zij immers als een ter zake dienend bod beschouwd omdat zij stelt dat het bevestigd antwoord daarop door haar een overeenkomst tot stand heeft doen komen. Ten aanzien van het gesprek van medio juni kunnen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dus volstaan met te bewijzen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het door haar zelf gestelde aanbod heeft geweigerd.

4.4. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben nog aangevoerd dat het recht op eerste koop ook is vervallen omdat er in ieder geval geen acceptatie van een bod vóór 1 juni 2022 heeft plaatsgevonden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wijzen daarbij op onderdelen 1 en 2 van artikel 27.2 van de koopovereenkomst, waarin staat dat, als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het appartementsrecht koopt, zij dat vóór of uiterlijk op 1 juni 2022 doet.

4.4.1. Dit standpunt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kan niet worden aanvaard. Uit de tussen partijen gesloten overeenkomst volgt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehouden zijn om het appartementsrecht aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan te bieden en dat zij dit vóór 1 juni 2022 moeten doen. Daaruit kan niet worden afgeleid dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gehouden is om een aanbod zonder meer vóór 1 juni 2022 te accepteren op straffe van verval van het recht op eerste koop. Dat staat niet in de overeenkomst en is ook niet iets waar partijen over en weer rekening mee moesten houden. De rechtbank verwijst daartoe allereerst naar het onder 4.2.2. overwogene over de achtergrond van de overeenkomst. In het verlengde van het daar overwogene moet worden opgemerkt dat het ook niet de bedoeling van partijen kan zijn geweest dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het recht van eerste koop zouden kunnen teniet doen door weliswaar een aanbod te doen, maar dat zo kort voor 1 juni 2022 te doen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen redelijke termijn meer werd gelaten om het voor 1 juni 2022 te accepteren. De tekst van onderdelen 1 en 2 van artikel 27.2 van de koopovereenkomst maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Daarbij geldt dat deze bepalingen duidelijk zijn geschreven vanuit dat aanname dat er tijdig een aanbod is gedaan. Gelezen binnen de context van de gehele overeenkomst, en met name in samenhang met elkaar, hebben de onderdelen 1 en 2 primair betrekking op de opties die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervolgens heeft als zij definitief wil kopen. De twee opties worden in artikel 27.2. - kort samengevat - opgesomd als:

- 1) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] koopt terwijl op dat moment de huurovereenkomst met [naam zoon] nog bestaat, welke huurovereenkomst [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dan zal moeten respecteren,

- 2) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] koopt terwijl op dat moment de huurovereenkomst met [naam zoon] is geëindigd en koopt dus vrij van huur (althans zal dat mogen verwachten).

De verwijzing naar 1 juni 2022 in die onderdelen ziet naar het oordeel van de rechtbank niet op de verplichting om uiterlijk op 1 juni 2022 het aanbod te aanvaarden en daarmee de overeenkomst tot stand te brengen. Veeleer is het - in de achteraf niet terecht gebleken aanname dat uiterlijk op of omstreeks 1 juni 2022 de koop wordt gesloten - een duiding van de twee situaties waarmee [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij aankoop geconfronteerd kan worden: verhuurd of vrij van huur. Het is allemaal niet scherp geformuleerd maar dat maakt de conclusie dat uit de onderdelen 1 en 2 van artikel 27.2. niet kan worden afgeleid dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na 1 juni 2022 niet meer met rechtsgevolg zou kunnen aanvaarden, niet anders. Weliswaar komt hiermee ook naar voren dat partijen geen (duidelijke) afspraken hebben gemaakt over de termijn waarbinnen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wel zou moeten reageren op een aanbod, maar ook dat noopt niet tot een andere conclusie op de voorliggende vraag.

4.5. Indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] er in slagen het bewijs te leveren, zullen de hier besproken vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden afgewezen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] c.s. hebben dan immers reeds voldaan aan vordering I en zijn dan niet gehouden te voldoen aan vorderingen II en III. Indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het bewijs niet leveren, zullen vorderingen II en III worden toegewezen. Daartegen is geen ander verweer gevoerd dan reeds verworpen of onderwerp van de bewijslevering. Dat laatste verweer moet worden gepasseerd als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet aantonen dat zij een aanbod hebben gedaan dat door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is geweigerd. Vordering I zal niet worden toegewezen omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf heeft gesteld dat er, weliswaar te laat, al een aanbod is gedaan.

Schadevergoeding

4.6. In het navolgende zal worden uitgegaan van het hypothetische geval dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet slagen in het aan hen op te dragen bewijs. Immers komt alleen dan de vraag aan de orde of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook recht heeft op schadevergoeding (vordering IV).

4.7. Voor toekenning van schadevergoeding is allereerst noodzakelijk dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tekort zijn geschoten in de nakoming van een verbintenis jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en dat verzuim is ingetreden. Redenerend vanuit de hiervoor vermelde hypothetische situatie is daarvan sprake. Uit het recht van eerste koop volgt allereerst de verbintenis om uiterlijk op 1 juni 2022 een aanbod te doen. Nu gesteld noch gebleken is dat deze termijn niet fataal was, is het verzuim ten aanzien van die verbintenis ingegaan op 1 juni 2022 (artikel 6:83 onder a BW). Dat verzuim is echter medio juni 2022 geëindigd, toen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een aanbod hebben gedaan. Over de periode van 1 tot medio juni 2022 is geen schade gevorderd, zodat in zoverre geen onderzoek naar schade behoeft plaats te vinden. Uit het recht van eerste koop vloeide ook de verbintenis uit om, bij aanvaarding van het bod, mee te werken aan het overdragen van het appartementsrecht aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Aangezien geen termijn voor nakoming van die verbintenis is afgesproken, is deze verbintenis onmiddellijk opeisbaar geworden (artikel 6:38 BW). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben nakoming van die verbintenis expliciet geweigerd, waardoor ten aanzien van deze verbintenis het verzuim ook is ingetreden (artikel 6:83 onder c BW). Die weigering blijkt onder andere uit een e-mail van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] namens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van 24 juni 2022, waarin hij schrijft: ‘Misschien val ik in herhaling, maar op dit moment verkoop ik het appartement niet zoals in de vorige mail reeds geschreven’ (productie 4 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt aanspraak op schade die zou zijn geleden vanaf 1 juli 2022 en toen was het verzuim dus al ingetreden.

4.8. Bij de begroting van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de hypothetische situatie waarbij de verbintenis onberispelijk zou zijn nagekomen en de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen wanprestatie hadden gepleegd, zij de eigendom van het appartementsrecht eerder had verworven en vanaf dat moment huur had ontvangen voor de middels het appartementsrecht te gebruiken woonruimte (verder: ‘de woning’). Zij begroot de omvang van de schade op het bedrag van de beweerdelijk gemiste huur vanaf 1 juli 2022, die zij stelt op € 800,00 per maand. Daartoe verwijst zij naar de gemiddelde huurprijs die wordt gevraagd voor, volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , vergelijkbare woningen in de omgeving. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben niet betwist dat, indien aan de begroting van de schade wordt toegekomen, de schade kan worden begroot aan de hand van de huurwaarde van de woning. Wel betwisten zij de juistheid van het door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gehanteerde bedrag. Zij stellen dat de huurwaarde vastgesteld zou moeten worden aan de hand van het puntensysteem dat de huurcommissie hanteert. Verder hebben zij erop gewezen dat [naam zoon] ook na 1 juli 2022 nog in de woning heeft gewoond, wat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had moeten accepteren als zij het appartement eerder had verworven. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betaalde [naam zoon] € 210,00 huur per maand. Verder staat vast dat de woning inmiddels aan een ander wordt verhuurd.

4.9. De rechtbank acht aannemelijk dat, indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de hier veronderstelde wanprestatie niet hadden gepleegd, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op korte termijn na het verstrijken van de peildatum van 1 juni 2022 het appartementsrecht in eigendom zou hebben verworven. Bij de begroting van de schade zal daarvan worden uitgegaan. Zoals gezegd is niet in geschil dat de schade die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft geleden en lijdt als gevolg van een latere levering kan worden begroot aan de hand van de huurwaarde van de woning. Gelet op de betwisting door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van het door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gehanteerde bedrag, kan de rechtbank van de juistheid van dat bedrag nu niet uitgaan. Op dat punt zal, als daar aan wordt toegekomen, deskundige voorlichting nodig zijn. Om redenen van proceseconomie zal partijen worden opgedragen om zich al uit te laten over de vraag of met één deskundige kan worden volstaan - daar gaat de rechtbank wel van uit - de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen en het maximaal acceptabele voorschot.

4.10. Bij de begroting van de schade is verder relevant dat [naam zoon] kennelijk nog enige tijd in de woning heeft verbleven. Derhalve kan worden aangenomen dat een bepaalde periode nadat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de hypothetische situatie het appartementsrecht zou hebben verworven, zij ook nog enige tijd geconfronteerd zou zijn geweest met [naam zoon] als huurder. Derhalve is de door hem verschuldigde huur van belang. Voor de begroting van de schade kan de door de opvolgend huurder verschuldigde huur mogelijk ook van belang zijn. De relevante informatie bevindt zich bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Zij zullen zich daarom bij akte dienen uit te laten over de huursituatie van de woning vanaf 1 juli 2022. In ieder geval zullen zij - met stukken onderbouwd - moeten aangeven:

- tot wanneer [naam zoon] de woning heeft gehuurd,

- welke huur [naam zoon] in die periode verschuldigd was en heeft betaald,

- aan wie de woning vervolgens is verhuurd,

- welke huur deze huurder of huurders verschuldigd is of zijn en betaalt of betalen.

De over te leggen stukken betreffen in ieder geval de huurovereenkomsten met [naam zoon] en de opvolgende huurder(s) en betalingsbewijzen ten aanzien van de te betalen huur. Wederom vanwege de proceseconomie zal het overleggen van deze informatie nu al worden bevolen. In de later te bepalen conclusies na bewijslevering zullen partijen kunnen ingaan op de overgelegde stukken en de gevolgtrekkingen die daaraan kunnen worden verbonden.

in voorwaardelijke reconventie

4.11. Als voldaan is aan de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke eis in reconventie is ingesteld, heeft te gelden dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehouden zijn om het appartementsrecht aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te leveren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat het dan redelijk en billijk zou zijn dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet

€ 100.000,00 zou moeten betalen, maar de marktprijs. Zij stellen in dat kader ook dat de prijs van € 100.000,00 was gekoppeld aan de datum van 1 juni 2022 en dat er inmiddels (bijna) een jaar is verstreken.

4.12. Voorop dient te worden gesteld dat als wordt toegekomen aan de beoordeling van de voorwaardelijke eis in reconventie, in rechte vast staat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] recht heeft op nakoming van de overeenkomst met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] die inhoudt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het appartementsrecht kan kopen voor € 100.000,00. Dat deze prijs alleen geldt als op (of omstreeks) 1 juni 2022 de koopovereenkomst tot stand zou komen, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de overeenkomst tussen partijen. Dat staat er immers niet en ook overigens is niet gebleken dat uit hetgeen partijen over en weer hebben verklaard kan worden afgeleid dat zij hebben afgesproken dat er na 1 juni 2022 een andere prijs, meer specifiek de marktprijs, zou gelden (want dat bedoelen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kennelijk). De omstandigheid dat partijen er vermoedelijk van zijn uitgegaan dat, indien de koopovereenkomst tot stand zou komen, dit rond 1 juni 2022 zou gebeuren, is onvoldoende om het overeengekomen zijn van een nadere prijs aan te nemen. Het houden van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan de overeengekomen prijs is in de gegeven omstandigheden ook niet in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daarbij geldt dat in het hier besproken hypothetische geval vaststaat dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de overeenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet deugdelijk zijn nagekomen door niet mee te werken aan levering van het appartementsrecht. De gevolgen van de vertraging in de nakoming, waaronder het eventueel uiteenlopen van de koopprijs en de marktwaarde in die zin dat de laatste hoger is, moeten dan voor risico van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] komen. Dit betekent dat, als er aan wordt toegekomen, de vordering in voorwaardelijke reconventie zal worden afgewezen.

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

4.13. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

Bewijsopdracht

5.1. draagt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op te bewijzen dat:

- [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tijdens de bespreking medio juni 2022 het aanbod als bedoeld in artikel 27 van de koopovereenkomst heeft geweigerd, OF

- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (ook) op een ander moment aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het aanbod als bedoeld in artikel 27 van de koopovereenkomst heeft gedaan en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat aanbod heeft geweigerd

5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 14 juni 2023 voor uitlating door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3. bepaalt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken op de rol van 14 juni 2023 in het geding moeten brengen,

5.4. bepaalt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2023 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van

mr. B.R.M. de Bruijn in het gerechtsgebouw te Maastricht aan St. Annadal 1,

5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

Overig

5.7. verwijst de zaak naar de rol van 14 juni 2023 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich, uitgaande van een te gelasten deskundigenbericht, uitlaten over de vraag of met één deskundige kan worden volstaan, de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen en het maximaal acceptabele voorschot (zie r.o. 4.9.).

5.8. verwijst de zaak naar de rol van 14 juni 2023 voor het nemen van een akte door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor het overleggen van de stukken als vermeld in r.o. 4.10. en andere informatie die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] relevant achten in het kader van het in die r.o. aan de orde gestelde onderwerp,

5.9. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op

17 mei 2023.

type: BdB

coll: