ECLI:NL:RBLIM:2022:6849

RECHTBANK LIMBURG Burgerlijk recht Zittingsplaats Roermond Zaaknummer: 9594479 \ CV EXPL 21-6442 Vonnis van de kantonrechter van 7 september 2022 in de zaak van: [eiser] , h.o.d.n. [eiser], wonend en kantoorhoudend te [plaats] , eisende partij, gemachtigde Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V., tegen: 1 [gedaagde 1] ,wonend zonder bekende woon- of verblijfplaats,binnen en buiten Nederland, 2. [gedaagde 2],[adres] ,[postcode] [plaats] , gedaagde partij, gemachtigde mr. S.H. Peute.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding de conclusie van antwoord de conclusie van repliek de conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [postcode] [plaats] heeft [eiser] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor een minimale periode van 12 maanden ingaande 1 augustus 2020. Op de schriftelijke huurovereenkomst staan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders vermeld. 2.2. De huurprijs bedraagt € 1.755,00 per maand, terwijl verder betaling van het internetabonnement ad € 45,00 en een tuin- en zwembadonderhoud ad € 150,00 is overeengekomen. De maandelijkse betalingsverplichting beloopt daarom een bedrag van € 1.950,00. In de huurprijs is een vergoeding voor het gebruik van de inventaris, meubilering en stoffering inbegrepen. 2.3. Voorafgaand aan de huurovereenkomst is een inspectierapport opgemaakt. 2.4. Bij brief van 22 februari 2021 maant [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan voor de huurachterstand van € 8.266,48 betreffende het restant van de maand oktober 2020 en de maanden november 2020 tot en met februari 2021. 2.5. Bij brief van 12 maart 2021 worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangemaand voor de betaling van een bedrag van € 9.302,48. 2.6. Bij brief van 25 februari 2021 zegt [eiser] de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik tegen 31 juli 2021. 2.7. Op 11 mei 2021 doet [naam eigenaar gehuurde] , als eigenaar van het gehuurde, aangifte van verduistering van – kort samengevat – de inventaris, meubilering en stoffering. 2.8. Bij brief van 22 juli 2021 maakt [eiser] aanspraak op betaling van een bedrag van € 24.391,17. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Achterstallige huur oktober 2020 – mei 2021 € 14.116,48 Wettelijke rente tot 22-07-2021 € 148,34 Wettelijke rente vanaf 22-07-2021 € P.M. Herstelkosten € 1.494,13 Schade aan inventaris € 7.587,50 Buitengerechtelijke incassokosten € 788,32 Btw over € 788,32 € 165,55 Diverse kosten € 90,85

3.1. [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 24.984,43 (€ 14.116,48 aan huurachterstand, € 2.326,58 aan herstelkosten, € 7.587,50 aan gestolen inventaris, € 788,32 aan buitengerechtelijke incassokosten en de daarover gevorderde btw ad € 165,55), vermeerderd met rente over € 14.116,48 en kosten. 3.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De vordering van [eiser] bestaat uit een aantal onderdelen. Deze en het hiertegen gevoerde verweer worden hierna telkens afzonderlijk besproken. De huurovereenkomst 4.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat de huurovereenkomst niet is ondertekend en enkel is geparafeerd. Deze paraafjes zijn niet te lezen. [gedaagde 2] betwist huurder te zijn. 4.3. De kantonrechter verwerpt dit verweer. [gedaagde 2] staat als huurder op de schriftelijke huurovereenkomst vermeld en zij heeft ook daadwerkelijk in het gehuurde gewoond. Dat de huurovereenkomst niet is ondertekend, doet daar niet aan af. Bovendien heeft [gedaagde 2] het gevoerde verweer ook niet onderbouwd of aangetoond. Zo heeft zij bijvoorbeeld nagelaten aan te geven waar zij dan wel heeft gewoond gedurende de litigieuze huurperiode. 4.4. De kantonrechter gaat er in deze procedure daarom vanuit dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] huurder zijn (geweest) en dat zij beiden verantwoordelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst. Einde van de huurovereenkomst en de huurachterstand 4.5. [gedaagde 1] stelt in oktober 2020 te zijn verhuisd. Een kennis van [gedaagde 1] is vervolgens huurder geworden en dit is ook bij [eiser] bekend. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom niets meer verschuldigd. Bij aanvang van de huurovereenomkst is € 3.000,00 aan borg betaald, terwijl in januari 2021 een bedrag van € 10.000,00 contant is betaald. Verder is het opvallend dat de eigenaar van de woning, mevrouw [naam eigenaar gehuurde] , in haar aangifte van verduistering aangeeft dat zij maandelijks tot en met april 2021 de huurpenningen van [eiser] heeft ontvangen. Dit staat haaks op de vordering die [eiser] meent te hebben. 4.6. [eiser] betwist dat er contant een bedrag van € 10.000,00 is betaald. Indien de huurovereenkomst in oktober 2020 was beëindigd, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen, dan waren zij maximaal drie maanden huur verschuldigd. Verrekening met de borg zou resulteren in een negatief saldo van € -7.750,00, maar er is geen borg betaald. Ook betwist [eiser] dat de huurovereenkomst is geëindigd in oktober 2020. 4.7. De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de huurovereenkomst in oktober 2020 is geëindigd en dat een kennis van [gedaagde 1] als opvolgend huurder geldt. Dit verweer is op geen enkele wijze onderbouwd of aannemelijk gemaakt. Zo ontbreekt bijvoorbeeld een verklaring van de opvolgend huurder. 4.8. [eiser] heeft de huurovereenkomst tegen 31 juli 2021 wegens dringend eigen gebruik opgezegd. Volgens artikel 7:272 lid 2 BW moet een de huurder binnen zes weken na de opzegging schriftelijk laten weten dat hij met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt. Gebeurt dit niet, dan kan de verhuurder een vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst instellen bij de kantonrechter. Een dergelijke vordering is echter niet ingediend, althans daarvan is niet gebleken. Dit houdt in principe in dat de huurovereenkomst niet is beëindigd. Echter, partijen zijn een huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden overeengekomen. Dit houdt in dat deze van rechtswege eindigt per 31 juli 2021 / 1 augustus 2021. De vermelding van de einddatum in het schriftelijke huurcontract van 1 augustus 2020 zal de kantonrechter daarom als een kennelijke verschrijving lezen. 4.9. De huurovereenkomst is van rechtswege geëindigd per 31 juli 2021. Dit houdt in dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot laatstgenoemde datum de huur verschuldigd zijn. Dat zij een bedrag van € 10.000,00 contant hebben betaald en ook een bedrag van € 3.000,00 aan waarborgsom, wordt door [eiser] betwist en is ook niet aangetoond. De kantonrechter gaat hieraan daarom voorbij. Dit houdt in dat de gevorderde huurachterstand ad € 14.116,48 wordt toegewezen. Dat [eiser] de huurpenningen toch aan de eigenaar van de woning heeft betaald, doet aan de betalingsverplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet af. De gevorderde rente over de huurachterstand wordt toegewezen zoals gevorderd. De herstelkosten 4.10. [eiser] vordert betaling van een bedrag van € 2.326,58 aan herstelkosten. Op grond van de huurovereenkomst en artikel 7:244 lid 2 BW waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht om de woning op te leveren in de staat waarin deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Uit de huurovereenkomst en inspectierapport blijkt dat de woning zich in goede staat bevond. Dit blijkt ook uit de foto’s van het rapport van voorinspectie. Uit de foto’s overgelegd als productie 5 blijkt dat de staat waarin het gehuurde is achtergelaten overduidelijk niet de staat is waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. [eiser] heeft kosten gemaakt om de schade te moeten herstellen. Ter onderbouwing legt zij een factuur van Hoveniersbedrijf [naam 2] ad € 1.035,11 over en een factuur van [Bouwbedrijf] ad € 1.291,47. 4.11. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat [eiser] geen beschrijving van de staat van het gehuurde in de zin van artikel 7:244 lid 2 BW heeft gegeven. De beschrijving van artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen dat de woning is opgeleverd in ‘goede staat’ is onvoldoende. Subsidiair voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat wijzigen die te wijten zijn aan ouderdom buiten beschouwing moeten worden gelaten. De overgelegde foto’s zijn van slechte kwaliteit en zijn niet te vergelijken. 4.12. De kantonrechter overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW geldt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en dat niet overeenkomstig die beschrijving het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd. 4.13. De beschrijving wordt geacht de staat van het gehuurde weer te geven waarin de huurder de zaak heeft aanvaard. Een (veel voorkomende) formulering in de huurovereenkomst dat de zaak ‘in goede staat’ door de huurder is ontvangen, is niet voldoende. Immers, hieruit volgt nog niet wát die staat van het gehuurde feitelijk inhoudt: met of zonder plavuizen of houten vloer, met welke tegels, in welke kleuren enzovoort (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 24 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:601, WR 2015/109, met red. aant.). De vermelding in het huurcontract of algemene voorwaarden kan daarom niet als een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW worden aangemerkt. Ook het inspectierapport is onvoldoende concreet. 4.14. Het overleggen van de foto’s maakt voornoemd oordeel niet anders. Deze zijn van onvoldoende kwaliteit en donker geprint of gekopieerd. Bovendien is niet duidelijk wanneer deze foto’s zijn gemaakt en of deze de staat van het gehuurde aangegeven op het moment van de totstandkoming van de huurovereenkomst. 4.15. Als er geen beschrijving is van het gehuurde, dan wordt de oplevering door de huurder als correct verondersteld, namelijk in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen een bedrag van € 14.904,80, vermeerderd met de wettelijke rente over € 14.116,48 vanaf 9 november 2022 tot de dag van volledige betaling, 5.2. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken. type: PLG coll: