ECLI:NL:RBLIM:2022:4061

RECHTBANK limburg Zittingsplaats Roermond Bestuursrecht zaaknummer: ROE 20/731 uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen Stichting Kinderopvang Humanitas, te Heerlen, eiseres (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Bij besluit met dagtekening (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 267.000,- voor het belastingjaar 2019. Bij besluit van 31 januari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar € 260.000,- Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] . Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1968 gebouwd kinderdagverblijf. In 1996 is de onroerende zaak uitgebouwd en voorzien van kunststof kozijnen en dubbele beglazing. Daarnaast is er in 2000 nog een uitbouw van twee bouwlagen gerealiseerd. De totale grondoppervlakte is 2.339m².

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1, Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen. De standpunten van eiseres 3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 239.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 13 maart 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam] van Previcus Vastgoed. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 3.1. Volgens de taxateurs is de grondoppervlakte van de onroerende zaak groter dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. In het taxatierapport heeft de taxateur daarom het perceel van 2.339 m² aan de hand van een vuistregel van 2,5 maal het bruto vloeroppervlak, dat volgens de taxateurs 414 m² bedraagt, onderverdeeld in 1.035 m² basiskavel (gebouwgebonden grond, 2,5 x 414 m² = 1.035 m²) en 1.304 m² restgrond (ongebonden grond). De rechtbank stelt overigens vast dat deze berekening niet klopt omdat het bruto vloeroppervlak 698m² bedraagt (2,5 x 698m² = 1.745m²). Voor de waardering van de basiskavel is de taxateur uitgegaan van € 78,- inclusief BTW per m². Hij heeft de waarde van de basiskavel inclusief BTW ingeschat op € 80.730,- (1.035 m² x € 78,-). De restgrond is met een lagere prijs van € 14,- per m² inclusief BTW getaxeerd op € 18.256,- (1.304 m² x € 14,-). De totale grondwaarde bedraagt daarmee volgens eiseres inclusief BTW € 98.986,-. 3.2. Voor het bepalen van de bouwkosten is de taxateur uitgegaan van de kengetallen van de archetypen O114PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’) en O115PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1996 t/m 2000) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) heeft hij ingeschat op € 842.741,- (inclusief BTW). 3.3. Met betrekking tot de correctie voor technische veroudering heeft de taxateur in de herziene taxatiekaart de door verweerder gehanteerde restwaarden overgenomen. De taxateur is uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw van 50, afbouw van 30 en de installaties van 20 jaar bij de crèche met bouwjaar 1968. Voor de crèche met bouwjaar 2000 is de taxateur uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 47, 27 en 20 jaar. Verder is de taxateur bij het tuinhuis (bouwjaar 2000) uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 35, 25 en 23 jaar. Voor de verharding en de omheining is de taxateur uitgegaan van een levensduur van respectievelijk 50 en 30 jaar. Uitgaande van het bouwjaar zijn voor de crèche uit 1968 de levensduren van alle onderdelen verstreken. Ook de levensduur van de verharding en de omheining zijn verstreken. Volgens eiseres moeten daarom die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020. 3.4. Eiseres heeft voor de correctie voor functionele veroudering aansluiting gezocht bij het taxatieverslag van verweerder en een correctie van 62% toegepast. De standpunten van verweerder 4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 29 november 2020 door [naam taxateur 3] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 4.1. De taxateur heeft de kengetallen van O114PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’) en O115PL12 (‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1996 t/m 2000) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Hij heeft het bruto vloeroppervlak ingemeten en geconcludeerd dat het totale bruto vloeroppervlak van de crèches 876 m² (520 m² + 218 m² + 138 m²) betreft. Een plattegrond met het bijbehorende bruto vloeroppervlak is als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. Op grond van het voorgaande heeft de taxateur geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van de crèches afgerond € 1.046.247,- (inclusief BTW) bedraagt. 4.2. Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties van de dagverblijfruimtes (respectievelijk 27, 22, 17%) binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de bandbreedtes. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van een aantal verkochte objecten Zwolle, Almelo, Hengelo en Venlo overgelegd. 4.3. Anders dan eiseres gaat verweerder uit van vier crèches op de begane grond. De eerste uit 2001 met een bruto vloeroppervlakte van 69m². Voor deze crèche hanteert verweerder het archetype O115PL12 en een levensduur voor de ruwbouw, afbouw en de installaties van respectievelijk 47, 27 en 23 jaar. Voor de crèche uit 1968 (520 m²) gaat verweerder uit van het archetype O114PL12 en een levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 60, 55 en 55 jaar. Verder bevat de begane grond nog twee crèches (123 m² en 95 m²) van het bouwjaar 1996. Bij deze crèches heeft verweerder de kengetallen van O115PL12 genomen. Verweerder gaat hierbij uit van een levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 47, 27 en 27 jaar. Tot slot neemt verweerder nog een crèche op de eerste verdieping mee in zijn waardering. Het betreft een crèche met bouwjaar 2001 van 69 m². De levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties is vastgesteld op respectievelijk 47, 27 en 23 jaar (O115PL12). 4.4. De gebruikte levensduur van de ruwbouw en de afbouw van de crèches uit 2001 en 1996, die binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer van 45 tot 50 jaar (ruwbouw) en 25 tot 30 jaar (afbouw) blijven, is nog niet bereikt en dus is een verlenging van de levensduur van de ruwbouw en de afbouw bij de crèches uit 2001 en 1996 niet aan de orde. Dat is anders voor de installaties van de crèches uit 2001 en 1996 waarvan de maximum levensduur van 20 jaar volgens de Taxatiewijzer, is overschreden. De levensduur van de installaties van de crèches uit 2001 is verlengd tot 23 jaar. De levensduur van de installaties van de crèches uit 1996 is verlengd tot 27 jaar. Ten aanzien van de crèche uit 1968 heeft verweerder alle onderdelen verlengd. Aan voormelde inschatting van de levensduren ligt een inpandige opname van 17 november 2020 door de taxateur ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat het onderhoud van gemiddeld niveau is. 4.5. Verweerder hanteert een correctie van 50% voor functionele veroudering. 4.6. In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 becijferd op € 444.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 260.000,- niet te hoog is.

28. Gelet op hetgeen onder 17 is overwogen, volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de levensduurverlenging van de verschillende onderdelen. Op de overige onderdelen wordt verweerder wel gevolgd. 29. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 239.000,- niet aannemelijk gemaakt. 30. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de bij bestreden besluit vastgestelde waarde van € 260.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de waardecorrectie vanwege de niet aannemelijk gemaakte levensduurverlenging komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan deze waarde van € 260.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en het beroep van eiseres ongegrond is. Redelijke termijn 31. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. 32. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op26 maart 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 26 maart 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en twee maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-. 33. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 31 januari 2020, dus ruim 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 10 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 428,60 (4/14 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.071,40 (10/14 van € 1.500,-). Griffierecht en proceskosten 34. Het beroep is ongegrond. 35. De rechtbank ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase, in verband met het indienen van het verzoek voor het toekennen van schadevergoeding. De rechtbank verwijst naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 20/372 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling. 36. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is te wijten, dient het griffierecht van € 354-, door verweerder en de Staat, door ieder voor de helft te worden vergoed.

De rechtbank: ­ verklaart het beroep ongegrond; ­ veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 428,60; ­ veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.071,40; ­ draagt verweerder en de Staat op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022 Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017. ECLI:NL:HR:2020:169. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647. ECLI:NL:HR:2020:1671. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822, en 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting 5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen. 5.1. Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. De verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor de verkoop voor eiseres niet controleerbaar is. Niet duidelijk is onder welke omstandigheden de betreffende verkopen hebben plaatsgevonden en daarnaast ontbreekt noodzakelijke informatie over onder meer de bestemming van het perceel. 5.2. Verder heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil. Bewijslastverdeling (algemeen) 6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. Wettelijk kader 7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Bruto vervangingswaarde 10. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen van de crèches binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van de archetypen O114PL12 en O115PL12 is gebleven. De bouwkosten zijn ingeschat rond de minimum vervangingswaarde van deze archetypen. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van 876 m² in relatie tot de standaardgrootte van deze archetypen (600 m²), alsmede de staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van de crèches aannemelijk. Aanknopingspunten om de vervangingswaarde in twijfel te trekken, zijn de rechtbank niet gebleken. Eiseres kan niet gevolgd worden in haar bouwkosten. Eiseres is ook uitgegaan van een lager bruto vloeroppervlak dan feitelijk aanwezig. Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur 11. Zoals onder 4.3 en 4.4 is vermeld, heeft verweerder de levensduur van alle onderdelen van de crèche uit 1968 verlengd. Daarnaast heeft verweerder bij de crèches uit 2001 en 1996 het onderdeel installaties verlengd. 12. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder een aantal onderdelen van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, omdat eiseres dit betwist. 13. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties gerechtvaardigd is. 14. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld. “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.

Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. 2.3.4 Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. 2.3.5 Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.” 15. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen: - dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is; - dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen; - dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden; - dat de installaties normaal functioneren; en - dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen. (…) 4.2.6 (…) De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.” 16. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende. “4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.” 17. De rechtbank overweegt dat uit de onder 14 tot en met 16 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur hiervan. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van die onderdelen ‘gemiddeld’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Verweerder heeft dan ook de niet aannemelijk gemaakt waarom hij de onderdelen, genoemd onder 4.3 en 4.4 heeft verlengd. Correctie technische veroudering – restwaarde 18. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 27, 22 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de archetypen, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van een aantal verkochte objecten in Zwolle, Almelo, Hengelo en Venlo. 19. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden. 20. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken. 21. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”. 22. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd.