ECLI:NL:RBGEL:2026:1255

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/445855 / HA ZA 25-3 Vonnis van 18 februari 2026 in de zaak van [eiser] wonende te [woonplaats] advocaat: mr. M. Stokdijk te Arnhem eisende partij tegen 1 [gedaagde 1] 2. [gedaagde 2] beiden wonende te [woonplaats] advocaat: mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen3. BOUTIQUE MAKELAAR B.V. gevestigd te Arnhem advocaat: mr. L.A. Godwaldt te Amsterdam gedaagde partijen 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 21 mei 2025, - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De zaak in het kort Deze zaak gaat over een oude woning in de binnenstad van [plaatsnaam] . [eiser] heeft die woning van [gedaagden] gekocht. Het souterrain van die woning was verdiept zonder vergunning en [eiser] meent dat zij daarover niet goed is geïnformeerd. Daarom vordert zij schadevergoeding van [gedaagden] en hun makelaar. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] wel afdoende is geïnformeerd en wijst deze vordering daarom af. [eiser] vordert verder schadevergoeding van [gedaagden] wegens gebreken aan de woning. De rechtbank wijst deze vordering ook af en wel omdat er in de overeenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen en omdat koopster niet duidelijk heeft gemaakt dat de woning als gevolg van de gebreken niet geschikt was voor normaal gebruik. 3 De feiten 3.1. [gedaagden] waren eigenaren van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] . Zij hebben deze woning te koop aangeboden. In de verkoopadvertentie op Funda stond: In het kloppend hart van [plaatsnaam] , aan een onbekend hofje van de [adres] ligt deze verborgen schat, een uniek herenhuis met Jugendstil detaillering en een fantastische binnentuin. Deze woning is omstreeks 1896 gebouwd en de afgelopen jaren grondig, maar met oog voor de originele architectuur gerenoveerd door de huidige bewoners. Zo is de prachtige voorgevel compleet gereinigd, voorzien van nieuwe knipvoegen en zijn alle kozijnen geschilderd. De benedenverdieping is uitgegraven waardoor er een complete extra verdieping is gecreëerd met een grote slaapkamer en luxe badkamer. Hier woon je in een oase van rust, midden in het centrum met al haar voorzieningen in een historisch herenhuis met talloze authentieke details voorzien van alle comfort. (...) Indeling woning: (...) Souterrain: Via vaste trap te bereiken, riante badkamer (...) Doorloop naar de sfeervolle slaapkamer (...), een grote glazenplaat in het plafond voor extra daglichttoetreding, (...) Bijzonderheden: Woonoppervlakte ca 101 m² 3.2. Op 16 november 2021 heeft [eiser] de woning van [gedaagden] gekocht voor € 510.000,00. In de koopovereenkomst staat: Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (… ) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen niet voor rekening en risico van koper. (…) artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.1. 15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (...) c. op vrijdag 3 december uit het rapport van een bouwtechnische keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van constructieve gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 5.000,-, te boven gaan. (...) (...) artikel 21 Ouderdomsclausule Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 140 jaar oud is. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieu Bij e-mail van 17 mei 2022 heeft [eiser] aan [gedaagden] met cc aan Boutique Makelaar laten weten dat zij gebreken heeft geconstateerd en dat zij niet anders kan dan hen aansprakelijk te stellen voor de kosten. Op 19 mei 2022 hebben [gedaagden] aan [eiser] met cc aan Boutique Makelaar per e-mail bericht: dank voor de zeer uitgebreide mail. (...) Wij willen graag voorkomen dat we in een welles/nietes situatie terecht komen, vandaar ook onze vraag om een inventarisering van de situatie en wat er precies is geconstateerd en niet functioneert. Wellicht kunnen we een deel van de vragen over het hoe en waarom al ophelderen. Mocht er zo niet voldoende vertrouwen ontstaan dat het elektra veilig is aangelegd dan kun je een onafhankelijk rapport laten opmaken voor het souterrain. Dit kan geen rapport zijn van de aannemer want deze is niet onafhankelijk en heeft een commercieel belang: voorzetwanden of plafonds slopen om de elektra te controleren lijkt ons geen juiste aanpak en zeer kostenverhogend. 3.10. Op 21 mei 2022 heeft [eiser] gereageerd: Ik reageer even kort. Denk dat het handiger is om een keer samen te zitten. 3.11. Nadat [eiser] bij de Omgevingsdienst Regio Arnhem (hierna: ODRA) het verbouwingsdossier had opgevraagd, heeft een toezichthouder van die dienst op 5 september 2022 de woning bezocht om te beoordelen of het souterrain illegaal gerealiseerd was. 3.12. Bij brief van 5 september 2022 heeft [eiser] [gedaagden] bericht: Betreft: ingebrekestelling (...) En ik ga met dit schrijven over tot een formele in gebreke stelling van de verkopers van mijn huidige woning. Ik heb geen andere keus. Ik zal een uiteenzetting geven van de onderwerpen waarin ik jullie in de informatievoorziening richting mij als kopende partij ‘beschuldig’ van het bewust achterlaten van informatie en/of het bewust weergeven van verkeerde informatie. (...) 2: Stormschade uit Februari 2022 Bij jullie gemeld dat er sprake was van lekkage op de 2e verdieping. En nader onderzoek bracht aan het licht dat er stormschade was ontstaan in Februari 2022. (...) [gedaagden] hebben aangegeven dat zij bekend waren met de schade. Deze niet hebben laten repareren. En dat zij te druk waren om de schade bij mij – als toekomstige eigenaar – te melden. Ook bij de overdracht van 1 april is de schade niet gemeld. Dit is bewust achterhouden van relevantie informatie en dit is zeer laakbaar. De schade is gerepareerd. En deze schade dient per omgaande door de verkopers vergoed te worden. (...) Claim vanuit mij als kopende partij: - Vergoeden van de schade van 1.000 euro en te voldoen voor Vrijdag 9 September 2022. 3. Kwaliteit van de Elektra in het voormalige ‘hoofdhuis’. Bij jullie eind mei gemeld dat ik tegen issues aanliep in de elektrische installaties en het aantal storingen in wat ik even noem het voormalige hoofdhuis. (...) In de verkoopdocumentatie staat vermeld dat er geen storingen bekend zijn. En ook tijdens de bouwkundige keuring is dit mondeling bevestigd. Bekend is nu dat ik een woning aantrof met veel verstoringen en een onveilige manier van elektra inbrengen. [gedaagde 2] is op de dag van de sloop van het plafond aanwezig geweest en hij heeft mondeling gemeld dat hij op de hoogte was van een aantal niet werkende punten, dus de verstoringen in de woning. (...) De renovatie van de woning is door de kwaliteit van de elektra veel duurder uitgekomen en de renovatie heeft ook veel langer geduurd. Een deel van deze kosten ga ik verhalen op de verkopende partij, omdat ook hier zowel schriftelijk als mondeling bewust verkeerde informatie is verschaft. Claim vanuit mij als kopende partij: - Financiële bijdrage op de onvoorziene renovatiekosten van de woning van 7.500 euro en te voldoen voor 1 oktober 2022. 4: Bouwkundige kwaliteit van het souterrain (...) Zoals bij jullie gemeld is hier sprake van een vochtprobleem? En zijn er vraagtekens bij de juistheid en veiligheid van de elektrische installaties. Als de recente verbouwing niet op toereikende wijze is uitgevoerd, dan zijn Als bijlagen bij de vergunning zijn gevoegd een ventilatieberekening en een daglichtberekening. 3.19. Nadien hebben (de advocaten van) partijen nog met elkaar gecorrespondeerd, maar zij zijn niet tot een regeling gekomen. 4 Het geschil en de beoordeling 4.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] en Boutique Makelaar hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan haar van een schadevergoeding van € 131.300,00. Voorts vordert zij, na vermindering van eis ter zitting, dat de rechtbank [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan haar van € 10.358,58. Ten slotte vordert zij veroordeling van [gedaagden] en Boutique Makelaar in de proceskosten en de nakosten, alles te vermeerderen met wettelijke rente. De maatstaf 4.2. De vorderingen van [eiser] zijn hoofdzakelijk gegrond op artikel 7:17 lid 1 BW, dat bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van lid 2 van die bepaling beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen en dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 4.3. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dat betekent dat partijen bij overeenkomst van deze bepaling mogen afwijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM-koopakte gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de (voorgedrukte) hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staan [gedaagden] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiser] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die zij zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. In dit geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht in artikel 21 (de ouderdomsclausule). 4.4. [eiser] beroept zich jegens [gedaagden] daarnaast op dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW). Op grond van die bepaling is een overeenkomst vernietigbaar als die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. In dit geval doet [eiser] een beroep op sub b van die bepaling en moet vast komen te staan dat [gedaagden] haar hadden behoren in te lichten over wat zij wisten of hadden behoren te weten over de dwaling. 4.5. Haar vordering ten aanzien van Boutique Makelaar grondt [eiser] op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). De maatstaf voor dit optreden is gelegen in artikel 7:401 BW: een makelaar is verplicht zich tegenover zijn opdrachtgever te gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot te werk gaat. Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop Boutique Makelaar heeft verder alle informatie over de woning die zij van [gedaagden] heeft ontvangen, met [eiser] gedeeld. Boutique Makelaar meent daarom dat zij zorgvuldig en niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. 4.11. De rechtbank overweegt over het verdiepen van het souterrain zonder vergunning het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] als potentiële koper niet alleen beschikte over de vragenlijst en het antwoord op vraag 9 onder k over de verbouwing van de kelder zonder vergunning, maar ook over de advertentie op Funda, waar was opgenomen dat de benedenverdieping van de woning was uitgegraven waardoor er een complete extra verdieping was gecreëerd met een grote slaapkamer en luxe badkamer. Tijdens de bezichtiging heeft Van Boven aan [eiser] toegelicht hoe de aanvankelijk beperkte ruimte van deze benedenverdieping is uitgegraven tot de ruimte die het is geworden. Hiermee was [eiser] voldoende geïnformeerd om in elk geval vragen te kunnen stellen over de werkzaamheden in de benedenverdieping, hoe ook genaamd. Vraag 9 onder k is naar zijn aard gericht op vergunningplichtige werkzaamheden, omdat potentiële kopers er geen belang bij hebben te weten of werkzaamheden die niet vergunningplichtig zijn, uitgevoerd zijn zonder vergunning. Daarom had [eiser] uit het antwoord op die vraag wel degelijk moeten afleiden dat het vergunningplichtige werkzaamheden waren die zonder vergunning zijn uitgevoerd. [gedaagden] hebben daarom naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan hun mededelingsplicht en Boutique Makelaar heeft niet onrechtmatig gehandeld. Voor zover [eiser] daadwerkelijk heeft gedwaald, is dat niet te verwijten aan [gedaagden] of Boutique Makelaar. De vordering van [eiser] is daarom ook niet toewijsbaar op de grond dat zij heeft gedwaald (artikel 6:228 BW). Verdiepen souterrain zonder constructieberekening 4.12. [eiser] stelt verder dat het souterrain is verdiept zonder dat daarvoor een constructieberekening is gemaakt. Daardoor weet zij niet of de constructie van het souterrain deugdelijk is. Ter zitting heeft [eiser] verklaard ‘dat het rond is’ als zij aan de vergunning gaat voldoen, maar dat zij dat niet zal doen omdat zij haar woning wil verkopen. Het ontbreken van een constructieberekening zal de waarde van de woning drukken. 4.13. [gedaagden] brengen hier het volgende tegen in. [eiser] heeft bedongen dat zij de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden als uit een bouwkundige keuring zou blijken dat de woning gebreken vertoonde (artikel 15.1 onder c van de koopovereenkomst). Op 1 december 2021 is de woning door een bouwkundige gekeurd. [gedaagden] beschikken niet over het keuringsrapport, maar zij stellen vast dat [eiser] de overeenkomst niet heeft ontbonden en nemen aan dat de bouwkundige geen gebreken heeft geconstateerd. Voor zover [eiser] vreest dat het souterrain onveilig is, heeft zij die vrees niet onderbouwd met bevindingen van een deskundige. 4.14. De rechtbank overweegt hierover het volgende. [eiser] verbindt aan haar stelling dat er geen constructieberekening is niet het verwijt dat het souterrain ondeugdelijk en onveilig is, maar alleen dat zij niet weet of het souterrain deugdelijk en veilig is, met gevolgen voor de waarde van de woning. Als dat juist is, dan staat dat niet in de weg aan normale bewoning. Dat [eiser] niet vreest dat het souterrain onveilig is, wordt bevestigd doordat zij niet van plan is om aan de vergunning te voldoen. Haar verwijt dat hetgeen [gedaagden] haar hebben geleverd niet beantwoordt aan de overeenkomst, is daarom niet terecht. In het verlengde daarvan kan [eiser] [gedaagden] of Boutique Makelaar ook niet verwijten dat zij haar niet hebben geïnformeerd over het ontbreken van het bestaan van een constructieberekening. Dat kan anders zijn als de constructie ondeugdelijk en onveilig is, maar dat is nu juist niet gebleken. De vordering van [eiser] is daarom ook niet toewijsbaar op de grond dat zij heeft gedwaald (artikel 6:228 BW). Daglicht 4.15. Het soute Als het verder al juist is dat [gedaagden] op grond van de overeenkomst gehouden waren de woning te leveren zonder stormschade en zij hebben dat niet gedaan, dan had [eiser] hun een redelijke termijn moeten stellen om alsnog deugdelijk na te komen door de stormschade te herstellen of te laten herstellen (artikel 6:74 BW). Dat heeft zij niet gedaan. [gedaagden] zijn daarom niet in verzuim geraakt. Om deze redenen zal de rechtbank deze vordering van [eiser] in zoverre afwijzen. Elektrische installatie 4.22. [eiser] vordert betaling van € 9.858,58 als vergoeding van kosten van herstel van de elektrische installatie. Zij licht die vordering als volgt toe. Bij werkzaamheden die zij aan de woning heeft laten uitvoeren, zijn verstoringen gesignaleerd in de elektrische installaties op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping en moesten er vraagtekens worden geplaatst bij de kwaliteit van de elektrische installatie die [gedaagden] in het souterrain hebben aangelegd. [eiser] wijst op een schriftelijke verklaring daarover van haar installateur [medewerker] . Volgens [eiser] moest het plafond van de eerste verdieping worden gesloopt om de gebrekkige installatie te kunnen bereiken en vervangen door een deugdelijke oplossing. In augustus 2022 is de afspraak gemaakt dat Boutique Makelaar een onafhankelijke deskundige zou inschakelen om de elektrische installatie te laten keuren en dat de tekeningen ter beschikking zouden worden gesteld, maar dat is allebei niet gebeurd. [eiser] heeft [gedaagden] op 5 september 2022 aangeschreven over onder meer de elektrische installatie. Zij stelt dat KDKlus en [bedrijf] werkzaamheden voor haar hebben verricht waarvan bedragen van € 7.500,00, € 2.207,33 en € 151,25 zijn toe te rekenen aan herstel van de elektrische installatie, dus in totaal het gevorderde bedrag van € 9.858,58. 4.23. [gedaagden] brengen hier het volgende tegen in. [eiser] stelt niet dat de woning als gevolg van de gestelde gebrekkigheid van de elektrische installatie niet geschikt is voor normaal gebruik. [eiser] moest verwachten dat er verouderde materialen en verouderde installaties in de woning waren, omdat de woning is gebouwd in 1896 en er daarom een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen. [gedaagden] hebben aangedrongen op onafhankelijk onderzoek, maar [eiser] is daarop niet ingegaan. Er is dus geen onafhankelijk rapport over de elektrische installatie en geen begroting van de herstelkosten. [eiser] heeft haar stelling dat de elektrische installatie niet deugdelijk is volgens [gedaagden] dus niet voldoende toegelicht. Verder heeft [eiser] [gedaagden] niet in gebreke gesteld. 4.24. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen. Daar staat in dat [eiser] weet dat de woning meer dan 140 jaar oud is en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Meer specifiek staat erin dat [gedaagden] niet instaan voor onder meer leidingen voor de elektriciteit. [eiser] mocht daarom geen hoge verwachtingen hebben van de kwaliteit van de elektrische installatie. [eiser] heeft niet gesteld wat er over de elektrische installatie staat in het rapport van de bouwtechnische keuring die zij op grond van de koopovereenkomst heeft laten uitvoeren, zij heeft de koopovereenkomst op dat moment niet vanwege dit gebrek willen ontbinden (artikel 15.1 onder c) en zij heeft dat rapport niet in het geding gebracht. Zij heeft ook geen ander onafhankelijk rapport in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid wat de staat van de elektrische installatie was voordat zij de woning is gaan renoveren. In het bijzonder heeft zij niet toegelicht dat de staat van de elektrische installatie van dien aard was dat deze zelfs niet voldeed aan de lage verwachtingen die zij daarvan mocht hebben gezien de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. [eiser] heeft wel een ongedateerd technisch rapport (dan wel verklaring va