ECLI:NL:RBGEL:2025:9200

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11494277 \ CV EXPL 25-277 Vonnis van 31 oktober 2025 in de zaak van LIDL NEDERLAND GMBH, te Neckarsulm, Duitsland, eisende partij in conventie, gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen: LIDL, gemachtigde: mr. M. van Heeren, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. G.J.G. Olijslager.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 21 maart 2025 met de daarin genoemde processtukken; - de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, tevens houdende akte overlegging van producties t.b.v. mondelinge behandeling met productie 20 tot en met 31 van de zijde van LIDL; - de akte overlegging producties met productie 18 tot en met 26 van de zijde van [gedaagde] ; 1.2. Op 23 september 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Namens LIDL waren daarbij aanwezig [naam 1] en [naam 2] met haar gemachtigde de heer mr. M. van Heeren en namens [gedaagde] waren aanwezig [gedaagde] zelf met zijn vrouw en dochter en zijn gemachtigde de heer mr. G.J.G. Olijslager. De (gemachtigden van) partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en de vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de mondelingen behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2010 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en de [adres 2] (hierna: ‘het gehuurde’) van [naam 3] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar met verlengingen van vijf jaar tegen een huurprijs van € 59.936,88 per jaar. 2.2. Op 4 september 2015 is bij notariële akte tussen [naam 3] en [gedaagde] met ingang van 1 november 2015 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tot stand gekomen. De huurovereenkomst is wederom aangegaan voor een periode van vijf jaar, maar nu tegen een huurprijs van € 39.000,00 per jaar. Deze huurovereenkomst is met ingang van 1 november 2020 verlengd voor de duur van vijf jaar en loopt daarom tot en met 31 oktober 2025. 2.3. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen: “(…) Algemene bepalingen Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur in het algemeen en van middenstandsbedrijfsruimte in het bijzonder, voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage op twintig augustus tweeduizend acht en aldaar ingeschreven onder nummer 67/2008, hierna te noemen ‘de algemene bepalingen’. (…) Duur Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf (5) jaar, ingaande op één november tweeduizend vijftien en lopende tot en met eenendertig oktober tweeduizend twintig. Behoudens opzegging tegen het einde van de in lid 1 vermelde eerste periode wordt deze overeenkomst voorgezet voor een aansluitende (tweede) periode van vijf (5) jaar, dus van één november tweeduizend twintig tot en met eenendertig oktober tweeduizend vijfentwintig. Behoudens opzegging tegen het einde van de in lid 2 vermelde tweede periode wordt deze overeenkomst telkens voortgezet voor aansluitende perioden van vijf (5) jaar. Opzegging 1. Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. (…) Betalingsverplichting De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis negenendertigduizend euro (€ 39.000,00). Verhuurder en huurder komen overeen dat verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…) De vergoeding die huurder verschuldigd is voor, door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 21 van de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar staat aangegeven. De betalingsverplichting van huurder bestaat uit de volgende componenten: - de huurprijs; - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting; - omzetbelasting. 5. Per betaalperiode van één (1) kalendermaand is huurder de navolgende bedragen verschuldigd: - de huurprijs: drieduizend tweehonderdvijftig euro (€ 3.250,00); - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten: p.m. (…) 6. De door huurder verschuldigde tegenprestatie is in één bedrag verschuldigd in euro’s en moet voor of uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft volledig aan verhuurder zijn betaald op de door verhuurder aangegeven wijze. (…) Huurprijswijziging De huurprijs wordt jaarlijks per één juni, voor het eerst met ingang van één juni tweeduizend zestien aangepast overeenkomstig artikelen 20.1 tot en met 20.10 van de algemene bepalingen. Levering en diensten De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn onverminderd hetgeen in de algemene bepalingen is vermeld: de huurkosten van het ketelhuis welke verhuurder verschuldigd is, partijen genoegzaam bekend. Bankgarantie Het in artikel 27.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt hierbij tussen partijen vastgesteld op veertienduizend negenhonderdvierentachtig euro en tweeëntwintig eurocent (€ 14.984,22). (…) D. BIJZONDERE BEPALINGEN Voorkeursrecht 1. Verhuurder verleent aan huurder een voorkeursrecht tot koop. Dit voorkeursrecht houdt in dat indien en voor zover verhuurder het voornemen heeft het registergoed te verkopen, huurder als eerste het recht heeft het registergoed te kopen overeenkomstig de hierna volgende bepalingen. (…)” 2.4. In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen: “(…) Huurprijswijziging 20.1 Een in 4.5 huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tenzij het bepaalde in 20.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. 20.9 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. (…) Kosten van de levering van zaken en diensten (servicekosten) (…) 21.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat aan huurder door of vanwege verhuurder zaken en diensten worden geleverd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de geleverde zaken en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen geen gebruik maakt.

in conventie 3.1. LIDL vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair: a. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde ontbindt; subsidiair: de datum en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen vast te stellen op 31 oktober 2025, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum; primair en subsidiair: [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te verlaten en te ontruimen met al het zijne en de zijnen, mogelijke (onder)huurders of gebruikers inbegrepen, uiterlijk op de door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, en leeg, ontruimd en in de overeengekomen staat en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van de sleutels aan LIDL ter beschikking te stellen; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 16.379,39, zijnde de huurachterstand tot en met 31 december 2024; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.400,00, zijnde de contractuele boetes tot en met 31 december 2024; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.135,93, zijnde de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een huurprijs van € 5.563,99 inclusief btw per maand vanaf 1 januari 2025 tot de dag van de ontbinding, althans de beëindiging van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] de verschuldigde huur niet volledig en/of op tijd aan LIDL voldoet; onder de voorwaarde dat het in deze te wijzen eindvonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, [gedaagde] te veroordelen tot het stellen van een bankgarantie conform het als productie 18 overgelegde model, ter hoogte van € 14.984,22, te vermeerderen met de contractuele boete van € 250,00 per dag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat [gedaagde] deze veroordeling is nagekomen; [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW indien en voor zover [gedaagde] niet binnen veertien dagen na dit vonnis aan deze proceskostenveroordeling heeft voldaan, tot de dag van volledige betaling. 3.2. LIDL legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet de volledige huurprijs te betalen, het voorschot servicekosten niet te betalen en ten onrechte niet de overeengekomen bankgarantie te stellen. Deze tekortkomingen zijn ieder afzonderlijk maar zeker in samenhang voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast dienen de huurachterstand, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten betaald te worden. Voor het geval de kantonrechter niet tot ontbinding overgaat dient de huurovereenkomst te worden beëindigd op grond van primair dringend eigen gebruik en subsidiair de belangenafweging. LIDL heeft het gehuurde gekocht om haar winkel uit te kunnen breiden. Zij heeft daarbij een financieel en bedrijfseconomisch belang. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat er sprake is van tekortkomingen en dat deze, zo ze al worden aangenomen, de ontbinding kunnen rechtvaardigen. Verder betwist [gedaagde] dat sprake is van dringend eigen gebruik. [gedaagde] stelt dat juist hij een groot belang heeft om het gehuurde te kunnen blijven gebruiken en dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van LIDL, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van LIDL in de kosten van deze procedure. in (voorwaardelijke) reconventie 3.4. [gedaagde] vordert dat de kantonrechter, indien en voor zover de kantonrechter de vordering van LIDL tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst en [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde veroordeelt, op grond van artikel 7:297 BW in redelijkheid een bedrag vast te stellen dat LIDL aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en herinrichtingskosten. 3.5. [gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij voor zijn inkomen uit zijn vier bakkerswinkels en diverse klanten zoals crematoria, scholen en horeca volledig afhankelijk is van de in het gehuurde gevestigde bakkerij. Als hij die niet in het gehuurde of elders kan voortzetten, zal hij alle vier de winkels moeten sluiten en alle werknemers moeten ontslaan. Vanwege de transitievergoeding die hij als werkgever dan naar verwachting zal moeten voldoen, moet hij vrezen voor zijn persoonlijke faillissement. Hij heeft dan ook geen keuze; hij moet door met de bakkerij en bij ontruiming van het gehuurde zal hij de bakkerij naar een andere locatie moeten verhuizen. Gezien de omvang van de te verrichten werkzaamheden en de op basis van offertes verwachte kosten van verhuizing en herinrichting verwacht [gedaagde] hieraan ongeveer € 693.152,00 kwijt te zijn. De exacte kosten zijn mede afhankelijk van de staat van de ruimte waar [gedaagde] heen kan verhuizen. 3.6. LIDL voert hiertegen verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] in zijn vordering, dan wel afwijzing daarvan. In geval van toekenning van een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten dient deze te worden vastgesteld overeenkomstig de geldende rechtspraak en dient daaraan de voorwaarde te worden gesteld dat [gedaagde] binnen 12 maanden na dagtekening van dit vonnis zijn bedrijf dat hij momenteel in het gehuurde exploiteert verplaatst in de plaats Nijmegen. Ten slotte vordert LIDL veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Rechtsmacht en toepasselijk recht 4.1. LIDL is in het buitenland (Duitsland) gevestigd. [gedaagde] woont in Nederland. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen en welk recht van toepassing is. 4.2. Nu Nederland en Duitsland beiden lid zijn van de EU dient aan de hand van de EEX Verordening (EU) Nr. 1215/2012 (hierna: de Brussel I-Verordening (herschikking) te worden bepaald of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen. Op grond van artikel 24 van deze verordening wordt de gedaagde partij opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin het gehuurde is gelegen. Dat betekent dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Aangezien het gehuurde in Nijmegen is gelegen is de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen bevoegd van de vordering kennis te nemen. 4.3. Gelet op het bepaalde in artikel 4 lid 1 sub c van Rome I, wordt de overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft, beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. Dat is in dit geval Nederland. Daarom is in dit geval Nederlands recht van toepassing conventie ontbinding 4.4. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.5. LIDL legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door a) niet de volledige huurprijs te betalen, b) het voorschot servicekosten niet te betalen en c) ten onrechte niet de overeengekomen bankgarantie te stellen. Deze tekortkomingen zijn volgens LIDL ieder afzonderlijk maar zeker in samenhang voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. a) niet de volledige huur betaald 4.6. Volgens LIDL is [gedaagde] met ingang van 1 juni 2023 een huur van € 4.098,31 exclusief btw, zijnde € 4.958,96 inclusief btw, en vanaf 1 juni 2024 een huur van € 4.213,57 exclusief btw, zijnde € 5.098,42 inclusief btw, per maand verschuldigd. [gedaagde] betaalt echter € 3.932,50 per maand. Dit is de aanvangshuurprijs inclusief btw zonder indexering. Volgens [gedaagde] is er sprake van een nadere afspraak op grond waarvan de indexeringen niet zijn doorgevoerd, dan wel is sprake van afstand van recht ten aanzien van de indexeringen. [gedaagde] verwijst in dat kader naar een aantal e-mailberichten die volgens hem uiteindelijk hebben geleid tot de afspraak zoals neergelegd in het e-mailbericht van 24 maart 2022 (r.o. 2.11.). Daarbij is een nulsituatie overeengekomen. [naam 3] heeft nadien ook bewust geen aanspraak meer gemaakt op indexeringen, aldus [gedaagde] . 4.7. Dat de indexatie verschuldigd is volgt uit de huurovereenkomst onder ‘huurprijswijziging’ en artikel 20.1 tot en met 20.10 van de algemene bepalingen. Als uitgangspunt heeft aldus te gelden dat de geïndexeerde huur verschuldigd is. De kantonrechter is verder van oordeel dat uit het e-mailbericht van 24 maart 2022 niet volgt dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen. Immers, dit is een voorstel van de zijde van [gedaagde] aan [naam 3] . Niet blijkt dat [naam 3] hiermee heeft ingestemd. Anders dan [gedaagde] meent, valt dat ook niet af te leiden uit het feit dat [naam 3] opdracht heeft gegeven om een standdaardpui te plaatsen. Immers, uit de overgelegde communicatie blijkt dat [naam 3] op dat moment een beslissing over de te plaatsen pui diende te nemen. Dat dit de standdaardpui werd, betekent nog niet dat [naam 3] met de overige punten heeft ingestemd. [naam 3] heeft daaraan ook geen navolging gegeven. Daar komt nog bij dat [gedaagde] in het e-mailbericht [naam 3] een termijn geeft om te reageren, bij gebreke waarvan het voorstel komt te vervallen en [gedaagde] nu juist stelt dat [naam 3] niet op het bericht heeft gereageerd. Dat [naam 3] nadien geen aanspraak heeft gemaakt op de geïndexeerde huurprijs maakt dat niet anders. Hieruit kan bovendien evenmin volgen dat sprake is van afstand van recht, of rechtsverwerking voor zover [gedaagde] dat (ook) op dit punt stelt. De huurbetaling is immers een brengschuld en het enkele stilzitten van [naam 3] ten aanzien van de indexeringen is niet voldoende om afstand van recht aan te kunnen nemen. Dit volgt ook uit artikel 20.9 van de algemene bepalingen. Daarin is immers bepaald dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar verschuldigd is, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. Dat in 2022 een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, zoals [gedaagde] stelt, kan de kantonrechter evenmin volgen. Er hebben destijds weliswaar wijzingen plaatsgevonden doordat het ketelhuis van eigenaar wisselde en de huur aan [naam 3] werd opgezegd. Daarover zijn destijds echter separaat afspraken gemaakt in de vaststellingsovereenkomst tussen [gedaagde] en LIDL (r.o. 2.10.). Niet valt in te zien waarom dit verdere consequenties voor de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zou hebben gehad. Dat [gedaagde] tussentijds investeringen heeft moeten doen in het gehuurde, maakt dat niet anders. Hierdoor ontstaat immers geen nieuwe huurovereenkomst. Doordat het wel over het niet indexeren is gegaan en vervolgens door [naam 3] geen aanspraak (meer) is gemaakt op de geïndexeerde huurprijs is voor [gedaagde] wel een onduidelijke situatie ontstaan. Desondanks kan LIDL aldus aanspraak maken op de geïndexeerde huurprijs. Aangezien [gedaagde] een te lage huurprijs heeft betaald is over de periode mei 2024 tot en met december 2024 een huurachterstand ontstaan van (1x (€ 4.958,96 - € 3.932,50) + 7x € 5.098,42 - 6x € 3.932,50) =) € 13.120,40. Dit bedrag is verdere onweersproken en zal daarom worden toegewezen. b) servicekosten 4.8. LIDL maakt daarnaast per 1 juni 2024 aanspraak op de betaling van een bedrag van € 384,77 exclusief, zijnde € 465,57 inclusief btw, aan servicekosten. [gedaagde] betwist dat hij servicekosten verschuldigd is. 4.9. De kantonrechter is van oordeel dat voor zover [gedaagde] meent dat LIDL geen aanspraak kan maken op de servicekosten omdat dit volgt uit de nadere afspraak uit het e-mailbericht van 24 maart 2022 of omdat sprake is van verval van recht dan wel rechtsverwerking, hiervan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen sprake is. Dat de overeenkomst met betrekking tot de ketelruimte is beëindigd brengt evenmin mee dat geen servicekosten verschuldigd zijn. Anders dan [gedaagde] meent volgt uit de huurovereenkomst niet dat de servicekosten enkel zien op het gebruik van het ketelhuis. Sterker nog, ten aanzien van het ketelhuis is onder ‘Levering en diensten’ opgenomen dat de huurkosten daarvan naast de bijkomende leveringen en diensten verschuldigd zijn: ‘De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn onverminderd hetgeen in de algemene bepalingen is vermeld: de huurkosten van het ketelhuis welke verhuurder verschuldigd is, partijen genoegzaam bekend.’ Bij de beëindiging van de huur van het ketelhuis is ook geen nadere van de oorspronkelijke huurovereenkomst afwijkende regeling overeengekomen.De betalingsverplichting van de servicekosten volgt verder uit de huurovereenkomst onder ‘betalingsverplichting’ sub 3, 4 en 5 en uit artikel 21.3 van de algemene bepalingen. Dat [gedaagde] meent dat hij er geen leveringen of diensten door de verhuurder worden verricht, althans hij hier niet bij gebaat is doet evenmin af aan de betalingsverplichting.

4.14. De kantonrechter zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet over gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. huurachterstand 4.15. Uit het voorgaande volgt dat een totale huurachterstand van (€ 13.120,40 aan niet betaalde indexeringen + € 3.258,99 aan servicekosten =) € 16.379,39 is ontstaan, die zal worden toegewezen. contractuele boete 4.16. LIDL vordert op grond van artikel 26.1 van de algemene bepalingen een contractuele boete van € 300,00 per maand dat [gedaagde] niet tijdig (volledig) heeft betaald, zijnde totaal (8x € 300,00 =) € 2.400,00. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling de kantonrechter verzocht om, voor zover sprake is geweest van een niet tijdige betaling, de contractuele boete te matigen. Op grond van artikel 6:94 BW kan de kantonrechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De kantonrechter is van oordeel dat de contractuele boete, gelet op de onduidelijkheid die door toedoen van [naam 3] is ontstaan over de hoogte van de maandelijkse betalingsverplichting, buitensporig is en toepassing daarvan tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarom zal in plaats van de contractuele boete de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW worden toegekend. buitengerechtelijke incassokosten 4.17. LIDL maakt verder aanspraak op betaling van een bedrag van € 1.135,93 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat de gevorderde vergoeding niet hoger is dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde tarief dat redelijk wordt geacht. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom toegewezen. huurtermijnen vanaf januari 2025 4.18. Nu [gedaagde] de geïndexeerde huurprijs vermeerderd met servicekosten verschuldigd is, zal de vordering tot betaling van € 5.563,99 inclusief btw vanaf 1 januari 2025 eveneens worden toegewezen. De daarover gevorderde boete wordt afgewezen, omdat tot op heden onduidelijkheid bestond over het te betalen bedrag en er geen aanwijzingen zijn dat [gedaagde] nu wel duidelijkheid is verkregen niet tot betaling over zal gaan en de over toekomstige termijnen eventueel verschuldigde boete bovendien nog niet opeisbaar is. beëindiging door opzegging 4.19. LIDL heeft bij aan [gedaagde] verzonden brief van 16 september 2024 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2025 op grond van primair dringend eigen gebruik en subsidiair de belangenafweging. [gedaagde] heeft niet ingestemd met een huurbeëindiging. Op grond van artikel 7:272 lid 2 BW heeft LIDL daarom gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vast stelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Ingevolge het eerste lid van voornoemd artikel blijft de huurovereenkomst van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op voornoemde vordering. De kantonrechter mag bij de beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking nemen. dringend eigen gebruik 4.20. LIDL heeft primair opgezegd wegens dringend eigen gebruik. LIDL legt aan haar stelling dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik ten grondslag dat in de supermarktbranche al sinds 2000 een schaalvergroting gaande is. Het huidige oppervlakte van LIDL is te klein. Daarnaast is de formule van LIDL gewijzigd en is het assortiment breder en luxer geworden. De LIDL moet worden uitgebreid en gemoderniseerd om aan de huidige eisen van de LIDL-formule te voldoen. Bovendien moet LIDL om concurrerend te blijven en om de klanten van de huidige supermarkt beter in hun behoeften te voorzien vergroten en uitbreiden. LIDL heeft een financieel en bedrijfseconomisch belang bij het eigen gebruik. Tijdens de mondelinge behandeling heeft LIDL daar nog aan toegevoegd dat zij in Nijmegen van de gemeente niet meer winkels mag openen. Ze heeft het dus te doen met de winkels die zij nu heeft. In de omgeving van het betreffende filiaal van LIDL worden woningen gerealiseerd. Om concurrerend te blijven heeft zij daarom een groter oppervlak nodig. Het gaat daarbij met name om het vloeroppervlak in de verkoopruimte, aldus LIDL. 4.21. De kantonrechter moet de beëindigingsvordering op deze grond toewijzen indien aannemelijk is dat sprake is van dringend eigen gebruik. Hierbij is geen plaats voor een afweging van de wederzijdse belangen van partijen (HR 3 november 1989, ECLI:NL:HR:1989:ZC8266 (De Vries/Safe Sun)). Om het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken moet de verhuurder aannemelijk maken dat a) zij het gehuurde persoonlijk in (eigen) gebruik wil nemen, b) het gebruik duurzaam is en c) zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Dat LIDL het gehuurde zelf wil gaan gebruiken en dat dat gebruik duurzaam is staat niet ter discussie. Tussen partijen is wel in geschil of LIDL het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Voor de beantwoording van deze vraag is van belang of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is (conclusie AG De Vries bij HR 14 november 1997, NJ 1998, 148). De kantonrechter is van oordeel dat LIDL dit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt en overweegt daartoe het volgende. 4.22. LIDL baseert het dringend eigen gebruik met name op algemene stellingen over schaalvergroting, nieuwe normen en concurrentie, zonder inzichtelijk te maken wat in dit concrete geval haar wezenlijk belang is. Dat LIDL in dit winkelcentrum een kleine supermarkt heeft in verhouding tot de huidige maatstaven en concurrentie, maakt nog niet dat zij een wezenlijk belang heeft bij het gebruik van het gehuurde. LIDL wijst er bovendien op dat vooral het verkoopvloeroppervlak van belang is en dat naar huidige maatstaven een vloeroppervlak van 4000m2 steeds gebruikelijker is. Door ingebruikname van het gehuurde zou het oppervlak van LIDL toenemen van 1.660,5 m2 naar 1.911 m2, zijnde een toename van 250,5 m2. Het verschil is marginaal ten opzichte van de schaalvergroting die volgens LIDL zelf zou moeten plaatsvinden. Daar komt nog bij dat daarvan volgens het plan van LIDL de verkoopvloeroppervlakte met nog geen 100 m2 wordt uitgebreid (van 1.116,7 m2 naar 1.213 m2), terwijl het daar juist om zou gaan. LIDL heeft niet aannemelijk gemaakt dat die 100 m2 het verschil gaan maken, terwijl recent in 2022 ook al uitgebreid is. De grootste uitbreiding zou plaats moeten in de nevenruimten. Hoewel LIDL stelt dat een ruimere pantry, toiletgroep met kleedruimten, kantoor- en opleidingsruimten inmiddels tot het basisconcept van LIDL behoren, heeft zij niet aannemelijk gemaakt daar een wezenlijk belang bij te hebben. Hoewel het verweer dat LIDL ook (een zeer beperkte) ruimte heeft uitbesteed aan DHL en de verwachting zou zijn dat er geen vergunning wordt verkregen niet opgaat, heeft LIDL aldus onvoldoende onderbouwd dat het eigen gebruik van het gehuurde voor haar van wezenlijk belang is. Dat zij zonder deze zeer beperkte uitbreiding een betere concurrentiepositie zou hebben heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt. belangenafweging 4.23. LIDL heeft subsidiair opgezegd op grond van de belangenafweging. LIDL legt daaraan ten grondslag dat aangenomen moet worden dat [gedaagde] nu de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd, de door hem gedane investeringen heeft terugverdiend. Hij mocht ook niet verwachten dat hij het pand een eeuwigheid kon blijven huren. Een huurovereenkomst heeft naar zijn aard een tijdelijk karakter.

4.26. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is geen grond aanwezig voor beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wordt daarom afgewezen. Op grond van artikel 7:300 lid 4 BW wordt de huurovereenkomst daarom gelet op hetgeen daarover in de huurovereenkomst is overeengekomen verlengd voor een periode van vijf jaar. (voorwaardelijke) reconventie 4.27. Gelet op de uitkomst van het geschil in conventie en de aan de reconventie gestelde voorwaarde, wordt aan de behandeling van de vordering in reconventie niet toegekomen. proceskosten 4.28. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan LIDL van een bedrag van € 16.379,39 aan huurachterstand tot en met 31 december 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de huurachterstand vanaf de respectievelijke betaaldata tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 1.135,93 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een huurprijs van € 5.563,99 inclusief btw per maand vanaf 1 januari 2025 tot de beëindiging van de huurovereenkomst, 5.5. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2025. 918 \ 560

(…) Betalingen 26.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…) 26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. Bankgarantie 27.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een bankgarantie afgeven overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder. Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie te gelden voor de rechtsopvolger(s) van verhuurder. (…) Boetebepaling 34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boetes overtreft. (…)” 2.5. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde, overeenkomstig de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming daarvan, een brood- en banketbakkerij met winkel en verdere toebehoren. Daarnaast bakt hij in het gehuurde het brood voor zijn drie overige winkels en voor externe partijen, zoals horeca. 2.6. Bij brief van 21 oktober 2015 heeft [gedaagde] [naam 3] onder meer als volgt bericht: “Ja het klopt dat er, nu opeens, een borgsom in de huurovereenkomst staat. Jij, [naam 4] , de notaris en ik weten dat deze zowel in de voorbesprekingen als bij het voorlezen van de akte er niet instond. Ook in de versie die ik heb gelezen stond geen borgsom. Sterker nog wij hebben dit in het gesprek nog nadrukkelijk benoemd om geen borgsom op te nemen. Ik heb getekend, ter goeder trouw per volmacht aan de notaris aangezien het energielabel niet aanwezig was (die er overigens nog niet bijzit). Aangezien ik alleen was, heb ik het hele gesprek opgenomen. Oftewel deze alinea is er compleet illegaal ingekomen. Heb vanmorgen de notaris gebeld en hem erop gewezen dat dit gesprek is opgenomen en hij zijn werk niet goed heeft gedaan. Ik stel voor deze alinea uit de overeenkomst te schrappen. Indien je het hier niet mee eens bent verneem ik dit graag van je. Wij zullen dit dan aan een rechter voorleggen.” 2.7. Het gehuurde is gelegen in het [naam winkelcentrum] . Hieronder wordt de kadastrale kaart van het winkelcentrum weergegeven: 2.8. Het gehuurde betreft de percelen 3969 en 4028. 2.9. LIDL is eigenaar van de percelen 2618, 2920, 3716, 3717, 3718, 4400, 4401, 4402, 5085, 5086, 5545 en 5547. 2.10. Perceel 3719 [naam perceel] was tot eind 2021 in eigendom van de CVvE [naam winkelcentrum] en werd door de CVvE verhuurd aan [naam 3] . [naam 3] verhuurde deze ruimte aan [gedaagde] . Het ketelhuis is eind 2021 door LIDL in eigendom verkregen. [naam 3] heeft de huur ten aanzien van het ketelhuis opgezegd, waarna tussen [naam 3] , [gedaagde] en LIDL afspraken zijn gemaakt over beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het ketelhuis met wederzijds goedvinden. Tussen LIDL en [gedaagde] is toen een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan LIDL een verhuisbijdrage van € 60.000,00 exclusief btw aan [gedaagde] betaald onder andere voor het huren van een vervangende ruimte en het verplaatsen van de zich in het ketelhuis bevindende koelruimte en bijbehorende installaties. 2.11. Bij e-mailbericht van 24 maart 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de vastgoedbeheerder van [naam 3] nadat al langere tijd een discussie tussen partijen bestond onder meer als volgt bericht: “(…) Eerst recent legt uw cliënt een drietal keuzes voor: een standaard pui, een pui met voor de bedrijfsvoering van cliënt noodzakelijke aanpassingen ten aanzien van de “standaard pui” op kosten van cliënt en behoud van de huidige situatie. Daarbij wordt miskend dat door de verwijdering van het dak in opdracht van de eigenaren heeft geleid tot een nieuwe open situatie die wezenlijk afwijkt van de oude situatie waardoor het gehuurde niet meer het genot verschaft dat cliënt van het gehuurde mocht en mag verwachten. Door deze wijziging is de afsluiting van de winkel door een pui noodzakelijk geworden zodat evident is dat de kosten hiervan ook door de eigenaar gedragen moeten worden en dat daarbij rekening moet worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van cliënt als huurder. (…) Van een betalingsachterstand is volgens cliënt geen sprake. Betaling is steeds conform facturatie geschied. Na bezwaar van cliënt is van indexering afgezien. Deze kan dan ook thans niet meer met terugwerkende kracht gevorderd worden. Indien cliënt volgens de heer [naam 3] een maand huur voor de winkel zou hebben overgeslagen, verneemt cliënt graag welke maand dat is, zodat hij dit kan nagaan. Als blijkt dat cliënt inderdaad onbedoeld een maand gemist heeft, zal deze per omgaande alsnog worden betaald. Qua servicekosten worden geen leveringen of diensten door verhuurder verzorgd. Cliënt is geen lid van de VvE en is daaraan ook geen bijdrage verschuldigd.

LIDL heeft tijdens de mondelinge behandeling onderbouwd gesteld welke leveringen en diensten er plaatsvinden vanuit de CVvE ten behoeve van het winkelcentrum. Artikel 21.3 van de algemene bepalingen bepaalt bovendien: Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de geleverde zaken en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen geen gebruik maakt. De gevorderde – verder onweersproken – servicekosten van (7x € 465,57 =) € 3.258,99 worden daarom toegewezen. c) bankgarantie 4.10. LIDL meent dat [gedaagde] nog een bankgarantie dient te stellen. [gedaagde] betwist dit. Volgens hem is de bankgarantie ten onrechte in de huurovereenkomst terechtgekomen. Deze stond niet in de versie die hij, voordat de huurovereenkomst op grond van een machtiging door de notaris werd gepasseerd, heeft gezien. Bovendien heeft [gedaagde] [naam 3] daar direct nadat deze aanspraak maakte op betaling van de bankgarantie daarop gewezen en heeft [naam 3] nadien ook geen aanspraak meer op betaling gemaakt. 4.11. De kantonrechter stelt vast dat in de tussen partijen bij notariële akte opgemaakte huurovereenkomst een bankgarantie is opgenomen. Dat vooraf iets anders tussen [gedaagde] en [naam 3] was overeengekomen is in het licht dan deze notariële akte onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter maakt uit de stellingen van [gedaagde] op dat hij een beroep doet op rechtsverwerking. Door rechtsverwerking verliest een schuldeiser zijn recht door eigen gedragingen, waardoor hij er later geen beroep meer op kan doen. Hiervan is sprake als de schuldenaar door een gedraging van de schuldeiser erop mocht vertrouwen dat deze zijn recht niet meer zou uitoefenen. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. In casu heeft [gedaagde] echter kort na het totstandkomen van de huurovereenkomst en (vrijwel) direct nadat [naam 3] aanspraak maakte op betaling van de bankgarantie op 21 oktober 2015 aangegeven dat dit niet volgens de afspraak was. [gedaagde] heeft daarbij gewezen op (thans niet meer beschikbaar) bewijsmateriaal. Vervolgens heeft [gedaagde] aangegeven: “Ik stel voor deze alinea uit de overeenkomst te schrappen. Indien je het hier niet mee eens bent verneem ik dit graag van je. Wij zullen dit dan aan een rechter voorleggen.” Hierop heeft [naam 3] niet meer gereageerd. Ook heeft hij gedurende de bijna negen jaren nadien dat hij nog verhuurder was geen aanspraak gemaakt op het stellen van de bankgarantie. Door aldus te handelen heeft hij het vertrouwen bij [gedaagde] gewekt dat hij akkoord was met het schrappen van de alinea over de bankgarantie uit de huurovereenkomst dan wel het geen gevolg verbinden aan die bepaling, althans mocht [gedaagde] daarop vertrouwen. [gedaagde] heeft dus ook niet de rechtsmaatregelen getroffen die hij toen overwoog. Aldus heeft [naam 3] zijn recht om aanspraak te maken op het stellen van een bankgarantie verwerkt. Anders dan LIDL kennelijk meent, herleeft het recht niet doordat het gehuurde is overgegaan op een nieuwe eigenaar. Dat [naam 3] aan LIDL in de koopakte heeft toegezegd dat zij aanspraak op de bankgarantie kan maken doet evenmin af aan hetgeen hiervoor is overwogen. De vordering tot het stellen van de bankgarantie en daarop gebaseerde boete worden daarom afgewezen. tekortkoming 4.12. Er is gelet op de achterstand in de betaling van de huur en de servicekosten sprake van een tekortkoming. In beginsel kan LIDL daarom de overeenkomst ontbinden. Dit is slechts anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] meent dat daarvan sprake is. rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding? 4.13. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] terecht een beroep doet op de tenzij-clausule. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is door de wijze van communiceren van [naam 3] voor [gedaagde] een onduidelijke situatie ontstaan. Immers, tussen hem en [naam 3] zijn de indexeringen en servicekosten meerdere malen onderwerp van gesprek geweest. Eventuele afspraken hierover zijn echter nooit concreet geworden, met name omdat [naam 3] nergens op reageerde. [naam 3] maakte echter ook geen aanspraak op de servicekosten en indexeringen. Hoewel thans wordt geoordeeld dat er daarover geen afwijkende afspraken zijn gemaakt, is hierdoor wel een onzekere situatie voor [gedaagde] ontstaan. Ontbinding van de huurovereenkomst zal grote gevolgen hebben voor [gedaagde] omdat deze vestiging, waar gebakken wordt voor het hele bedrijf, de kurk is waar zijn onderneming op drijft. Uitgaande van een huur en servicekosten van totaal € 5.563,99, is er (net) geen huurachterstand van drie maanden (namelijk € 16.379,99 tegen een drie maanden huur van € 16.691,97). Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] niet zonder te begrijpen argumenten te weinig heeft betaald. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding niet rechtvaardigt.

Als [naam 3] daar anders over denkt, ontvang ik graag een specificatie van de servicekosten en een toelichting waarom cliënt deze verschuldigd zou zijn. In een laatste poging om buiten rechte tot een oplossing te komen is cliënt bereid tot een oplossing als volgt (welke voorwaarden als één integraal geheel dienen te worden beschouwd): - Cliënt neemt alsnog genoegen met een standaard pui (zonder afgifteluik) met de deur rechts van het midden (zoals op bijgaande tekening, maar dan zonder luik); - Cliënt draagt zelf het nadeel van het missen/vervallen van rechtstreekse verkoop naar buiten door de plaatsing van een standaard pui; - Cliënt ziet af van vergoeding door [naam 3] voor aanpassingen aan vloer, wand en plafond in verband met de plaatsing van de pui; - De werkzaamheden worden zodanig uitgevoerd dat de winkel steeds open en toegankelijk blijft (middels tijdelijke toegang via de zijkant zoals cliënt met de architect/uitvoerder heeft besproken); - Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt hinder en overlast (in het bijzonder door stof) zoveel mogelijk voorkomen; - [naam 3] draagt de kosten van de extra verwarming vanaf november 2021 totdat de werkzaamheden zijn afgerond; - Partijen verlenen elkaar voor het overige over en weer finale kwijting ten aanzien van alle opeisbare verplichtingen uit de huurovereenkomst (met uitzondering van één eventueel gemiste maand huur voor de winkel). Cliënt komt [naam 3] hiermee vergaand tegemoet in een laatste poging om tot overeenstemming te komen. Dit voorstel komt te vervallen indien het maandag aanstaande niet is geaccepteerd. Ik verneem graag of aldus de schade voor beide partijen beperkt kan blijven en een procedure kan worden voorkomen. Omdat ondergetekende de belangen van cliënt in het onderhavige geschil behartigt, is een gesprek hierover zonder ondergetekende niet aan de orde. Na het bereiken van overeenstemming is cliënt evenwel zonder meer bereid met u in gesprek te gaan om de verhoudingen te normaliseren en afspraken voor de toekomst te maken. Daarbij kan tevens gesproken worden over indexering van de huurprijs voor de toekomst.” 2.12. In de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is ten behoeve van [gedaagde] een voorkeursrecht tot koop met betrekking tot het gehuurde overeengekomen. De verkopend makelaar van [naam 3] heeft het gehuurde bij brief van 13 april 2023 tegen een koopprijs van € 450.000,00 k.k. aan [gedaagde] te koop aangeboden. [gedaagde] reageerde daar op 6 juni 2025 op dat hij mede door de hoge prijs en het zeer slechte boekjaar heeft besloten niet over te gaan tot de koop van het gehuurde. 2.13. [naam 3] heeft het gehuurde vervolgens aan LIDL verkocht. De levering heeft plaatsgevonden op 12 april 2024. In de koopakte staat onder meer: “ feitelijke levering, staat van het verkochte Artikel 5 (…) 5. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden in verhuurde staat i. Koper verklaart op basis van de hem verstrekte kopieën daarvan, bekend te zijn met de inhoud van de huurovereenkomst, en verklaart deze over te nemen, voorzover deze niet van rechtswege overgaat op koper. De huurovereenkomst is als bijlage aan deze koopovereenkomst gehecht (bijlage 1). Verkoper staat er voor in dat de in kopie aan koper verstrekte stukken inzake de huurovereenkomst de volledige rechtsverhouding tussen verkoper en de huurder weergeven en dat er buiten deze stukken geen voor koper nadelige afspraken met huurder zijn gemaakt. ii. Verkoper staat er voor in dat de huurder het verkochte heeft aanvaard en in gebruik genomen als zijnde in overeenstemming met hetgeen op grond van de huurovereenkomst verhuurd is, en het verkochte gebruikt overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst. iii. Door de huurder is tot heden steeds tijdig en zonder voorbehouden voldaan aan diens verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, met dien verstande dat de huurder diens aandeel in de omslagkosten (servicekosten uit hoofde van het lidmaatschap bij de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum Notenhout U.A.) nimmer aan verkoper heeft voldaan.Verkoper staat er voorts voor in dat hij heeft voldaan aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. iv. Er is door de huurder geen bankgarantie gesteld, zulks in tegenstelling tot hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald.Verkoper garandeert dat ten aanzien van de bankgarantie geen aanvullende afspraken zijn gemaakt met huurder en deze derhalve door de koper nog verlangd kan worden van de huurder.Verkoper vrijwaart koper voor aanspraken terzake niet door verkoper opgegeven waarborgsommen. (…)” 2.14. Bij e-mailbericht van 3 mei 2024 heeft LIDL [gedaagde] onder meer als volgt bericht: “Allereerst dank nog voor de kennismaking waarin we ook hebben gesproken over de plannen van LIDL met het door u gehuurde pand (…). Hierbij stuur ik u daarvan kort een gespreksverslag met een enkele aanvulling. Plannen LIDL Op termijn zullen wij de huurovereenkomst met u opzeggen (dit kan voor het eerst per 1 november 2025) om deze ruimte zelf in gebruik te nemen als LIDL Supermarkt. Hiervoor zou LIDL graag met u in onderling overleg tot overeenstemming komen op basis van de huurovereenkomst en onze wettelijke verplichtingen als verhuurder en uw rechten als huurder. Huidige huur Zoals bij ieder contract dat wij nieuw in beheer krijgen, hebben wij op basis van de huurovereenkomst, de huur per ingangsdatum op een juiste wijze geïndexeerd. Hier is een andere huurprijs uit gekomen dan u blijkbaar tot op heden heeft betaald. U gaf aan het hier niet mee eens te zijn. Wij denken echter dat dit de juiste huurprijs is op basis van de huurovereenkomst en zoals afgesproken treft u in bijlage de methodiek aan hoe wij tot de prijs zijn gekomen. Indien u het hier op basis van de huurovereenkomst niet mee eens bent, dan zien wij graag uw onderbouwing tegemoet. Bankgarantie Op basis van de huurovereenkomst moet er nog een bankgarantie gesteld worden. Zoals besproken ontvangen wij deze graag nog van u. De hoogte van de bankgarantie op basis van de huurovereenkomst dient € 14.984,22 te zijn. Zelf gaf u aan dat u van mening bent dat er geen bankgarantie is afgesproken en deze dus niet hoeft te stellen. Graag zien wij hier een bevestiging van waaruit dit blijkt óf, bij het uitblijven daarvan, de gevraagde bankgarantie uiterlijk per 1 juli 2024 tegemoet. Servicekosten In het gesprek van vanochtend zijn we er helaas niet aan toegekomen, maar naast de huur bent u servicekosten verschuldigd. Deze zijn per abuis niet op de huurfactuur van mei 2024 terecht gekomen en zullen wij u separaat nog doen toekomen. Vanaf juni zal deze samen met de huur worden gefactureerd. Deze servicekosten betreffen een doorbelasting van de servicekosten van de VVE waarvan volledigheidshalve in de bijlage de begroting voor 2024 is opgenomen.

U dient alleen de kosten uit kostengroep 1 te betalen (Jaarlijks € 4.617,27), de andere kosten betalen wij als eigenaar. Afspraak We hebben afgesproken dat u de komende periode tot en met 30 juni 2024 gebruikt om na te denken over de voorwaarden waaronder u een beëindiging van de huurovereenkomst het liefst voor u ziet. Daarbij hebben wij aangegeven dat voor ons de huurovereenkomst en de daarbij behorende wet- en regelgeving onze uitgangspunten zijn. Wij hebben er begrip voor dat dit voor u niet de gewenste uitkomst is van ons gesprek vanochtend, maar hopen toch om met u, in goed onderling overleg, tot overeenstemming te komen. Daarbij hebben wij aangegeven dat wij denken dat het verstandig is om een juridisch adviseur te raadplegen in deze om voor uzelf tot de beste oplossing te komen. Als LIDL zijnde zitten wij er zakelijk in maar is op voorhand niets onbespreekbaar. Tot die tijd verwachten wij dat u uw verplichtingen als huurder zult nakomen, dit betekent o.a. de facturen tijdig en volledig betalen. Bij niet volledige en of het uitblijven van betalingen zullen wij onze gebruikelijke incassoprocedure volgen. (…)” 2.15. Bij e-mailbericht van 10 juni 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] LIDL onder meer als volgt bericht: “(…) Voorgeschiedenis (…) Op initiatief van LIDL is ten behoeve van een door LIDL gewenste uitbreiding van haar LIDL-winkel eind 2021, begin 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het beëindigen van de huurovereenkomst voor zover dat betrekking had op een tot het gehuurde behorende opslag- en koelruimte (een voormalige CV-ruimte) en het tegen het resterende gehuurde van cliënte aan bouwen van de door LIDL gewenste winkeluitbreiding. In dat kader moesten forse investeringen worden gedaan voor de verplaatsing van de opslag-/koelruimte naar een door cliënt gehuurde locatie elders, verplaatsing van een koelinstallatie naar het dak, verplaatsing van nutsvoorzieningen en verdere aanpassingen van de winkelruimte van cliënt. In 2022 is uitvoering gegeven aan deze vaststellingsovereenkomst. Daarnaast is in 2021 en 2022 tussen cliënt en de verhuurder overleg gevoerd over een door de verhuurder gewenste renovatie waarbij vanwege het verwijderen van het dak van de passage de open winkel van cliënt werd afgesloten met een glazen pui. De hieromtrent gemaakte afspraken zijn slechts gedeeltelijk nagekomen door de verhuurder. Nog altijd voldoet de geplaatste pui niet aan de gemaakte afspraken in die zin dat de daarin aanwezige deur niet op de juiste plaats is gesitueerd. Bovendien is de door cliënte geleden schade (in de vorm van extreme energiekosten als gevolg van het verwijderen van het dak van de passage voordat de pui was geplaatst) niet vergoed. Vanwege de plaatsing van de pui werd cliënt in 2022 gedwongen om opnieuw fors te investeren in zijn winkelinrichting. (…) Standpunt cliënt Voor wat betreft de wens van LIDL tot huurbeëindiging is van belang dat het gehuurde per 2022 zowel qua omvang, als qua inrichting ingrijpend is gewijzigd, waardoor cliënt werd gedwongen om opnieuw fors in zijn winkel te investeren. Daarmee is als het ware een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Temeer waar deze wijzigingen niet de keuze of in het belang van cliënt waren, dient cliënt minimaal 10 jaar de gelegenheid te krijgen om zijn investeringen terug te verdienen. Daar komt bij dat cliënt in 2032 de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Het verplaatsen van de bedrijfsvoering naar een andere locatie vergt enorme investeringen. Vooralsnog schat cliënt in dat deze de miljoen euro ruim zullen overschrijden. Dergelijke investeringen zijn niet opportuun voor een periode van 7 jaar die nog tot zijn pensioen resteert. Cliënt stelt zich dan ook op het standpunt dat de huurovereenkomst, gezien de ingrijpende wijzigingen in het gehuurde in 2022, de daarvoor door cliënt gedane investeringen én zijn grote belang om de resterende duur tot zijn pensioengerechtigde leeftijd zijn huidige onderneming op de huidige locatie kan blijven exploiteren, niet eerder beëindigd kan worden dan in 2032. Als LIDL de huurovereenkomst met cliënt toch eerder mocht willen beëindigen, dient zij cliënt volledig schadeloos te stellen. Ten aanzien van de huurprijs is bij de wijzigingen van het gehuurde in 2022 een nieuwe huurprijs voor een ander (zowel qua omvang als qua hoedanigheid) object overeengekomen. In verband met de niet-vergoede hoge energiekosten door de verwijdering van het dak van de passage, is afgezien van indexering van de huurprijs in 2023. Deze huurprijs van € 3.405,16 exclusief btw is door de verhuurder daarom ook steeds aan cliënt gefactureerd tot en met december 2023. (…) LIDL kan niet eenzijdig terugkomen op door de eerdere verhuurder met cliënt gemaakte afspraken. Cliënt is bereid om in te stemmen met indexering van de huurprijs met ingang van 1 juni 2024 overeenkomstig de in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsregeling. Deze komt blijkens bijgevoegde (*) berekening uit op een bedrag van € 3.500,50 exclusief btw, oftewel € 4.235,61 per maand. Hetzelfde geldt voor het stellen van een bankgarantie. Daarover is in het verleden discussie tussen cliënt en de gewezen verhuurder geweest omdat dit ten onrechte in de huurovereenkomst is opgenomen, hetgeen cliënt kon bewijzen met onder andere geluidsopnamen. Naar aanleiding daarvan is geen aanspraak meer gemaakt op het stellen van een bankgarantie. Bovendien is in het kader van de afspraken in 2022 kwijting verleend aan cliënt. Daar kan LIDL als opvolgend verhuurder niet eenzijdig op terugkomen. Wat betreft de door u aangevoerde servicekosten verdient opmerking dat aan cliënt geen aanvullende leveringen of diensten worden geleverd. De overeenkomst vermeldt hieromtrent ook niets afgezien van de huurkosten van het ketelhuis, welke inmiddels niet meer tot het gehuurde behoort. Aan cliënt zijn door de gewezen verhuurder dan ook terecht geen servicekosten in rekening gebracht (…). Niet valt in te zien waarom cliënt nu ineens kosten van de CVvE zou moeten betalen. Met het voorgaande vertrouw ik u voldoende geïnformeerd te hebben omtrent het standpunt van cliënt ten aanzien van de verschillende door u opgebrachte punten. Als u cliënt voor de maand juni 2024 een factuur voor een bedrag ad € 4.235,61 inclusief omzetbelasting stuurt, zal cliënt dit bedrag vanaf 1 juni 2024 ook tijdig betalen. (…)” 2.16. Bij e-mailbericht van 24 juni 2024 heeft de gemachtigde van LIDL de gemachtigde van [gedaagde] onder meer als volgt bericht: “Een aantal feiten lijkt bij u niet bekend te zijn. Cliënte heeft de eigendom van het gehuurde op 12 april 2024 verkregen. Daaraan voorafgaand is het gehuurde door de makelaar van de vorige verhuurder aan uw cliënt te koop aangeboden, maar van dat aanbod heeft uw cliënt geen gebruik gemaakt. Sterker nog, hij heeft afgezien van koop. Ik verwijs u naar de aanbiedingsbrief van de makelaar aan uw cliënt d.d. 13 april 2023 en de afwijzing van uw cliënt daarop in zijn e-mail van 6 juni 2023 (bijlage 1). Vervolgens is het gehuurde voor dezelfde koopprijs (€ 450.000,00 k.k.) aan cliënte verkocht en geleverd. Uw cliënt heeft derhalve de mogelijkheid gehad om het gehuurde in eigendom te verwerven maar heeft daar geen gebruik van gemaakt. De vaststellingsovereenkomst waarnaar u in uw brief verwijst, zend ik u als bijlage 2 bij deze brief.

Dat was een vaststellingsovereenkomst tussen uw cliënt en cliënte en die overeenkomst had betrekking op de beëindiging van de huur van een opslag/koelruimte aan de [adres 4] , die door de toenmalige verhuurder (de heer IJzendoorn) van de CvvE werd gehuurd. Deze vaststellingsovereenkomst wijzigde niet de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tussen uw cliënt en heer IJzendoorn. In de overwegingen van deze vaststellingsovereenkomst wordt overigens nog het volgende bepaald: “..., zodat de huurovereenkomst thans voor het eerst kan worden beëindigd op 31 oktober 2025.” Uw cliënt is er dus nog eens expliciet op gewezen wanneer de huurovereenkomst voor het eerst door verhuurder zou kunnen worden opgezegd. Kortom: uw standpunt dat met deze vaststellingsovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, of niet door cliënte tegen 1 november 2025 zou kunnen worden opgezegd, is onhoudbaar. Op 3 mei 2024 heeft een bespreking/kennismaking met uw cliënt plaatsgevonden. Cliënte heeft uw cliënt toen aangegeven dat zij voornemens is om de huurovereenkomst met uw cliënt te gaan opzeggen omdat zij het gehuurde wenst te betrekken bij de supermarkt. De huurovereenkomst met uw cliënt is ingegaan op 1 november 2015 en aangegaan voor de duur van vijf jaar en voorziet in verlengingen met huurperioden van telkens vijf jaar. Dit betekent dat de huidige huurperiode tot en met 31 oktober 2025 loopt. Cliënte kan de huurovereenkomst uiterlijk op 31 oktober 2024 opzeggen tegen 1 november 2025. Zoals gezegd, zal cliënte dit gaan doen. De beëindigingsgronden zullen zijn: (primair) dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 sub b BW en (subsidiair) de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW. Cliënte geeft er echter de voorkeur aan om in onderling overleg met uw cliënt afspraken te maken over een huurbeëindiging. Voor wat betreft uw brief merkt cliënte het volgende op. Huurbeëindiging Uw standpunt dat vanwege de vaststellingsovereenkomst eind 2021/begin 2022 een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, is zoals hiervoor al aangegeven onjuist en onhoudbaar. Cliënte kan en zal de huurovereenkomst vóór 1 november as. tegen 1 november 2025 opzeggen. Aangezien cliënte het gehuurde voor eigen gebruik (dringend) nodig heeft, twijfelt zij er niet aan dat dit tot een beëindiging van de huurovereenkomst zal gaan leiden. U geeft voorts in uw brief aan dat uw cliënt enkel bereid is om te praten over een beëindiging van de huurovereenkomst als hij volledig schadeloos wordt gesteld. Zoals u weet, kan een huurder in een huurbeëindigingsprocedure van 290-bedrijfsruimte enkel aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 BW). Dit is derhalve een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en geen (volledige) schadeloosstelling. Gelet op uw brief gaat cliënte ervan uit dat uw cliënt zijn bedrijf niet zal gaan verplaatsen. Als het bedrijf niet wordt verplaatst, kan uw cliënt ook geen aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Mocht uw cliënt zijn bedrijf wel gaan verplaatsen, dan dient onder meer rekening te worden gehouden met een correctie nieuw of oud, reeds gedane afschrijvingen op inventaris, de vraag welke inventaris mee kan worden genomen naar een nieuwe locatie, enz. Dit neemt overigens niet weg dat cliënte bereid is om in onderling overleg tot afspraken met uw dient te komen, maar dit zijn wel de uitgangspunten van cliënte. Als uw cliënt blijft vasthouden aan een (volledige) schadeloosstelling, heeft verder overleg geen zin en zal cliënte na de huuropzegging de huurbeëindigingsprocedure gaan opstarten. De huurprijs Cliënte heeft de huurprijs overeenkomstig de huurovereenkomst geïndexeerd. De berekening is bij e-mail van 3 mei jI. aan uw cliënt gezonden. De (kale) huurprijs bedraagt momenteel € 4.098,31 ex BTW per maand. In uw brief verwijst u naar een huurfactuur van december 2023, maar die was niet als bijlage meegezonden. Op zich doet dat ook niet terzake, want de huurprijs is conform de huurovereenkomst berekend en daarom verschuldigd. Voorschot servicekosten Bij aanvang huur zijn servicekosten overeengekomen (zie het artikel ‘levering en diensten’ op pagina 5 van de huurovereenkomst). Op grond van art. 21.7 van de algemene bepalingen is cliënte bevoegd om de servicekosten naar soort en omvang te wijzigen. Dit is ook met uw cliënt besproken op 3 mei 2024. Cliënte belast de gebruikerskosten van de CvvE aan uw cliënt door en dat zijn gebruikelijke kosten die aan huurders worden doorbelast. Zie ook de begroting van de CvvE (kostengroep 1) die bij e-mail van 3 mei jl. aan uw cliënt is gezonden. Het voorschot is daarop gebaseerd en bedraagt € 384,77 ex BTW per maand. Bankgarantie Een bankgarantie ter hoogte van € 14.984,22 is overeengekomen (zie het artikel ‘bankgarantie’ op pagina 6 van de huurovereenkomst). Als met de vorige verhuurder zou zijn overeengekomen dat uw cliënt deze bankgarantie niet meer hoeft te stellen, dient uw cliënt dat te bewijzen. U verwijst naar een geluidsopname. Wilt u mij die zenden? Ik wijs uw cliënt overigens op de boetebepaling van art. 34 van de algemene bepalingen. Cliënte is derhalve van mening dat: • Zij de huurovereenkomst tegen 1 november 2025 kan opzeggen; • Uw cliënt een huurprijs verschuldigd is van € 4.098,31 ex BTW per maand; • Uw cliënt een voorschot servicekosten verschuldigd is van € 384,77 ex BTW per maand; • Uw cliënt een bankgarantie ter hoogte van € 14.984,22 dient te stellen. (…)” 2.17. Bij e-mailbericht van 5 september 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de gemachtigde van LIDL onder meer als volgt bericht: “Met excuus voor de vertraging stuur ik u bijgaand de navolgende stukken: - - een brief van cliënt aan de rechtsvoorganger van uw cliënte d.d. 21 oktober 2015; - - een brief van ondergetekende aan de beheerder van de rechtsvoorganger van uw cliënte d.d. 24 maart 2022 met de voorwaarden voor instemming met plaatsing van een standaardpui; - - huurtacturen van 2023; - - een taxatierapport van de bedrijfsinventaris en het huurdersbelang d.d. 24 oktober 2022; - - een offerte van de kosten van verplaatsing c.q. vernieuwing van de installaties van cliënt waar verplaatsing niet mogelijk is. Ten aanzien van mijn brief van 24 maart 2022 verdient nog opmerking dat naar aanleiding hiervan de verhuurder een dag later, op 25 maart 2024, aan degene die de werkzaamheden omtrent de plaatsing van de nieuwe puien coördineerde, de keus voor de standaardpui heeft gemaild met afschrift aan cliënt. Wat betreft de waarborgsom heeft cliënt al direct in oktober 2015 bezwaar gemaakt tegen de waarborgsom die (middels geluidsopnamen toen aantoonbaar) in strijd met de gemaakte afspraken alsnog in de huurovereenkomst is opgenomen. De verhuurder heeft daar toen terecht van afgezien. Bovendien is in het kader van de instemming in 2022 met plaatsing van de standaardpui finale kwijting verleend.