ECLI:NL:RBGEL:2025:7213

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11733240 \ VV EXPL 25-38 Vonnis in kort geding van 23 juli 2025 in de zaak van STICHTING WOONWAARTS, gevestigd te Nijmegen, eisende partij, hierna te noemen: Woonwaarts, gemachtigde: mr. S.W.A. te Beest, tegen QUADRANS BV QQ [rechthebbende], gevestigd te Nijmegen, gedaagde partij, hierna te noemen: Quadrans q.q., gemachtigde: mr. B. van Treijen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 9 juni 2025, - de akte overlegging producties van Quadrans q.q. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juli 2025, waarbij Woonwaarts, haar gemachtigde, [rechthebbende] en de gemachtigde van Quadrans q.q. aanwezig waren. De gemachtigde van Quadrans q.q. heeft tijdens de mondelinge behandeling het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Woonwaarts verhuurt met ingang van 9 mei 2019 een woning aan [rechthebbende] , gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 629,52. 2.2. De goederen van [rechthebbende] zijn per 2 december 2019 onder bewind gesteld met benoeming van (thans) Quadrans q.q. als bewindvoerder. 2.3. Op 20 juni 2023 zijn er 56 gram hennep, 227 gram ketamine en overige voorwerpen en stoffen aangetroffen die worden gebruikt voor het vervaardigen van drugs aangetroffen in het gehuurde. Hiervoor heeft Woonwaarts op 16 oktober 2023 een waarschuwingsbrief van de gemeente Beuningen ontvangen. Hierin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “Op 11 september 2023 heb ik een bestuurlijke rapportage van de politie ontvangen. Op 20 juni 2023 zijn er stoffen en voorwerpen (voor de bereiding) van drugs aangetroffen in een woning aan [adres] in [plaats] . Op basis van informatie uit onze systemen blijkt dat dit adres een woning is van uw woningcorporatie, Woonwaarts. U bent eigenaar van deze woning. Ik wil u verzoeken deze brief goed door te nemen. Constateringen Op basis van de ontvangen informatie van de politie blijkt dat er op 20 juni 2023 voorwerpen en stoffen zijn aangetroffen die worden gebruikt voor het vervaardigen van harddrugs dan wel softdrugs: Een glazen buis met daarin een vloeistof, die aan het kristaliseren was Een PH-meter Een fles Methanol Weegschaal Diverse resten van een wit kleurig gekristalliseerd poeder 2 ijsblokvormen met een wit kleurig gekristalliseerd poeder Diverse zakken met daarin een gekristalliseerd poeder Een ronde Erlenmeyer Een glazen bol Vacuumzuiger Spiraal Gootsteenontstopper Kookplaat Goederen, die gebruikt worden bij het opzetten van een hennepkwekerij, in de slaapkamer een gebruikt slakkenhuis met aan de stekker een fan controller Daarnaast is er 56 gram hennep aangetroffen in de woning. (…) Bestuurlijke waarschuwing Daarmee acht ik mij bevoegd op grond van het drugsbeleid, de Opiumwet en het hennepconvenant geef ik u een bestuurlijke waarschuwing. Vervolg Mocht er door de politie wederom geconstateerd dat er (voorbereidende handelingen) van harddrugs dan wel softdrugs zijn aangetroffen, zal ik de situatie opnieuw beoordelen. Dit kan tot gevolg hebben dat de woning (voor bepaalde tijd) wordt gesloten.” 2.4. Op 5 februari 2024 is geconstateerd dat er in het gehuurde sprake was van overtreding van artikel 1.2.2. lid 3 Vuurwerkbesluit en artikel 11 lid 2 en artikel 3 sub c Opiumwet (624 gram hennep). 2.5. Op 2 december 2024 is er 429 gram hennep dan wel snoeiafval aangetroffen in het gehuurde. 2.6. Op 2 april 2025 heeft Woonwaarts van de burgemeester van de gemeente Beuningen het besluit ontvangen dat het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet wordt gesloten met ingang van 22 april 2025 tot 22 mei 2025. In dit besluit is het volgende opgenomen: “

Op 21 mei 2024 en op 14 augustus 2024 zijn er bij de gemeente Meld Misdaad Anoniem-meldingen (MMA-meldingen) binnen gekomen. Volgens de melders zou er sprake zijn van illegale prostitutie in de woning aan [adres] te [plaats] . Op 2 december 2024 is hier door de toezichthouders van Toezicht en Handhaving gemeente Beuningen nader onderzoek ingesteld. Op de website [website] is een actieve advertentie aangetroffen die zeven dagen geleden was geupload en in de reviews werd gesproken over een afspraaklocatie in [plaats] . Dit onderzoek bood voldoende aanknopingspunten om samen met de politie op 2 december 2024 de prostitutiecontrole uit te voeren bij de woning. Met toestemming van de bewoner [rechthebbende] is toegang tot de woning verkregen. Er waren geen andere personen bij de woning aanwezig. Bij controle van de woning ruikt de politie een sterke geur van hennep. Op een tafel in de slaapkamer van de bewoner werd een doorzichtige plastic zak aangetroffen, waarvan de inhoud door de politie werd herkend als hennep. In deze zak is 429 gram hennep (bruto) aangetroffen. De politie heeft de aangetroffen hennep in beslag genomen. De huurder heeft tegenover de politie verklaard dat de zak cannabis bij u op tafel lag. Dat deze zak van hem was en dat hij de hennep uitzoekt. Er zitten ook takken en bladeren in. Hij geeft dat aan jongens die in een rolstoel zitten. Het is voor jongens die moeilijk naar Nijmegen kunnen. In de buurt zit geen growshop of andere zaken waar ze dat kunnen kopen. De politie begrijpt goed dat [rechthebbende] de cannabis heeft om uit te delen aan anderen. Overige politie-informatie Op 20 juni 2023 zijn er op deze locatie attributen aangetroffen die worden gebruikt voor het vervaardigen van harddrugs dan wel softdrugs, en goederen die onder de Geneesmiddelenwet vallen. Ook werd er toen 56 gram hennep aangetroffen en 227 gram ketamine. De politie ging toen naar aanleiding van een melding ter plaatse. In de woning werd destijds ook een persoon aangetroffen die niet op het adres ingeschreven stond die een overdosis had genomen. [rechthebbende] heeft toentertijd verklaard dat hij de drugs niet zelf gebruikte, maar dit af en toe een beetje verkocht. De burgemeester geeft op 16 oktober 2023 een bestuurlijke waarschuwing aan u en aan de huurder gestuurd (kenmerk UI23.02052) conform drugsbeleid gemeente Beuningen. Naar aanleiding van de zienswijze van de huurder is overigens ook gebleken dat op 5 februari 2024 een MMA-melding binnen was gekomen. Er werd gemeld dat er in de woning aan [adres] te [plaats] een drugslab aanwezig was. De politie heeft diezelfde dag nog een controle uitgevoerd en daar is in ieder geval een overtreding van het vuurwerkbesluit (artikel 1.2.2. lid 3) en een overtreding van de Opiumwet (artikel 11 lid 2 en artikel 3 anf/onder c Opiumwet) geconstateerd. De huurder heeft daarvoor een strafbeschikking ontvangen. Op 5 februari 2024 gaat de politie naar binnen, na verkregen toestemming. De politie ziet in de vensterbank in de keuken een weegschaal met daarbij gripzakjes. De politie vraagt aan [rechthebbende] of hij verdovende middelen of andere zaken in huis heeft. Hij geeft vervolgens aan dat er in de meterkast een zak hennep staat en dat de politie dat kan pakken. In de meterkast staat inderdaad een zwarte strijkzak met daarin een gripzak met hennep. Het blijkt te gaan om 624 gram hennep. De politie constateert op grond van kennis en ervaring, opgedaan bij onder andere eerdere ontmantelingen van hennepkwekerijen, dat de aantroffen zak met hennep hennepgruis is. Dit constateert de politie, gezien de waargenomen uiterlijke kenmerken, kleur en vorm, en daarnaast de herkenbare geur. Met hennep wordt bedoeld elk deel van de plant van het geslacht Cannabis (hennep), waaraan de hars niet is onttrokken, met uitzondering van de zaden. De genoemde hennep is vermeld op lijst II behorende bij de Opiumwet en verboden in artikel 3 en strafbaar gesteld in artikel 11 van de Opiumwet. [rechthebbende] verklaart (ook op dat moment) dat dit bladafval van de hennepplant betreft. Hij geeft aan dat het in de meterkast ligt want het moest droog liggen. De heer zegt dat hij dit heeft gekregen van jongens die hij kent en deelt dit ook uit aan anderen.

Op 2 december 2024 is een handelshoeveelheid softdrugs ( hennep) in de woning aangetroffen. Hierdoor wordt de openbare orde verstoord. Daarom acht ik treffen van een passende maatregel op zijn plaats. (…) Het is voor mij aannemelijk dat er sprake is van betrokkenheid van de woning bij drugshandel. Dit baseer ik op basis van de relevante feiten. In 2023 zijn er eerder voorwerpen en stoffen aangetroffen die worden gebruikt voor het vervaardigen van harddrugs dan wel softdrugs. Ook is er toentertijd softdrugs aangetroffen. [rechthebbende] heeft toen tegenover de politie verklaard dat hij de drugs niet zelf gebruikte maar af en toe een beetje verkocht aan vrienden of kennissen. Daartoe heeft de burgemeester een bestuurlijke waarschuwing aan u en aan de huurder gestuurd. De politie heeft mij nog laten weten dat er op 5 februari 2024 wederom sprake was van een overtreding van de Opiumwet. Er is 624 gram hennep in de woning aangetroffen en daarbij is er ook een overtreding van het vuurwerkbesluit geconstateerd. Aan u is daarvoor een strafbeschikking opgelegd. Er is nu voor de tweede dan wel derde keer een handelshoeveelheid drugs aangetroffen (429 gram) in de woning. Dit is aanzienlijk meer dan de hoeveelheid voor eigen gebruik (5 gram) en het is ook niet aannemelijk dat dit enkel bestemd zou zijn voor eigen gebruik. Op grond van de aangetroffen hoeveelheid softdrugs, mag ik in ieder geval aannemen dat deze voor de verkoop was bestemd. Ik acht het verder met oog op de eerdere drugsvondst en druggerelateerde goederen in 2023, aannemelijk dat de woning al langer bekend is in het drugscircuit. Ik merk op dat er meerdere verzwarende omstandigheden en geen verzachtende omstandigheden vermeld in mijn beleid van toepassing zijn. De herhaaldelijke betrokkenheid bij drugshandel, ondanks dat ook u formeel gewaarschuwd bent maakt dat ik niet kan volstaan met een waarschuwing. Ik ga nu over tot een sluiting. Ik weeg bovendien mee dat over de woning meerdere MMA-meldingen zijn gedaan waarbij over prostitutie maar ook over drugs werd gemeld. Dit toont ook aan dat de woning kennelijk (al langer) een ongewenste bekendheid heeft in het criminele (drugs)circuit. Aanwezigheid van een grote hoeveelheid drugs zorgt voor gevaar voor de openbare orde net als illegale prostitutie dat doet. Ik wil met een sluiting voorkomen dat die bekendheid van het pand waar drugs wordt verkocht dan wel wordt afgeleverd blijft. Tevens wil ik herhaling van deze feiten voorkomen. Ik heb er geen vertrouwen in dat zonder handhavend optreden van mijn kant de situatie nu wel verbeterd. De eerder gegeven waarschuwing heeft deze overtreding duidelijk niet voorkomen. De woon- en leefsituatie moet herstellen.

Er zijn meerdere verzwarende indicatoren uit mijn beleid van toepassing. Er is sprake van herhaling van de overtreding, de aangetroffen hoeveelheid is groot en kennelijk is er een bekendheid van de woning met betrekking tot drugshandel en bestaat deze bekendheid al geruime tijd. Hierdoor kan ik niet anders dan nu over te gaan tot een sluiting. Van verzachtende indicatoren is mij nog niet bekend.” 2.7. Na ontvangst van dit besluit van de burgemeester heeft Woonwaarts de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden met ingang van 22 april 2025. Woonwaarts heeft [rechthebbende] verzocht het gehuurde per die datum te ontruimen. 2.8. Op last van de burgemeester van de gemeente Beuningen is het gehuurde vervolgens op 22 april 2025 om 12.30 uur voor de duur van één maand gesloten.

3.1. Woonwaarts vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, Quadrans q.q. te veroordelen: om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [rechthebbende] is en met al de personen die zijdens [rechthebbende] in het gehuurde verblijven, en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Woonwaarts te stellen, om aan Woonwaarts tegen behoorlijk bewijs van kwijting vanaf 22 april 2025 tot het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, te voldoen een bedrag van € 629,52 per maand en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag van volledige betaling, in de proceskosten. 3.2. Woonwaarts legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat zij krachtens het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, nu sprake is van verstoring van de openbare orde en het gehuurde bij besluit van de burgemeester van de gemeente Beuningen is gesloten voor de duur van één maand. Subsidiair stelt Woonwaarts dat [rechthebbende] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van artikel 7:213 BW (goede huurderschap) en de volgens Woonwaarts toepasselijke algemene voorwaarden. 3.3. Quadrans q.q. voert verweer, waarop hierna, voor zover van belang, wordt ingegaan.

Spoedeisend belang en toetsingskader 4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. Woonwaarts heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden en heeft verzocht het gehuurde uiterlijk 22 april 2025 te ontruimen. Nu niet tot vrijwillige ontruiming is overgegaan, behoudt [rechthebbende] het gehuurde zonder recht of titel. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Dat bezwaar is ingesteld tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde doet daaraan niet af. 4.2. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Buitengerechtelijke ontbinding 4.3. De gevorderde ontruiming is primair gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet die vraag bevestigend beantwoord worden. Daarvoor wordt de volgende toelichting gegeven. 4.4. In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten. Vast staat dat de burgemeester van de gemeente Beuningen op 2 april 2025 heeft besloten om het gehuurde te sluiten vanwege verstoring van de openbare orde. Quadrans q.q. stelt weliswaar dat tegen dit besluit bezwaar is gemaakt (o.m. omdat het volgens haar niet om hennep zou gaan, maar om snoeiafval), maar zij laat na dit aan de hand van bewijsstukken te onderbouwen. De kantonrechter daarom aan dit verweer voorbij. 4.5. Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Woonwaarts gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft. Dat Woonwaarts in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [rechthebbende] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt echter niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van Woonwaarts op artikel 7:231 lid 1 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. 4.6. Quadrans q.q. voert aan dat [rechthebbende] een man is van 72 jaar oud met een zwakke gezondheid en dat [rechthebbende] een zware jeugd heeft gehad. Daarnaast is hetgeen in het gehuurde is aangetroffen op 2 december 2024 geen hennep, maar snoeiafval met resten van hennep. Het houden van snoeiafval is niet strafbaar, aldus Quadrans q.q.. Gelet op het feit dat slechts het houden van 5 gram hennep voor eigen gebruik is toegestaan en de inhoud van de zak 429 gram woog, gaat de kantonrechter ervan uit dat de in de zaak aanwezig resten van hennep deze maximale hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat. Bovendien heeft [rechthebbende] verklaard dat hij de hennep af en toe weggeeft en/of verkoopt aan derden. Ook weegt mee dat [rechthebbende] reeds eerder is gewaarschuwd voor de te grote hoeveelheid hennep in het gehuurde. Hierdoor kan niet geoordeeld worden dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 4.7. Voor de belangenafweging is het volgende nog relevant. Woonwaarts heeft als woningstichting de taak om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Wanneer een burgemeester na gedaan onderzoek overgaat tot sluiting van een woning op basis van gedragingen in strijd met de Opiumwet, ìs die leefbaarheid in het geding. Woonwaarts heeft er in dat geval belang bij om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden teneinde hard- en softdrugs gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden, alsmede om precedentwerking en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners te voorkomen. Daar tegenover staat het belang van [rechthebbende] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Een onvrijwillige ontbinding van de huurovereenkomst met bijbehorende ontruiming is zonder meer ingrijpend op zijn leeftijd en met zijn gezondheid, maar de door Quadrans q.q. aangevoerde omstandigheden zijn tegenover het belang van de leefbaarheid in de wijk niet zo zwaarwegend dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde disproportioneel zou zijn. 4.8. De door Woonwaarts gevorderde ontruiming van het gehuurde is dan ook toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen worden gesteld. 4.9. Quadrans q.q. heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde betaling tot de ontruiming van een bedrag van € 629,52 per maand en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, zodat ook deze vordering wordt toegewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde wettelijke rente over dit maandbedrag. 4.10. Nu de primaire grondslag reeds tot toewijzing van de vorderingen leidt, behoeft de subsidiaire grondslag thans geen bespreking meer. 4.11. Quadrans q.q. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaarts worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 149,71 - griffierecht € 340,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.438,71

5.1. veroordeelt Quadrans q.q. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonwaarts zijn, en de sleutels af te geven aan Woonwaarts, 5.2. veroordeelt Quadrans q.q. om aan Woonwaarts te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, vanaf 22 april 2025 tot aan de ontruiming van het gehuurde, een bedrag van € 629,52 per maand en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, te verweermeren met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt Quadrans q.q. in de proceskosten van € 1.438,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Quadrans q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Steverink en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025. 44356