ECLI:NL:RBGEL:2025:6121

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11597652 \ VV EXPL 25-18 Vonnis in kort geding van 22 april 2025 in de zaak van STICHTING WOONWAARTS, gevestigd te Nijmegen, eisende partij, hierna te noemen: Woonwaarts, gemachtigde: mr. J.G. van Heertum, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beiden wonende te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: gedaagden, gemachtigde: mr. K.D.C. Schemkes.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 t/m 12 - de akte met producties 1 en 2 van gedaagden van 4 april 2025 - de akte met productie 13 van Woonwaarts van 7 april 2025 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 8 april 2025 plaatsgevonden. Namens gedaagden heeft mr. Schemkes het woord gevoerd aan de hand van de door haar overgelegde spreekaantekeningen en van het overige aantekening is gehouden door de griffier. 1.3. Hierna is vonnis bepaald.

2.1. Gedaagden huren sinds 29 maart 2019 een woning van Woonwaarts aan de [adres+woonplaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2014 van de verhuurder (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “(…) Artikel 12.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…) Hieronder wordt in dit artikel in ieder geval verstaan: (….) volières, kippenhokken e.d. (…) Artikel 12.2 (…) Voor de buitenzijde van de woning geldt dat huurder niet het klusrecht heeft zo is weergegeven in artikel 215 lid 2, 3, en 4 van boek 7:4 BW. De verhuurder kan een verandering/toevoeging aan de inrichting of gedaante van het gehuurde weigeren, ook al is de verhuurbaarheid van het gehuurde niet geschaad en/of leidt de verandering niet tot waardedaling van het gehuurde. (…) Artikel 12.5 Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder. (…)” 2.2. Gedaagden hebben zonder voorafgaande toestemming van Woonwaarts - onder meer - een duivenhok in de achtertuin van het gehuurde gebouwd. Daarnaast hebben zij een overkapping aan de achterzijde van de reeds aanwezige schuur gebouwd. Het duivenhok en de overkapping worden hierna samen genoemd de bouwwerken. Naast het duivenhok wordt ook de overkapping gebruikt om duiven in te houden. 2.3. Woonwaarts heeft klachten ontvangen van omwonenden van gedaagden. Daarom heeft Woonwaarts op 29 mei 2024 een brief aan gedaagden gestuurd. In die brief staat, voor zover van belang, het volgende: “(…) We ontvangen overlastklachten over jullie duivenhok. We komen bij jullie op huisbezoek voor een gesprek hierover. In deze brief lees je wanneer dat is. We komen op huisbezoek op dinsdag 4 juni 2024 om 15.00 uur. Dan bekijken we het duivenhok en we besprekende procedure voor het plaatsen van een vogelverblijf en de overlast. (…)” 2.4. Woonwaarts is op uiteindelijk op 6 juni 2024 bij gedaagden op huisbezoek geweest. Na het huisbezoek heeft Woonwaarts aan gedaagden een brief gezonden d.d. 10 juni 2024. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende: “ (…) Op donderdag 6 juni 2024 waren wij bij jullie op huisbezoek. We bespraken de overlastmeldingen uit de buurt. In deze brief lees je het verslag van dat gesprek. (…) We bespraken de volgende overlastmeldingen • Er is overlast van veel vliegen; • Er is overlast van stank van de duivenpoep; • Er is overlast van geluid van de duiven. Je liet me de 3 hokken zien waar in totaal volgens jou 140 duiven in zitten In totaal heb ik 4 gebouwen gezien inclusief de garage. De garage die stond er al en is over genomen van de vorige bewoner. Dit waren mijn bevindingen: • Het stonk erg naar duivenpoep; • Er zaten erg veel duiven op veel te kleine ruimte; • De hokken waren vochtig en niet goed schoongemaakt; • Je hebt geen toestemming gevraagd aan Woonwaarts voor de ZAV’s (Zelf Aangebrachte Voorziening). We spraken het volgende af Je gaat binnen één week na het gesprek toestemming vragen voor de ZAV’s bij Woonwaarts. Dat kan via de Woonwaarts-site met een situatiefoto erbij van alle hokken en gebouwen in de achtertuin. Je informeert bij de gemeente [plaats] of een vergunning noodzakelijk is voor de gebouwen in de achtertuin voor wat betreft het aantal m2. Graag wil ik een kopie van de reactie van de gemeente [plaats] . (…) Als je geen toestemming krijgt van Woonwaarts Dan moeten de hokken worden afgebroken en verwijderd. Zodra het duidelijk welke beslissing we nemen, kom ik nogmaals bij je langs om dit te bespreken. (…)” 2.5. Gedaagden hebben op 8 augustus 2024 een ZAV-aanvraag gedaan voor de bouwwerken. Die aanvraag is bij brief van 17 september 2024 door Woonwaarts afgewezen.

3.1. Woonwaarts vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis het duivenhok, alsmede de overkapping, gelegen aan de achterzijde van het gehuurde (en zoals ook zichtbaar op de foto's bij randnummer 8 van deze dagvaarding), te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede eventuele daardoor aan de woning ontstane schade te herstellen; II. om, indien gedaagden in gebreke blijven te voldoen aan het onder onderdeel I gevorderde, Woonwaarts krachtens artikel 3:299 BW te machtigen om voor rekening van gedaagden de onder onderdeel I genoemde bouwwerken van het gehuurde, te verwijderen en eventuele schade aan die woning te herstellen, onder veroordeling van gedaagden de hiervoor noodzakelijke handelingen toe te laten en te gedogen, waaronder begrepen wordt het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Woonwaarts en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Woonwaarts en waaronder begrepen wordt (om voor rekening van gedaagden), (tijdelijke) opvang te regelen voor de dieren die nog in het duivenhok aanwezig zijn en voor hun onderkomen daarvan afhankelijk zijn; III. de onder onderdeel II gevorderde machtiging geldig te verklaren gedurende 3 jaar, na de betekening van het te dezen te wijzen vonnis, indien gedaagden in strijd met het onder onderdeel I gevorderde in die periode wederom bouwwerken (in de ruimste zin van het woord, waaronder in ieder geval worden verstaan: een duivenhok, een overkapping etc.) zonder toestemming van Woonwaarts plaatsen aan de buitenzijde van het gehuurde; IV. gedaagden wanneer zij niet vrijwillig aan de onder onderdeel II opgenomen veroordeling tot gedogen van de werkzaamheden voldoen, te veroordelen om uiterlijk binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde, met al de personen die zijdens gedaagden in voornoemde woning verblijven, tijdelijk, voor de duur van de noodzakelijke handelingen, te ontruimen, althans, een voor deze handelingen vereist gedeelte van die woning, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Woonwaarts; V. gedaagden gedurende 3 jaar te verbieden in het vervolg, althans na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, bouwwerken (in de ruimste zin van het woord, waaronder in ieder geval worden verstaan: een duivenhok, een overkapping etc.) te plaatsen aan de buitenzijde van het gehuurde, zonder toestemming van Woonwaarts, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat overtreding van dat verbod (voort)duurt met een maximum van € 10.000,00 onverlet de bevoegdheid van Woonwaarts om die aldus geplaatste bouwwerken op basis van het te dezen te wijzen vonnis opnieuw eigenhandig te verwijderen; VI. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten. 3.2. Woonwaarts legt, kort samengevat, aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden zonder toestemming van Woonwaarts bouwwerken in de tuin van het gehuurde hebben gerealiseerd. Dit is in strijd met artikel 7:215 BW en met de artikelen 12.1 en 12.2 van de algemene huurvoorwaarden. Gedaagden weigeren, ondanks sommatie, tot verwijdering van de bouwwerken over te gaan. 3.3. Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Woonwaarts. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Woonwaarts ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter acht dat belang aanwezig omdat het gaat om een beëindiging van een door Woonwaarts gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht. Het spoedeisend belang is daarmee met de aard van de vordering gegeven. Hetgeen gedaagden in dit verband hebben aangevoerd, noopt niet tot een ander oordeel. 4.2. De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de vorderingen van Woonwaarts in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.3. Het gaat in deze zaak om de vraag of gedaagden de door hen gebouwde bouwwerken in de tuin van het gehuurde moeten afbreken. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en wel om het volgende. 4.4. In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Ingevolge artikel 7:215 lid 6 BW kan van deze regeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft. Dit laatste heeft tot gevolg dat partijen kunnen overeenkomen dat voor aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte aan te brengen veranderingen en toevoegingen, voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is vereist, ook indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. 4.5. De kantonrechter overweegt dat in deze concrete zaak sprake is van huur van woonruimte. Verder geldt dat Woonwaarts van de in artikel 7:215 lid 6 BW neergelegde mogelijkheid om van artikel 7:215 lid 1 BW af te wijken gebruik heeft gemaakt. In artikel 12.1 van de algemene huurvoorwaarden is namelijk bedongen dat de huurder toestemming nodig heeft voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde. 4.6. Volgens gedaagden hadden zij geen toestemming nodig voor het plaatsen van de bouwwerken, omdat geen sprake is van een verandering of toevoeging, maar van een inrichting van de tuin. Dat betoog kan de kantonrechter niet volgen, alleen al om de reden dat de bouwwerken niet mobiel zijn en dus niet zomaar opgepakt en verplaatst kunnen worden. Verder geldt dat onder de buitenzijde van de gehuurde woonruimte, zoals bedoeld in artikel 7:215 lid 6 BW, ook de tuin van het gehuurde valt (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren, ECLI:NL:GHARL:2018:6969, rov. 5.2). 4.7. Aangezien sprake is van een verandering of toevoeging als bedoeld in de wet en de algemene huurvoorwaarden, brengt voornoemde contractuele uitsluiting met zich dat gedaagden toestemming (hadden) moeten vragen om de bouwwerken in de tuin van het gehuurde te plaatsen. Dat toestemmingsvereiste geldt ook in geval de bouwwerken zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. Het door gedaagden op dit punt ingenomen standpunt gaat dan ook niet op. Verder overweegt de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat een medewerker van Woonwaarts voorafgaande toestemming heeft verleend voor het realiseren van de bouwwerken bij de verstrekking van de huissleutel aan gedaagden. Uit de stelling van gedaagden volgt in ieder geval dat geen sprake is van voorafgaande schriftelijke toestemming, zoals artikel 12.1 van de algemene huurvoorwaarden voorschrijft. 4.8. Ook het beroep van gedaagden op artikel 7:215 lid 2 BW kan hen niet baten. In dit artikel is bepaald dat de verhuurder toestemming verleent voor veranderingen en toevoegingen in geval de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Woonwaarts mocht immers, eveneens op grond van artikel 7:215 lid 6 BW, van deze bepaling ten nadele van gedaagden afwijken en dat hebben zij met artikel 12.2 van de algemene huurvoorwaarden ook gedaan. 4.9. De conclusie van het vorenstaande is dat gedaagden voor het plaatsen van de bouwwerken toestemming behoeven van Woonwaarts. Die toestemming is niet gevraagd en ook (achteraf) niet verkregen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat voorshands aannemelijk is geworden dat gedaagden hierdoor toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verbintenissen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Dat geen sprake zou zijn van overlast, zoals door gedaagden is gesteld, doet in dit geval niet ter zake. Aan de bevoegdheid tot weigering zijn in de algemene huurvoorwaarden immers geen voorwaarden verbonden. Indien gedaagden het niet eens zijn met de weigering dienen zij zich op grond van artikel 7:215 lid 3 BW tot de kantonrechter te wenden. In die procedure kan een belangenafweging plaatsvinden waarbij het overlastverhaal (eventueel) wel een rol kan spelen. Gedaagden hebben zich niet tot de kantonrechter gewend met een zodanige vordering. Verder overweegt de kantonrechter dat voorshands niet is gebleken dat de toestemming door Woonwaarts op onredelijke gronden is onthouden. 4.10. De kantonrechter concludeert dat gedaagden de bouwwerken dienen te verwijderen en verwijderd dienen te houden. De vordering op dit punt zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter overweegt dat Woonwaarts ter zitting heeft verklaard dat zij geen bezwaren heeft tegen de overkapping als zodanig. Indien onder de overkapping geen duiven worden gehouden, zou Woonwaarts alsnog toestemming kunnen verlenen voor de overkapping. De kantonrechter verbindt aan die toezegging de conclusie dat een concreet zicht bestaat op legalisatie van de overkapping onder de genoemde voorwaarde. Gedaagden wordt daarom in overweging gegeven om geen duiven te houden onder de overkapping en wederom een ZAV-verzoek in te dienen bij Woonwaarts. 4.11. Aan de veroordeling tot verwijdering van de bouwwerken zal een termijn worden verbonden van vier weken na betekening van dit vonnis, nu gedaagden ter zitting onweersproken hebben gesteld dat zij deze termijn tenminste nodig hebben om onderdak te vinden voor de duiven. 4.12. Anders dan gedaagden menen zal deze toewijzing geen declaratoir vonnis opleveren. De veroordeling heeft immers een voorlopig karakter. Van een vaststelling van een rechtstoestand of rechtsverhouding is geen sprake. 4.13. Het gevorderde onder II van het petitum zal als onweersproken worden toegewezen, met dien verstande dat gevorderde toegang tot de feitelijke woning niet zal worden toegewezen. Woonwaarts heeft daar immers geen belang bij omdat de werkzaamheden in de achtertuin van het gehuurde plaatsvinden en ter zitting door gedaagden onweersproken is gesteld dat de achtertuin buitenom kan worden bereikt. Om diezelfde reden zal de onder IV gevorderde ontruiming van de woning worden afgewezen. 4.14. Hoewel gedaagden de vorderingen onder III en V onweersproken hebben gelaten, komt de kantonrechter niet tot toewijzing van die vorderingen. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt. [gedaagde 1] heeft een hobby voor duiven en hij heeft, om hem moverende redenen, gemeend dat hij zijn hobby in de tuin van het gehuurde kon uitoefenen zonder voorafgaande toestemming aan Woonwaarts te vragen voor het realiseren van een duivenhok. Dat blijkt nu onterecht te zijn geweest. Dat maakt echter niet, zo overweegt de kantonrechter, dat gevreesd moet worden dat gedaagden opnieuw een onrechtmatige situatie zullen creëren.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de bouwwerken in de tuin van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede eventuele daardoor aan de woning ontstane schade te herstellen, en in het geval dat gedaagden deze veroordeling niet nakomen: 5.2. machtigt Woonwaarts op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW om de in rov 5.1. genoemde werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren dan wel uit te laten voeren, 5.3. veroordeelt gedaagden om de uitvoering van de in rov. 5.1. genoemde werkzaamheden door Woonwaarts en de door Woonwaarts ingeschakelde derde(n) toe te staan en zo nodig hieraan medewerking te verlenen, waaronder ook het toegang te geven tot de achtertuintuin van het gehuurde, voor de duur dat dit nodig is om de in rov. 5.1. vermelde werkzaamheden te verrichten; 5.4. machtigt Woonwaarts om voor rekening van gedaagden (tijdelijke) opvang te regelen voor de dieren die nog in het duivenhok aanwezig zijn en voor hun onderkomen daarvan afhankelijk zijn, in alle gevallen 5.5. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.230,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025. 26396 \ 51588